■劉剛 孫毅

2020年4月10日，中共中央、國務院發(fā)布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，是中央層面首份關于要素市場化配置的政策文件。文件提出了土地、勞動力、資本、技術、數(shù)據五個要素市場化配置改革的目標和任務，數(shù)據要素被明確為五大生產要素之一。2022年1月6日，國務院辦公廳發(fā)布的《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》中提出探索建立數(shù)據要素流通規(guī)則，并將數(shù)據分類分級、流通應用、資產化、安全保護等作為數(shù)據要素市場化的重要內容。由此，數(shù)據要素資產化被正式提出。當前，數(shù)據要素市場化建設已啟動，作為數(shù)據要素市場化發(fā)展的重要一環(huán)，數(shù)據要素資產化的重要性不言而喻。數(shù)據要素資產化既是數(shù)據要素價值實現(xiàn)的重要途徑，也是發(fā)展數(shù)字經濟的重要內容，未來必將迎來新的發(fā)展機遇。

數(shù)據要素資產化作為新興領域，尚未對其開展系統(tǒng)研究，亟待從理論與實踐層面進行先導性探索。房地產作為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟發(fā)展以及民生保障等方面都起到舉足輕重的作用，且房地產領域數(shù)據資源豐富，廣泛涵蓋房屋特征數(shù)據、房產交易網簽備案數(shù)據、金融機構信貸數(shù)據和房地產估價數(shù)據等，具有豐富的應用場景和應用價值。在數(shù)據要素市場化的背景下，系統(tǒng)梳理房地產基礎數(shù)據要素，對房地產數(shù)據要素進行分類分級，在此基礎上探索房地產基礎數(shù)據要素確權、價值評估以及資產化問題，不僅有利于政府優(yōu)化房地產市場監(jiān)管環(huán)境，而且能夠推動房地產科技變革創(chuàng)新，為打造智慧城市賦能，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

一、從資產概念發(fā)展理解數(shù)據資產與數(shù)據資產化

判斷哪些數(shù)據要素可以作為資產，如何讓數(shù)據要素成為資產，是研究數(shù)據要素資產化時需要解決的基礎性問題，回答上述問題需要深刻理解數(shù)據資產的基本內涵。目前對數(shù)據資產尚無明確定義，但可以從現(xiàn)有資產的定義及特征來審視。

《企業(yè)會計準則》第二十條規(guī)定“資產是由企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源”。按照此定義，對于企業(yè)而言，數(shù)據資產是企業(yè)擁有或控制的，且預期會帶來經濟利益的數(shù)據資源。但是，這一定義在控制主體、權利類型、經濟利益流入等方面的要求并不完全適用于數(shù)據資產，或者說僅適用于定義部分的數(shù)據資產。這是因為數(shù)據資產的權利主體及權利類型多樣，往往不需要主體直接擁有或控制。此外，數(shù)據資產的價值類型不僅限于經濟利益，還包括潛在的社會價值，且數(shù)據資產的價值不確定性較高，不應過分強調經濟利益流入。

2018年，國際會計準則理事會（IASB）對《財務報告概念框架》進行了修訂，其中對于資產的定義出現(xiàn)重大變化，這一變化為科學界定數(shù)據資產提供了更多依據。新版《財務報告概念框架》將資產定義修訂為“有潛力產生經濟利益的權利”，與舊的資產概念相比，弱化了資產的資源屬性，重在突出資產的權利屬性，并弱化了經濟利益流入可能性標準[1]。IASB對資產的新定義更適用于對數(shù)據資產內涵的界定，特別是其將資產定義為一種權利，符合數(shù)據資產的價值規(guī)律，因為數(shù)據資產的價值實現(xiàn)更多是基于合法行使數(shù)據權利而非直接控制數(shù)據資產。但這一定義對于數(shù)據資產仍具有一定的局限性，原因在于其對經濟利益的要求不適用于數(shù)量可觀的政務數(shù)據資產，政務數(shù)據資產往往兼具經濟和社會雙重價值。

即便現(xiàn)有資產定義尚不能準確界定數(shù)據資產，但仍可以在此基礎上結合數(shù)據要素的基本特征理解數(shù)據資產的內涵。從現(xiàn)有資產定義和數(shù)據要素基本特征出發(fā)，無論是商業(yè)數(shù)據還是政務數(shù)據，并非所有數(shù)據要素都可作為數(shù)據資產。數(shù)據要素至少需要滿足兩個基本前提才能成為數(shù)據資產：一是要能夠明確界定數(shù)據主體對數(shù)據要素的權利，包括權利類型和權利范圍；二是通過數(shù)據要素合法權利的行使能夠產生潛在經濟價值或社會價值，即使價值實現(xiàn)具有不確定性。

第一個條件，明確主體對數(shù)據擁有的權利。對于作為資產的數(shù)據要素而言，主體擁有的權利主要包括四種，分別為所有權、使用權、收益權和轉讓權[2]。這四種權利對于數(shù)據主體來說往往并非同時擁有，但主體仍然可以通過行使四種權利中的一種或幾種來創(chuàng)造價值。值得注意的是，數(shù)據一般可以被多方采集，且數(shù)據容易復制，所以數(shù)據相關權利不同于物權，往往不具排他性[3]。由于不同來源、不同方式產生的數(shù)據權屬存在差異，下文將結合房地產基礎數(shù)據分類進行探討。

第二個條件，主體基于對數(shù)據合法權利的行使能夠產生經濟價值或社會價值。對于商業(yè)數(shù)據，其價值更多地體現(xiàn)為經濟價值，權衡成本與收益是判斷其潛在價值的重要標準，如果數(shù)據的潛在經濟價值難以覆蓋數(shù)據采集、處理和加工成本，那么一般認為數(shù)據的經濟價值難以實現(xiàn)，數(shù)據的潛在經濟價值可以通過數(shù)據自用（業(yè)務數(shù)據化）、開發(fā)新業(yè)務（數(shù)據業(yè)務化）以及數(shù)據交易等多種方式實現(xiàn)。值得注意的是，從資產概念的發(fā)展來看，經濟利益流入可能性標準已經逐步弱化，針對數(shù)據要素這種價值高度不確定的資產，也應放寬其價值判斷標準，既著眼當下，更要兼具長遠。因此，為了最大程度挖掘數(shù)據要素的價值潛力，只要數(shù)據沒有完全喪失價值，則可以認為其仍具備潛在經濟價值。對于政務數(shù)據而言，其不僅具有經濟價值，還具有社會價值，且更多地表現(xiàn)為隱性價值，往往難以直接評估和量化。因此，一般認為，如果通過政務數(shù)據的利用能夠提高行政效率、優(yōu)化公共服務、促進科學決策、提升社會治理水平，則認為政務數(shù)據具備潛在價值。

在對數(shù)據資產的概念、特征有了一定理解后，對于數(shù)據資產化的理解就變得相對容易。數(shù)據資產化是指通過數(shù)據加工、整合及價值挖掘等一系列活動，將數(shù)據要素轉化為資產，進而實現(xiàn)數(shù)據價值的過程。數(shù)據資產化是數(shù)據潛在價值向價值實現(xiàn)轉化的過程，是發(fā)展數(shù)字經濟的關鍵。

二、房地產基礎數(shù)據要素分類、權利解構與資產化前提

（一）房地產基礎數(shù)據要素分類

我國數(shù)據要素資源豐富、來源多樣、種類繁多、結構和權屬復雜，針對數(shù)據要素全樣本建立分類體系存在較大的現(xiàn)實困難，可以從特定行業(yè)入手，探索建立自下而上的數(shù)據分類標準體系。從房地產行業(yè)來看，目前尚沒有關于房地產基礎數(shù)據要素的系統(tǒng)分類標準和規(guī)范。本文在參考中華人民共和國建設部發(fā)布的《CJJ/T 115-2007 房地產市場信息系統(tǒng)技術規(guī)范》以及系統(tǒng)梳理房地產市場和業(yè)務數(shù)據的基礎上，將房地產數(shù)據要素主要分為四類，分別為基礎數(shù)據、從業(yè)主體數(shù)據、業(yè)務數(shù)據和統(tǒng)計數(shù)據，具體如表1所示。

表1 房地產基礎數(shù)據要素結構

（二）房地產基礎數(shù)據要素的權利解構

以上關于房地產基礎數(shù)據的分類更多是基于管理的需要。為了更好地明確數(shù)據權屬，有必要按照數(shù)據的來源及生產方式對房地產基礎數(shù)據進行分類，即將房地產基礎數(shù)據分為原生數(shù)據和衍生數(shù)據。原生數(shù)據是不依賴于現(xiàn)有數(shù)據而產生的數(shù)據；衍生數(shù)據是在現(xiàn)有數(shù)據的基礎上，經過整理、加工而形成的數(shù)據。按此分類，基礎數(shù)據一般屬于原生數(shù)據；統(tǒng)計數(shù)據則屬于衍生數(shù)據；從業(yè)主體數(shù)據和業(yè)務數(shù)據既有原生數(shù)據，也有衍生數(shù)據，如從業(yè)主體中的企業(yè)基本信息為原生數(shù)據，信用信息則屬于衍生數(shù)據，業(yè)務數(shù)據中的交易數(shù)據（成交價格、權利登記等）為原生數(shù)據，估價數(shù)據（特別是大數(shù)據估價）為衍生數(shù)據。原生數(shù)據和衍生數(shù)據在數(shù)據來源、隱私保護以及數(shù)據采集和加工方式等方面的差異性決定了其權屬結構存在顯著差異[4]。

原生數(shù)據往往由對應主體直接生產，其所有權一般歸屬于數(shù)據的生產主體。在此基礎上，原生數(shù)據生產主體一般也可以獲得數(shù)據的使用權、收益權和轉讓權。但是，對于涉及個人隱私、特定個體以“同意要件”“修正和刪除”以及“限制處理”等方式實現(xiàn)間接“控制”的原生數(shù)據，個人應成為該類數(shù)據的所有權主體[5]，但是原生數(shù)據的生產主體為數(shù)據采集、加工和存儲投入了資源，如果沒有其提供基礎技術支撐，數(shù)據將失去價值發(fā)揮的基礎。因此，數(shù)據采集主體應獲得數(shù)據的有限使用權和收益權，前提是獲得必要的授權且采集、加工行為合法。

衍生數(shù)據的權屬結構相對更復雜。衍生數(shù)據按照所加工數(shù)據來源可分為兩種類型：一是加工自有數(shù)據而形成的衍生數(shù)據；二是加工第三方或者公共數(shù)據而形成的衍生數(shù)據。對于前者，只要數(shù)據的加工主體對數(shù)據進行不可復原的匿名化處理，即可獲得數(shù)據的所有權、使用權、收益權和轉讓權。對于后者，其權屬結構需要進一步拆解。如果屬于加工合法交易取得的第三方數(shù)據，根據勞動產權論[6]，數(shù)據加工主體享有增值部分的所有權，同時獲得衍生數(shù)據的使用權、收益權和轉讓權；如果屬于加工的公共數(shù)據，由于這些公開數(shù)據大多具有公共產品屬性，數(shù)據加工主體無法獲得衍生數(shù)據的所有權[7]，但享有數(shù)據的使用權和收益權。

圖1 房地產基礎數(shù)據權利結構圖

（三）房地產基礎數(shù)據要素資產化的前提

以上對數(shù)據資產概念的理解以及權利結構的分析共同構成了房地產基礎數(shù)據要素資產化的前提。即房地產基礎數(shù)據要素資產化需要滿足以下基本前提：

第一，能夠成為數(shù)據資產。數(shù)據資產是具備經濟價值或社會價值潛能的數(shù)據要素，是數(shù)據資產化的邏輯起點。并非所有數(shù)據要素都能成為數(shù)據資產，只有那些能夠明確主體對數(shù)據擁有的權利且主體基于合法權利的行使能夠產生經濟價值或社會價值的數(shù)據要素才能成為數(shù)據資產。

第二，要清晰地界定主體對數(shù)據擁有的合法權利。與數(shù)據資產價值相關的權利主要包括所有權、使用權、收益權和轉讓權，只有明確數(shù)據權利類型及權利邊界才能在合法、合規(guī)的前提下行使數(shù)據權利進而挖掘數(shù)據資產價值。數(shù)據主體可以擁有以上四種權利中的一種或幾種，并基于合法的權利行使推動數(shù)據潛在價值實現(xiàn)。需要注意的是，如前所述，數(shù)據一般可被多方采集且容易復制，數(shù)據權利往往不具有排他性。因此，不同數(shù)據主體對于同一數(shù)據可能存在權利交叉，而數(shù)據權利的多樣性以及數(shù)據權利的多主體共有也為數(shù)據要素價值倍增提供了現(xiàn)實基礎。

第三，需要判斷創(chuàng)造價值的潛力。數(shù)據資產不同于實物資產，其價值不確定性大，且難以量化評估。特別是當前數(shù)據要素市場化發(fā)展尚處于起步階段，數(shù)據價值的實現(xiàn)存在高度的不確定性，對其價值潛力的判斷應更具長遠眼光。因此，當前應放寬對數(shù)據資產潛在價值的判斷標準。通常認為，只要數(shù)據沒有完全失去價值，則認為其仍具備價值潛力。

三、房地產基礎數(shù)據要素資產化的價值規(guī)律

房地產基礎數(shù)據要素資產化是通過一系列探索、實踐，挖掘房地產基礎數(shù)據要素潛在價值的過程。這其中涉及數(shù)據整合、加工、開發(fā)、管理、估價、交易等一系列價值挖掘活動。房地產基礎數(shù)據要素資產化的價值實現(xiàn)一般需要經歷潛在價值向價值創(chuàng)造，再向價值實現(xiàn)以及價值增值轉化的過程。價值實現(xiàn)方式主要體現(xiàn)在推動房地產企業(yè)經營管理智慧化、創(chuàng)新商業(yè)模式、拓展房地產衍生場景服務以及助力智慧城市建設等方面。

（一）房地產基礎數(shù)據要素資產化的價值演進規(guī)律

房地產基礎數(shù)據資產化的一般演進規(guī)律可以歸納為“房地產基礎數(shù)據資產——房地產基礎數(shù)據產品——房地產基礎數(shù)據商品——房地產基礎數(shù)據資本”四個階段，即從潛在價值向價值創(chuàng)造、價值實現(xiàn)以及價值增值轉化。

第一，按照數(shù)據資產的定義，房地產基礎數(shù)據資產是具有潛在價值的數(shù)據資源，是數(shù)據價值開發(fā)和實現(xiàn)的起點。房地產基礎數(shù)據資產在尚未開發(fā)利用之前一般處于靜態(tài)存儲狀態(tài)，需要對其進行分類、篩選、優(yōu)化、整合及加工，以達到可開發(fā)利用狀態(tài)。因此，房地產基礎數(shù)據要素價值實現(xiàn)的第一步是對數(shù)據資產進行初加工，即提高數(shù)據資源質量的過程。這一過程可以是數(shù)據主體基于優(yōu)化數(shù)據治理、提升數(shù)據價值需要自發(fā)進行，也可以根據業(yè)務和市場需要，為提高生產效率、開發(fā)新業(yè)務而進行。

第二，房地產基礎數(shù)據資產參與生產形成數(shù)據產品和服務，這一過程推動了數(shù)據要素潛在價值向價值創(chuàng)造轉化。數(shù)據產品化進一步推動了數(shù)據價值的實現(xiàn)，房地產基礎數(shù)據產品既包括為房地產相關企業(yè)生產經營賦能的內部應用產品，也包括開發(fā)的能夠形成新業(yè)務的房地產數(shù)據產品。例如，在內部生產賦能方面，房地產經營主體可以借助內部數(shù)據產品開發(fā)和應用在土地投策、地塊定價、商業(yè)選址、項目定位、產業(yè)規(guī)劃等方面優(yōu)化營運流程、創(chuàng)新商業(yè)模式；在外部服務方面，基于房地產基礎數(shù)據要素構建的房地產大數(shù)據估價產品能夠提供金融、稅務和評估解決方案，實現(xiàn)數(shù)據價值創(chuàng)造。

第三，推動房地產基礎數(shù)據產品向數(shù)據商品轉化。在數(shù)據資產化發(fā)展的初級階段，數(shù)據產品和數(shù)據商品之間的界限并不清晰，或者說更多是處于數(shù)據產品開發(fā)和有限交易階段。從產品和商品的經濟含義來看，數(shù)據產品和數(shù)據商品的本質區(qū)別在于是否進行流通和交易。數(shù)據產品能夠提供給市場消費和使用，但一般不是專門為了交換而生產，而數(shù)據商品是專門用于交易和流通的數(shù)據產品[8]。數(shù)據產品通過交易和流通成為數(shù)據商品，進而實現(xiàn)數(shù)據價值。數(shù)據產品向數(shù)據商品轉變的關鍵在于推動數(shù)據產品標準化，提高其通用性。如果房地產基礎數(shù)據產品對于外部使用者而言使用困難、通用性不高，那么其市場需求將被弱化，實現(xiàn)其價值和使用價值的過程也將變得困難。

第四，房地產基礎數(shù)據商品向數(shù)據資本跨越。數(shù)據商品向數(shù)據資本跨越是房地產基礎數(shù)據要素資產化發(fā)展的高級階段，推動數(shù)據商品價值實現(xiàn)到價值增值轉化。數(shù)據商品向數(shù)據資本跨越的關鍵在于數(shù)據商品能夠多次交易、重復使用，從而放大數(shù)據商品的社會價值，實現(xiàn)價值倍增[9]。實現(xiàn)這一階段轉變除了要求數(shù)據商品高度標準化、通用化，還需要活躍的市場交易生態(tài)以及多元化的市場交易主體。

圖2 房地產基礎數(shù)據要素資產化的價值形態(tài)演進

（二）房地產基礎數(shù)據要素資產化的價值實現(xiàn)方式

房地產基礎數(shù)據要素資產化在促進經濟發(fā)展以及民生保障領域具備豐富的應用場景。特別是在全國房地產交易網簽備案深入實施，商品房預售、交易資金監(jiān)管持續(xù)強化的背景下，房地產行業(yè)數(shù)字化經營管理需求不斷提升、房地產金融科技服務持續(xù)深化，這為房地產基礎數(shù)據要素資產化發(fā)展奠定了良好的現(xiàn)實基礎。具體而言，房地產基礎數(shù)據要素資產化主要通過以下方式發(fā)揮經濟和社會價值：

1.優(yōu)化房地產全產業(yè)鏈流程，塑造房地產新商業(yè)模式。在優(yōu)化房地產全產業(yè)鏈流程方面，房地產基礎數(shù)據要素資產化將在土地投策、地塊定價、商業(yè)選址、項目定位、商鋪規(guī)劃等方面優(yōu)化資源配置，提高決策效率。例如，利用大數(shù)據、GIS、人口數(shù)據分析等對區(qū)域發(fā)展前景及土地市場進行預判，進而在地塊估價和土地投策方面提高決策的科學性、有效性。還可以借助路網、交通、人流、基礎設施、消費熱力圖等基本數(shù)據信息指導商業(yè)地產選址，同時利用大數(shù)據客群畫像技術指導商鋪規(guī)劃，通過提高商鋪經營效率為商業(yè)地產增值提供動力。

在塑造房地產新商業(yè)模式方面，房地產基礎數(shù)據要素資產化在社區(qū)經濟、智能建筑、跨界融合等方面將發(fā)揮更大潛能。例如，在高度集約化的生活場景下，無人自助設施設備、平臺化的家庭服務業(yè)、智慧化的物業(yè)管理、一站式社區(qū)電商等社區(qū)新經濟模式有望迎來新發(fā)展。在智能建筑方面，利用房地產基礎數(shù)據要素可以從空間規(guī)劃、設備自控、安全檢測、建筑節(jié)能等方面推動構建全新的智能建筑產品體系，推動房地產產品戰(zhàn)略轉型升級。

2.借助房地產數(shù)據要素模型開發(fā)，提供金融、稅務、評估等解決方案。房地產業(yè)務與金融、稅務、評估服務有著深刻的內在聯(lián)系，通過有效采集、加工房屋基礎數(shù)據構建算法模型，能夠為房屋抵押業(yè)務提供全生命周期的金融服務，包括貸前獲客、貸中風控內評、貸后押品管理等。同時，在防范化解房地產金融風險的時代背景下，借助房產交易網簽備案的系統(tǒng)環(huán)境，有效打通房地產交易資金流，保障交易資金安全也是金融機構的新訴求。值得注意的是，2021年以來，房地產稅改革試點工作的推進，將催生以房地產大數(shù)據批量估價技術為基礎的房地產稅稅基評估應用需求，而房地產稅稅基評估正是建立在房地產數(shù)據要素開發(fā)利用的基礎之上。此外，房地產數(shù)據要素在評估服務領域將衍生出多樣化的應用場景，在土地招拍掛、商業(yè)地產估價、法拍、業(yè)務轉介、大型項目支持等領域對數(shù)據API、移動外勘、實時詢價、報告生成等的需求也與日俱增，而這些均需要房地產基礎數(shù)據要素的支持。

3.優(yōu)化城市“數(shù)字治理”模式，助力智慧城市建設。近年來，越來越多的城市開始全面、系統(tǒng)地梳理本地房地產基礎數(shù)據要素，不斷完善、充實住宅樓盤字典數(shù)據，目的在于通過有效的數(shù)據治理來構建房地產數(shù)字化服務體系、提升監(jiān)管效能。特別是在房地產市場環(huán)境復雜多變、潛在風險大的背景下，實時監(jiān)管、動態(tài)監(jiān)管成為房地產市場監(jiān)管的新訴求，借助大數(shù)據、物聯(lián)網和云計算技術打造“一屏通覽，一網統(tǒng)管”的智慧房管大腦，實現(xiàn)房地產市場實時動態(tài)監(jiān)管，成為優(yōu)化城市房地產市場治理模式的新訴求[10]。因此，房地產基礎數(shù)據要素資產化未來將在優(yōu)化房地產“數(shù)字治理”模式方面助力智慧城市發(fā)展。從構建智慧房管、智慧城市生態(tài)角度而言，房地產基礎數(shù)據要素資產化的發(fā)展將推動房地產領域新型數(shù)字基礎設施建設，有利于催生房地產數(shù)字經濟新業(yè)態(tài)，拓寬智慧城市生態(tài)的內涵和外延，激活智慧城市發(fā)展?jié)摿εc活力。

四、房地產基礎數(shù)據要素資產化發(fā)展需要破解的關鍵問題

當前，房地產基礎數(shù)據要素已經在房產交易、大數(shù)據批量估價、金融服務、涉稅服務、物業(yè)管理等領域得到應用，但按照房地產基礎數(shù)據要素資產化的一般演進規(guī)律，與房地產基礎數(shù)據商品乃至數(shù)據資本仍存在較大的現(xiàn)實差距。特別是在數(shù)據要素市場化建設剛剛起步，數(shù)據要素交易支撐體系尚未系統(tǒng)建立的當下，房地產基礎數(shù)據要素資產化發(fā)展仍存在諸多的現(xiàn)實問題亟待突破，包括數(shù)據資產的確權、定價、交易流通以及數(shù)據安全等。

（一）房地產基礎數(shù)據分類分級標準亟待建立

房地產基礎數(shù)據要素分類分級是資產化的基礎和前提。數(shù)據分類主要是根據數(shù)據來源、屬性、特征、價值、功能等將數(shù)據進行歸類，數(shù)據分類能夠提高數(shù)據管理效率，也有利于推動不同領域數(shù)據結構體系的持續(xù)優(yōu)化。數(shù)據分級主要是根據數(shù)據的敏感性、涉密程度、影響范圍等進行數(shù)據敏感級別劃分，不同敏感級別的數(shù)據對應不同的管理和開發(fā)利用原則。目前，房地產基礎數(shù)據要素分類分級標準、規(guī)則、管理體系尚未建立，制約了數(shù)據的進一步確權、開發(fā)、利用和管理，需要建立統(tǒng)一規(guī)范的數(shù)據分類分級標準體系，進而指導房地產領域數(shù)據治理工作，為房地產基礎數(shù)據要素資產化奠定基礎。本文對房地產基礎數(shù)據要素分類進行了初步探索，可以作為后續(xù)標準制定的參考。

（二）數(shù)據確權、交易制度規(guī)則和技術標準需要明確

數(shù)據確權是數(shù)據要素應用、流通的基礎性條件，也是發(fā)展數(shù)字產業(yè)必須要解決的核心問題之一。但是，目前無論是國家還是地方，宏觀層面還是具體行業(yè)層面，均未對數(shù)據確權問題作出明確規(guī)定。房地產基礎數(shù)據要素權利主體涉及個人、企業(yè)、政府等多元化主體，不僅涉及個人隱私和商業(yè)秘密，還涉及數(shù)據安全。權利邊界模糊，權利關系復雜，容易引發(fā)權利糾紛，需要明確各權利主體的權利邊界及權利類型。明確權利類型及權利邊界后，需要制定數(shù)據交易的制度規(guī)則和技術標準，包括數(shù)據交易流通的政策法規(guī)、數(shù)據交易規(guī)則、交易過程監(jiān)管、技術保障與風險監(jiān)控、信息披露與監(jiān)督等一系列制度規(guī)范，從而確保交易平臺規(guī)范運作、交易主體有序參與市場交易[11]。目前，我國各省份有近20家大數(shù)據交易所成立，但實際運營情況并不理想，缺乏有效的業(yè)務支撐，很多大數(shù)據交易所僅充當信息撮合角色，一方面原因在于數(shù)據交易市場還處于探索階段，另一方面，數(shù)據確權、定價和交易等方面的制度設計缺失也是重要的制約因素。

（三）數(shù)據運營商及數(shù)據交易生態(tài)需要培育

廣泛的數(shù)據運營商和豐富的數(shù)據交易生態(tài)是激活房地產基礎數(shù)據要素市場化發(fā)展的內在動力。房地產基礎數(shù)據運營商是將房地產基礎數(shù)據要素資源作為生產資料或業(yè)務活動對象的經濟主體，是數(shù)據價值的發(fā)現(xiàn)者、開發(fā)者和實現(xiàn)者，既包括從事技術服務的數(shù)據運營商、數(shù)據流通與交易的配套服務商、數(shù)據交易平臺運營商，也包括數(shù)據供應方和數(shù)據需求方[12]。從目前情況來看，專門從事房地產基礎數(shù)據運營和服務的市場主體較為匱乏，行業(yè)生態(tài)體系尚未建立。為了激發(fā)房地產基礎數(shù)據要素市場活力，促進房地產基礎數(shù)據要素開發(fā)、利用和交易，需要扶持、培育一批專門從事房地產基礎數(shù)據生產、服務、交易的數(shù)據運營商，進而逐步構建主體多元、場景豐富的房地產基礎數(shù)據要素交易生態(tài)體系。

（四）數(shù)據產品的標準化應用場景有待開發(fā)

目前，房地產業(yè)務數(shù)字化發(fā)展，房地產數(shù)據資源的對接及共享發(fā)展取得了積極成效，信息技術和數(shù)字化在房地產交易環(huán)節(jié)打通、利企發(fā)展、市場監(jiān)管等方面均發(fā)揮了積極作用。但從數(shù)據要素市場化發(fā)展層面來看，現(xiàn)有的房地產數(shù)據要素應用還處于內部使用階段，通過數(shù)據要素市場化流動實現(xiàn)跨領域、多場景的數(shù)據應用方面還有待挖掘。而推動數(shù)據產品的流通、應用，打造標準化、多樣性、可落地的應用場景是關鍵，這在數(shù)據要素市場化發(fā)展初期需求更加迫切。

五、推動房地產基礎數(shù)據要素資產化發(fā)展的著力點

目前，房地產基礎數(shù)據要素已在房地產相關企業(yè)經營管理智慧化、商業(yè)模式創(chuàng)新、房地產衍生場景服務以及房地產市場監(jiān)管等領域應用，并產生了一定的經濟價值和社會價值?？v觀未來，房地產基礎數(shù)據要素資產化發(fā)展即將進入交易流通、融合發(fā)展的新階段。在此階段，需要著力解決房地產基礎數(shù)據要素資產化面臨的基礎性問題，特別是要在房地產基礎數(shù)據要素的分類分級、數(shù)據確權、數(shù)據交易支撐體系、數(shù)據交易生態(tài)等方面制定標準，構建支撐體系，為全面開發(fā)利用房地產基礎數(shù)據要素，推動房地產基礎數(shù)據要素資產化的價值實現(xiàn)打下良好基礎。

（一）系統(tǒng)梳理基礎數(shù)據要素，明確分類分級標準

房地產基礎數(shù)據要素內容豐富、結構復雜、涉及主體眾多，既包括地理數(shù)據、權屬數(shù)據，也包括從業(yè)主體數(shù)據、業(yè)務數(shù)據，還包括各類機構發(fā)布的調查數(shù)據和統(tǒng)計數(shù)據。每一類數(shù)據又可以根據數(shù)據主體、業(yè)務流程、所屬領域等進行進一步細分。此外，隨著房地產市場的轉型、創(chuàng)新發(fā)展，又會不斷衍生新的數(shù)據要素。需要系統(tǒng)梳理現(xiàn)有房地產基礎數(shù)據要素，建立數(shù)據結構的基礎性框架，并根據行業(yè)發(fā)展不斷擴展和完善數(shù)據結構框架。在系統(tǒng)梳理房地產基礎數(shù)據要素后，需要建立數(shù)據分類分級標準，分類分級標準的建立需要遵循以下原則：一是以數(shù)據安全和隱私保護為前提，將涉及國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密的數(shù)據劃分至較高的敏感等級，并對應較為嚴格的管理和開發(fā)利用規(guī)則。二是遵循科學性、可操作性和靈活性原則?？茖W性要求根據數(shù)據的特征屬性和邏輯關聯(lián)對數(shù)據進行歸類，同時還要確保分級分類體系的穩(wěn)定性，避免反復修訂?？刹僮餍砸蠓诸惙旨壱?guī)則標準明確且易于識別，容易落地實施，不存在標準模糊和主觀程度較高的情況。靈活性要求分類分級標準能夠適應經濟社會、市場和業(yè)務環(huán)境的新變化，為持續(xù)產生的新數(shù)據要素預留空間。三是有利于數(shù)據的全生命周期管理，數(shù)據要素分級分類重在優(yōu)化數(shù)據治理水平，進而服務數(shù)據要素的開發(fā)利用和價值挖掘。因此，應構建數(shù)據全生命周期的分類管理規(guī)則和流程，針對數(shù)據生命周期的不同階段采取不同的管理方式和策略。

（二）設立房地產基礎數(shù)據產品確權登記信息平臺

房地產基礎數(shù)據資產化需要數(shù)據確權、數(shù)據資產定價、數(shù)據資產交易制度安排以及數(shù)據資產交易支撐體系建設等多方面配合支持，但當務之急是解決數(shù)據確權問題，因為數(shù)據權屬的確定是數(shù)據資產化的基本前提。房地產基礎數(shù)據要素權利主體眾多，權利關系復雜、權利邊界模糊，不僅需要專門的法律法規(guī)作指導，也需要權威的組織機構充當仲裁及協(xié)調人解決可能產生數(shù)據權利糾紛，以保護數(shù)據主體合法權益。因此，要加快出臺數(shù)據確權相關法律法規(guī)，但考慮到法律層面的復雜性，可以先由房地產主管部門發(fā)起設立權威的房地產基礎數(shù)據產品確權登記信息平臺，并要求房地產基礎數(shù)據資產化產品確權以前在平臺披露數(shù)據采集渠道、采集范圍、數(shù)據清洗規(guī)則以及脫敏處理方式等，在《網絡安全法》《個人信息保護法》《民法典》等法律框架內，依法履行信息披露義務，為潛在權利主體提供爭議處理渠道，為潛在數(shù)據安全風險提供進一步的風險隔離措施。對于存在權利爭議的數(shù)據應妥善處理，同時考慮到數(shù)據權利的復雜性，在充分考慮數(shù)據安全的前提下，對于一定時間內未有異議的數(shù)據產品可以允許生產者進行確權交易，但仍保留真實權利主體的追溯權利。

（三）培育以數(shù)據運營商為主體的數(shù)據技術網絡和交易生態(tài)

豐富的數(shù)據資產化產品供給、多元化的交易主體以及暢通的數(shù)據流通網絡是激發(fā)房地產基礎數(shù)據要素資產化市場的重要驅動力。在這其中，數(shù)據運營商又發(fā)揮主導作用，培育富集多元的數(shù)據運營商的重要性不言而喻?；谀壳胺康禺a基礎數(shù)據要素市場建設尚處于起步階段的客觀現(xiàn)實，對數(shù)據運營商的培育應先采取內部孵化的策略，即支持房地產產業(yè)鏈相關企業(yè)，包括房地產開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、中介機構、資產評估機構、金融機構等先行試點數(shù)據資產化產品開發(fā)及交易，支持、引導科研院所、大型企業(yè)及行業(yè)協(xié)會等聯(lián)合制定行業(yè)標準、開展業(yè)務場景開發(fā)與試點，逐漸培育共創(chuàng)共享的數(shù)據技術網絡和行業(yè)生態(tài)。隨著市場的逐步成熟、交易的不斷活躍，還要培育一批從事數(shù)據技術服務的數(shù)據運營商、數(shù)據流通與交易的配套服務商、數(shù)據交易商和數(shù)據交易平臺運營商等，為房地產基礎數(shù)據要素資產化提供規(guī)范化、專業(yè)化的交易支撐體系，推動數(shù)據資產交易流通，促進數(shù)據的資產價值實現(xiàn)和價值增值。

（四）嘗試推動一批高頻標準化交易產品和場景先行先試

首先，支持數(shù)據治理基礎良好、技術實力較強的數(shù)據商開發(fā)一批需求明確、價值明顯、通用性高的數(shù)據資產化產品，拓展數(shù)據資產化產品在房地產交易、房地產金融服務、物業(yè)管理、住房租賃、市場監(jiān)管等重點領域的先行應用。其次，圍繞惠民便民、利企發(fā)展、社會治理等方面，推動各級各部門、各行業(yè)各領域積極打造應用場景，讓企業(yè)、群眾切實感受到數(shù)字化發(fā)展帶來的便捷和實惠，進而激發(fā)數(shù)據要素應用的內在活力。為了保證數(shù)據資產化產品試點的順利推進，對產品試點應采取相當包容的監(jiān)管態(tài)度，同時密切監(jiān)控潛在風險，可以根據數(shù)據要素的基本屬性建立數(shù)據資產化交易的名單制管理制度，設置負面清單、謹慎清單和白名單。不同名單的數(shù)據產品對應不同的市場準入條件和監(jiān)管要求，以保證產品交易穩(wěn)妥落地?！?/p>