四海夕陽

各位看官，認(rèn)識和珅、紀(jì)曉嵐這二位吧，可是您知道他們家住哪兒嗎？

到過北京的游客，多半去過和珅的宅子，也就是著名的旅游景點(diǎn)恭王府，它位于北京什剎海的西南角，東依前海，背靠后海。從乾隆四十一年（1776年）起，和珅開始在這里修建他的宅第，時稱“和第”，幾經(jīng)擴(kuò)建，最終包括住宅和花園，有1000多間房子，占地6萬多平米，豪華程度堪比皇宮。

紀(jì)曉嵐故居位于虎坊橋（珠市口西大街241號），兩進(jìn)四合院格局，占地500多平米，原先是雍正時的兵部尚書、陜甘總督岳鐘琪的房子。紀(jì)曉嵐從11歲住到39歲，再從48歲住到82歲去世，前后在這里住了60多年。

問題來了，既然和珅、紀(jì)曉嵐同為朝廷大員，兩人關(guān)系還這么“好”，為什么兩家隔的這么遠(yuǎn)呢？

和府在什剎海，紀(jì)家在虎坊橋，查閱手機(jī)地圖上的步行距離是6.2公里——這個距離放在現(xiàn)在的北京，不算什么，但在明清時期基本上就是穿城而過了，老紀(jì)要是上和珅家吃飯，坐轎子來回得兩三個小時。為啥紀(jì)曉嵐就沒動過心思買個房子靠近和珅家，順便監(jiān)督和大人？你也許覺得是紀(jì)曉嵐不愿沾染“和第”的銅臭，或是買不起那片高檔小區(qū)的房子。不！不管老紀(jì)有沒有錢或是想不想買，他都沒法去跟和珅當(dāng)鄰居，因為根據(jù)大清朝帝都房市的規(guī)矩，老紀(jì)住不進(jìn)和珅的小區(qū)，和珅也不能住到老紀(jì)的小區(qū)，這叫內(nèi)外有別。您是不是覺得新鮮？且聽我慢慢道來。

“滿漢分城”的居住格局

話說從明代營造北京城開始，北京就有皇城、內(nèi)城和外城之分。其中內(nèi)城在北邊，包含皇城，一共有九座城門;外城在南邊，有七座城門，俗稱內(nèi)九外七，富貴豪門多數(shù)住在內(nèi)城。清軍入關(guān)后，八旗兵丁四處圈地占房，首先看重的就是內(nèi)城的豪宅。

順治五年（1647年），攝政王多爾袞下令：內(nèi)城除了宮觀廟宇之外，只準(zhǔn)旗人（包括滿人和加入八旗的蒙古、漢軍）居住;民人（除旗人之外的居民，主要是漢人）都必須搬到南邊的外城居住，內(nèi)城的原住戶每間房給四兩銀子的拆遷安置費(fèi)。非經(jīng)特許，民人不準(zhǔn)在內(nèi)城過夜，旗人也不準(zhǔn)在外城居住。

康熙時期更進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，官員無故在城外過夜，誤了上朝的要革職;確系因掃墓、看病等事情耽誤進(jìn)城的，扣一個月工資。乾隆皇帝也強(qiáng)調(diào)：“八旗滿洲官員，向來只許居住內(nèi)城”，至于南邊的外城，“并非滿洲官員應(yīng)居之地”，發(fā)現(xiàn)違規(guī)居住的，一律遷回內(nèi)城。因此和珅是滿人（旗人），他的宅子就應(yīng)當(dāng)在內(nèi)城;而紀(jì)曉嵐是漢人（民人），他們家就只能在外城，兩人就根本住不到一塊去。這就是清代前期北京“滿漢分城”的居住格局。

“內(nèi)外有別”的產(chǎn)權(quán)制度

和珅與紀(jì)曉嵐的房子不僅區(qū)位不一樣，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也不一樣。

老紀(jì)的外城住宅是普通商品房，可以自由買賣、出租、抵押。比如乾隆三十二年（1767年）的時候，紀(jì)曉嵐從老家回京，因為虎坊橋舊宅抵押未贖回，就先住在朋友的空房子里，后來贖回了才搬入舊宅。紀(jì)曉嵐去世后，子孫又另覓住處，把舊宅變賣。而旗人在內(nèi)城的房子產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于國有房，主要靠皇上賞賜和公家分配，嚴(yán)禁私下買賣、租賃、抵押。到了乾隆時期，略有放開，內(nèi)城房子可以在旗人之間相互租售，但是不得賣給民人（漢人）。類似于今天的農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房，只能在村民之間交易，不能上市交易，違者重罰。這就是“內(nèi)外有別”的住房產(chǎn)權(quán)制度。

“圍城”敵不過市場

“滿漢分城”的居住格局和“內(nèi)外有別”的產(chǎn)權(quán)制度，不只是經(jīng)濟(jì)問題，其根本在于為軍民合一的八旗體制服務(wù)。

根據(jù)清初規(guī)定，凡屬八旗子弟，都可以在帝都分房;到了康熙時期，大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，動用國庫，于八旗教場，蓋設(shè)房屋，分給“無屋窮兵”居住;而在乾隆時期，還推出了定向銷售的解困房，朝廷對于無人租住的公房，只許旗人認(rèn)買。

應(yīng)該說大清朝的房市雙軌制有其合理性，歷代皇帝為了維護(hù)這個制度，更是煞費(fèi)苦心。但到了清朝中后期，這個制度終究是維持不下去了。一方面是因內(nèi)城的窮人分不到房或住不下，不得不搬到外城和郊區(qū)住。內(nèi)城的面積畢竟有限，而八旗人口卻越來越多，同時更有若干多吃多占的大戶。

另一方面，外城有錢的民人想到內(nèi)城買房。于是很多沒有生計來源的旗人把房子賣給民人或私下抵押。據(jù)軍機(jī)處奏折記載，嘉慶年間，內(nèi)城居住的各省民人，較之旗人已經(jīng)有“十分之二三”，而從嘉慶道光年間的房契數(shù)量看，旗人與民人之間的房產(chǎn)交易更接近總量的半數(shù)。到了咸豐二年（1852年），朝廷不得不放開禁令，允許旗人和民人之間相互買賣房產(chǎn)（“旗民交產(chǎn)”），帝都實行了200年之久的住房雙軌制宣告結(jié)束。

（沈豪薦自《記者觀察》）