王錦菴

我國市場經濟不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程日漸深入。據第七次全國人口普查數據顯示，我國新型城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)化率達到63.89%，但距離發(fā)達國家70%-80%的城鎮(zhèn)化率仍有差距，房地產領域仍具備較大的發(fā)展空間。但是結合當前房地產領域的實際情況來看，房地產經濟發(fā)展的影響因素相對較多，我國不同地區(qū)的房地產經濟流通率存在較大差異。所謂的房地產經濟流通率，便是指二手房交易量占房屋存量的比重，通過房地產經濟流通率可以觀察到房地產經濟發(fā)展趨勢，并且了解當前房地產經濟需求量。本文將針對我國房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產經濟流通性的主要影響因素進行詳細分析，探究出流通性減弱環(huán)境下房地產經濟發(fā)展趨勢。

結合我國市場經濟發(fā)展實際情況來看，房地產經濟仍是市場經濟結構當中占比較大的領域，房地產經濟可以帶動相關產業(yè)發(fā)展，并且拓展了周邊產業(yè)，不僅可以為社會提供更多的就業(yè)崗位，而且還可以促進社會經濟穩(wěn)定增長。我國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)深入，農村地區(qū)大量剩余勞動力轉移到城市當中，社會對住房的需求大幅度提升。房地產行業(yè)在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展的背景下，加快了資本積累，并且逐漸成為支撐市場經濟發(fā)展的主要產業(yè)之一。但是結合我國房地產經濟發(fā)展實際情況來看，一直以來存在諸多問題，房價虛高、監(jiān)督管理不當、泡沫經濟等問題普遍存在，對房地產經濟發(fā)展帶來不利影響，尤其是在房地產經濟流通率放緩的當下，如何促進房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展，成為社會廣泛關注的問題。本文將針對流通性減弱環(huán)境下房地產經濟發(fā)展趨勢相關內容進行詳細分析。

一、我國房地產經濟發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展速度過快

自從我國改革開放以來，我國房地產經濟發(fā)展速度飛快。據調查，在2005年-2015年短短的十年時間當中，我國房地產經濟發(fā)展速度就超過了發(fā)達國家房地產建設30年的程度。促使我國房地產經濟發(fā)展迅速的主要原因便是我國社會城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，“十二五”期間，我國大力推進城市化發(fā)展，并且大規(guī)模地開展城鎮(zhèn)化基礎設施建設，促使農村地區(qū)剩余勞動力轉移，農村地區(qū)大批人口涌入到了城市當中，城市的住房需求不斷增加。與民生息息相關的便是“衣食住行”，住房成為當前人們生活當中最為注重的內容，房地產經濟一躍而起，成為國民經濟發(fā)展當中的巨頭。作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產領域所涉及的產業(yè)范圍較廣，與金融行業(yè)、家電行業(yè)、裝修裝飾產業(yè)等有著息息相關的聯(lián)系。在房地產經濟迅速發(fā)展的趨勢之下，越來越多的產業(yè)進行轉型，并且將大量的資金投入到了房地產領域當中，在與之相關的巨大產業(yè)鏈條當中，在巨大市場紅利和政府支撐下，房地產經濟產業(yè)鏈條日漸完善。一些開發(fā)商會以房地產經營為主，借助土地購買、房屋建設、房屋銷售等經營模式，在房地產產業(yè)當中獲利。因為房地產經濟發(fā)展與社會發(fā)展趨勢相契合，我國房地產領域發(fā)展時間相對較晚，相關監(jiān)督管理制度并未健全，導致房價暴漲的問題出現(xiàn)，對房地產經濟發(fā)展帶來了不良隱患。雖然我國出臺了相關政策，強調對房地產經濟進行約束，但是房價依然虛高，這也在一定程度上限制了人們的購房需求，大量房屋資源滯銷，制約了房地產經濟開發(fā)投資，對房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

（二）房地產市場發(fā)展不健全

當前我國房地產經濟最為顯著的發(fā)展弊端便是存在發(fā)展不均衡、發(fā)展不健全的情況。房價過高直接造成市場供求關系失衡，導致此類問題出現(xiàn)的主要原因，便是房地產市場發(fā)展不健全。健全完善的市場機制，是保障房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，但是結合當前社會實際情況來看，雖然我國是世界上國土面積第三大國家，土地面積廣闊，但是我國人口數量較多，人均占地面積相對較少，這也導致房地產行業(yè)發(fā)展與土地之間的矛盾，此外，房地產行業(yè)具備高額利潤，促使越來越多的企業(yè)加入到了房地產投資領域當中，造成房地產領域更加混亂、房地產企業(yè)自身資質良莠不齊，對房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。甚至一些企業(yè)為了階段性利益，僅僅為了完成臨時階段性項目建設房地產公司，因為缺乏市場與相關部門的監(jiān)督管理，并且很難形成一套具備科學性的管控體系，促使房地產經濟發(fā)展出現(xiàn)了無序性。當前我國房地產經濟迅速發(fā)展，在很大程度上是以犧牲大量優(yōu)質土地資源換來的，這對我國生態(tài)環(huán)境也帶來了一定程度的影響。結合國家對房地產以及相關企業(yè)的要求來看，各產業(yè)在實現(xiàn)經濟快速發(fā)展的過程當中，必須要承擔起相應的社會責任，表現(xiàn)出社會責任擔當。但是在房地產經濟自身不具備經營長久性的當下，一些房地產企業(yè)為了謀取短期利益，會做出一些不顧及生態(tài)環(huán)境保護的行為，長此以往會對生態(tài)環(huán)境帶來無法挽回的傷害。

（三）市場供求關系不穩(wěn)定

在我國城鎮(zhèn)化進程快速發(fā)展趨勢下，城鎮(zhèn)人口數量增長是必然趨勢，這種情況會造成供房緊張情況。但是土地資源是房地產經濟發(fā)展的基礎前提，土地開發(fā)和控制權力屬于政府部門，房地產市場當前很容易出現(xiàn)缺位現(xiàn)象，房價不斷上漲，會造成一些投機消費者認為房價會持續(xù)上漲、具備投資價值，所以會將房地產領域作為一個投資和買賣機遇，并且很容易在一定程度上增加房地產經濟發(fā)展速度。雖然房地產經濟快速發(fā)展是不爭的事實。但是若市場監(jiān)管不足、房價漲幅程度過高，那么則會造成“炒房”的現(xiàn)象，導致群眾住房需求和房價過高的矛盾。為了有效杜絕此種非理性的投資、確保我國居民住房需求，我國出臺了一系列的宏觀政策來保障群眾住房。此類舉措出臺之后，我國采取了一系列的宏觀政策，借助限購、廉租房、公租房等諸多形式，切實保障居民們的基本住房需求。但是此種方式在一線城市、二線城市獲取顯著成果，但在三線城市、四線城市當中開展緩慢。并且當前世界宏觀經濟趨勢發(fā)展不穩(wěn)定，之前投入房地產的公司，經濟收益回報不斷減少，促使整個行業(yè)面臨發(fā)展問題，通貨膨脹情況嚴重，整個房地產經濟持續(xù)平穩(wěn)狀態(tài)。

二、房地產經濟流通性的主要影響因素

（一）經濟發(fā)展

經濟發(fā)展程度是提升房地產經濟流通性的關鍵因素，在社會環(huán)境穩(wěn)定的情況下、市場經濟穩(wěn)步發(fā)展，可以進一步提升房地產經濟流通性。若區(qū)域GDP增長，那么則會促使房地產流通率提升。但是從客觀層次上來看，GDP的增加與房地產經濟流通性并沒有直接聯(lián)系。在房地產市場不斷發(fā)展和成熟的社會背景下，會一定程度上減弱對GDP的依賴性，此時即便國家進入了經濟高質量發(fā)展階段、GDP增長速度逐步放緩，那么也能夠確保房地產經濟流通性呈現(xiàn)出一定活力。所以從一定程度上來看，房地產經濟流通性與經濟發(fā)展有著一定的聯(lián)系，但是還應該從社會房地產經濟發(fā)展質量角度來看，只有在穩(wěn)定、高質量、健全的房地產經濟流通機制下，才能夠在市場經濟發(fā)展助力下，實現(xiàn)房地產經濟流通性穩(wěn)步向好。

（二）住房自有率

住房自有率也是影響房地產經濟流通性的關鍵因素，因為住房自有率可用于衡量一個國家或者地區(qū)房屋流通量。房屋自有率越高，那么說明流通領域內的房屋越多，房屋交易活動的頻繁程度也有可能增加。但是與GDP類似，住房自有率和房地產經濟流通性也沒有明確、符合規(guī)律的聯(lián)系。若房屋存量的增長速度高于自有住房時，那么自有住房率也會有所降低，并且當房屋交易活動開展頻繁、投資性需求較高時，房屋存量市場交易則會增加，從而帶動起房地產經濟流通性提升。

（三）人口流動率

人口流動率是影響房地產經濟流通性的關鍵因素之一，人口規(guī)模擴展以及流動性增加，可以促使住房需求不斷增加，房地產流通率提升，便可以更加方便房屋進行交易。針對一些不具備住房購買力、但是有住房需求的人來說，購買力和購買意愿人數增加，可以有效帶動起房屋租賃市場的發(fā)展，驅動房地產領域投資，可以間接提升房地產經濟流通性。

三、流通性減弱環(huán)境下房地產經濟發(fā)展趨勢

（一）凸顯出宏觀政策調控功能

我國房地產經濟在快速發(fā)展的過程中，存在發(fā)展過度、發(fā)展迅速過快的現(xiàn)象，造成大量的房地產經濟泡沫現(xiàn)象。在房地產經濟流通性減弱的大背景之下，必須要促進房地產經濟高質量發(fā)展。我國政府部門和相關管理部門，應該結合社會發(fā)展趨勢、社會發(fā)展需求，制定出完善的宏觀調控戰(zhàn)略，制定出與國家發(fā)展相契合的政策。通過政策施壓、規(guī)范房地產經濟發(fā)展路徑，科學合理引導房地產經濟進入良性發(fā)展循環(huán)中。結合我國當前社會發(fā)展趨勢來看，必須要展現(xiàn)出國家宏觀調控政策的引領性，促進我國房地產行業(yè)健康發(fā)展，對房地產發(fā)展提供正確引領。從政策層次上來看，當前房地產領域宏觀調控的主要重點，應該放在低收入群體條件改善領域當中，不斷推行優(yōu)惠購房政策，大力推行住房抵押貸款、金融債券政策等，鼓勵銀行部門對住房貸款進行優(yōu)惠，讓有住房剛需的群眾能夠買得起商業(yè)住房，以便于穩(wěn)定房地產市場的需求端。房地產行業(yè)發(fā)展對土地資源的依賴性相對較強，所以有關部門應該制定出宏觀調控政策，注重對土地資源的高質量應用，強化土地節(jié)約意識，從而引領房地產領域更高質量、科學地進行土地資源開發(fā)，注重土地資源的節(jié)約意識。引入先進技術和土地資源管理觀念，引入一定的保護措施，降低房地產開發(fā)活動對生態(tài)環(huán)境造成的不良影響，實現(xiàn)房地產行業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

（二）確保房價漲幅趨于穩(wěn)定性

當前我國房地產市場管理力度相對較為薄弱，這也促使房屋產品供需矛盾更加激烈，房價漲幅趨勢相對較大。一些對房地產存在剛性需求的消費者需要承受過大的購房壓力，直接降低了消費者的幸福感，使國民經濟發(fā)展?jié)撛谥T多風險。在國家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)化引領下，應該制定出多種房價調控管控措施，在提升國家市場經濟結構穩(wěn)定性的同時，積累更多國民經濟財富。此外，還應該對房價增長趨勢進行合理控制，確保房價增長趨勢穩(wěn)定。房地產經濟流通性與經濟發(fā)展、住房自有率、人口流通率等諸多因素有著直接聯(lián)系。在我國各項政策的引領下，未來房地產經濟發(fā)展趨勢會有所調整，針對一、二線城市來看，房價可能會有所回落，二、三線城市的購房則會迎來新一波發(fā)展浪潮。所以，在宏觀政策的引領下，需要結合地區(qū)的經濟發(fā)展情況、人們的生活水平情況對當地房價進行管控。針對重點城市進行政策引領和管控，借助政策引領和優(yōu)惠政策，科學合理地進行棚戶區(qū)改造、舊城改造，為二、三線城市的經濟發(fā)展、房地產經濟發(fā)展奠定良好發(fā)展機遇。在宏觀經濟政策和房地產領域的監(jiān)督管控之下，確保各個地區(qū)的房地產經濟發(fā)展均衡，促進房地產經濟穩(wěn)定、高質量發(fā)展。

（三）促使房地產經濟結構優(yōu)化

房地產市場從不成熟到成熟，是一個必然的良性過渡環(huán)節(jié)，尤其是針對我國快速發(fā)展的市場經濟趨勢之下，市場發(fā)展規(guī)律無法被改變。結合我國房地產行業(yè)發(fā)展歷史來看，從無到有所花費的時間很短，并且獲取了巨大的成就，不可避免地造成了我國房地產市場經濟發(fā)展結構存在一定的弊端。房地產市場管理政策、市場管理機制都相對落后，想要促進房地產經濟發(fā)展穩(wěn)定性，就應該結合我國基本國情、房地產行業(yè)發(fā)展特征，找出一條與我國社會發(fā)展相契合的房地產經濟發(fā)展策略。結合當前我國房地產經濟發(fā)展實際情況來看，我國房地產事業(yè)未來發(fā)展趨勢明朗，應該借助嚴格科學的市場監(jiān)督、宏觀市場調控等手段，匹配科學合理的金融服務體系，借助去杠桿、優(yōu)化房地產融資結構，不斷優(yōu)化房地產經濟結構，促使我國房地產經濟穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

結語

總而言之，我國房地產經濟流通率放緩趨勢嚴重，并且這一特點將在長時間內保持穩(wěn)定，為此必須要結合房地產經濟流通率放緩趨勢，制定出相關的房地產經濟發(fā)展策略，保障我國市場經濟繁榮穩(wěn)定發(fā)展。正確看待房地產經濟流通率影響因素，凸顯出宏觀政策調控功能，在確保房價漲幅趨于穩(wěn)定性的基礎上，促使房地產經濟結構優(yōu)化，有效促進房地產經濟高質量發(fā)展。