摘要：2020年杭州商業(yè)大平層市場興起，2021年供求兩端火熱，2022年隨整體樓市下行，商業(yè)大平層市場也進(jìn)入一段“冷靜期”。商業(yè)大平層市場面臨著困境：供過于求，庫存高企，如何去化成為一大難題。目前的商業(yè)大平層市場進(jìn)入一段調(diào)整期，項(xiàng)目分化明顯。在愈加嚴(yán)格的政策下，商業(yè)大平層整體市場是否能夠“回春”，甚至迎來下一個(gè)風(fēng)口？

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);住房需求;市場信心

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0066-05 收稿日期：2022-06-12

文章來源：本文由中指研究院供稿。

2020年杭州商業(yè)大平層市場興起（本文中的商業(yè)大平層指面積在300平方米以上的商辦性質(zhì)項(xiàng)目），2021年供求兩端火熱，供應(yīng)1818套，成交1105套，總成交金額達(dá)到170.9億元。2022年隨整體樓市下行，商業(yè)大平層市場也進(jìn)入一段“冷靜期”。以杭州市商辦項(xiàng)目市場為例，1～6月杭州商業(yè)大平層共成交589套，同比下滑21%，供應(yīng)多達(dá)1143套，是成交量的2倍左右。目前商業(yè)大平層市場面臨著困境：供過于求，庫存高企，如何去化成為一大難題。

1 市場走勢

1.1 經(jīng)歷“興起-火熱-降溫”，當(dāng)前市場回落明顯

2019年及更早，商業(yè)大平層在杭州市場并不算活躍，僅有零星項(xiàng)目在售，如錢塘公館、迪凱金座、世華帝寶大廈等，每年市場總成交量最多也才100套出頭。

兩個(gè)相關(guān)政策的出臺(tái)加速了商業(yè)大平層的發(fā)展。一個(gè)是2018年4月的“禁酒令”，明確規(guī)定“商服用地最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米”，小面積酒店式公寓自此被叫停，300平方米的商業(yè)大平層正式拉開市場帷幕;第二個(gè)則是2019年6月的土拍“雙限”政策，大面積豪宅的溢價(jià)屬性逐漸消失，迫于市場和成本壓力，不限價(jià)的商業(yè)大平層逐漸成為開發(fā)商打造高端產(chǎn)品、獲得可觀利潤的一大選擇。

2020年，商業(yè)大平層供銷兩端均實(shí)現(xiàn)井噴式增長，成交662套，供應(yīng)1442套，這一年也成為業(yè)界人士口中的“大平層元年”，購置商業(yè)大平層逐漸成為高端改善市場的趨勢之一。2021年的杭州市市場全面火熱，成交量創(chuàng)下1105套的新高，除核心板塊之外，不少外圍板塊也開始有幾十套左右的商業(yè)大平層入市，如桃源、新灣、臨平新城等。

2022年隨整體市場的下行，商業(yè)大平層市場也出現(xiàn)明顯回落。1～6月總成交589套，去年同期成交量在750套左右，同比下滑21%;供應(yīng)則達(dá)到了1143套，是成交量的2倍左右，供過于求，市場觀望情緒明顯，見圖1。

1.2 市場分化明顯，核心板塊占據(jù)較大市場份額

從板塊分布來看，1～6月成交主要集中在金融城板塊，占到總量的36%左右;供應(yīng)則分布在之江度假區(qū)、祥符、三塘等板塊，均有超150套的商業(yè)大平層入市，見圖2。

金融城板塊上半年表現(xiàn)亮眼，共成交210套商業(yè)大平層，占據(jù)較大的市場份額。板塊內(nèi)熱銷項(xiàng)目如濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、融信·江河盛會(huì)等月均成交穩(wěn)定在7～10套左右，為板塊貢獻(xiàn)了不小的成交量。其次是新塘、祥符板塊，得益于板塊內(nèi)熱門項(xiàng)目的推出。如新塘的贊成國潮商務(wù)中心，祥符的建發(fā)·縵云、綠城吉祥里等。

部分非核心板塊成交表現(xiàn)并不理想，如南部臥城、臨平新城、義蓬、瓜瀝鎮(zhèn)等板塊上半年僅成交1-3套。由此可見，在市場降溫時(shí)，高凈值客群更加傾向于選擇城市核心板塊。

2 市場格局

2.1 在售項(xiàng)目72個(gè)，仍以沿江分布為主要布局方向

從競爭格局來看，目前在售項(xiàng)目72個(gè)，主要集中在“擁江”板塊，比如錢江新城、金融城、錢江世紀(jì)城、一橋南、之江轉(zhuǎn)塘等，占有核心江景及城市資源仍是商業(yè)大平層的主要布局方向。其中，錢江世紀(jì)城、錢江新城、金融城三個(gè)板塊作為當(dāng)前商業(yè)大平層的供應(yīng)主力，總計(jì)在售項(xiàng)目有23個(gè)，在售項(xiàng)目數(shù)量占到總量的3成以上。

此外，部分區(qū)位條件較好、地緣性客戶較多的板塊也有比較密集的商業(yè)大平層分布，如三塘（4個(gè)）、城東新城（3個(gè)）、未來科技城及蔣村（總計(jì)3個(gè)）等，見圖3、表1。

2.2 庫存高企，主要集中在錢江世紀(jì)城、金融城、之江度假區(qū)板塊

從庫存來看，目前全杭州的庫存總量高達(dá)100萬平方米，待售數(shù)量2799套，庫存主要集中在錢江世紀(jì)城、金融城、之江度假區(qū)等板塊。

庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控的是金融城板塊，盡管存量達(dá)到247套/8.4萬平方米，但板塊的去化能力也很強(qiáng)，月均成交量在35套左右，按半年成交量估算的去化周期約7個(gè)月，出清速度相對(duì)較快。錢江世紀(jì)城和之江度假區(qū)板塊庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，商業(yè)大平層存量分別為248、238套，去化周期均超50個(gè)月，板塊內(nèi)部分項(xiàng)目去化存在困難。值得一提的是，錢江新城在售項(xiàng)目較多，但項(xiàng)目多為尾盤或少量加推，存量僅在24套左右。

3 項(xiàng)目表現(xiàn)

2022年商業(yè)大平層市場整體走勢下行，但仍有一批項(xiàng)目在競爭激烈的市場中脫穎而出，取得亮眼的成績。濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、贊成國潮商務(wù)中心1～6月成交套數(shù)位居前三，月均成交量在9套以上，去化速度保持較快水平，見表2。

依據(jù)市場表現(xiàn)，可以將熱銷項(xiàng)目大致分為三類，并總結(jié)出特征如下：

第一類項(xiàng)目占據(jù)核心區(qū)位或擁有稀缺城市資源，享受城市發(fā)展的紅利，憑借天然優(yōu)勢即可在市場占據(jù)不小的份額。如金融城板塊的濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、融信·江河盛會(huì)等。其中，濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河因單價(jià)較高、成交量較大，成為上半年僅有的兩個(gè)成交金額超13億元的項(xiàng)目，表現(xiàn)亮眼。

第二類項(xiàng)目具有一定的地緣性特征，多數(shù)憑借獨(dú)特的產(chǎn)品打造、開發(fā)商口碑形成競爭優(yōu)勢。比如祥符板塊的建發(fā)·縵云和綠城吉祥里、西興板塊的濱江御濱府等。建發(fā)·縵云打造大平層市場上獨(dú)樹一幟的新中式產(chǎn)品，形成差異化競爭優(yōu)勢;綠城吉祥里則是城市更新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)江南歷史商業(yè)街區(qū)與大平層的結(jié)合。西興板塊能夠吸引錢塘江南岸及蕭山的改善客群，板塊內(nèi)的濱江御濱府月均去化速度達(dá)到3.7套/月，同板塊的另一項(xiàng)目星耀中心早已售罄。

第三類項(xiàng)目多位于非核心板塊，此類項(xiàng)目的一大吸引力便是與板塊內(nèi)新房的價(jià)差。如新塘、空港新城板塊，新房精裝限價(jià)分別為25600元/平方米、20500元/平方米，而板塊內(nèi)商業(yè)大平層單價(jià)在1～2萬間，與住宅存在一定價(jià)差?？們r(jià)在400～500萬間，與市場主流的千萬級(jí)大平層相比也有一定優(yōu)勢。再如，筧橋板塊最新的新房限價(jià)升至42640元/平方米，板塊內(nèi)攬?jiān)抡榇涓纳虡I(yè)大平層單價(jià)在2.6萬/平方米左右，對(duì)于無房票的家庭來說有著不小的吸引力。

4 未來格局

4.1 預(yù)計(jì)年內(nèi)潛在供應(yīng)達(dá)3000套，項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊

今年1～6月杭州市商業(yè)大平層的供應(yīng)1143套，已超過去年供應(yīng)的1/2，預(yù)計(jì)下半年商業(yè)大平層的入市節(jié)奏將加快。保守估計(jì)，待入市項(xiàng)目有12個(gè)，主要集中在上城區(qū)。預(yù)計(jì)未來在售及待售的商業(yè)大平層總數(shù)將達(dá)80個(gè)以上，年內(nèi)潛在供應(yīng)量將達(dá)3000套，同比增長65%，未來競爭的激烈程度可見一斑。

盡管商業(yè)大平層供應(yīng)量較大，項(xiàng)目質(zhì)量卻良莠不齊。由開發(fā)商直接拿地進(jìn)行開發(fā)的商業(yè)大平層項(xiàng)目較為“純粹”，經(jīng)過設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的精心設(shè)計(jì)與室內(nèi)精裝，能夠獲得較好的人居氛圍。但也有不少寫字樓改大平層的項(xiàng)目，整體格局較差，去化成為難題。

4.2 庫存高壓，或引發(fā)市場踩踏風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，杭州市商業(yè)大平層的庫存量達(dá)到2799套/100萬平方米，預(yù)計(jì)需要29個(gè)月才能去化完畢。然而，并非所有項(xiàng)目都能受到市場青睞，月均成交量在5套以上的項(xiàng)目僅有6個(gè)，且一半集中在杭州城市“東擴(kuò)”的金融城板塊。市場上的大部分商業(yè)大平層面臨去化難題，甚至個(gè)別項(xiàng)目開始采取降價(jià)優(yōu)惠的方式促銷，若難以去化的大平層“爭先恐后”降價(jià)出售，可能會(huì)引發(fā)市場踩踏風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 商服用地相關(guān)政策趨向嚴(yán)格，未來最小分割單元升至800平方米

從政策出臺(tái)的方向來看，政府對(duì)“類住宅”產(chǎn)品不斷進(jìn)行規(guī)范，希望引導(dǎo)商服用地回歸產(chǎn)業(yè)屬性。2018年4月禁止小面積公寓，將商服用地的最小分割單元升至300平方米;2021年7月禁止沿街布置商墅;同年9月又明確叫停商業(yè)大平層通燃?xì)獾默F(xiàn)象。

去年第三批集中供地中，商服用地最小分割單元升至800平方米，意味著未來300平方米商業(yè)大平層將在市場絕跡。從總價(jià)來看，800平方米產(chǎn)品的總價(jià)可能是目前大平層總價(jià)的2倍以上，這或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)不小的置業(yè)門檻，未來800平方米產(chǎn)品的市場接受度還有待商榷，見表3。

5 結(jié)語

目前的商業(yè)大平層市場進(jìn)入一段調(diào)整期，項(xiàng)目分化明顯。在愈加嚴(yán)格的政策下，商業(yè)大平層整體市場是否能夠“回春”，甚至迎來下一個(gè)風(fēng)口？而800平方米的產(chǎn)品是回歸產(chǎn)業(yè)屬性，還是繼續(xù)打造成商業(yè)大平層？未來有待市場的檢驗(yàn)。