廣西普法

案情回顧：為讓孫子上名校，爺爺過戶學區(qū)房

老李有一套位于天河區(qū)的房產，位于一所知名小學的招生地段內。為了讓孫子陽陽（化名）能順利入讀該知名小學，老李于2012年將房子以買賣的形式過戶到兒子小李（也即陽陽的爸爸）名下，使小李成了該房的唯一產權人。

父子倆雖簽訂了買賣合同，但是小李實際并未支付房款。不久，小李通過變更登記，在涉案房屋上加上了妻子吳女士的名字，將房屋產權登記變更為夫妻共有，理由是吳女士是老師，對入學政策更為了解，她認為房子加上自己的名字，能讓陽陽更有把握入讀該“名?！?。

2018年，老李到法院起訴兒子兒媳，要求確認房子的產權歸自己所有，并拿出了一份他與兒子小李簽訂的《協(xié)議書》，《協(xié)議書》載明因陽陽讀書入學需要，老李暫時將房屋更名至小李名下，但小李無權更改房屋的屬性，無權對房屋進行處分，房產仍屬老李所有。

小李對老李提出的主張沒有異議，但其妻子吳女士稱，小李自愿將房子的部分份額贈與她，老李是知情的。現(xiàn)在，她與小李感情生變擬協(xié)商離婚，老李此時起訴索回房子，實質是與小李惡意串通，意在損害其財產權益。吳女士還提出，當時他們一家三口都住在涉案房屋，戶口也在該房，按照入學政策，陽陽可以直接報名入學，而且陽陽也不是必須入讀該“名?！保虼死侠钐岢龇课葸^戶是為了陽陽入學而產生的借用關系這一說法不能成立。

法院判決：涉案學區(qū)房是借用，非贈與或買賣

天河法院審理后認為，本案中，老李雖然將房子以買賣名義過戶給小李，但小李、吳女士實際上并未支付房款，且老李將房子過戶后，仍一直與小李一家共計四口人一起在該房居住生活并繳納相關費用。

結合房子過戶時間、小孩入學時間及天河區(qū)當時的入學政策等，可以推定老李將房子過戶給小李，以及小李將房子加上吳女士的名字，是為了解決小孩的入學讀書問題，是出于借用房子的目的，而非贈與或者買賣。同時，小李與吳女士之間的微信對話記錄可證明，吳女士并未將涉案房產視作夫妻共同財產，其知曉房子過戶的實際原因并非基于贈與的意思。因此，老李訴請確認案涉房產歸其所有并要求小李、吳女士將案涉房產過戶至其名下，理據(jù)充分，應予以支持。

最終，天河法院判決確認房子歸老李所有，小李和吳女士配合老李辦理房產所有權人變更登記手續(xù)。吳女士不服，提起上訴，二審法院認為一審判決并無不當，駁回上訴，維持原判。

老人們?yōu)榱藢O輩的入學問題，將“學區(qū)房”過戶至子女名下，體現(xiàn)了對兒孫的愛。子女應感恩父母的無私付出，若雙方有關于房產過戶性質的約定，子女也應當謹守約定。老人們在向兒女過戶房產時，要根據(jù)實際目的做好相應的風險防范。

1.簽內部協(xié)議。說明房子過戶的目的（如為孫輩入學需要等），兒女只是借用或代持，明確所有權仍歸老人所有，且老人仍有權在該房屋居住，并明確房屋產權轉回老人的條件和時間等條款。

2.設置抵押權。為防止房子被“悄無聲息”地二次處分，老人可在房產上設置抵押權，以購房款為債權標的，抵押權人為老人，抵押人為兒子、兒媳/女兒、女婿，這樣可使老人的權益有更充分的保障。