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        8萬元就能買房,不是在鶴崗

        2022-05-30 10:48:04劉婷
        華聲 2022年11期
        關(guān)鍵詞:張曉餡餅房源

        劉婷

        數(shù)百萬房產(chǎn)涌上貨架,以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。

        在廣西北海,一名想逃離大城市的B站UP主,在這座濱海小城花了8萬元買下一套小房子,引發(fā)熱議。

        2022年,法拍房成了樓市熱點(diǎn)。當(dāng)房產(chǎn)炒作泡沫退去,回歸居住屬性,買房人以此為標(biāo)準(zhǔn),重新審視法拍房。與此同時,數(shù)百萬房產(chǎn)涌上貨架,以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。

        陷阱or餡餅?

        “天上不是沒有餡餅,而是你要知道哪里有餡餅?!痹谫I法拍房這件事上,陳琤對此深信不疑。

        2022年5月10日上午9點(diǎn)半,陳琤設(shè)置的鬧鐘準(zhǔn)時響了。半個小時后,他將確認(rèn)人生中最大的一筆訂單——法拍房。他每分鐘刷新一次頁面,生怕錯過開拍時間,也擔(dān)心競爭對手將競價。

        從決定買法拍房到下單,陳琤只用了1周時間,推動野性消費(fèi)的原因只有一個:對房子知根知底。4月底,陳琤在小區(qū)閑逛時無意發(fā)現(xiàn),家樓下的房門貼著拍賣公告。2021年,該房源曾一拍流拍,二拍起拍價為一拍的8折。綜合算下來,該房源價格為市場價的6折左右。

        在與保安和鄰居多方打聽下,原業(yè)主幫做生意的弟弟擔(dān)保,后因弟弟生意失敗而賠上房產(chǎn)。目前,房源已沒人居住,且未發(fā)生過兇案。一番了解過后,阻礙大多數(shù)人買法拍房的兩大因素——交付和風(fēng)水,均被掃除。

        萬事俱備,只差下單。在與法院工作人員反復(fù)確認(rèn)后,陳琤得知,原房主或租客對房源具有優(yōu)先購買權(quán),需提前到法院提交相關(guān)材料申請??紤]到房產(chǎn)為原業(yè)主自住,且原業(yè)主無力支付房價,最有競爭力的對手也已棄權(quán)。

        開拍之前的周末,陳琤特意去周邊的寺廟求簽。開拍當(dāng)天,共有4名競拍者參與競買,在經(jīng)過37輪來回出價后,陳琤如愿拍下房源,價格為市場價的6.5折左右。

        “全程緊張到不敢上廁所,生怕對手出價。每次出價都很糾結(jié),也怕自己出得太高對手不接價,到時也要拍大腿。”回想起競拍過程,陳琤用了一句話來總結(jié):在對手的底價區(qū)間瘋狂試探,本質(zhì)上是一場激烈的心理博弈戰(zhàn)。

        首戰(zhàn)告捷,一系列流程工作等待開啟。

        拍賣次日,法院工作人員即告知買家,需要在一周內(nèi)將首付款存進(jìn)指定賬戶,3天內(nèi)即可收到電子憑證。此后即是正常的按揭流程,準(zhǔn)備收入流水、收入證明、征信報告等。簽署一份份合同后,陳琤笑稱自己成為了一位“簽名工具人”。

        拍賣、按揭、交房,整個流程只用了兩個月。今年7月,設(shè)計師團(tuán)隊已經(jīng)進(jìn)場量房。如今,房子裝修已經(jīng)進(jìn)入尾聲,即將在今年最后一天完成入宅儀式。

        如今,陳琤已計劃好未來的日子——工作結(jié)束后到樓上的爸媽家蹭飯喝湯,酒足飯飽后回到自己的小空間里,過著不被念叨的夜間生活。最讓陳琤感到踏實的,是買房即收房。

        在陳琤看來,這份平靜的圖景來源于自己的冒險,必要時成為少數(shù)人中的一個也未嘗不可。在外界看來,法拍房與風(fēng)險強(qiáng)捆綁,但若只是擔(dān)心風(fēng)險而不切實際地調(diào)查,可能會錯過一次“撿漏”的機(jī)會。錯過,或許才是最大的風(fēng)險。

        法拍房,是不是一種虛假繁榮

        5折抄底、無門檻購房……法拍房中介的這類營銷話術(shù),很難打動偏好低風(fēng)險投資的年輕人?!胺孔〔怀础敝拢孔拥木幼〗嵌韧癸@,更多年輕人想在房產(chǎn)上找到松弛感。自帶風(fēng)險屬性的法拍房,在備選清單中被不斷后置。

        中國裁判文書網(wǎng)顯示,截至目前,共有331份文書涉及法拍房糾紛,涉及委托服務(wù)、交付驗收、房屋質(zhì)量等問題。

        苦于分不清陷阱和餡餅的張曉,選擇及時止損。今年年初,她在阿里法拍網(wǎng)上相中位于廣州市花都區(qū)的一處房源,并交了保證金。在房產(chǎn)詳情頁處,她發(fā)現(xiàn)房源仍帶租約,且房屋現(xiàn)在仍有人居住的痕跡,經(jīng)勘察證明情況屬實。出于對交付問題的擔(dān)心,張曉最終未出價,損失了保證金。

        “買賣不破租賃,如果買下來后原租客不肯搬走,我沒有信心保證房子能到我手上?!痹谡劶盎谂脑驎r,張曉坦言。

        在張曉看來,法拍房最大的優(yōu)點(diǎn)是可以確定產(chǎn)權(quán),即購買過后產(chǎn)權(quán)屬于拍賣者。但房子是用來住的,買房是為了享受,如果房產(chǎn)存在風(fēng)險,就沒有必要花巨資賭一個不確定性。畢竟,與折價部分相比,實打?qū)嵉氖赘恫攀谴箢^。

        同樣被風(fēng)險勸退的購房者林佳,則在蹲法拍房的過程中成為一名“吃瓜群眾”。

        自從關(guān)注法拍房以后,林佳加入了多個交流社群。據(jù)林佳觀察,法拍房市場出現(xiàn)了兩個明顯的現(xiàn)象:房源增加、流拍現(xiàn)象屢見不鮮。

        “我印象最深的是,有投資客買入深圳的學(xué)區(qū)房,買的時候單價超過23萬元。后來深圳大學(xué)區(qū)制落地,加上調(diào)控升級,總價跌了幾百萬元,拿出來拍賣還沒人接盤?!?/p>

        林佳介紹道,上述房源為“老破小”小區(qū),基本上沒有人買來自住。學(xué)區(qū)房泡沫破裂之后,房源價格大跌,炒房客資金斷裂只能虧本拍賣。

        一組數(shù)據(jù)佐證了林佳的判斷。阿里拍賣統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2021年全年法拍房掛拍75.82萬套,同比增長13.2%,阿里拍賣網(wǎng)站上的房產(chǎn)總標(biāo)的物累計數(shù)量就達(dá)到了300萬套。今年3月,這個數(shù)字變成310萬套。其中,破產(chǎn)資產(chǎn)標(biāo)的物為9.4萬套、訴訟資產(chǎn)標(biāo)的物為296萬套。

        《司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》顯示,2021年,全國法拍房平均成交折價率(成交價/評估價)為0.85,流拍率達(dá)到80%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于20%的成交率。

        在法拍房市場,見證命運(yùn)的無常

        隨著房源增加,法拍房代拍行業(yè)迎來爆發(fā)式增長。天眼查數(shù)據(jù)顯示,截至目前,全國共有1365家法拍房代拍公司,近1年成立的公司共有140家,成立時間5~10年的公司為56家。

        法拍房起源于2012年,是由杭州市蕭山區(qū)人民法院處置執(zhí)行的住宅抵押物,在阿里拍賣上成交,拉開了中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的歷史序幕。如今,法拍房已經(jīng)逐漸被市場接受。從最初的只有少數(shù)玩家的賽道,變成了普通人也能夠得著的領(lǐng)域。

        法拍房走向大眾,與法律制度不斷完善息息相關(guān)。困擾購房者多年的交付問題,在多方的努力下得到解決方案。

        最高人民法院2021年12月21日對外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制 加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》?!兑庖姟返?8條規(guī)定,拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退,不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

        如果仔細(xì)閱讀拍賣須知,會發(fā)現(xiàn)各地法院已形成體系化的信披模式,大到購房政策、稅費(fèi)清單,小到戶型結(jié)構(gòu)、水電明細(xì),均悉數(shù)對外展示。信息透明化加大了炒房客的機(jī)會成本,勸退投機(jī)者的同時給予更多普通人選擇的機(jī)會。

        讓法拍房成為一種選擇,正是政策給予大眾的另一種“買房自由”。置身于調(diào)控周期中的個體,都在用行動推動著樓市向住有所居邁進(jìn)。

        摘編自微信公眾號“新周刊”2022年10月26日

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