劉婷

數(shù)百萬房產(chǎn)涌上貨架，以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。

在廣西北海，一名想逃離大城市的B站UP主，在這座濱海小城花了8萬元買下一套小房子，引發(fā)熱議。

2022年，法拍房成了樓市熱點(diǎn)。當(dāng)房產(chǎn)炒作泡沫退去，回歸居住屬性，買房人以此為標(biāo)準(zhǔn)，重新審視法拍房。與此同時，數(shù)百萬房產(chǎn)涌上貨架，以低價為噱頭誘惑著想“撿漏”的買房人。

陷阱or餡餅？

“天上不是沒有餡餅，而是你要知道哪里有餡餅?！痹谫I法拍房這件事上，陳琤對此深信不疑。

2022年5月10日上午9點(diǎn)半，陳琤設(shè)置的鬧鐘準(zhǔn)時響了。半個小時后，他將確認(rèn)人生中最大的一筆訂單——法拍房。他每分鐘刷新一次頁面，生怕錯過開拍時間，也擔(dān)心競爭對手將競價。

從決定買法拍房到下單，陳琤只用了1周時間，推動野性消費(fèi)的原因只有一個：對房子知根知底。4月底，陳琤在小區(qū)閑逛時無意發(fā)現(xiàn)，家樓下的房門貼著拍賣公告。2021年，該房源曾一拍流拍，二拍起拍價為一拍的8折。綜合算下來，該房源價格為市場價的6折左右。

在與保安和鄰居多方打聽下，原業(yè)主幫做生意的弟弟擔(dān)保，后因弟弟生意失敗而賠上房產(chǎn)。目前，房源已沒人居住，且未發(fā)生過兇案。一番了解過后，阻礙大多數(shù)人買法拍房的兩大因素——交付和風(fēng)水，均被掃除。

萬事俱備，只差下單。在與法院工作人員反復(fù)確認(rèn)后，陳琤得知，原房主或租客對房源具有優(yōu)先購買權(quán)，需提前到法院提交相關(guān)材料申請?？紤]到房產(chǎn)為原業(yè)主自住，且原業(yè)主無力支付房價，最有競爭力的對手也已棄權(quán)。

開拍之前的周末，陳琤特意去周邊的寺廟求簽。開拍當(dāng)天，共有4名競拍者參與競買，在經(jīng)過37輪來回出價后，陳琤如愿拍下房源，價格為市場價的6.5折左右。

“全程緊張到不敢上廁所，生怕對手出價。每次出價都很糾結(jié)，也怕自己出得太高對手不接價，到時也要拍大腿。”回想起競拍過程，陳琤用了一句話來總結(jié)：在對手的底價區(qū)間瘋狂試探，本質(zhì)上是一場激烈的心理博弈戰(zhàn)。

首戰(zhàn)告捷，一系列流程工作等待開啟。

拍賣次日，法院工作人員即告知買家，需要在一周內(nèi)將首付款存進(jìn)指定賬戶，3天內(nèi)即可收到電子憑證。此后即是正常的按揭流程，準(zhǔn)備收入流水、收入證明、征信報告等。簽署一份份合同后，陳琤笑稱自己成為了一位“簽名工具人”。

拍賣、按揭、交房，整個流程只用了兩個月。今年7月，設(shè)計師團(tuán)隊已經(jīng)進(jìn)場量房。如今，房子裝修已經(jīng)進(jìn)入尾聲，即將在今年最后一天完成入宅儀式。

如今，陳琤已計劃好未來的日子——工作結(jié)束后到樓上的爸媽家蹭飯喝湯，酒足飯飽后回到自己的小空間里，過著不被念叨的夜間生活。最讓陳琤感到踏實的，是買房即收房。

在陳琤看來，這份平靜的圖景來源于自己的冒險，必要時成為少數(shù)人中的一個也未嘗不可。在外界看來，法拍房與風(fēng)險強(qiáng)捆綁，但若只是擔(dān)心風(fēng)險而不切實際地調(diào)查，可能會錯過一次“撿漏”的機(jī)會。錯過，或許才是最大的風(fēng)險。

法拍房，是不是一種虛假繁榮

5折抄底、無門檻購房……法拍房中介的這類營銷話術(shù)，很難打動偏好低風(fēng)險投資的年輕人?！胺孔〔怀础敝拢孔拥木幼〗嵌韧癸@，更多年輕人想在房產(chǎn)上找到松弛感。自帶風(fēng)險屬性的法拍房，在備選清單中被不斷后置。

中國裁判文書網(wǎng)顯示，截至目前，共有331份文書涉及法拍房糾紛，涉及委托服務(wù)、交付驗收、房屋質(zhì)量等問題。

苦于分不清陷阱和餡餅的張曉，選擇及時止損。今年年初，她在阿里法拍網(wǎng)上相中位于廣州市花都區(qū)的一處房源，并交了保證金。在房產(chǎn)詳情頁處，她發(fā)現(xiàn)房源仍帶租約，且房屋現(xiàn)在仍有人居住的痕跡，經(jīng)勘察證明情況屬實。出于對交付問題的擔(dān)心，張曉最終未出價，損失了保證金。

“買賣不破租賃，如果買下來后原租客不肯搬走，我沒有信心保證房子能到我手上?！痹谡劶盎谂脑驎r，張曉坦言。

在張曉看來，法拍房最大的優(yōu)點(diǎn)是可以確定產(chǎn)權(quán)，即購買過后產(chǎn)權(quán)屬于拍賣者。但房子是用來住的，買房是為了享受，如果房產(chǎn)存在風(fēng)險，就沒有必要花巨資賭一個不確定性。畢竟，與折價部分相比，實打?qū)嵉氖赘恫攀谴箢^。

同樣被風(fēng)險勸退的購房者林佳，則在蹲法拍房的過程中成為一名“吃瓜群眾”。

自從關(guān)注法拍房以后，林佳加入了多個交流社群。據(jù)林佳觀察，法拍房市場出現(xiàn)了兩個明顯的現(xiàn)象：房源增加、流拍現(xiàn)象屢見不鮮。

“我印象最深的是，有投資客買入深圳的學(xué)區(qū)房，買的時候單價超過23萬元。后來深圳大學(xué)區(qū)制落地，加上調(diào)控升級，總價跌了幾百萬元，拿出來拍賣還沒人接盤?！?/p>

林佳介紹道，上述房源為“老破小”小區(qū)，基本上沒有人買來自住。學(xué)區(qū)房泡沫破裂之后，房源價格大跌，炒房客資金斷裂只能虧本拍賣。

一組數(shù)據(jù)佐證了林佳的判斷。阿里拍賣統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長13.2%，阿里拍賣網(wǎng)站上的房產(chǎn)總標(biāo)的物累計數(shù)量就達(dá)到了300萬套。今年3月，這個數(shù)字變成310萬套。其中，破產(chǎn)資產(chǎn)標(biāo)的物為9.4萬套、訴訟資產(chǎn)標(biāo)的物為296萬套。

《司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》顯示，2021年，全國法拍房平均成交折價率（成交價/評估價）為0.85，流拍率達(dá)到80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于20%的成交率。

在法拍房市場，見證命運(yùn)的無常

隨著房源增加，法拍房代拍行業(yè)迎來爆發(fā)式增長。天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共有1365家法拍房代拍公司，近1年成立的公司共有140家，成立時間5～10年的公司為56家。

法拍房起源于2012年，是由杭州市蕭山區(qū)人民法院處置執(zhí)行的住宅抵押物，在阿里拍賣上成交，拉開了中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的歷史序幕。如今，法拍房已經(jīng)逐漸被市場接受。從最初的只有少數(shù)玩家的賽道，變成了普通人也能夠得著的領(lǐng)域。

法拍房走向大眾，與法律制度不斷完善息息相關(guān)。困擾購房者多年的交付問題，在多方的努力下得到解決方案。

最高人民法院2021年12月21日對外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制 加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》?！兑庖姟返?8條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

如果仔細(xì)閱讀拍賣須知，會發(fā)現(xiàn)各地法院已形成體系化的信披模式，大到購房政策、稅費(fèi)清單，小到戶型結(jié)構(gòu)、水電明細(xì)，均悉數(shù)對外展示。信息透明化加大了炒房客的機(jī)會成本，勸退投機(jī)者的同時給予更多普通人選擇的機(jī)會。

讓法拍房成為一種選擇，正是政策給予大眾的另一種“買房自由”。置身于調(diào)控周期中的個體，都在用行動推動著樓市向住有所居邁進(jìn)。

摘編自微信公眾號“新周刊”2022年10月26日