王宇

摘? 要：軌道交通進(jìn)入建設(shè)高速發(fā)展期，由此形成的商業(yè)資源價(jià)值巨大，如何高效利用商業(yè)資源產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益將成為未來軌道交通研究發(fā)展的方向。我國(guó)軌道交通車站站內(nèi)商業(yè)普遍起步較晚，開發(fā)較建設(shè)運(yùn)營(yíng)滯后，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，服務(wù)品質(zhì)有待改善。本文將圍繞軌道交通車站商業(yè)業(yè)態(tài)，分析車站商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的問題及成因，結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究和現(xiàn)實(shí)情況，針對(duì)站內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇提供一些選擇思路，有助于提升軌道整體經(jīng)營(yíng)形象，打造軌道經(jīng)濟(jì)生活圈。

關(guān)鍵詞：軌道交通;站內(nèi)商業(yè);經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài);科學(xué)配置;業(yè)態(tài)組合

引言

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提高，常規(guī)地面公共交通運(yùn)輸壓力日益劇增，城市交通開始向地下或空中延伸，安全準(zhǔn)點(diǎn)的大運(yùn)量軌道交通系統(tǒng)有效緩解交通擁堵，降低城市污染排放，成為城市公共交通大動(dòng)脈。軌道交通完善的交通網(wǎng)絡(luò)，不僅能增強(qiáng)城市內(nèi)部的通達(dá)性，也能實(shí)現(xiàn)城市生活區(qū)和商業(yè)區(qū)的延展和結(jié)合。軌道交通站內(nèi)商業(yè)作為地鐵族出行的必經(jīng)區(qū)域，逐步衍生成新一類商業(yè)中心，為市民提供便民服務(wù)設(shè)施，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)軌道良性健康可持續(xù)發(fā)展。

一、 城市軌道交通站內(nèi)商業(yè)的總體特征

國(guó)內(nèi)有學(xué)者將地鐵商業(yè)資源主要分為站廳商業(yè)、通道商業(yè)、以及地下商業(yè)街等資源，本文側(cè)重于研究軌道交通車站站內(nèi)商業(yè)，類似于站廳商業(yè)，其依附于軌道交通動(dòng)線站點(diǎn)內(nèi)，分布于車輛運(yùn)營(yíng)、售票、安檢等主要交通功能區(qū)以外的公共空間部分的商業(yè)系統(tǒng)。

不同于上蓋物業(yè)、車站附屬設(shè)施商業(yè)，站內(nèi)商業(yè)位于軌道交通運(yùn)營(yíng)第一線，在滿足科學(xué)運(yùn)營(yíng)管理的前提下，將交通站點(diǎn)與商業(yè)空間相結(jié)合，開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將地鐵客流轉(zhuǎn)化為商流，提升站點(diǎn)經(jīng)濟(jì)效益。

二、 城市軌道交通站內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)存在的問題

商業(yè)業(yè)態(tài)不等同于商品類別，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求，根據(jù)各種經(jīng)營(yíng)要素，如市場(chǎng)定位、商鋪規(guī)模大小、商鋪位置布局、商品策略等形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)。軌道交通站內(nèi)商業(yè)主要面向站內(nèi)乘客，滿足乘客過路式即興消費(fèi)，目前主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售類和服務(wù)類為主。

但我國(guó)城市軌道交通站內(nèi)商業(yè)開發(fā)起步較晚，商業(yè)規(guī)劃與建設(shè)不同步，缺乏統(tǒng)籌系統(tǒng)性思考，商業(yè)作為后期附屬品被嵌入車站，導(dǎo)致車站商業(yè)空間不足、空間布局不合理，商業(yè)業(yè)態(tài)選擇處于被動(dòng)狀態(tài)，存在業(yè)態(tài)種類單一、同行惡性競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)較低等問題。同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)證明、消防安全等問題，資源經(jīng)營(yíng)存在無法租賃或合同糾紛等風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)商業(yè)資源閑置、招商困難的局面。

三、 軌道交通站內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的思路

1.合理預(yù)留車站商業(yè)

軌道商業(yè)空間的開發(fā)具有不可逆性，一旦建成幾乎不能重新規(guī)劃改造，若進(jìn)行重新改造，需要投入巨大的時(shí)間、財(cái)力、人力，地鐵公司應(yīng)遵循同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)的原則，預(yù)留車站商業(yè)空間，優(yōu)化商業(yè)空間布局，提供合理商業(yè)面積，為站內(nèi)商業(yè)的開發(fā)提供可實(shí)施的場(chǎng)地，降低商業(yè)空間對(duì)業(yè)態(tài)選擇的局限性。根據(jù)地鐵防火設(shè)計(jì)規(guī)定，在車站站廳層兩端面向公共區(qū)設(shè)置單處面積不大于 30㎡、總面積不超過 100 ㎡的便民服務(wù)設(shè)施，在公共區(qū)利用墻角、結(jié)構(gòu)柱布置自助設(shè)備等，根據(jù)商業(yè)預(yù)留面積和位置，選擇適合的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

2.明確車站等級(jí)和定位

根據(jù)區(qū)位理論，軌道交通車站所處的地理位置、交通通達(dá)性以及周邊區(qū)域功能，影響車站的中心等級(jí)，重慶軌道交通站點(diǎn)按客運(yùn)量、地理區(qū)位、行車組織等劃分為城市級(jí)、組團(tuán)級(jí)、街道級(jí)、社區(qū)級(jí)四個(gè)等級(jí)，城市級(jí)車站能夠覆蓋全市域，充分利用軌道交通紅利和區(qū)位中心優(yōu)勢(shì)，形成足夠的聚集度和吸引力，適合發(fā)展百貨、購物中心等大型綜合類業(yè)態(tài)，滿足市民購物、文化、娛樂、餐飲為一體的一站式消費(fèi)。因城市建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)不同，站點(diǎn)所在區(qū)域功能有所差異，如居住型站點(diǎn)周邊居民住宅場(chǎng)所密集，適合開發(fā)與社區(qū)配套相關(guān)的規(guī)模適中品類豐富的業(yè)態(tài)，如便利店、超市、干洗店、水果店、藥店或榨汁機(jī)、充電寶等與居民生活場(chǎng)景匹配的業(yè)態(tài)。

3.實(shí)施差異化經(jīng)營(yíng)策略

不同結(jié)構(gòu)層次的消費(fèi)者，在需求偏好、消費(fèi)觀念、購物方式等方面存在一定差異，對(duì)于在特定環(huán)境的軌道交通商業(yè)開發(fā)，要充分考慮消費(fèi)客流行為差異，分析影響乘客購買決策的因素，準(zhǔn)確定位目標(biāo)顧客。據(jù)統(tǒng)計(jì)，軌道交通站點(diǎn)乘客主要以青年群體為主，出行目的多為通勤、購物，青年消費(fèi)群體追求個(gè)性化和自主性，注重消費(fèi)品質(zhì)，可設(shè)置連鎖便利店、奶茶店、雜志販賣機(jī)或盲盒等，并根據(jù)不同功能類型站點(diǎn)進(jìn)行投放，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免業(yè)態(tài)重復(fù)單調(diào)，商品同質(zhì)化嚴(yán)重。城市軌道交通車站空間處于半封閉狀態(tài)，要注意采光、空氣、溫度等物理環(huán)境的打造，同時(shí)利用車站內(nèi)墻面進(jìn)行一些涂鴉設(shè)計(jì)或裝飾，為消費(fèi)者營(yíng)造舒適的購物環(huán)境，吸引乘客的購物興趣。

4.提升軌道商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力

隨著軌道交通線網(wǎng)的不斷拓展，軌道站內(nèi)商業(yè)價(jià)值潛力巨大，軌道集團(tuán)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備高素質(zhì)、專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)能力，統(tǒng)一整合商業(yè)資源，避免資源的閑置浪費(fèi)。軌道集團(tuán)加強(qiáng)與行業(yè)優(yōu)秀單位的橫向交流合作，借鑒在站內(nèi)商業(yè)開發(fā)管理上的經(jīng)驗(yàn)，提前進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，合理進(jìn)行品牌招商，提高整體出租率，同時(shí)采取多樣的經(jīng)營(yíng)模式，重點(diǎn)將內(nèi)部資源有機(jī)結(jié)合，打造自主經(jīng)營(yíng)品牌，提升軌道品牌辨識(shí)度，控制合同應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)。軌道站點(diǎn)TOD綜合開發(fā)體系以公共交通為導(dǎo)向，以城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)格局為核心，擴(kuò)大服務(wù)半徑，提供一站式生活體驗(yàn)，提升市民出行獲得感和幸福感，建設(shè)軌道上的都市圈。

四、結(jié)語

軌道交通站內(nèi)商業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式后勁不足，存在業(yè)態(tài)單一、品質(zhì)不高等問題，軌道集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)以系統(tǒng)性思維，統(tǒng)一同步規(guī)劃車站商業(yè)，科學(xué)合理配置業(yè)態(tài)種類，實(shí)施多元化特色經(jīng)營(yíng)，完善商業(yè)配套設(shè)施，利用互聯(lián)網(wǎng)探索新的商業(yè)模式，提高車站空間使用效率和吸引力，促進(jìn)站城融合協(xié)同發(fā)展，凸顯軌道交通在交通、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)方面的正外部效應(yīng)。

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