鐘黛

“領(lǐng)導(dǎo)說要裁我，招一個(gè)能做代建的?！本吐氂谝患襎OP20房企區(qū)域公司投拓崗的小艾對《21CBR》記者表示。

一年前，小艾還是在酒桌上、包間里談下幾十億合作項(xiàng)目的“艾總”。2021年下半年開始，地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，房企暫緩拿地，只求活下來。

小艾所在的部門由十幾個(gè)人裁到只剩下他和部門領(lǐng)導(dǎo)兩個(gè)人，其職責(zé)也由拍地變成賣項(xiàng)目，再變成談代建業(yè)務(wù)。

新形勢下，房企由開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商成為趨勢。在資本市場，代建也因?yàn)檩p資產(chǎn)、低杠桿、高利潤率等特性，成為關(guān)注點(diǎn)。在房企股價(jià)波動(dòng)不斷之際，“代建第一股”綠城管理（9979.HK）的股價(jià)卻在半年內(nèi)上漲超過50%。

當(dāng)房企傷懷于“黑鐵時(shí)代”，綠城管理CEO李軍稱，代建的“黃金時(shí)代”已來。

在房地產(chǎn)代建中，業(yè)主方擁有土地，投入資金，項(xiàng)目的開發(fā)全過程由更具經(jīng)驗(yàn)的代建方來承接。多數(shù)代建業(yè)務(wù)不注入資金，只輸出服務(wù)與品牌。

招股書顯示，“代建一哥”綠城管理的基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目銷售額的5%-8%，“代建二哥”中原建業(yè)的服務(wù)費(fèi)為銷售額的3.5%-6%。

在輕資產(chǎn)模式之下，代建公司的杠桿與負(fù)債水平較低，利潤率更高。綠城管理的毛利率為46.39%，中原建業(yè)的凈利率高達(dá)59.2%，而綠城中國和建業(yè)地產(chǎn)的毛利率分別只有18.1%和16.2%。

兩年前，不少房企開始試水代建市場。據(jù)克而瑞報(bào)告的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年7月，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過30家。

一位TOP3房企區(qū)域公司的財(cái)務(wù)人員對《21CBR》記者表示，正在積極學(xué)習(xí)代建知識(shí)。在他看來，代建吃力不討好，自家公司原本不屑于去做，現(xiàn)在也放平心態(tài)，開始接觸代建業(yè)務(wù)了。

今年以來，代建行業(yè)涌現(xiàn)了更多的需求。

一方面，去年下半年開始，房企拍地意愿低迷，大量城投公司入場托底。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2021年第三輪土拍中，深圳、無錫、廣州、南京、蘇州的當(dāng)?shù)爻峭豆臼侵饕α?，參與率超過70%。

據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的粗略估算，去年城投公司在全國大概拿了2萬-3萬幅土地，拿地后有尋求代建方面合作的需求。

另一方面，隨著部分房企接連陷入財(cái)務(wù)困境，AMC和信托等金融機(jī)構(gòu)被迫接盤地產(chǎn)項(xiàng)目。這些不良資產(chǎn)除了轉(zhuǎn)手賣出，也可能委托代建方經(jīng)營及銷售。

中指院報(bào)告預(yù)計(jì)，2020-2024年國內(nèi)的代建市場新訂建筑面積將保持23.5%的增速，預(yù)計(jì)2024年行業(yè)的新訂建筑面積達(dá)到約1.94億平方米。

新玩家加速涌入，而要分得一塊代建的蛋糕并不容易。

項(xiàng)目開發(fā)過程中的部分事項(xiàng)需要業(yè)主方拍板，代建方需要進(jìn)行多輪溝通和協(xié)調(diào)，開發(fā)與銷售周期較長。習(xí)慣了賺快錢、大錢的房企，賺不了這份慢錢、小錢。

小艾說，當(dāng)下最主流的還是商業(yè)代建，政府代建和資本方代建的需求相對較少。

商業(yè)代建的業(yè)主方主要是中小型房企，手中有地，但資金實(shí)力較弱，代建方可能需要墊資，或者為項(xiàng)目融資提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

如果業(yè)主方資金出問題，代建方也會(huì)受到牽連。

“我有個(gè)朋友經(jīng)手的代建項(xiàng)目，因?yàn)闃I(yè)主方資金鏈斷裂、工程爛尾，最后，被迫接盤了項(xiàng)目的全部股權(quán)?！毙“f，在業(yè)內(nèi)，代建由“輕”變“重”的案例并不少見。

代建領(lǐng)域新玩家眾多，但不是人人都能做好這門生意。

小艾認(rèn)為，業(yè)主在挑選代建方的時(shí)候，最看重的是產(chǎn)品力以及品牌溢價(jià)?！皢握撻_發(fā)能力，代建房企之間的差距可能沒有想象中那么大。在品牌輸出方面，可能只有綠城、仁恒、龍湖，有些溢價(jià)空間。此外，一些區(qū)域龍頭房企也能憑借地方性的影響力，吃透一個(gè)區(qū)域的代建單子，比如河南建業(yè)?！?/p>

面對外部形勢的變化，代建老大哥綠城管理正在發(fā)力。早在2005年，綠城已涉足代建業(yè)務(wù)。2010年，綠城管理分拆成立。

代建業(yè)務(wù)已成為綠城重要的業(yè)績來源。2016年，綠城代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷售金額181億元，總合同銷售金額首次突破千億元。2021年，綠城通過代建獲取的銷售金額達(dá)到843億元，同比增長13%，占總合同銷售金額的24%。

業(yè)績報(bào)告顯示，2021年，綠城管理實(shí)現(xiàn)營收22.432億元，同比增長23.7%;歸母凈利潤5.65億元，同比增長31.9%;新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)2280萬平方米，同比增長約21.9%;新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估71.1億元，同比增長約22.3%。

截至2021年底，綠城管理的代建項(xiàng)目數(shù)量為345個(gè)，合約項(xiàng)目總建筑面積8470萬平方米，在建面積則同比增長8.7%至4400萬平方米。

在國內(nèi)中小開發(fā)商數(shù)量不斷減少的情況下，綠城管理主動(dòng)調(diào)整了客戶群結(jié)構(gòu)。

2021年，綠城管理的合約總建筑面積中，政府委托以及國有企業(yè)的委托占比約60%，私營企業(yè)約占37%，金融機(jī)構(gòu)占2.8%。

李軍稱，綠城管理會(huì)保持政府代建業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長，提高商業(yè)代建的合作要求，并重點(diǎn)拓展國有企業(yè)、城投公司的代建業(yè)務(wù)。同時(shí)，也會(huì)擁抱涉房類的不良資產(chǎn)，拓展資本方代建業(yè)務(wù)。

綠城管理已與中國信達(dá)、東方資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，此外還簽署了多個(gè)不良資產(chǎn)處置項(xiàng)目。去年底，綠城管理宣布與中糧信托就江陰城南項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，為該項(xiàng)目提供資方代建服務(wù)。同時(shí)，綠城管理還參與了廣西官塘投資發(fā)展有限公司破產(chǎn)后的重整計(jì)劃。

李軍表示，今后將吸收、整合更多的上下游企業(yè)，構(gòu)建更大的輕資產(chǎn)平臺(tái)和生態(tài)圈。

（文中小艾為化名）