周 鼎 譚文勇

0 引言

隨著“十四五”時期我國進(jìn)入新發(fā)展階段，老舊小區(qū)改造成為新的歷史時期推動城市建設(shè)存量提升和擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要政策工具。習(xí)近平總書記于2015年在中共中央城市工作會議上提出“加快老舊小區(qū)改造”。在此之后，中共中央在2016—2019年間陸續(xù)召開相關(guān)會議和印發(fā)相應(yīng)文件部署工作（表1），老舊小區(qū)改造處于持續(xù)有序的推進(jìn)狀態(tài)之中。

表1 2016年至2019年間老舊小區(qū)改造相關(guān)會議及文件Tab.1 meetings and documents related to the reconstruction of old residential areas from 2016 to 2019

老舊小區(qū)改造是指對城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)進(jìn)行改造提升[1]。老舊小區(qū)改造屬于城市更新的范疇，是針對中國實(shí)際問題的本土化重構(gòu)，在1989年由吳良鏞[2]對北京舊城居住區(qū)的“有機(jī)更新”揭開序幕，并在后續(xù)二十多年存在于“舊城居住區(qū)”[3]、“舊住宅區(qū)”[4]和“舊住區(qū)”[5]的討論中。2007年，李倢[6]首次提出了老舊小區(qū)改造的相關(guān)概念和評估方法。隨后，蔡淑頻[7]、仇保興[8]、蔡云楠[9]等眾多國內(nèi)學(xué)者在理論層面對老舊小區(qū)改造進(jìn)行了討論，成都、廣州和上海等試點(diǎn)城市[10]也各自進(jìn)行了一系列項目實(shí)踐，均取得了較多的成果。

2020年后，由于新冠肺炎疫情沖擊和國際外部環(huán)境變化，中央在對國內(nèi)供需結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行重新定位和思考后，作出“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”的重大戰(zhàn)略部署①。面對經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下的新環(huán)境，老舊小區(qū)改造亟需在理論研究和項目實(shí)踐上做出對應(yīng)的調(diào)整以適應(yīng)形勢變化。

1 內(nèi)循環(huán)下老舊小區(qū)改造的題中之義

經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，是指依據(jù)中國特色社會主義建設(shè)的基本原則，依靠國內(nèi)一切社會組織和個人通過參與生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)等活動，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷增長、經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的不斷提升，以驅(qū)動我國社會經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步前行的過程[11]。其中，投資是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的源動力，消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的最主要力量，要維持經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)并不斷擴(kuò)大其規(guī)模，首要是確保政府、社會組織和個人在投資消費(fèi)領(lǐng)域的積極性，以及在新發(fā)展格局下不斷提升投資與消費(fèi)的效費(fèi)比②。

老舊小區(qū)改造是經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)中的重要課題。2020年7月，《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》明確指出：老舊小區(qū)改造“對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義?！边@意味著老舊小區(qū)改造在中央統(tǒng)籌疫情防控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩個大局的重要節(jié)點(diǎn)上，被賦予了成為我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與增長“助推器”的歷史使命。

通過老舊小區(qū)改造將驅(qū)動經(jīng)濟(jì)循環(huán)之流形成首尾相接的閉環(huán)（圖1）。老舊小區(qū)改造的資金投入將直接推動生產(chǎn)端的運(yùn)作，生產(chǎn)端影響分配端，分配端指導(dǎo)交換端，交換端創(chuàng)造消費(fèi)端，消費(fèi)端刺激生產(chǎn)端③，從而實(shí)現(xiàn)第一層閉環(huán)。生產(chǎn)端將推動建材、家具、設(shè)備和社區(qū)服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，通過效益增加促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)大，內(nèi)需擴(kuò)大得以緩解過剩產(chǎn)能進(jìn)而影響要素流動，要素流動進(jìn)一步刺激產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)第二層閉環(huán)。目前國內(nèi)存量老舊小區(qū)合計有32.7萬個，改造涉及居民7 323.3萬戶，總建筑面積達(dá)65億平方米④。巨量的改造面積結(jié)合投資周期短、邊際效益高、資金周轉(zhuǎn)快、消費(fèi)潛力大等特點(diǎn)，老舊小區(qū)改造預(yù)計可以每年拉動GDP增長2.5個百分點(diǎn)[12]，這對于穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需、應(yīng)對內(nèi)循環(huán)下的經(jīng)濟(jì)下行壓力將起到重要作用。

圖1 老舊小區(qū)改造驅(qū)動經(jīng)濟(jì)循環(huán)流動Fig.1 economic circulation driven by the transformation of old residential area

2 舊范式下老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實(shí)困境

總的來看，在舊范式下基于中央推動，由各地方政府主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造實(shí)踐，盡管在一些維度上考慮較為單一，但是相較于改造前取得了不錯的效果。然而，基于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下行壓力持續(xù)加大的客觀情況以及對各個試點(diǎn)城市的改造實(shí)踐問題總結(jié)，單一性的老舊小區(qū)改造總體上呈現(xiàn)出以下困境（圖2）。

圖2 舊范式下老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實(shí)困境Fig.2 the practical dilemma of the transformation of old residential areas under the old paradigm

2.1 財政支出難以為繼

2017年住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會，確定了老舊小區(qū)改造的出資原則，主要是由原產(chǎn)權(quán)單位和住戶出資結(jié)合政府補(bǔ)助來籌措[13]，但不少老舊小區(qū)原所屬企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)，有的則屬于政府事業(yè)單位，不具備出資能力。因此，在實(shí)際操作層面上，老舊小區(qū)改造主要是以當(dāng)?shù)氐呢斦鲑Y為主，如廣州要求市、區(qū)財政每年安排不少于10億元資金專項用于老舊小區(qū)改造[14]。單一的融資途徑給地方政府帶來了債務(wù)壓力，增加了潛在的財政危機(jī)的風(fēng)險。同時，由于管理成本和大規(guī)模財政投入難以得到持續(xù)保證，影響了老舊小區(qū)改造的實(shí)際效果。

2.2 改造內(nèi)容較為單一

北京西城區(qū)黑窯廠西里老舊小區(qū)綜合改造[15]的實(shí)踐經(jīng)驗顯示出，老舊小區(qū)改造的對象主要面臨“房屋年代久遠(yuǎn)，樓梯破舊”“綠化景觀環(huán)境質(zhì)量差”“道路交通混雜，停車位匱乏”“基礎(chǔ)設(shè)施老化，破損嚴(yán)重”等物質(zhì)空間領(lǐng)域的問題，從而使得老舊小區(qū)改造在較大程度上僅關(guān)注到物質(zhì)環(huán)境設(shè)施的更新完善，對于老舊小區(qū)社會性和整體性的關(guān)注不足，從商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的角度考慮居民需求較少，也忽視了老舊小區(qū)因見證單位制度變遷所具備的歷史價值，造成了社會經(jīng)濟(jì)效益和城市精神文化兩個層面的缺憾。

2.3 自上而下存在缺口

老舊小區(qū)改造從重點(diǎn)提出到全面推進(jìn)的過程時間尚短，基于統(tǒng)籌惠民的政策目標(biāo)以及簡便高效、避免權(quán)利交易問題滋生的工作追求，盡管在推進(jìn)過程中政府有意識地從主導(dǎo)角色向引導(dǎo)角色轉(zhuǎn)變，不過總的來看政府仍然承擔(dān)著自上而下的主要推進(jìn)力量。自上而下確保了效率，技術(shù)人員可以直接在上級指揮下實(shí)施改造方案，但就成都機(jī)車車輛公司家屬區(qū)[16]的改造過程來看，單純自上而下的推進(jìn)機(jī)制存在一定缺口，較易激發(fā)群眾矛盾，影響工作推進(jìn)。

2.4 產(chǎn)業(yè)欠缺后續(xù)乏力

老舊小區(qū)改造通常陷入“就改造論改造”的結(jié)果之中，物質(zhì)空間環(huán)境得到了更新提升，但是有關(guān)管理機(jī)制和與之相適應(yīng)的商業(yè)服務(wù)機(jī)制沒有得到建立。盡管有少量老舊小區(qū)改造——如北京勁松北社區(qū)改造[17]引入了物業(yè)機(jī)構(gòu)以改善之前無人管理的狀況，但由于缺乏其他盈利產(chǎn)業(yè)，投資運(yùn)營效費(fèi)比低，對于后期的運(yùn)營管理造成了較大成本壓力。

3 內(nèi)循環(huán)下老舊小區(qū)改造的路徑創(chuàng)新

由于舊范式下的現(xiàn)實(shí)困境，老舊小區(qū)改造亟需適應(yīng)內(nèi)循環(huán)下新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。結(jié)合《全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中提出的新要求，在融資模式、改造清單、推進(jìn)機(jī)制和運(yùn)營管理等四個維度，探索內(nèi)循環(huán)下老舊小區(qū)改造的新路徑（圖3）。

圖3 經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下老舊小區(qū)改造的路徑創(chuàng)新Fig.3 path innovation of old residential district transformation under economic internal circulation

3.1 從財政支撐到多方籌資

籌資模式創(chuàng)新是窗口。在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的客觀條件下，要提升社會組織、政府和個人的投資消費(fèi)的積極性與效費(fèi)比，則需要處理好主體需求、有效投資和融資服務(wù)之間的關(guān)系[18]。對于老舊小區(qū)改造，中央、地方、企業(yè)和居民四方分別存在宏觀政策統(tǒng)籌、行政績效達(dá)成、經(jīng)濟(jì)回報獲取和生活品質(zhì)改善四種不同的需求[19]，但僅依靠政府財政支撐難以使這些需求獲得滿足，市場化運(yùn)作是老舊小區(qū)改造的必由之路。企業(yè)具有充沛的社會資金和技術(shù)資源，有必要促進(jìn)融資渠道多元化，依托企業(yè)資本資金杠桿，一方面緩解政府財政壓力，另一方面找到新的贏利點(diǎn)以拉動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)。同時，按照“誰受益、誰出資”的原則，老舊小區(qū)居民可以在承擔(dān)一小部分資金責(zé)任的條件下，使老舊小區(qū)改造取得更具針對性的成果。因此，老舊小區(qū)改造的籌資模式應(yīng)從政府財政的單一支撐轉(zhuǎn)向“企業(yè)主導(dǎo)、政府居民兩方補(bǔ)充”的多方合作。

3.2 從舊房改造到社區(qū)營造

改造清單創(chuàng)新是主體。舊范式下老舊小區(qū)改造往往以房屋主體更新為主，較難兼顧空間效能和社會民生。居民不僅期待具備良好物質(zhì)環(huán)境的宜居空間，而且希望擁有一定社交屬性的公共空間[20]。因此，從提高群眾幸福感、獲得感與歸屬感的角度出發(fā)，老舊小區(qū)改造需要對小區(qū)范圍內(nèi)以及周邊的商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行配置，在滿足居民日常生活需求的基礎(chǔ)上，擴(kuò)展社區(qū)商業(yè)與公共服務(wù)供給，培育相應(yīng)的社區(qū)自組織，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的三重疊加，從較為單一的舊房改造轉(zhuǎn)向統(tǒng)籌兼顧的社區(qū)營造。

3.3 從技術(shù)主體到公眾參與

推進(jìn)機(jī)制創(chuàng)新是助力。老舊小區(qū)改造是中央意志與基層訴求的共同體現(xiàn)，具有“上下聯(lián)動”的特征，不應(yīng)僅僅看作設(shè)計人員在行政指導(dǎo)下的技術(shù)工作。在改造過程中，有效的公眾參與可以明確改造意愿、凝聚改造共識，對于密切政府與企業(yè)同社區(qū)之間的聯(lián)系合作、保障技術(shù)部門單位與改造住戶之間的溝通渠道、提高改造內(nèi)容的精準(zhǔn)性與合理性等方面具有十分迫切的必要性[21]。因此，需要由技術(shù)主體轉(zhuǎn)向公眾參與，搭建“多層次聯(lián)動、設(shè)計師協(xié)調(diào)”的推進(jìn)機(jī)制。

3.4 從突擊運(yùn)動到持續(xù)經(jīng)營

運(yùn)營管理創(chuàng)新是保障。政績沖動所引發(fā)的“運(yùn)動式改造”，必然導(dǎo)致老舊小區(qū)改造變成資金利用率低下的“形象工程”，同時使得改造后續(xù)乏力。究其根本，是因為“運(yùn)動式改造”缺乏戰(zhàn)略性、整體性和長期性[22]。老舊小區(qū)改造是一項持續(xù)性的工程，通過制定和執(zhí)行相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以社區(qū)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)運(yùn)營收入供給與前期大規(guī)模資金投入形成一定程度的對沖，從而實(shí)現(xiàn)改造的成效閉環(huán)。因此，需要由“突擊運(yùn)動”向持續(xù)經(jīng)營進(jìn)行轉(zhuǎn)變，以推動老舊小區(qū)的有序發(fā)展。

4 適應(yīng)內(nèi)循環(huán)的老舊小區(qū)改造實(shí)施策略

通過路徑創(chuàng)新的推導(dǎo)過程可以看到，由單一性邁向多元化的老舊小區(qū)改造對于迎接經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下的新形勢具有重要意義。因此，以重慶市本輪重點(diǎn)改造項目——南橋苑小區(qū)為樣本，詳細(xì)論述老舊小區(qū)改造在籌資模式、改造清單、推進(jìn)機(jī)制和運(yùn)營管理等四個維度適應(yīng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的具體實(shí)施策略。

4.1 完善“企業(yè)主導(dǎo)、政府居民補(bǔ)充”的籌資模式

南橋苑小區(qū)，位于重慶江北區(qū)石馬河街道，建于20世紀(jì)90年代左右，屬于單位還遷房住區(qū)，老化問題嚴(yán)重，改造余地較大。規(guī)劃紅線面積約4.1 ha，總建筑面積約7.4萬平方米，共14棟，51個單元，總居住戶數(shù)為902戶（圖4）。作為重慶市本輪重點(diǎn)改造項目，南橋苑老舊小區(qū)改造完善了面向市場化運(yùn)作的“企業(yè)主導(dǎo)、政府居民兩方補(bǔ)充”籌資模式（圖5）。南橋苑老舊小區(qū)改造計劃總投資約1.5億元，其中社會企業(yè)資金是資金投入主體，中央補(bǔ)助資金、地方財政資金以及居民自籌資金作為有效補(bǔ)充加以支持。

圖4 南橋苑小區(qū)總平面圖Fig.4 general layout of Nanqiaoyuan Residential Areas

圖5 “企業(yè)主導(dǎo)、政府居民兩方補(bǔ)充”的籌資模式Fig.5 the financing mode of “enterprise leading, government and residents supplementing”

社會企業(yè)資金作為資金投入主體是南橋苑老舊小區(qū)改造面向市場化運(yùn)作最重要的部分，積極引入社會企業(yè)資金承擔(dān)老舊小區(qū)改造主體責(zé)任，可以挖掘改造過程中的市場化要素以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。通過梳理老舊小區(qū)改造提升項目列表⑤發(fā)現(xiàn)大致有14類可撬動社會資本的增值項目（表2），改造此類項目既能充分活用社會企業(yè)資金，又能覆蓋老舊小區(qū)的配套功能和空間環(huán)境品質(zhì)提升。此外，可以引導(dǎo)社會企業(yè)資金進(jìn)入老舊小區(qū)的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)作為具有公共服務(wù)和市場化服務(wù)雙重特性的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，既承擔(dān)了社區(qū)基本生活服務(wù)保障功能，也是提升社區(qū)生活品質(zhì)和區(qū)位溢價的重要因素[23]。借由將商業(yè)功能植入閑置土地獲取盈利，并通過改造后專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交等方式鼓勵企業(yè)參與，積極創(chuàng)新資金使用和管理方式，可以提高資金使用效費(fèi)比，從而減少政策資源的過度傾斜，打通老舊小區(qū)改造中的要素流動和資本循環(huán)。

表2 老舊小區(qū)改造中可撬動社會資本的增值項目Tab.2 value added projects that can leverage social capital in the transformation of old residential areas

在通過“看不見的手”提升效費(fèi)比的同時，仍然需要“看得見的手”保駕護(hù)航，政府和居民兩方資金將作為有效補(bǔ)充加以支持。首先，充分發(fā)揮中央補(bǔ)助資金的引導(dǎo)作用，對配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等難以實(shí)現(xiàn)盈利的項目提供資金支持，加大相關(guān)資金整合力度。其次，將地方財政資金作為有效補(bǔ)充，通過市區(qū)兩級人民政府財政撥款以及納入國有住房出售收入存量資金使用等方式推動資金籌措。最后，按照居民受益居民出資的原則，通過直接出資、使用住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式，落實(shí)居民出資責(zé)任?；凇捌髽I(yè)主導(dǎo)、政府居民兩方補(bǔ)充”籌資模式，推動老舊小區(qū)改造的市場化運(yùn)作。

4.2 形成“統(tǒng)籌物質(zhì)環(huán)境與精神建設(shè)”的改造清單

按照“先民生再提升”的改造方針，南橋苑小區(qū)確定改造內(nèi)容涵蓋3大類、4中類、14小類和58個改造項目。優(yōu)先滿足基礎(chǔ)類和完善類改造，而后進(jìn)行提升類改造，形成“統(tǒng)籌物質(zhì)環(huán)境與精神建設(shè)”的改造清單（表3）。

表3 統(tǒng)籌物質(zhì)環(huán)境與精神建設(shè)的改造清單Tab.3 transformation list of overall planning material environment and spiritual construction

首先是重點(diǎn)改善基礎(chǔ)類和完善類等物質(zhì)環(huán)境，從“臟亂差”的生活環(huán)境和“急難愁”的生活配套等問題著手，解決基本民生問題。第一，房屋本體方面，在維持20世紀(jì)90年代還遷房建筑風(fēng)格的前提下，進(jìn)行外墻涂料、貼面的改造或修復(fù)，拆除替換破損防盜網(wǎng)和外窗雨棚，增設(shè)空調(diào)機(jī)位；對于屋頂防水，拆除違建構(gòu)筑物和菜地，采用SBS卷材鋪設(shè)兩道防水層；對于住宅公共區(qū)域，在單元入口位置增設(shè)可視對講單元門，增設(shè)無障礙坡道和電梯，在樓梯間及公共走道鋪設(shè)防滑地磚，及時更換欄桿扶手，對破敗的墻面刷涂料，同時完善照明設(shè)施；對于住宅設(shè)備，梳理居民水電氣表，完善一戶一表，增設(shè)廚房排煙道。第二，基礎(chǔ)配套設(shè)施方面，對于穿管、穿墻、外露的小區(qū)管線采用遮蔽措施；對于消防設(shè)施，保障消防通道的暢通和消防撲救面的完整，增設(shè)室內(nèi)消防栓、應(yīng)急照明及疏散指示燈；對于環(huán)衛(wèi)設(shè)施，將小區(qū)邊緣廢棄綠地改造為垃圾站，并增設(shè)公共廁所。第三，室外環(huán)境方面，為市民提供各種公共性、服務(wù)性設(shè)施，安放宣傳欄、凳子、健身設(shè)施等；對于公共空間，將圍合感較差、質(zhì)量欠佳的廣場和院壩空間進(jìn)行整治優(yōu)化；對于道路空間，分別進(jìn)行人行道、小區(qū)車行道和市政道路的更新改善，修繕地面停車位；對于綠地景觀，規(guī)整布置景觀植物，修繕破損花壇護(hù)墻，利用現(xiàn)狀綠地進(jìn)行城市海綿建設(shè)，以達(dá)到補(bǔ)齊短板、補(bǔ)長短腿的效果（圖6）。

圖6 老舊小區(qū)物質(zhì)環(huán)境改造具體內(nèi)容Fig.6 the concrete content of material space transformation in old residential area

之后是以社區(qū)營造為目標(biāo)，在滿足基本需求基礎(chǔ)上完成提升類的改造項目。在統(tǒng)籌小區(qū)周邊設(shè)施情況后，完善小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理兩個方面的改造項目（圖7）。南橋苑小區(qū)曾作為“八大隊”“九大隊”而存在，“隊為基礎(chǔ)”是指生產(chǎn)隊為基礎(chǔ)，在改革開放前是典型的社會主義農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織，過去的農(nóng)村“生產(chǎn)隊”即現(xiàn)在的“村民組”，在老舊小區(qū)改造過程中恢復(fù)了這樣的大院生活文化。通過整治小區(qū)廣場和院壩空間，進(jìn)一步完善了良好的鄰里交往場所，形成不同群體彼此和諧共融的“熟人社區(qū)”氛圍。通過增加與精神文化生活有關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施，以及培育相應(yīng)的社區(qū)自組織，將居民自治和改造提升同步，豐富老舊小區(qū)內(nèi)外兼修的成果，滿足小區(qū)居民的參與感、歸屬感和幸福感，最終實(shí)現(xiàn)變“變住區(qū)為鄰里”的社區(qū)營造[24]。

圖7 老舊小區(qū)公共服務(wù)提升具體內(nèi)容Fig.7 specific contents of public service improvement in old residential area

4.3 搭建“多層次聯(lián)動、設(shè)計師協(xié)調(diào)”的推進(jìn)機(jī)制

在南橋苑老舊小區(qū)改造的工作推進(jìn)中，建立政府引領(lǐng)、企業(yè)介入、居民主體、設(shè)計師參與全過程的多方合作機(jī)制，為老舊小區(qū)改造的多視角參與和多方權(quán)益保駕護(hù)航（圖8）。

圖8 “多層次聯(lián)動、設(shè)計師協(xié)調(diào)”的推進(jìn)機(jī)制Fig.8 promotion mechanism of “multi level linkage and designer coordination”

首先，在江北區(qū)城市提升行動計劃領(lǐng)導(dǎo)小組中設(shè)立老舊小區(qū)改造提升工作組，由分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，統(tǒng)籌全區(qū)老舊小區(qū)相關(guān)工作，工作組辦公室設(shè)在江北區(qū)住建委，由江北區(qū)住建委牽頭定期調(diào)度各項目進(jìn)度，協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)卡點(diǎn)問題。其次，積極引導(dǎo)江北區(qū)城建發(fā)展公司、重慶宏融集團(tuán)、建融住房重慶公司等社會力量介入老舊小區(qū)改造，進(jìn)一步探索打通老舊小區(qū)改造和老舊房屋升值后買賣交易的通道，讓企業(yè)“放心進(jìn)來，用心改造”。再次，以南橋苑居民為改造主體，在改造過程中搭建溝通議事平臺，形成“社區(qū)—業(yè)委會—居民”溝通機(jī)制，主動積極回應(yīng)居民訴求，發(fā)動居民參與改造方案制定、修改、監(jiān)督、評價反饋等全過程。最后，作為協(xié)調(diào)政府、企業(yè)和住戶三方的技術(shù)力量，設(shè)計師在項目啟動之初就參與進(jìn)來，積極與政府溝通、回應(yīng)企業(yè)訴求和輔導(dǎo)居民有效參與改造，并在改造過程中選擇適用、經(jīng)濟(jì)和綠色的工藝技術(shù)和材料。

4.4 深化“1+N”引入社區(qū)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)運(yùn)營體系

在老舊小區(qū)改造規(guī)劃階段制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并在落實(shí)過程中執(zhí)行以老舊小區(qū)改造本體“1”為改造重點(diǎn)，引入其他產(chǎn)業(yè)的“1+N”可持續(xù)運(yùn)營體系，同時注重盤活閑置房屋及土地資源，最大化改造效費(fèi)比。

首先，在南橋苑改造項目啟動之初，重慶市住建委與中國建設(shè)銀行重慶分行建立會商協(xié)調(diào)工作小組，創(chuàng)新開展“存房”業(yè)務(wù)，以租賃方式收存老舊小區(qū)閑置房源，投入資金裝修改造后委托第三方專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)對外出租，建成重慶市首個老舊小區(qū)改造集中式長租公寓“CCB建融家園·南橋苑”（圖9）。

圖9 CCB建融家園·南橋苑Fig.9 CCB Jianrong home·Nanqiaoyuan

“CCB建融家園·南橋苑”項目實(shí)施為老舊小區(qū)改造提供了較好的市場化參與樣本。一是項目全市場化運(yùn)營。項目裝修改造及租金支出均由市場主體投資，政府僅需按現(xiàn)行規(guī)定給予電梯加裝及住房租賃財政補(bǔ)貼，后續(xù)運(yùn)營維護(hù)均由市場主體負(fù)責(zé)。二是閑置資產(chǎn)保值增值。租賃期間，項目業(yè)主可獲得租金250萬元，并根據(jù)項目經(jīng)營情況可額外獲得利潤分成；項目加固改造、加裝電梯及室內(nèi)外裝修后，資產(chǎn)增值達(dá)到約260萬元。三是社會責(zé)任有效履行。項目將老舊小區(qū)改造、住房租賃市場發(fā)展和扶貧助殘相結(jié)合，租金較周邊低約5%—10%；免費(fèi)提供場地給社區(qū)內(nèi)兩名占道經(jīng)營的殘疾人員和裁縫使用，人均收入提升50%—80%；疫情期間，免費(fèi)為石馬河街道疫情防控工作人員提供48間房源。

之后是充分挖掘閑置土地資源。一方面，由于居民活動集中、可達(dá)性越好的區(qū)域商業(yè)運(yùn)營條件越佳，因此通過將有盤活價值但尚未賦能的住宅臨街一層統(tǒng)一租賃下來，改造成便民商店出租以滿足社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能并獲得持續(xù)收益。另一方面，經(jīng)由新建社區(qū)產(chǎn)業(yè)設(shè)施（圖10）獲得銷售收益，通過整合小區(qū)閑置土地3.96 ha，置入社區(qū)服務(wù)、老人之家、長租公寓、臨街商店、農(nóng)貿(mào)市場和地下車庫等功能業(yè)態(tài)，并利用地形形成兩個標(biāo)高的接地層，以最大化商業(yè)價值，預(yù)計銷售收入扣除建安成本和運(yùn)營成本，將得到可觀的銷售稅前利潤。借由植入業(yè)態(tài)功能運(yùn)營持續(xù)獲得收益，不僅可以實(shí)現(xiàn)與老舊小區(qū)改造初始投入資金之間的自我平衡，與此同時也提升了老舊小區(qū)的空間品質(zhì)。

圖10 南橋苑新建社區(qū)產(chǎn)業(yè)設(shè)施Fig.10 new community industrial facilities in Nanqiaoyuan

5 結(jié)論與展望

隨著我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的全新格局，提升投資與消費(fèi)的效費(fèi)比變得尤為重要。通過老舊小區(qū)改造在籌資模式、改造清單、推進(jìn)機(jī)制和運(yùn)營管理等四個維度的路徑創(chuàng)新和策略實(shí)施，可以在前期成本與后期收益之間基本實(shí)現(xiàn)自我平衡，撬動社會、政府和居民三個層面投資，帶動相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)服務(wù)提升，擴(kuò)大內(nèi)需，從而驅(qū)動我國社會經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步前行。但老舊小區(qū)改造沒有“完成時”，只有“進(jìn)行時”，仍需要通過實(shí)施評價和問題檢討不斷總結(jié)經(jīng)驗，完善相關(guān)技術(shù)方法和政策措施，以實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造更加科學(xué)地持續(xù)推進(jìn)。

致謝：感謝重慶市江北區(qū)城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司對本文項目的大力支持！本文項目組的成員如下：譚文勇、周鼎、韓梓依、孟芙曉、胡妍霖、唐繼淳、蔡思源、范星碧。

圖表來源:

表1：作者根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》《關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作的通知》《2019年政府工作報告》等文件繪制

表2-3：作者根據(jù)重慶市城鄉(xiāng)和住房建設(shè)委員會.老舊小區(qū)改造提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn):DBJ50/T-376-2020[S].重慶: 重慶市城鄉(xiāng)和住房建設(shè)委員會, 2020: 12.繪制

圖1-8：作者繪制

圖9：作者拍攝

圖10：摘自《重慶市江北區(qū)大石壩組團(tuán)E標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)E15-1-2地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整及論證（文體服務(wù)中心）》項目文件

注釋：

① 2020年5月兩會期間，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)要“逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”；2020年6月第十二屆陸家嘴論壇開幕式上，劉鶴副總理表示“一個以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)互促的雙循環(huán)發(fā)展的新格局正在形成”；2020年7月企業(yè)家座談會上，習(xí)近平總書記再次強(qiáng)調(diào)了以國內(nèi)大循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局；2020年10月黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提出，要加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

② 效費(fèi)比：見于2006年國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，指的是“建設(shè)項目方案預(yù)期效益與所支付費(fèi)用的比例”，可用于判斷項目方案的費(fèi)用有效性或經(jīng)濟(jì)合理性，既而確定項目方案的可行性。

③ 生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)：見于2012年人民出版社出版的《馬克思恩格斯選集第二卷》中的《<政治經(jīng)濟(jì)學(xué)批判>導(dǎo)言》，是社會生產(chǎn)總過程內(nèi)部的四個環(huán)節(jié)，它們之間存在著相互聯(lián)系和相互制約的辯證關(guān)系。

④ 數(shù)據(jù)來源于2019年住建部會同21個部門單位對全國30個省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)的老舊小區(qū)調(diào)研摸底。

⑤ 見于重慶市《老舊小區(qū)改造提升技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》附錄。