劉 迪 彭姍妮 趙憲峰

0 引言

移動互聯(lián)網(wǎng)時代，城市空間被解構(gòu)為由建筑和環(huán)境所組成的實體城市以及由影像、文字、聲音、流行文化、集體記憶等通過網(wǎng)絡(luò)媒體所呈現(xiàn)出的虛擬城市[1]。實體城市與虛擬城市相互作用，改變了人類活動的運行方式。線上和線下消費的共生發(fā)展，演化出新商業(yè)模式，催生出當(dāng)代城市中具有一定偶然性和新奇性的“網(wǎng)紅空間”現(xiàn)象?；ヂ?lián)網(wǎng)強大的信息擴散能力，誘發(fā)資本透過金融工具不斷與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，進而使資本參與空間生產(chǎn)的方式發(fā)生了深刻變化，這一現(xiàn)象在城市更新中表現(xiàn)尤為明顯。

近年來互聯(lián)網(wǎng)對城市空間的影響逐漸受到城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域?qū)W者的關(guān)注，現(xiàn)有研究多聚焦于兩個方面：一是對互聯(lián)網(wǎng)影響下空間特征的總結(jié)[2-4,10,15,17-19]，如陳虹等認為在互聯(lián)網(wǎng)作用下城市空間組織將趨向非均衡發(fā)展,功能區(qū)將逐漸模糊,土地趨于兼容混合；項婧怡等發(fā)現(xiàn)“網(wǎng)紅空間”在主城區(qū)分布呈現(xiàn)多核集聚的特征，且熱度由中心城向外圍遞減；潘珂等通過抖音數(shù)據(jù)篩選出上海熱門的網(wǎng)紅打卡地,并總結(jié)為景觀型、活動型、故事型三種打卡地空間特點等。二是對互聯(lián)網(wǎng)影響下城市新運行邏輯的概括[5-6,11,16,20]，如羅震東認為移動互聯(lián)網(wǎng)時代下的虛擬集聚達到一定程度將推動專業(yè)要素的實體集聚，最終形成雙重集聚互促；李鵬提出互聯(lián)網(wǎng)影響下的城市空間既有去中心化和扁平化特征,也有集成化與再中心化的特征等。

已有文獻雖然關(guān)注到互聯(lián)網(wǎng)對城市空間的影響，但未能就網(wǎng)絡(luò)社會中空間生產(chǎn)的內(nèi)在市場邏輯進行剖析，難以辨清資本在空間資源配置中的表象和深層必然。城市規(guī)劃領(lǐng)域?qū)Τ鞘懈碌恼J知一般聚焦于空間效率、社會公平、文化延續(xù)、安全底線[7]，對金融產(chǎn)品及其衍生品參與城市更新的研究受到專業(yè)性限制。加之對快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)金融等陌生領(lǐng)域涉足有限，使現(xiàn)有文獻對城市更新的認知具有一定的片面性。

針對現(xiàn)有文獻研究的不足，本文旨在揭示流量驅(qū)動下城市更新新范式的空間生產(chǎn)邏輯，闡釋資本在更新過程中的內(nèi)在循環(huán)機制。下文將基于空間生產(chǎn)理論，從大衛(wèi)哈維的資本循環(huán)視角出發(fā)，解析移動互聯(lián)網(wǎng)時代城市空間生產(chǎn)的新資本循環(huán)方式，并指出有別于以往的空間生產(chǎn)特征，最后以上海愚園路地段城市更新為實證，驗證上述研究分析。

1 空間生產(chǎn)理論下的城市空間

1.1 空間生產(chǎn)理論

列斐伏爾（Henri Lefebvre）的空間生產(chǎn)理論主要是指空間本身的生產(chǎn)（production of space），他通過對資本主義社會的考察，認為空間正逐漸成為被消費的對象，而非僅僅是承載生產(chǎn)的容器（production in space），空間本身也具有生產(chǎn)內(nèi)容的意義，其內(nèi)涵上更是擴展到包括社會、政治、文化以及社會生產(chǎn)和人的精神追求等領(lǐng)域[8]。

大衛(wèi)·哈維（David Harvey）借助空間生產(chǎn)的分析視角，將城市空間生產(chǎn)與馬克思的政治經(jīng)濟學(xué)相結(jié)合，在列斐伏爾研究的基礎(chǔ)上，進一步提出空間生產(chǎn)的資本循環(huán)理論，指出資本在參與城市建設(shè)中的循環(huán)[9]：當(dāng)資本投資在第一循環(huán)（即馬克思的產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)理論①）過度積累之后將轉(zhuǎn)向第二循環(huán)，即資本將轉(zhuǎn)向包括城市建筑在內(nèi)的固定資產(chǎn)空間投資，資本為了實現(xiàn)積累而不斷更新和改善城市環(huán)境。

哈維的空間理論增加了對城市空間研究的資本分析視角，資本通過提高投資效率來逐利的特征使得空間研究可以納入投資效率模型之中，依據(jù)該模型分析城市空間至少可以有兩個維度：一是以投資回報為變量的分析維度，即在一定規(guī)模資本投入的情況下，資本追逐盡量多的空間增加價值（增大分子）；二是以投資周期為變量的分析維度，即在空間增加價值一定的情況下，對資本占用時間越短投資效益越高（減小分母）。前者通常以增加空間容積等方式擴大投資回報，后者通過市場營銷等手段縮短資本循環(huán)周期。

1.2 資本循環(huán)視角下的城市空間

1.2.1 空間增長

資本投入城市建設(shè)，本質(zhì)上是為了追逐價值增量，當(dāng)城市衰敗地區(qū)無法通過更新來創(chuàng)造價值增量時，無論地區(qū)衰敗情況有多嚴重，資本都不會介入。城市空間的價值增量一般來源于兩個方面：一是因更新而提高的長期現(xiàn)金流收益累積，二是更新前后的資產(chǎn)價格差。因此，不論推倒重建還是建筑保留翻新，都是在投資回報端擴大空間價值增量。一般而言，待更新地塊與周邊的比較劣勢越大，其更新后的價值增長潛力就越大，更新越容易實現(xiàn)。如位于城市中心的破舊房屋，即使改造后的新增空間面積并不大，資本也能憑借區(qū)位地租優(yōu)勢，在增量不多的情況下實現(xiàn)獲利。

1.2.2 空間營銷

當(dāng)空間成為被消費的商品，空間就具有了營銷和傳播價值，空間營銷便具有潛在的行為動力。資本為了追逐利潤，迎合城市新興階級的需求，不斷通過各種方式對城市空間進行包裝并向特定階層定向推銷[10]。前互聯(lián)網(wǎng)時代，資本以創(chuàng)造符號化的空間作為營銷的主要方式，上海新天地、南京1912等符號化的空間都是這一背景下空間營銷的產(chǎn)物，張京祥等認為這種空間風(fēng)貌的營銷方式，實際上是在商業(yè)利益的驅(qū)動下，針對特定人群，借助特定文化氛圍的創(chuàng)造而被符號化了的消費空間，其本質(zhì)上是一種贏利型的空間生產(chǎn)行為[11]。

后互聯(lián)網(wǎng)（移動互聯(lián)網(wǎng)）時代，智能手機和移動網(wǎng)絡(luò)的普及使城市營銷由精英模式轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟊娔Ｊ?，公眾通過朋友圈分享的方式使空間營銷模式發(fā)生了根本性改變，城市營銷方式轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本通過提高某一空間短期內(nèi)在公眾網(wǎng)絡(luò)終端的曝光度，借助互聯(lián)網(wǎng)的乘數(shù)傳播效應(yīng)獲得大量的線下訪問和空間消費（網(wǎng)紅空間），進而使超前投入的建設(shè)成本和營銷成本能夠迅速回收，并帶動空間資產(chǎn)的價值提升。隨著抖音、快手等網(wǎng)絡(luò)平臺的興起，以網(wǎng)絡(luò)短視頻為媒介，以文旅和創(chuàng)意為看點的自下而上的傳播模式，逐漸成為城市營銷的新趨勢。

2 流量時代的城市空間演變與資本循環(huán)

2.1 流量時代城市空間的演變特征

2.1.1 信息流的技術(shù)變革：移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對城市空間的再支配

移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)技術(shù)對城市空間產(chǎn)生了深刻影響，內(nèi)容的信息化傳播方式打破了空間對內(nèi)容的束縛，推動了公眾行為的改變，直接影響了城市空間，也撼動了中心地理論對空間價值隨區(qū)位梯度變化的論斷，使空間呈現(xiàn)出地理上的扁平化和去中心化特征[6]。公眾對空間的感知方式和消費模式發(fā)生了巨大變化，以短視頻、網(wǎng)絡(luò)直播為代表的虛擬媒介成為信息傳播的重要途徑，甚至出現(xiàn)空間消費被網(wǎng)紅化模式所引領(lǐng)的趨勢。

2.1.2 資本流的機制變革：金融系統(tǒng)化改革對空間價值的再構(gòu)建

2006年以前，國家金融體系對城市更新財務(wù)模式的支撐不到位，資本市場的發(fā)展尚未成熟，導(dǎo)致城市更新主體僅能通過銀行信貸和企業(yè)債券等方式匯集更新投入的初始資本金，資本缺少進入城市更新的金融渠道和政策路徑。隨著國家金融系統(tǒng)化改革的不斷深入，2005年《公司法》①、《證券法》及《合伙企業(yè)法》②三部法律先后進行修訂，為創(chuàng)投機構(gòu)的設(shè)立及資本運作掃除了障礙[12]。2006年出臺的《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》，在資本私募、委托機構(gòu)管理、最低出資規(guī)模與出資模式、對外投資限制等九個方面提出了明確的制度規(guī)范與管理要求[13]，創(chuàng)投行業(yè)進入規(guī)范化高速發(fā)展時期并開始涉足城市更新領(lǐng)域，以創(chuàng)投機構(gòu)為主體的風(fēng)投資本開始成為城市更新的重要融資渠道，改變了城市更新過程中資本循環(huán)的盈利模式和資本的進入-退出機制。以獲取資產(chǎn)股權(quán)收益為盈利渠道的新資本循環(huán)方式，無法用空間供需邏輯和價值創(chuàng)造規(guī)律來解讀，對城市更新和空間生產(chǎn)的邏輯產(chǎn)生了重要影響。

2.2 流量時代的資本循環(huán)

2.2.1 從增量驅(qū)動到流量驅(qū)動

無論是拆除重建還是有機更新，傳統(tǒng)城市空間再生產(chǎn)的內(nèi)在邏輯始終是增量驅(qū)動，即資本通過更新增加物理空間可利用的容量（面積或體積），來獲取該部分增量帶來的更新收益，整個更新過程聚焦于空間容量的放大。移動互聯(lián)網(wǎng)時代也是消費不斷升級的時代，公眾對空間的消費不再局限于將空間作為容器的使用，建筑容積率等空間指標對于空間消費的重要性不斷減弱，內(nèi)容消費的重要性越發(fā)突顯，空間內(nèi)容對公眾的組織號召力成為商業(yè)空間的核心競爭力[14]，透過互聯(lián)網(wǎng)傳播技術(shù)，空間內(nèi)容在網(wǎng)絡(luò)上的關(guān)注度（流量）開始成為評判空間價值的重要指標。在此背景下，空間生產(chǎn)的邏輯從空間增量驅(qū)動轉(zhuǎn)向為信息流量驅(qū)動，即通過線上營銷增加對公眾指尖時間的占據(jù)，形成網(wǎng)絡(luò)關(guān)注焦點（網(wǎng)絡(luò)關(guān)注具有集聚效應(yīng)，點擊量與信息傳播擴散速度呈幾何倍數(shù)關(guān)聯(lián)），帶動線下實體空間的的經(jīng)營效益或使用價值，實現(xiàn)資本獲利并不斷循環(huán)。這種空間生產(chǎn)的邏輯與當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品以流量確定產(chǎn)品價值的定價邏輯是一致的。

2.2.2 從資產(chǎn)價值到資產(chǎn)估值

風(fēng)險資本進入城市更新領(lǐng)域以前，常規(guī)資本主要通過賺取實體空間在更新前后的交易價差來獲利，投資行為主要指向資產(chǎn)在更新后交易價值的提升（租金或售價上漲），此時，投資者決策是否介入城市更新的標準是更新后的資產(chǎn)交易價值能否夠覆蓋資產(chǎn)的獲取成本和建改成本，整個過程中資本核心關(guān)注的是資產(chǎn)價值。

風(fēng)投資本進入城市更新后，城市空間再生產(chǎn)開始金融化，空間更新前后的交易價差不再是資本唯一的獲利渠道。風(fēng)險資本進行空間生產(chǎn)的目的轉(zhuǎn)換為對資產(chǎn)金融估值的追逐，通過更新來推高持有資產(chǎn)的金融估值并套現(xiàn)，來獲取更快更高的回報，過程中資本核心關(guān)注資產(chǎn)的市場估值，這使得投資者往往更看重資產(chǎn)的“金融貼現(xiàn)價值”而非當(dāng)下的交易價值，因此資產(chǎn)租（售）價值的重要性下降。這種情況下，資產(chǎn)交易價值能否覆蓋更新投入總成本不再是必要條件，資本對建改成本、空間固有價值的敏感度下降。在資本追逐網(wǎng)絡(luò)流量的過程中，公眾對城市空間的網(wǎng)絡(luò)關(guān)注度、點擊率等流量數(shù)據(jù)成為對資產(chǎn)進行金融估值的重要參照物。

可以說，移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為資本通過資產(chǎn)運作實現(xiàn)金融貼現(xiàn)提供了價值估值的平臺，而國家對金融市場的改革打開了風(fēng)險資本進出城市更新的渠道，二者相互疊加構(gòu)成了移動互聯(lián)網(wǎng)時代空間生產(chǎn)的新資本循環(huán)模式。過程中，資產(chǎn)成為資本的空間期貨，流量成為資產(chǎn)估值變現(xiàn)的標尺（圖1）。

圖1 資本循環(huán)的增容方式與估值方式示意Fig.1 schematic diagram of capacity increase mode and valuation mode of capital cycle

3 流量時代城市空間再生產(chǎn)的特征

3.1 以場所精神吸引流量

全球化背景下，基于效率的城市營造導(dǎo)致空間同質(zhì)化嚴重，空間的文化性、地域性日漸式微。移動互聯(lián)網(wǎng)使公眾的自我意識不斷強化，開始追求個性化的空間體驗，出現(xiàn)了各種亞文化族群和小眾興趣社群。隨著線上線下交往界限的模糊，各類文化社群開始通過互聯(lián)網(wǎng)在城市中尋找符合興趣偏好的交往場所[15]。為迎合這些新需求，城市更新開始關(guān)注對空間特色化、差異化的營造，基于互聯(lián)網(wǎng)潮流文化來營造主題性社群空間，并體現(xiàn)在空間感知、功能業(yè)態(tài)等方面，如建筑外觀上的各種符號、空間裝飾細節(jié)等“興趣粘滯點”的營造[16]。通過對空間主題的強化，構(gòu)建具有獨一性和辨識度的場所精神，形成特色鮮明的空間文化符號，滿足公眾對空間消費的新需求。在媒體傳播過程中，這些空間符號經(jīng)過包裝，進一步強化了自身特色，刺激公眾的獵奇心理，使這些更新空間的日常人群活動流量激增，被更新對象的空間活力得以恢復(fù)[17]。

3.2 以內(nèi)容運營創(chuàng)造流量

面向以吸引人氣，創(chuàng)造流量的更新需求，基于人的活動謀劃內(nèi)容業(yè)態(tài)與功能布局成為當(dāng)代城市空間再生產(chǎn)的重要特征。在業(yè)態(tài)策劃方面，業(yè)態(tài)的引流能力取代盈利能力，成為業(yè)態(tài)篩選的重要考量因素，區(qū)域首店、城市首店及特色文化場館、注重體驗的小眾店鋪等具有引流能力的業(yè)態(tài)，成為資本參與空間再生產(chǎn)的重要引入對象，許多成功引流的更新項目往往通過減免租金、稅費甚至提供免費場地來吸引這類店鋪入駐，這些門店入駐則會帶動整個地區(qū)店面租金上漲，進而覆蓋這些門店的租金讓利，在整體上實現(xiàn)成本收益平衡（即線上流量的線下變現(xiàn)），因而在業(yè)態(tài)組合上呈現(xiàn)為一套由兼顧流量創(chuàng)造的網(wǎng)紅業(yè)態(tài)和地租回報的常規(guī)業(yè)態(tài)組合而成的內(nèi)容生態(tài)系統(tǒng);在功能布局方面，新資本循環(huán)下的空間生產(chǎn)，高度關(guān)注使用人群的空間體驗，而非空間的使用效率，基于功能流線合理化的空間組織模式被置于次席，注重情感邏輯扁平化的空間組織模式被作為空間改造原則；在活動方面，不以銷售為目的的長期化、持續(xù)性的活動運營成為空間維護的常態(tài)操作。上述這些資本介入的更新措施均以人的活動感受為行動前提，從而不斷拉升線下門店的訪問流量。

3.3 以快閃營銷維持流量

移動互聯(lián)網(wǎng)時代，文化傳播與信息傳遞呈現(xiàn)高頻迭代的特征，不論是在微博、微信還是抖音等平臺，表情包、流行“?！?、網(wǎng)紅人物、熱點事件都隨著流量的涌動而迅速誕生和消亡[10]。伴隨著文化信息的高速迭代，城市空間的功能與活動也需要同樣快速的變化，以保證空間對于人群的持續(xù)吸引力。快閃店、快閃活動成為空間內(nèi)容的新模式，幾個月甚至短短數(shù)天內(nèi)，在同一個空間的功能與內(nèi)容就會發(fā)生變化，使空間在時間的維度上具有多義屬性。面向短期快速變化的功能需求，使城市更新高度關(guān)注空間的彈性和功能復(fù)合性，城市公共空間的營造向柔性化方向發(fā)展，鼓勵在同一公共空間內(nèi)實現(xiàn)不同生活內(nèi)容與功能的相互融合，從而保證其能承載各種隨機性活動，在有限的空間內(nèi)創(chuàng)造更多的活動可能。通過快閃的活動組織和城市營銷，也能夠激發(fā)和吸收不同階層、不同社群和不同圈層的社會群體廣泛參與，進一步帶動和維持了地區(qū)流量（圖2）。

圖2 流量時代城市空間再生產(chǎn)的特征示意Fig.2 characteristics of urban spatial reproduction in the era of traffic

4 實證研究：上海愚園路地段城市更新實踐

4.1 愚園路地段城市更新的歷程

位于上海市中心城區(qū)的愚園路，是上海64條永不拓寬的小馬路之一。由于路兩側(cè)現(xiàn)存大量歷史建筑及老舊住宅，且許多建筑未得到有效利用，尤其愚園長寧段街道空間活力存在明顯的塌陷現(xiàn)象（圖3），為此，2014年長寧區(qū)委區(qū)政府提出愚園路更新改造工作要求，并率先將江蘇路至定西路之間街段確定為試點改造段。從2015年起，長寧區(qū)分別從景觀環(huán)境提升、建筑立面修繕、經(jīng)營業(yè)態(tài)置換、土地整備與建筑收儲等四個方面著手開展城市更新。至2020年底，愚園長寧段沿線累計業(yè)態(tài)調(diào)整的店鋪達48家，占到愚園長寧段沿線全部118個店鋪的40.6%，包括選取職工大學(xué)老校舍、愚園百貨、1161-1169號商鋪、1385號捷強超市等沿線物業(yè)進行重點協(xié)商，舊物業(yè)退出后，引入愚園市集、時尚工坊等業(yè)態(tài)。

圖3 愚園路長寧段更新前的“塌陷”現(xiàn)象Fig.3 “collapse” phenomenon before renewal of Changning section of Yuyuan Road

4.2 愚園路更新的流量效應(yīng)與資產(chǎn)效應(yīng)

愚園路采取漸進式更新方式，從2015年至今，沿線更新預(yù)備項目按照協(xié)商成熟度，分時分步的更新改造和開張運營，使街道受關(guān)注度逐年提升，一攬子更新改造行動重新喚醒了街道活力，逐漸成為上?！傲髁棵餍墙值馈?，吸引了不同年齡段的各階層人群對愚園路人文歷史環(huán)境、生活休閑方式及線下交往活動的關(guān)注。以抖音短視頻平臺數(shù)據(jù)為參照，2021年1月以“愚園路”為檢索的視頻單月播放次數(shù)為122萬次，而2021年12月，該檢索下的視頻單月播放總量則上漲至283萬次。2018年第一屆愚園路國際鋼琴節(jié)舉辦時，參與人數(shù)為2 000余人，2019年第二屆時增至8 000余人，到2020年第三屆時則達到10 000余人③。線上流量的高歌猛進帶動了線下流量的持續(xù)上漲，間接拉升了地租。以2015年（更新起始年）為例，當(dāng)年愚園路沿街店鋪租金的評估均價僅為5元/平方米·天，而2021年評估的市場均價已達15-20元/平方米·天。資產(chǎn)估值方面，早期以股權(quán)投資為渠道介入愚園路資產(chǎn)更新運營的各類基金及金融資本，其股權(quán)資產(chǎn)在資本市場的估值不斷上升，獲得了場外虛擬市場的價值回報預(yù)期和評級上調(diào)。

4.3 愚園路更新的“流量”運營策略

4.3.1 吸引流量：藝術(shù)愚園的精準定位

愚園路曾是張愛玲、錢學(xué)森、傅雷等名人故居所在地，歷史上是諸多名流的交往場所。沿路英式鄉(xiāng)村住宅、法式露臺、地中海建筑、天井弄堂等海派建筑點綴其中。為此，長寧區(qū)提出“藝術(shù)愚園”的更新定位，政府對更新所秉持的價值導(dǎo)向是通過街道場景的藝術(shù)化設(shè)計，重現(xiàn)愚園路城市名流場的特殊環(huán)境定位，并按照“跨界生活美學(xué)體驗街區(qū)”的目標方針，在風(fēng)貌塑造、業(yè)態(tài)導(dǎo)入等實踐中逐步落實。以愚園百貨項目（原中國郵政物流營業(yè)點）為例，其在空間設(shè)計上保留了老建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，外部使用大幅落地窗使內(nèi)部的老式立柱、拱門等清晰可見，內(nèi)部保留郵筒等老物件。又如愚巷的更新則是在恢復(fù)了歷史建筑原貌的同時，通過修復(fù)偏房，使整個場所形成U形圍合的小廣場，在四周的買手店、潮品店等業(yè)態(tài)加持下，文藝氛圍驟然升溫（圖4）。

圖4 “愚園百貨公司”及“愚巷”照片F(xiàn)ig.4 photos of “Yuyuan department store” and “Yu-xiang”

4.3.2 創(chuàng)造流量：首店引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)

愚園路更新高度關(guān)注對業(yè)態(tài)的更新，將業(yè)態(tài)內(nèi)容作為更新的核心驅(qū)動力。更新中，原有業(yè)態(tài)被大量置換為能夠帶來流量的原創(chuàng)首店、國潮首店及線下首店（表1），以首店模式不斷拉升線上和線下流量，這些流量首店與常規(guī)店鋪及當(dāng)?shù)氐娜粘Ｉ钚〉暌黄?，?gòu)成了愚園路獨特的商業(yè)生態(tài)圈。

表1 ：愚園路門店更新情況一覽Tab.1 list of shops updated by Yuyuan culture company at Yuyuan Road

跳出連鎖店思維的內(nèi)容生產(chǎn)方式是愚園路塑造獨特調(diào)性的關(guān)鍵。更新初期，更新實施主體就遴選出一批意向性的特色商戶，包括設(shè)計師集合店、藝術(shù)體驗館、生活概念店等。為此，更新中對一些傳統(tǒng)認識上的“優(yōu)質(zhì)商家”（承租能力強的店鋪）進行置換，更替為同類型小眾原創(chuàng)門店，如愚園路1255號WHEN PIGS FLY烘焙替代了克里斯汀面包店（連鎖店），1258號MANDRILL咖啡替代了歐米亞咖啡（連鎖店）等（圖5）。這些首先許多在落戶愚園路前已具備可觀的線上流量，入駐后顯著帶動了街區(qū)的時尚度和商業(yè)活力。

圖5 愚園路上的小眾原創(chuàng)門店Fig.5 small original brand stores at Yuyuan Road

首店聚集④也實現(xiàn)了品牌與資源的整合，體現(xiàn)在線上流量對線下流量的反哺和普通門店的外部性收益上。愚園路更新導(dǎo)入的門店都有相對明確的目標人群，被吸引到線下的客群透過互聯(lián)網(wǎng)評論，又為店鋪帶來其他偏好相似的消費者。有些消費者在“偶然發(fā)現(xiàn)”附近其它符合自身消費偏好門店后，回到線上通過分享探店筆記等方式，又吸引了新的線上流量，從而進一步加速了線上流量的集聚。

4.3.3 維持流量：多元主體的常態(tài)活動

從2017年起，更新實施主體愚園文化公司先后策劃了一系列主題活動。以每年深秋定期舉辦的“城市生活季”為例，先后策劃了城市創(chuàng)新論壇、藝術(shù)家駐地計劃、愚園路成路百年論壇、愚園路鋼琴音樂節(jié)、愚園路街區(qū)聯(lián)合體、BuyLocal市集等面向不同社群階層的主題活動，對應(yīng)空間分布在全街40多個不同點位上。圍繞文藝愚園的主題定位，常態(tài)化展覽活動使愚園路的社會熱點不斷，以2021年為例，其全年展覽活動幾乎無間斷，頻率最高時一天同時有5場活動進行（圖6）。

圖6 愚園路2021年主題活動一覽Fig.6 list of exhibitions and activities by Yuyuan Road in 2021

除主題活動外，更新過程中還引入了3個專業(yè)展覽門店，包括FIU GALLERY、粟美術(shù)館和故事商店。為了維持線上流量，運營企業(yè)選擇對這些自帶流量的店鋪給予遠低市場價格的租金優(yōu)惠。以FIU GALLERY⑤為例，其店鋪租金目前為7—10元/平方米·天（愚園路平均租金為15—20元/平方米·天），其在抖音平臺擁有超過30萬次的播放量⑥（圖7）；而故事商店⑦項目則是通過招募“一日店主”，與不同人群互動，吸引路人走進故事商店分享自己的故事，為原住民、商戶和參觀者創(chuàng)造一個社會交往空間。2020年故事商店組織了編曲、手作、LOGO設(shè)計等豐富的快閃活動。疫情期間，故事商店成為臨時隔離點，促生了“愚園路守護行動”，聯(lián)合居民、沿街商戶、NGO等共同參與，締結(jié)街區(qū)共同體。從小紅書數(shù)據(jù)反映看，故事商店的筆記數(shù)量從零開始，到目前已積累至5萬余篇⑦，可見其對流量的延續(xù)作用。

圖7 愚園路FIU GALLERY店鋪Fig.7 FIU Gallery store at Yuyuan Road

5 結(jié)語與討論

本文分析了移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普及和金融系統(tǒng)化改革背景下，流量驅(qū)動的城市空間再生產(chǎn)特征，剖析了新資本循環(huán)的內(nèi)在邏輯，并以上海愚園路城市更新實踐加以印證。文章認為，流量取代容量成為城市更新的核心目標，市場估值取代資產(chǎn)價值成為城市更新中資本盈利的核心手段，新范式下的城市更新呈現(xiàn)出以場所精神吸引流量、以內(nèi)容運營創(chuàng)造流量、以快閃營銷維持流量的特征?；谖墨I研究和對空間生產(chǎn)理論的演繹，以及實踐觀察，對互聯(lián)網(wǎng)背景下的空間生產(chǎn)有如下新的認識：

5.1 對流量價值的再認識

規(guī)劃領(lǐng)域?qū)τ诹髁康年P(guān)注大多聚焦于要素流動對城市等級體系、價值區(qū)段等的影響[18]。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，人的行為方式和需求特征發(fā)生了變化。要素流動對空間的影響延伸到微觀街區(qū)尺度?；ヂ?lián)網(wǎng)打破了傳統(tǒng)交易模式的時空限制，實體商業(yè)謀變求存，主動利用互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新商業(yè)模式，在虛擬空間中競爭，流量的價值從線上傳導(dǎo)到線下實體空間，場所的“人流”量成為城市空間建設(shè)成敗和競爭力衡量的關(guān)鍵因素。城市更新轉(zhuǎn)向以激發(fā)地區(qū)人氣活力、提升地區(qū)流量為目標，物質(zhì)空間環(huán)境改造淪為流量的附庸。

5.2 對人地財關(guān)系的再認知

移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的沖擊和城市更新資本驅(qū)動的態(tài)勢深刻改變了傳統(tǒng)空間生產(chǎn)的內(nèi)在邏輯和思維范式，人氣流量成為衡量空間再生產(chǎn)的價值標尺，資本市場估值成為評估城市空間價值的價格標的。流量取代容量成為城市更新的核心目標，資本通過“投資空間—資產(chǎn)運營—推高流量—估值升高—變現(xiàn)退出”實現(xiàn)循環(huán)，進而重新搭建起空間生產(chǎn)中人地財對應(yīng)的新資本循環(huán)模式。盡管新資本循環(huán)模式為城市更新找到了一條行之有效的路徑，但應(yīng)該指出的是，當(dāng)下新資本循環(huán)模式的更新案例多發(fā)生于人口密集、資本市場較發(fā)達的大城市，在經(jīng)濟密度較低的中小城市，依靠流量驅(qū)動換取市場資本和推高估值的方式并不具備資本市場退出的接口，而無法完成資本閉環(huán)，因而這種模式在空間普適方面具有一定局限性。

城市更新是一項涉及經(jīng)濟、社會、文化等各領(lǐng)域的綜合性社會實踐[19]，在新技術(shù)和金融資本干預(yù)下，資本參與更新的方式日新月異，使更新邏輯與路徑正在經(jīng)歷變化，對新范式的研究具有重要的實踐指導(dǎo)意義。目前規(guī)劃領(lǐng)域在該方向的研究尚處起步階段，諸多問題仍有待深入探索，如在移動互聯(lián)網(wǎng)影響下更新空間的市場選擇規(guī)律、如何評判城市更新中網(wǎng)紅空間的“曇花一現(xiàn)”現(xiàn)象、如何平衡新資本循環(huán)下的社會公正、如何解釋從流量變現(xiàn)到社群變現(xiàn)的更新現(xiàn)象[20]等等。

圖表來源：

圖1-2：作者繪制

圖3：摘自上海市長寧區(qū)規(guī)劃和自然資源局、長寧區(qū)虹橋辦《愚園路空間現(xiàn)狀評估》

圖5、7：http://www.dianping.com/review

圖6：https://www.xiaohongshu.com/

表1：作者繪制

注釋：

① 2005年修訂的《公司法》將公司注冊資本由法定資本制更改為授權(quán)資本制，且降低了對公司風(fēng)險投資的資本門檻。根據(jù)《中華人民共和國公司法》2005年修訂的說明。該次修訂作出了如下有利于風(fēng)險投資的修改內(nèi)容：（1）取消了“公司轉(zhuǎn)投資不得超過公司凈資產(chǎn)50%的限制”。（2）改革了現(xiàn)有的公司資本制度，以授權(quán)資本制代替法定資本制。原公司法實行的是嚴格的法定資本制度，要求股東在設(shè)立公司時，必須足額地、一次性地認繳經(jīng)工商部門登記的公司注冊資本這對處于成長期的創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，極易造成早期資本閑置，也有礙于風(fēng)險資本的高效利用。（3）相應(yīng)降低了對公司投資的資本標準，風(fēng)險資本進入創(chuàng)業(yè)企業(yè)的目的，不是控制創(chuàng)業(yè)企業(yè)，而是最終通過退出創(chuàng)業(yè)企業(yè)獲取資本增值。

② 2007年施行的修訂版《合伙企業(yè)法》增加了有限合伙的特殊規(guī)定，規(guī)定了適用于風(fēng)險投資的有限合伙制度,為企業(yè)股權(quán)投資掃清了法律障礙。根據(jù)《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第三章規(guī)定，有限合伙是對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的普通合伙人與承擔(dān)有限責(zé)任的有限合伙人共同組成的合伙。這種組織形式主要適用于風(fēng)險投資。作為資金投入者的有限合伙人依據(jù)合伙協(xié)議可以享受合伙收益，對企業(yè)債務(wù)只承擔(dān)有限責(zé)任，不對外代表合伙，也不直接參與企業(yè)經(jīng)營管理。

③ 資料來源：長寧區(qū)虹橋辦《長寧區(qū)鼓勵社會資本參與城市更新專項資金使用情況評估》。

④ 1285號露地怪物冰屋是臺灣網(wǎng)紅冰飲的上海首店、1385號RANDOMEVENT是該國潮品牌第一家線下實體店、1042號CALEX是荷蘭該品牌在國內(nèi)的首店、1044號SPUTNIK是臺灣寵物購物品牌在大陸地區(qū)的首店等。

⑤ FIU GALLERY是2018年入駐的第三方藝術(shù)展覽店鋪，常有國內(nèi)外藝術(shù)家專展和不同品牌的跨界混，其在小紅書上擁有超過8000的粉絲規(guī)模和近8000篇探店筆記。不少展覽都成為經(jīng)典，如哈尼寶美麗都展，在小紅書上的筆記數(shù)量高達4萬余篇，抖音播放量達7.8萬次。

⑥ 抖音搜索關(guān)鍵詞“FIUFIU”播放量26.1萬次，關(guān)鍵詞“FIUGALLERY”播放量11.2萬次。

⑦ 故事商店最早起始于實施主體策劃的一次快閃活動，活動中以故事商店的形式，向社會招募到了70多位“一日店主”，形成2 000余份故事卡，其中101則故事被篩選后整理成紙質(zhì)書籍，這些故事還被或?qū)懟虍嫷赜涗浵聛?，成為故事商店的展品?/p>