文/中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 李 冰 蘇易平

當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司 王文哲

1 研究背景

酒店是物業(yè)實(shí)體的基本功能類型之一，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的必要空間載體。酒店建筑以豐富的物理空間、差異化的場(chǎng)所功能、迥異的文化內(nèi)涵及靈活的經(jīng)營(yíng)模式，為基礎(chǔ)的居住空間單元賦予了生活方式的多樣性，也豐富了建筑文化。

相較新建建筑，伴隨著城市更新，將既有建筑改造為酒店可使酒店建筑兼具承載歷史、凝固記憶、喚醒場(chǎng)所精神、延續(xù)城市文脈的功能。建立認(rèn)知該類型營(yíng)造項(xiàng)目的價(jià)值體系并指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)踐，對(duì)于提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率及文化傳承具有積極意義。

1.1 城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

在經(jīng)歷改革開放、踐行中國(guó)特色社會(huì)主義道路40年的當(dāng)下，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)全球范圍內(nèi)的快速發(fā)展與跨越，城鎮(zhèn)化率已從1992年末的27.46%提升至2021年末的64.72%，二、三產(chǎn)業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化率跨過60.00%，城市增量土地供應(yīng)顯著減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型由徹底拆除新建轉(zhuǎn)向城市精細(xì)化更新和差異化發(fā)展。既有建筑改造已經(jīng)成為城市建設(shè)的重要組成部分，這也為我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來數(shù)十年的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1.2 酒店基本需求與多樣性需求同步增加

隨著二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)占比的提高，社會(huì)商務(wù)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提升，旅游業(yè)過去20年保持年均10.2%的增長(zhǎng)率。這些經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征既催生了酒店數(shù)量的增長(zhǎng)，又刺激了酒店的功能組成、文化內(nèi)涵、藝術(shù)品位等多樣性需求，進(jìn)一步拓展了酒店建筑形態(tài)的深度與廣度。

作為城市更新的一種典型類型，既有建筑改造為酒店恰好匹配了這種多樣性需求，在成就成功商業(yè)案例的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了歷史、文化與建筑的交織，滿足了大眾對(duì)文化藝術(shù)情懷的期待。

2 價(jià)值評(píng)估體系

既有建筑改造為酒店時(shí)，可從經(jīng)營(yíng)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、情感價(jià)值3個(gè)層面進(jìn)行評(píng)估，以確定適宜的改造策略（見圖1）。這3個(gè)層面逐層遞進(jìn)，包括技術(shù)分析、基本經(jīng)營(yíng)邏輯、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、文化情感意識(shí)傳遞等內(nèi)容，基本覆蓋了設(shè)計(jì)過程可能面臨的選擇點(diǎn)。

1 既有建筑改造酒店價(jià)值評(píng)估體系

2.1 經(jīng)營(yíng)價(jià)值平衡與技術(shù)可行性評(píng)估

經(jīng)營(yíng)價(jià)值是確保項(xiàng)目存活與煥發(fā)生機(jī)的先決條件。除少數(shù)項(xiàng)目由政府財(cái)政投入外，大多由民間資本參與完成，因此改造項(xiàng)目成立的前提是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，為投資者盈利。同時(shí)，既有建筑改造的技術(shù)可行性評(píng)估需建立在經(jīng)營(yíng)邏輯之上，在未明確經(jīng)營(yíng)邏輯的前提下進(jìn)行的技術(shù)可行性評(píng)估很可能是無效的。因此，統(tǒng)籌評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和技術(shù)可行性，是建筑師在項(xiàng)目前期對(duì)投資研判與設(shè)計(jì)方案進(jìn)行聯(lián)動(dòng)思考的首要環(huán)節(jié)。

1）項(xiàng)目區(qū)位 根據(jù)定位與經(jīng)營(yíng)模式的不同，酒店建筑對(duì)于區(qū)位有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x擇標(biāo)準(zhǔn)。例如主營(yíng)商務(wù)商旅的酒店需靠近商務(wù)區(qū)或工業(yè)區(qū)，而風(fēng)景怡人的遠(yuǎn)郊是度假型酒店的理想選址。根據(jù)既有建筑的區(qū)位、環(huán)境、交通條件，匹配合理的酒店經(jīng)營(yíng)邏輯，衡量改造的代價(jià)與收益，建筑師在前期策劃時(shí)需充分考慮。

2）建筑本體價(jià)值 既有建筑改造時(shí)業(yè)主方不可避免地?fù)p失了建筑本體的部分價(jià)值，同時(shí)需負(fù)擔(dān)保護(hù)性拆除清運(yùn)、局部修復(fù)翻新等成本。這些沉沒成本應(yīng)統(tǒng)一納入剩余建筑本體價(jià)值考慮。若改造帶來的價(jià)值無法覆蓋成本投入進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，則得不償失。

3）結(jié)構(gòu)與空間尺度 既有建筑的結(jié)構(gòu)與空間能否滿足新業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)需求也是重要的評(píng)估維度?；诩扔薪Y(jié)構(gòu)和空間條件提出合理的經(jīng)營(yíng)模式與業(yè)態(tài)定位，尤為體現(xiàn)建筑師的綜合素養(yǎng)。為經(jīng)濟(jì)型酒店匹配緊湊合理的空間尺度和功能邏輯有助于提高經(jīng)營(yíng)效率；對(duì)于高端酒店，利用大空間或特殊建筑構(gòu)件塑造酒店IP（形象）記憶點(diǎn)，則有助于創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。

4）結(jié)構(gòu)安全與結(jié)構(gòu)余量 在需要全部或部分保留結(jié)構(gòu)體系的情況下，應(yīng)對(duì)既有建筑進(jìn)行全面檢測(cè)與充分評(píng)估。尤其當(dāng)改變?cè)袀髁蚩拐痼w系時(shí)，還應(yīng)結(jié)合剩余結(jié)構(gòu)的檢測(cè)強(qiáng)度進(jìn)行承載計(jì)算，以避免安全隱患。當(dāng)結(jié)構(gòu)安全余量不足時(shí)，應(yīng)考慮進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固。

5）材料和設(shè)備 除同業(yè)態(tài)翻新情況外，既有建筑的材料和設(shè)備通常不再具備直接使用價(jià)值，但并非不可作為建筑構(gòu)件、室內(nèi)主題或景觀作品使用。通過巧妙的設(shè)計(jì)重置能夠使這些素材得以梳理呈現(xiàn)，其價(jià)值也不容小覷。

2.2 社會(huì)價(jià)值

既有建筑的社會(huì)價(jià)值涵蓋了歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值等層面，對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)性評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的過程。基于既有建筑改造再利用的角度，為便于快速找到應(yīng)用點(diǎn)，可從下述維度進(jìn)行價(jià)值評(píng)價(jià)。

1）時(shí)代技術(shù)符號(hào) 一些建筑具有代表時(shí)代特征的建筑風(fēng)格，或具備特殊構(gòu)造、技術(shù)與做法，能反映文化與歷史。時(shí)代技術(shù)符號(hào)兼具歷史、藝術(shù)、技術(shù)與文化的價(jià)值，保留與應(yīng)用這些符號(hào)可持續(xù)傳遞建筑的特征，不乏傳承的意義。酒店改造時(shí)可對(duì)這些特征予以保留，以便在后續(xù)經(jīng)營(yíng)中為客人提供些許超現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)。

2）地緣文化特征 建筑作為一種物理的空間實(shí)體，不能脫離于時(shí)空單獨(dú)存在，民族及地域文化的特征會(huì)在既有建筑上有所呈現(xiàn)。對(duì)于酒店建筑，強(qiáng)化這些特征能夠?yàn)榭腿颂峁┴S富的文化熏陶，同時(shí)實(shí)現(xiàn)地緣文化的發(fā)揚(yáng)與傳承。

3）人物事件記憶 特定的建筑與某些重要事件或人物有歷史時(shí)空上的重疊，因其歷史地位或文化地位而使既有建筑具有承載記憶的特殊價(jià)值。酒店在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中也可借由這樣的人物與事件形成獨(dú)特的品牌特征。

4）環(huán)境與場(chǎng)所精神 一般公認(rèn)的場(chǎng)所精神（Genius Loci）是指場(chǎng)所具有獨(dú)立的“靈魂”，決定了它們的特性和本質(zhì)。構(gòu)成場(chǎng)所精神的要素與結(jié)構(gòu)相互關(guān)聯(lián)為一個(gè)整體，令踏足其中的人獲得一種整體且不同于任何獨(dú)立要素的別樣感受。例如某些既有建筑所處的小環(huán)境或場(chǎng)域呈現(xiàn)獨(dú)特的藝術(shù)氣質(zhì)，這種氣質(zhì)能夠?yàn)榫频甑慕?jīng)營(yíng)帶來特別的附加價(jià)值，為客人提供別樣的愉悅感或啟發(fā)性。

正因?yàn)榻ㄖ悄Y(jié)了文化與時(shí)空的藝術(shù)，才使建筑之美呈現(xiàn)多樣的氣魄。在將既有建筑改造為酒店時(shí)將這些社會(huì)價(jià)值加以挖掘、保留與傳承，同時(shí)形成酒店經(jīng)營(yíng)的獨(dú)特標(biāo)簽，打造特色I(xiàn)P及故事線，從而為酒店增添附加價(jià)值，是一種雙贏的選擇。

2.3 情感價(jià)值

情感價(jià)值在文學(xué)領(lǐng)域是一個(gè)高頻詞匯，在這里有2種釋義。第一個(gè)維度，情感價(jià)值通常被解讀為情懷，是文化與人情感交織的產(chǎn)物，是立體、多樣且獨(dú)特的。雖然每個(gè)人在同樣的建筑空間中獲得完全獨(dú)立的主觀感受，但又能用“情懷”一詞一以概之，實(shí)則是建筑空間與人之間的一種精神或價(jià)值觀的共鳴。另一個(gè)維度則更加個(gè)性化，是直接與某個(gè)具體的人相關(guān)聯(lián)，例如就祖產(chǎn)的繼承人而言，祖產(chǎn)顯然帶有個(gè)人及其家族的情感屬性。

在情感價(jià)值的干預(yù)下，經(jīng)營(yíng)邏輯并不總是有效。情懷可被創(chuàng)造，被販賣，但其與酒店的基本經(jīng)營(yíng)邏輯相關(guān)性較弱；另一種情況下，對(duì)個(gè)體而言，情感價(jià)值與意愿的重要性完全存在與經(jīng)營(yíng)邏輯相悖的可能。

3 價(jià)值評(píng)估體系應(yīng)用

正因?yàn)榻ㄖ哂袕慕?jīng)濟(jì)、技術(shù)到社會(huì)、文化、藝術(shù)，再到精神、情感層面的多重價(jià)值，在改造為酒店業(yè)態(tài)時(shí)，越多尊重與梳理這些價(jià)值，越有助于既有建筑煥發(fā)新的生命力，也越能夠反哺給酒店以豐富的場(chǎng)所精神，從而促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)的成功。

3.1 經(jīng)營(yíng)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值成就好生意

尊重基本的酒店經(jīng)營(yíng)邏輯是面向全客層受眾做低附加值的生意，亦即“做流量”；而挖掘社會(huì)價(jià)值，則是打造IP或故事線，形成獨(dú)特的文化內(nèi)涵，是定位于認(rèn)知層次與消費(fèi)能力更高的客群，做高附加值生意的價(jià)值邏輯，就是“做利潤(rùn)”。因此，兼顧經(jīng)營(yíng)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值是既有建筑改造為酒店時(shí)，成就一門好生意的充分條件。合理平衡兩者，找到酒店的經(jīng)營(yíng)定位，營(yíng)造酒店IP，塑造文化內(nèi)涵，是酒店得以存續(xù)并長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)。

北京三里屯CHAO酒店的改造是一個(gè)成功的案例，如圖2所示。利用原有建筑主體進(jìn)行小范圍改造與效率提升，首先是對(duì)于酒店基本經(jīng)營(yíng)邏輯的尊重與順應(yīng)；而材料品質(zhì)提升、IP空間營(yíng)造則更高級(jí)。酒店位于寸土寸金的北京三里屯，城市的交通發(fā)展致使原酒店入口效率低下，落客通行不暢，因此德國(guó)GMP建筑事務(wù)所的新擴(kuò)建方案重點(diǎn)對(duì)入口區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，改變?nèi)肟诜轿?，提升通行效率，并?qiáng)化了導(dǎo)視邏輯（見圖3）。改造后的經(jīng)營(yíng)效率有了明顯提升。折線形的外立面重構(gòu)一方面強(qiáng)化了客房視線私密性；另一方面也是有限客房面積的適當(dāng)外拓，這些則是CHAO酒店定位的客房的基本空間品質(zhì)。而在挖掘社會(huì)價(jià)值層面，新立面的工整美學(xué)延續(xù)了原建筑風(fēng)格，基本傳承了建筑的場(chǎng)所精神與氣質(zhì)。日光禮堂的營(yíng)造則給予酒店特色的IP故事線，使CHAO酒店成為北京活動(dòng)及聚會(huì)的熱門地點(diǎn)（見圖4）。

2CHAO酒店改造前后對(duì)比2a改造前2b改造后

3CHAO酒店入口柱廊

4CHAO酒店日光禮堂

3.2 社會(huì)價(jià)值與情感價(jià)值推動(dòng)技術(shù)和理論發(fā)展

某些情況下當(dāng)情感價(jià)值為業(yè)主的核心考慮時(shí)，提高了建筑師統(tǒng)籌的不同邏輯數(shù)量。通過情感價(jià)值與社會(huì)價(jià)值的結(jié)合，或可推動(dòng)做法、技術(shù)與理論的發(fā)展，塑造優(yōu)秀的建筑作品。這需要建筑師深刻理解基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)邏輯與市場(chǎng)、客戶的情況，并能與其他專家團(tuán)隊(duì)有效協(xié)作。

北京首鋼工舍智選假日酒店是另一個(gè)較成功的案例。2008年前后，在首鋼實(shí)施大搬遷及北京成功申辦2022年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)的歷史背景交疊下，由政府推動(dòng)奧組委入駐“首鋼”，推動(dòng)地域復(fù)興。為滿足奧組委員工倒班住宿并兼顧后期對(duì)外經(jīng)營(yíng)，園區(qū)內(nèi)原有的空壓機(jī)站、返礦倉(cāng)、低壓配電室及N3-18轉(zhuǎn)運(yùn)站4個(gè)相鄰的建筑被首鋼集團(tuán)提供為經(jīng)濟(jì)型酒店的基底。

秉承對(duì)工業(yè)遺址“文化地景”的尊重與首都工業(yè)歷史的銘記，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)最大限度地保留了原工業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)與外部特征，將新結(jié)構(gòu)穿插設(shè)置在原結(jié)構(gòu)外殼上，建筑最終呈現(xiàn)“新老同存”的修繕感（見圖5）。在主體結(jié)構(gòu)利舊的同時(shí)，客房?jī)舫叽缡芟抻谠ㄖ臻g而偏小，為滿足基本經(jīng)營(yíng)邏輯，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造性地結(jié)合工業(yè)風(fēng)進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，務(wù)求室內(nèi)空間尺度經(jīng)濟(jì)合理；而工業(yè)遺存的吊車梁、抗風(fēng)柱等工業(yè)構(gòu)件被置入大堂公共空間，返礦倉(cāng)金屬料斗與檢修樓梯被完整保留在全日餐廳內(nèi)（見圖6）。這些元素被直接作為工業(yè)IP裝飾使用，形成完整的工業(yè)故事線索。項(xiàng)目兼顧了酒管公司對(duì)品牌與經(jīng)營(yíng)邏輯的訴求，設(shè)計(jì)師與業(yè)主方共同對(duì)場(chǎng)所精神與工業(yè)遺存的尊重與認(rèn)同使項(xiàng)目成為一個(gè)經(jīng)營(yíng)成功且兼顧多重意義的載體。

5新舊同存的立面

6工業(yè)遺留的室內(nèi)場(chǎng)所精神

4 結(jié)語

在既有建筑改造為酒店項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)的成功，承載歷史、文化、藝術(shù)的傳承與發(fā)展，是設(shè)計(jì)工作的成功標(biāo)尺。在經(jīng)營(yíng)視角下，尊重客觀經(jīng)營(yíng)邏輯是設(shè)計(jì)思考時(shí)需遵循的基礎(chǔ)。在社會(huì)價(jià)值與情懷價(jià)值方面，實(shí)現(xiàn)時(shí)代技術(shù)符號(hào)、地緣文化特征、人物事件記憶、環(huán)境與場(chǎng)所精神的有效保護(hù)與留存，巧用善用這些特征為項(xiàng)目塑造標(biāo)簽，營(yíng)造IP與賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值，更是設(shè)計(jì)思考的探索方向。

回到既有建筑改造的維度，本文所述價(jià)值評(píng)估與設(shè)計(jì)思考的方法體系同樣具備適用性。在城市更新日趨主流的當(dāng)下，基于經(jīng)營(yíng)視角分析與思考，應(yīng)用價(jià)值評(píng)估體系指導(dǎo)設(shè)計(jì)策略，是調(diào)和設(shè)計(jì)矛盾的有效方式。

圖片來源：圖1，作者自繪；圖2，圖3，圖4，圖5，圖6，有方網(wǎng)站