文/白倩（西安保利物業(yè)管理有限公司）

物業(yè)類公司是伴隨著各類企業(yè)的興辦，工業(yè)廠房需求日益增加逐漸興起的，從表面看，物業(yè)類公司經(jīng)營管理與房地產(chǎn)公司之間的關(guān)聯(lián)甚小，但是從本質(zhì)上看，物業(yè)類公司與非住宅類房地產(chǎn)公司的發(fā)展是緊密關(guān)聯(lián)的，二者可以說相輔相成、相互制約，這樣的情形就使得物業(yè)類公司盈利方面既依附于房地產(chǎn)公司，又獨立于房地產(chǎn)公司，所以就會使物業(yè)公司的會計核算及財務(wù)管理工作更加復雜、煩瑣。所以加強物業(yè)公司會計核算工作的規(guī)范化是提高公司財務(wù)管理水平的前提，也是公司長久穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。

一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點及會計核算的特殊性

物業(yè)公司日常管理內(nèi)容可以分為一般公共區(qū)域服務(wù)、專項區(qū)域服務(wù)和特約服務(wù)，涉及的成本費用主要有人工成本、設(shè)施維護檢修、稅費等其他成本。而且物業(yè)公司會計核算工作有著明顯的特征，涉及成本點多，且較分散、涉及區(qū)域廣，覆蓋面積大、成本監(jiān)控線長，伴隨的服務(wù)也會有所增加、成本監(jiān)管難。物業(yè)公司會計核算流程，首先，是要確定收入，比如應(yīng)收賬款記為借，主營業(yè)務(wù)收入記為貸；其次，對各種成本費用展開核算，比如物業(yè)成本、印花稅、管理費用、營業(yè)外支出等；最后，核算時間段內(nèi)物業(yè)公司實際經(jīng)營成果，即計算整體利潤及凈利潤[1]。

二、Z 物業(yè)公司會計核算中存在的問題

（一）會計核算不規(guī)范

物業(yè)公司因為與非住宅類房地產(chǎn)行業(yè)相伴隨，所以其會計核算工作也有著很大的難度。由于會計核算工作有難度，就會使實際Z 物業(yè)公司在會計核算過程中出現(xiàn)各種行為不規(guī)范的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)在：第一，各項管理制度不規(guī)范，比如資金管理制度、貨幣管理制度、現(xiàn)金流管理制度、預算管理制度等，存在著人為因素造成的公司資產(chǎn)遺失、挪用等不良現(xiàn)象，很容易給物業(yè)公司造成極大的經(jīng)濟損失和財務(wù)風險；第二，物業(yè)公司在實際進行會計核算工作時，并沒有依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行，也沒有設(shè)置業(yè)主信息及繳費臺賬、發(fā)票管理制度。隨著公司經(jīng)營時間的推移，賬實不符現(xiàn)象也越來越嚴重，但是卻無法追溯到相關(guān)責任人，導致公司核算數(shù)據(jù)不準確、賬面會計信息的真實性和完整性也亟待提高；第三，各種營業(yè)收入會計核算不夠規(guī)范。物業(yè)公司目前仍然采用的收入確認方式是依靠收付實現(xiàn)制，而不是權(quán)責發(fā)生制，這樣就無法把實際業(yè)務(wù)活動經(jīng)營期間產(chǎn)生的營業(yè)收入真實、完整地反映出來；第四，財務(wù)管理方面也缺乏監(jiān)督管理機制，導致實際財務(wù)管理、會計核算工作中存在的諸多問題無法被及時發(fā)現(xiàn)、及時更改，任其演變，最終給公司帶來較大的經(jīng)濟風險和財務(wù)損失。

（二）會計基礎(chǔ)建設(shè)薄弱

物業(yè)管理公司在我國正式興起運行的時間較短，無論是在運營商經(jīng)驗方面，還是在管理能力方面，都存在著不足，市場對于優(yōu)秀財務(wù)人才方面也存在著較大的缺口。所以導致Z 物業(yè)公司會計基礎(chǔ)建設(shè)工作較為薄弱，主要體現(xiàn)在：其一，會計核算工作的相關(guān)人員綜合素質(zhì)低，再加上物業(yè)公司核算工作的復雜性，會計核算人員很難做好分內(nèi)工作。而且物業(yè)公司對人才方面的重視程度也不足，無法吸引更多行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀人才?，F(xiàn)有財務(wù)人員又無法勝任財務(wù)工作崗位，從而造成財務(wù)管理效率低、會計核算工作無法有序進行；其二，財務(wù)管理流程體系不完善，因為物業(yè)公司對財務(wù)管理工作的管理較為松散，所以財務(wù)相關(guān)的制度流程、審批流程等都不夠完善。在實際業(yè)務(wù)活動進行過程中，涉及財務(wù)管理部門的環(huán)節(jié)經(jīng)常會出現(xiàn)先執(zhí)行后申請、申報的情況，整體出現(xiàn)了本末倒置的現(xiàn)象，使公司面臨的財務(wù)風險也進一步增大了。另外，物業(yè)公司在實施了“營改增”政策之后，從原來單一的5%，變?yōu)榱烁訌碗s、多樣的增值稅稅率（表1）。

表1 Z 物業(yè)公司服務(wù)增值稅稅率的變化情況

從表1 中增值稅稅率變化可以看出，短期內(nèi)變化較大，再加上物業(yè)管理還會涉及商業(yè)性質(zhì)、住宅性質(zhì)，還要考慮增值稅普通發(fā)票和專用發(fā)票的準確選擇，任何一項工作都要求財務(wù)人員有較好的專業(yè)知識和豐富的工作經(jīng)驗，如果財務(wù)人員個人技能不足，根本無法勝任崗位工作，所以，財務(wù)人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)對物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展至關(guān)重要。

（三）預算和業(yè)務(wù)發(fā)生分離

在Z 物業(yè)公司會計核算工作中，財務(wù)預算和實際收支差異較大是普遍存在的現(xiàn)象。究其原因，在于物業(yè)公司實際預算部門和業(yè)務(wù)部門相對獨立，人員交流少，各部門員工僅僅局限于履行各自的職責，忽略與其他部門間的溝通交流，也會忽略公司制定的預算管理目標，埋頭苦干，最終導致實際業(yè)務(wù)經(jīng)營活動收支與預算差異較大，而所制定的預算目標也無法對物業(yè)公司各部門實際業(yè)務(wù)活動起到引導和監(jiān)督作用，導致公司預算的管理、調(diào)配、統(tǒng)籌功能無一體現(xiàn)。公司傳統(tǒng)的預算編制工作因為考慮到時間成本、人工成本等方面因素，會直接由財務(wù)部門單獨進行預算編制，這樣就會使預算編制太過局限性，無法準確預估公司實際業(yè)務(wù)活動過程中涉及的收支費用，也會造成預算實際執(zhí)行效果差。

（四）會計核算方式較為單一

Z 物業(yè)公司在實際進行會計核算工作時，所采用的核算方法較為單一，只是由財務(wù)部門進行項目活動結(jié)束后的整體核算工作，設(shè)置的賬目名稱也較為簡單、籠統(tǒng)。所以物業(yè)管理人員對實際各個部門及員工收支資金并沒有準確地把控，也沒有對其進行科學合理的引導和約束，導致公司出現(xiàn)物業(yè)項目記錄數(shù)據(jù)與財務(wù)部門數(shù)據(jù)不一致。而物業(yè)公司會計核算工作難以順利進行還有一大原因在于公司內(nèi)部部分管理人員及普通員工并沒有認識到會計核算工作的重要性，也不會主動積極參與到會計核算中，導致實際核算過程中各部門人員不配合財務(wù)部門，僅僅由財務(wù)部門人員負責會計核算工作，難免會存在數(shù)據(jù)信息收集的局限。物業(yè)公司因為其管理業(yè)務(wù)范圍涉及區(qū)域較多，對不同的區(qū)域特點研究不足，也無法為其提供具有針對性的服務(wù)，無法根據(jù)實際業(yè)務(wù)特點選擇不同的會計核算方式，整體采用單一的方式進行核算，導致核算信息粗放，各區(qū)域、各項目、各類型費用明細都無法實現(xiàn)精細化。比如對于部分交付投入使用早的園區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)公司收取的物業(yè)服務(wù)費較少，但是實際上支出的某項成本費用可能會高于收取的服務(wù)費，具體超出費用金額也無法計算清楚[2]。

三、加強物業(yè)公司會計核算的對策

（一）進一步加強會計核算工作的規(guī)范性

因為國家營改政策的出臺，物業(yè)公司的會計核算工作也發(fā)生了極大的變化，尤其是現(xiàn)階段面臨著“金稅四期”的啟動，物業(yè)管理公司要實現(xiàn)有序盈利，就要進一步強化內(nèi)部財務(wù)管理工作，增強會計核算工作的規(guī)范性。隨著物業(yè)公司實際業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模的增大以及各種業(yè)務(wù)活動范疇的擴大，更加需要完善的會計核算制度體系和財務(wù)管理制度體系做基礎(chǔ)，從而在此基礎(chǔ)上逐漸完善公司各種業(yè)務(wù)活動流程、制度體系，逐漸實現(xiàn)會計核算工作的規(guī)范化，推進公司穩(wěn)定發(fā)展。物業(yè)公司要制定完善的會計核算管理體系和完整的財務(wù)管理制度，公司內(nèi)部所有的財務(wù)管理工作及會計核算工作都要在制度體系基礎(chǔ)上進行。并且在實際業(yè)務(wù)活動進行過程中，不斷完善各項具體的制度建設(shè)，比如預算管理流程、資金管理制度體系、崗位職責分配等，從而不斷提高會計核算工作的準確性。為了加強公司會計核算工作的規(guī)范性，可以進一步加強公司內(nèi)部控制體系的建設(shè)，實現(xiàn)對會計核算和財務(wù)管理工作的監(jiān)督管理?？梢猿闪ⅹ毩⒌谋O(jiān)督管理部門，直接聽命于公司總經(jīng)理，確保監(jiān)督管理工作能夠獨立、公正地進行。

（二）完善會計基礎(chǔ)建設(shè)

物業(yè)公司在進行會計核算工作時要始終遵循會計相關(guān)法律法規(guī)和制度體系標準。物業(yè)公司完善會計基礎(chǔ)建設(shè)，首先要為公司目前的財務(wù)人員提供更多學習培訓、外派參觀實踐機會，讓他們能夠切實感受行業(yè)先進管理理念、經(jīng)營成果，從而提高公司財務(wù)人員的綜合技能，為公司發(fā)展儲備足夠的人才資本；其次，為公司內(nèi)部各部門溝通交流搭建有效平臺，促進各部門間的溝通交流。在全體員工共同積極配合下，切實保障會計核算工作的完美落實；最后，為了保障公司會計核算工作能夠順利落實，還要引入或培養(yǎng)一批優(yōu)秀的會計核算人員，構(gòu)建一支綜合能力強、專業(yè)素質(zhì)高的會計管理團隊，還要加強對員工的道德素質(zhì)培訓教育，避免內(nèi)部工作人員因個人思想、行為問題給公司帶來較大的經(jīng)濟損失[3]。為了吸引更多財務(wù)方面的優(yōu)秀人才，公司可以提高財務(wù)人員的薪酬待遇，給予更多福利，以此來吸引更多優(yōu)秀人員加入，不斷壯大公司財務(wù)團隊。

（三）提升物業(yè)公司預算管理水平

物業(yè)公司預算管理水平的提升首先要使財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門相融合，使公司各部門人員對預算管理工作的重要性都有一定的了解，這樣才能在實際工作中促進預算管理執(zhí)行，保障預算管理效果的實現(xiàn)。為了提高預算編制準確率，提升預算執(zhí)行效率，需要物業(yè)管理各部門相互融合，讓財務(wù)人員熟悉業(yè)務(wù)活動流程、業(yè)務(wù)難點、業(yè)務(wù)活動進程、不同業(yè)務(wù)活動特點等，從實際業(yè)務(wù)活動出發(fā)，編制準確的預算。讓業(yè)務(wù)部門能夠了解各環(huán)節(jié)涉及的財務(wù)收支，從而進一步優(yōu)化業(yè)務(wù)的流程，公司實現(xiàn)業(yè)財融合的有效途徑是信息化系統(tǒng)的建設(shè)，為了實現(xiàn)各部門信息數(shù)據(jù)的共享，就要加快公司信息化系統(tǒng)建設(shè)，同時也可以利用信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)對所有業(yè)務(wù)流程活動的動態(tài)監(jiān)督管理，實時監(jiān)督各部門預算執(zhí)行情況，并及時加以反饋，從而保障預算執(zhí)行效果[4]。

（四）優(yōu)化物業(yè)公司會計核算方式

營改稅政策的出臺并落實，對于物業(yè)公司是一個重大的宏觀調(diào)控，從此物業(yè)公司也要依據(jù)增值稅標準進行納稅，同時，公司內(nèi)部稅控體系和會計核算體系也都發(fā)生了巨大的變化。物業(yè)公司要順應(yīng)時代發(fā)展需求，就要認清經(jīng)營狀況，清楚市場定位，穩(wěn)定內(nèi)部財務(wù)管理及會計核算工作。對于優(yōu)化公司內(nèi)部會計核算方式的路徑：第一，準確劃分收入來源，一種是主營業(yè)務(wù)收入，剩余全部劃分為其他收入。其中主營業(yè)務(wù)收入包含業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)費、停車費等，其他收入有維修費用、場地出租金費、水費、電費等。為了方便收入費用的規(guī)范化管理，可以按照項目名稱和具體樓棟號進行管理[5]；第二，按照不同項目的管理區(qū)域進行核算費用劃分，仿照制造業(yè)企業(yè)，把生產(chǎn)成本進行歸集，然后按照不同項目產(chǎn)生的費用進行分配，比如直接成本費用、間接成本費用等。在物業(yè)項目合同簽訂時，就要清楚園區(qū)廠房和園區(qū)寫字樓之間的成本劃分，便于后期準確進行分攤歸集。對于Z物業(yè)公司來說，主要的成本支出是人工成本，幾乎占項目總成本的70%-85%，要準確地劃分各區(qū)域人工成本，就要對每個員工負責的區(qū)域進行劃分，從而加強對員工個人區(qū)域成本的管控。

四、總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟水平的提高，人才競爭的日益激烈，企業(yè)也盡可能創(chuàng)造一個良好的辦公環(huán)境來吸引各類人才，為公司發(fā)展壯大添磚加瓦。求職者在找工作時，辦公環(huán)境也是選擇的考慮因素之一，所以要實現(xiàn)物業(yè)公司的高效管理，高利潤經(jīng)營，就要為業(yè)主提供更多具有針對性的服務(wù)，規(guī)范公司內(nèi)部會計核算方式，加強內(nèi)部管控力度，從而促進物業(yè)公司的良好發(fā)展。對于本文中提到的物業(yè)公司會計核算過程中存在的會計核算不規(guī)范、會計基礎(chǔ)建設(shè)薄弱、預算和業(yè)務(wù)分離、會計核算方式單一等問題，本文也相應(yīng)地提出了加強物業(yè)公司會計核算工作的對策：進一步加強會計核算工作的規(guī)范性、完善會計基礎(chǔ)建設(shè)、提升物業(yè)公司預算管理水平、優(yōu)化物業(yè)公司會計核算方式。希望這些措施的提出可以幫助物業(yè)公司實現(xiàn)財務(wù)管理質(zhì)量和效率的提升，同時提高物業(yè)公司運營凈利潤，促進公司實現(xiàn)長久、穩(wěn)定的發(fā)展。

相關(guān)鏈接

會計核算，是指以貨幣為主要計量單位，通過確認、計量、記錄和報告等環(huán)節(jié),對特定主體的經(jīng)濟活動進行記賬、算賬和報賬,為相關(guān)會計信息使用者提供決策所需的會計信息。

《會計法》第9 條規(guī)定:“各單位必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項進行會計核算,填制會計憑證,登記會計賬簿,編制財務(wù)會計報告。任何單位不得以虛假的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項或者資料進行會計核算?！?/p>

會計核算貫穿于經(jīng)濟活動的整個過程，是會計最基本和最重要的職能，又叫反映職能。記賬是指對特定主體的經(jīng)濟活動采用一定的記賬方法,在賬簿中進行登記，以反映在賬面上;算賬是指在日常記賬的基礎(chǔ)上，對特定主體一定時期內(nèi)的收入、費用、利潤和某一特定日期的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益進行計算，以算出該時期的經(jīng)營成果和該日期的財務(wù)狀況；報賬就是在算賬的基礎(chǔ)上，將特定會計主體的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，以會計報表的形式向有關(guān)各方報告。