黃祥 姚江

“房子是用來住的，不是用來炒的”，與房地產(chǎn)相關的部門陸續(xù)出臺了相關配套政策。為應對房地產(chǎn)市場調控政策，一些房產(chǎn)中介竟然支招讓賣房的“假離婚”，與買房的“假結婚”，但這番操作最終沒有得逞。

不能賣房的與不能買房的

譚飛系安徽萬屋房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司長沙分公司（以下簡稱“萬屋房地產(chǎn)長沙公司”）負責人。2020年10月8日，中介公司來了一對年輕夫妻，譚飛立即熱情接待，問有什么需要。原來，占海、鄭桂夫婦是長沙市望城區(qū)某房屋的共有人，想出售該共有房屋，但沒有出售資格。譚飛拍胸脯說，只要你們按我的辦法做，保證你們順利售房。于是，占海、鄭桂作為甲方，萬屋房地產(chǎn)長沙公司作為乙方，簽訂了一份《房屋獨家銷售合作協(xié)議》，約定：甲方自愿將位于長沙市望城區(qū)某房屋授權乙方獨家銷售，甲乙雙方協(xié)商后的出售價格為85萬元，如實際成交價高于約定價格，高出部分差價作為乙方市場營銷傭金分成，差價部分全歸乙方所有。

譚飛得到獨家銷售權后，開始積極尋找買主。一個多月后，年約20歲的女青年劉利看中了該房，但她沒有購房資格。譚飛依然是胸脯一拍，只要你按我的辦法做，保證你順利買房。2020年11月24日，由占海作為甲方（出售方）、譚飛作為占海的代理人、劉利作為乙方（買受方），簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：甲方將位于長沙市望城區(qū)某房屋出售給乙方，房屋售價為106萬元，此房價包含中介費、貸款費、高評費、個稅、契稅等。乙方支付定金5萬元，于產(chǎn)權過戶手續(xù)辦理時支付購房首付款44萬元（含定金），銀行貸款62萬元。譚飛代占海在合同上簽名，劉利在合同上簽名。

非常規(guī)操作帶來后遺癥

譚飛的“辦法”是怎樣的呢？第一步，占海與鄭桂辦理離婚手續(xù)，房屋由占海、鄭桂共同所有變更登記為占海單獨所有。第二步，占海與劉利登記結婚，房屋以夫妻更名的方式變更登記至劉利名下。第三步，辦完不動產(chǎn)登記后占海與劉利辦理離婚登記。第四步，占海、鄭桂復婚。一番“操作”后，想賣房的脫手了，想買房的到手了。

簽訂《房屋買賣合同》后，劉利越想越覺得不靠譜，自己年紀輕輕就有了婚史，往后還要“離異”。劉利向譚飛提出無法籌夠首付款，且擔心夫妻更名的方式存在較大風險，想等自己有購房資格后再買房，要求退還定金。譚飛表示如果悔約，則所交定金不予退還，劉利即揚言要報警。譚飛好言相勸，主動提出可以借給她首付款，等房產(chǎn)證到手再還，這樣也不怕夫妻更名的風險了。劉利其實也很想要這個房子，便同意了。

2020年12月28日，劉利向譚飛的妻子蘇西（同為中介）出具《借條》一份，載明：“為購買房屋資金周轉需要，向蘇西借款19萬元，還款期限至2021年1月31日。逾期未還，則按當期一年期貸款市場報價利率（LPR）的四倍計付逾期利息。如借款人違約，出借人為維護權益向違約方追償?shù)囊磺匈M用包含律師費等均由違約方承擔。”當日，蘇西向劉利轉賬19萬元，劉利隨后將該19萬元支付給了占海。

經(jīng)過此后的一系列操作，房屋果然順利登記到了劉利名下，劉利收房入住。在上述操作過程中，劉利共計支付房款106萬元，占海獲得房款85萬元，譚飛、蘇西獲得售房差價21萬元。

違背法律、公序良俗必將付出代價

同時，為了避稅，譚飛指導占海與劉利簽訂了一份用于備案的《望城區(qū)二手房買賣合同》，該合同約定的房屋售價為73萬元。在辦理不動產(chǎn)變更登記的過程中，劉利與占海交流，驚悉實際出售價格只有85萬元，頓感受騙上當。劉利立即去責問蘇西，并提出少還借款，蘇西不同意，劉利就說不還款。2021年2月8日，蘇西向長沙市望城區(qū)人民法院（以下簡稱望城區(qū)法院）提起訴訟，請求判令劉利償還借款本金19萬元及支付利息;判令劉利賠償維權產(chǎn)生的8000元律師費損失。

雞飛蛋打

望城區(qū)法院于2021年4月7日和5月31日公開開庭進行了審理。法院審理后認為，劉利為實現(xiàn)購房的目的，向蘇西出具借條借款19萬元用于支付房款，雙方已形成民間借貸關系。本案民間借貸關系發(fā)生的原因，與房屋買賣相關聯(lián)，故應當將民間借貸行為和房屋買賣行為結合起來進行綜合評判。

蘇西具有出借人和房產(chǎn)中介雙重身份。蘇西作為譚飛的妻子，在《房屋買賣合同》履行過程中全程掌控資金的流轉與結算，與譚飛是利益共同體。蘇西根據(jù)譚飛的安排向劉利出借首付款，目的是促使劉利積極履行《房屋買賣合同》，從而共同獲取遠超一般中介費的房屋差價。蘇西能否要求劉利返還借款本金并支付利息，譚飛、蘇西能否依據(jù)《房屋獨家銷售合作協(xié)議》《房屋買賣合同》的約定獲取房屋差價，關鍵要看上述合同是否有效。

民事主體從事民事活動，不得違背公序良俗和法律規(guī)定。譚飛、蘇西作為房產(chǎn)中介從業(yè)人員，應當嚴格遵守上述規(guī)定。而本案中，譚飛引導劉利、占海、鄭桂通過夫妻更名的方式規(guī)避長沙市住宅商品房限售限購政策，與占海、鄭桂簽訂《房屋獨家銷售合作協(xié)議》，與劉利簽訂《房屋買賣合同》。為了案涉房屋辦理不動產(chǎn)變更登記，譚飛指使占海與鄭桂離婚，占海再與劉利結婚，房屋辦理變更登記后，占海與劉利離婚。為了少交稅，譚飛又引導占海與劉利簽訂價格明顯低于實際成交價格的《望城區(qū)二手房買賣合同》用于備案。譚飛及房屋買賣雙方的上述行為，系通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當利益，與社會主義核心價值觀相違背。如對上述行為不加限制而任其泛濫，勢必導致國家房地產(chǎn)宏觀調控政策落空，影響婚姻家庭關系穩(wěn)定，增加交易風險，損害社會公共利益。故司法對譚飛及房屋買賣雙方的上述行為應當給予否定評價，上述《房屋獨家銷售合作協(xié)議》《房屋買賣合同》《望城區(qū)二手房買賣合同》均違反公序良俗，應認定為無效合同。同理，蘇西在向劉利出借資金之前，明知劉利不具備購房資格、案涉房屋不具備出售條件。蘇西為了能與譚飛一起賺取巨額房屋差價，向劉利出借資金用于支付購房首付款的行為，也因違背公序良俗，應認定為無效。

民事法律行為無效的，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還。蘇西與劉利之間的民間借貸合同無效，劉利因此取得的借款應當返還，但同時蘇西不得要求劉利按借條約定支付借款利息及逾期利息?！斗课葙I賣合同》《房屋獨家銷售合作協(xié)議》及《望城區(qū)二手房買賣合同》無效，譚飛、蘇西不能據(jù)此取得房屋差價款，劉利取得的商品房及占海取得的房款均應當返還。本案中，譚飛、蘇西向占海支付的房款為85萬元，除19萬元借款外，劉利實際已支付房款87萬元，蘇西、譚飛未實際向占海墊付房款。劉利的62萬元銀行貸款有一部分已由蘇西支取，故在貸款發(fā)放后，蘇西提供給劉利的借款已全部收回，故蘇西無權再要求劉利返還借款本金并支付利息。本院對蘇西請求劉利返還借款本金19萬元并支付利息、律師費的訴訟請求，均不予支持。綜上，望城區(qū)法院于2021年6月17日判決如下：駁回蘇西的訴訟請求。

該案判決生效后，望城區(qū)法院向相關部門發(fā)送了司法建議書，建議職能部門對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員加強管理，對以夫妻更名方式辦理不動產(chǎn)變更登記的情形加強審查。

（文中人名均為化名）

編輯：薛華? icexue0321@163.com

法官點評

有那么一些人，自作聰明地認為可以規(guī)避法律和政策的規(guī)定?？墒菣C關算盡，不僅到頭來沒能如愿，還因此遭受原本不必要的損失。本案中的交易各方，年輕的小姑娘不僅沒了房，還因此有了婚史;中介方不僅沒賺到差價，倒貼了稅費，還面臨行業(yè)主管部門的相關處罰;賣房夫妻房沒賣成，還面臨一系列糾紛。這些都是他們違背法律、公序良俗付出的代價。