文/王仁靖 陳宇彬 宗俐靈

一、引言

房地產(chǎn)估價，全稱房地產(chǎn)價格評估，是以房地產(chǎn)為對象，對其客觀合理價格進行估計、推測或判斷。作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)估價行業(yè)伴隨著社會主義經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展而蓬勃發(fā)展。對房地產(chǎn)的研究歷來都是對房和地的綜合研究，理論上房地產(chǎn)估價也包含房產(chǎn)估價和土地估價，房地產(chǎn)估價和土地估價是密不可分的。但就現(xiàn)實情況而言，土地估價和房地產(chǎn)估價始終是兩套序列，雙軌運行，其中既涉及部門職能劃分問題，也涉及雙方歷史淵源。住建部一直認為自己行使城市土地管理職能，比如城市規(guī)劃就包括土地管理，房地產(chǎn)行業(yè)也包括土地，房地產(chǎn)估價自然應(yīng)當(dāng)包含土地估價，但事實上，土地管理職能已經(jīng)劃歸國土資源部，尤其是現(xiàn)在規(guī)劃和不動產(chǎn)登記職能都統(tǒng)一劃歸自然資源部，住建部的職能行使不包含土地管理。從世界其他地方的估價行業(yè)和協(xié)會的工作主體都為地產(chǎn)評估，房屋本身價值評估相對簡單。國家土地管理局很早便開始系統(tǒng)建設(shè)土地估價行業(yè)和標準，曾和住建部多次就共同認證估價師一事展開協(xié)商，但始終沒有達成一致，“兩師”并存局面一直延續(xù)至今。這種局面極大影響了房地產(chǎn)估價實踐操作和行業(yè)發(fā)展。上世紀九十年代初，張光遠就房地產(chǎn)估價管理職責(zé)不清提出建議：估價師考試由土地部門、住建部門會同物價部門共同管理。房地產(chǎn)估價師和土地估價師“兩師整合”的呼聲隨著估價行業(yè)的發(fā)展日益增高。季如進在分析房地產(chǎn)估價行業(yè)問題時指出了政出多頭和多頭管理體制的弊端，提出要盡快建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價管理體制。葉劍平明確指出了土地估價和房地產(chǎn)估價聯(lián)合是建立有效市場的需要，也是房地產(chǎn)市場的要求，更符合國際標準。直至2014年國家取消土地估價師認定，合并話題的熱度才稍有降低。

2021年10月15日，住房和城鄉(xiāng)住建部、自然資源部正式印發(fā)了《房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試實施辦法》，房地產(chǎn)估價師和土地估價師“兩師整合”正式啟動，房地產(chǎn)估價師為目前評估行業(yè)的唯一準入類證書。此次整合，明確了房地產(chǎn)估價領(lǐng)域“房地合一”的原則，建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價管理體制?！皟蓭熣稀辈粌H是積極適應(yīng)城鄉(xiāng)一體化下土地制度改革的發(fā)展進程，確保房地產(chǎn)估價能與時俱進并及時服務(wù)于城鄉(xiāng)一體化改革大局的舉措，同時也是深化資產(chǎn)管理體制改革，扎實開展資產(chǎn)調(diào)查監(jiān)測、確權(quán)登記等統(tǒng)計工作，加快國家對資產(chǎn)顯化加以研究的措施之一，對于房地產(chǎn)稅開征有著重要的輔助意義。

但由于歷史原因，房地產(chǎn)估價研究和土地估價研究一直呈現(xiàn)出并行不交融的發(fā)展態(tài)勢，兩者缺乏深層次的交流學(xué)習(xí)?；诖?，為了更加清楚過去房地產(chǎn)估價和土地估價的研究脈絡(luò)和研究熱點，本文針對房地產(chǎn)估價領(lǐng)域核心文獻進行文獻計量學(xué)研究，對發(fā)文量、高頻被引文獻、核心作者和關(guān)鍵詞進行可視化分析，并提出未來研究熱點和發(fā)展方向，以期為“兩師整合”后的房地產(chǎn)估價師研究提供一些思路，為后續(xù)房地產(chǎn)估價研究提供一些參考。

二、研究方法和數(shù)據(jù)來源

（一）研究方法

本文結(jié)合文獻計量法與可視化方法，選用CiteSpace軟件對相關(guān)文獻進行分析和可視化操作。文獻計量分析方法可以是用來表現(xiàn)一門學(xué)科或?qū)I(yè)在發(fā)展過程中書面溝通材料的變化與特點，采取的方法可以是對書面交流材料的各個方面（題目、作者、發(fā)表時間和主要內(nèi)容等）進行量性分析。CiteSpace是由陳超美教授創(chuàng)制的一個文獻計量學(xué)工具，可用于觀察某個研究領(lǐng)域的研究趨勢或動向，并以可視化的方式加以呈現(xiàn)。

（二）數(shù)據(jù)來源

為保證所選文獻的權(quán)威性、全面性和前沿性，本研究檢索文獻來源于中國知網(wǎng)（CNKI）數(shù)據(jù)庫，選取的檢索范圍限定于CNKI中文核心期刊、CSCD中國科學(xué)引文數(shù)據(jù)庫及CSSCI中文社會科學(xué)引文數(shù)據(jù)庫。使用高級檢索，檢索主題為“房地產(chǎn)估價”“不動產(chǎn)估價”“房產(chǎn)估價”“土地估價”等，檢索時間無限制，檢索后發(fā)現(xiàn)第一篇文獻出現(xiàn)于1992年，便將檢索時間跨度設(shè)置為1992-2021年。剔除協(xié)會公告、規(guī)定、新聞以及其他與主題明顯無關(guān)的文獻，最終得到429篇文獻。

三、統(tǒng)計與分析

（一）發(fā)文量的時間分析

文獻發(fā)布量的時間分析可以反映該研究領(lǐng)域的熱度變化。根據(jù)篩選文獻的發(fā)文時間分析（見圖1），我國房地產(chǎn)估價研究經(jīng)歷了4個階段，房地產(chǎn)估價研究發(fā)文量與宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場狀況是緊密相關(guān)的。

圖1 房地產(chǎn)估價文獻歷年發(fā)文量

國內(nèi)的房地產(chǎn)估價研究開始于20世紀90年代，從1992年第一篇文獻開始，房地產(chǎn)估價研究呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢，并始終保持了一定的熱度，其間遇到1998年福利分房制度的終結(jié)和2001年中國加入世界貿(mào)易組織等時間點，發(fā)文量呈現(xiàn)出小范圍的波動，一直到2006年都維持在相對穩(wěn)定的狀態(tài)。2007年-2012年，房地產(chǎn)估價研究出現(xiàn)了一個大的波動。2007年美國金融危機跡象初現(xiàn)至2008年全球金融危機爆發(fā)，中國為了應(yīng)對此次危機的沖擊，推出寬松的貨幣政策，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)市場迎來爆發(fā)式增長。暴漲帶來各種問題，國家再次調(diào)控房地產(chǎn)市場的非正常膨脹，到了2012年初見成效，房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定。與此對應(yīng)，房地產(chǎn)估價研究發(fā)文量也呈現(xiàn)出從暴漲到趨于常態(tài)的趨勢。2013年-2016年，隨著國家宏觀經(jīng)濟的上漲，房地產(chǎn)市場再次迎來周期性波動，整體估價研究跟隨市場發(fā)生了一次小幅波動。2017年至今，房地產(chǎn)估價研究呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，發(fā)文量在小幅度波動中緩慢下降。從房地產(chǎn)估價研究整體狀況來看，發(fā)文量呈現(xiàn)出了緩慢下降的趨勢，2015年之后尤為明顯。

（二）高頻被引文文獻分析

根據(jù)引文分析學(xué)，文獻被引用的頻率一定程度上反映了該文獻的學(xué)術(shù)價值和參考價值，可直接反映該領(lǐng)域研究者對其的認可度。對房地產(chǎn)估價高頻被引文獻作梳理與分析，有助于直接、準確、快速把握該領(lǐng)域的研究熱點和趨勢。

本文選取了被引次數(shù)在50次以上文獻。選取的文獻（見表1）主要分為三大類：第一類討論房地產(chǎn)估價的方法以及方法改進問題，結(jié)合我國房和地的特點，對于不同類型的評估主體給出了方法總結(jié)和具體評估計算的更優(yōu)方法。第二類主要是對房地產(chǎn)評估中的影響因素的分析，如容積率、宗地面積等如何影響價格評估。第三類則著重從法律層面談?wù)摲康禺a(chǎn)估價實施原則、注意事項等，多與拆遷補償同時進行談?wù)?，為完善我國的征地補償中房地產(chǎn)估價建構(gòu)了原則和方法。

表1 高頻被引文獻

（三）核心作者及研究機構(gòu)分析

作者共現(xiàn)圖譜分析能夠識別出某領(lǐng)域的核心作者以及作者間的合作強度，核心作者往往也擁有較強的領(lǐng)域?qū)蜃饔茫麄冄芯康姆较蛲ǔＲ彩窃擃I(lǐng)域研究的熱點。通過運用CiteSpace對收集的文獻進行作者共現(xiàn)分析，得到較為直觀的信息（見圖2）。分析該圖譜一共有539個節(jié)點（N）和396條連線（E），密度為0.0027。說明在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域中作者之間的合作關(guān)系較為分散，以小規(guī)模的合作形式發(fā)文較多。

圖2 發(fā)文作者共現(xiàn)圖譜

從圖2中可以明顯看到存在7個較大節(jié)點，分別為彭補拙、李恒凱、王秀麗、吳次芳、宋鴻良、周生路、耿繼進。發(fā)文最多的是彭補拙，發(fā)文量為7篇。其他幾位作者發(fā)文量相差不大，最少為4篇。其中王秀麗是討論市場比較法在房地產(chǎn)評估中的運用，吳次芳和宋鴻良的研究方向為城市基準地價評估和農(nóng)地價格評估，其余作者均為地理信息系統(tǒng)背景，研究信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)估價中的運用。從時間角度考慮，核心作者發(fā)文時間均在2012年之前，2012年之后沒有產(chǎn)生較大節(jié)點的核心作者。相較其他領(lǐng)域，專業(yè)房地產(chǎn)估價背景的研究者發(fā)文量不足，相互之間的合作深度也有所欠缺。

利用CiteSpace軟件生成的機構(gòu)共現(xiàn)圖譜，可以較好地了解國內(nèi)房地產(chǎn)估價研究的機構(gòu)發(fā)文量、影響力以及合作程度（見圖3）。從研究機構(gòu)來看，房地產(chǎn)估價領(lǐng)域發(fā)文量較大的機構(gòu)主要是高校、研究所及國家機構(gòu)，發(fā)文量最大的機構(gòu)是江西理工大學(xué)建筑與測繪工程學(xué)院（5篇），深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心（4篇）、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院（4篇）、武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院（4篇）也有較強的科研實力，這與發(fā)文作者共現(xiàn)圖譜（圖2）結(jié)果保持一致。從圖3可以發(fā)現(xiàn)，在圖譜節(jié)點（N）為359的情況下，連線（E）只有58條，密度僅為0.0009，說明機構(gòu)之間的合作研究比較缺乏，僅深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心和河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院存在一定的合作網(wǎng)絡(luò)。綜合來看，目前研究機構(gòu)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的合作并不緊密，而且就機構(gòu)所處位置與合作范圍而言，南方占據(jù)了主要地位。

圖3 發(fā)文機構(gòu)共現(xiàn)圖譜

（四）關(guān)鍵詞分析

1.基于關(guān)鍵詞共現(xiàn)的研究熱點與發(fā)展動態(tài)分析。文獻的關(guān)鍵詞是對文章的濃縮，承載著文章最主要的信息，對于關(guān)鍵詞的分析有助于對文獻的共性和研究熱點進行把握。因此，本文對檢索到的429篇文章的標題、摘要、關(guān)鍵詞等題錄信息數(shù)據(jù)，進行關(guān)鍵詞聚類分析，確定過去29年學(xué)者們有關(guān)房地產(chǎn)估價的研究熱點。

分析表2和圖4、圖5，可知國內(nèi)房地產(chǎn)估價研究集中在土地估價、基準地價、估價方法、估價人員和機構(gòu)等方面，房地產(chǎn)估價研究的主體——房產(chǎn)估價——并不是研究者們熱衷研究的領(lǐng)域。究其原因，房產(chǎn)估價作為藝術(shù)性和專業(yè)性的結(jié)合，其理論方法體系已基本完備，技術(shù)標準基本配套，評估注重實操性和具體性，可討論的大多為個別案例帶來的有關(guān)方法改進的思考。因為我國土地權(quán)利束的復(fù)雜性，土地估價涉及利益群體多，估價金額大，評估面積廣，帶來很多值得探討的研究點。

圖4 關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜

圖5 關(guān)鍵詞聚類分析圖譜

表2 關(guān)鍵詞共現(xiàn)表

2.基于關(guān)鍵詞突現(xiàn)的研究熱點與發(fā)展動態(tài)分析。本文的“突現(xiàn)（burst）”是一個變量的值在短期內(nèi)有很大變化。“突現(xiàn)詞”是表示研究主題在設(shè)定的研究期間內(nèi)某一時期出現(xiàn)頻次驟然增加的關(guān)鍵詞。突現(xiàn)詞的出現(xiàn)通常意味著這一主題在其突現(xiàn)的時間段內(nèi)受到研究者的高度關(guān)注。在研究中用突現(xiàn)分析通?？梢詫崿F(xiàn)對研究領(lǐng)域內(nèi)經(jīng)典問題和發(fā)展趨勢的分析。通過對研究數(shù)據(jù)進行突現(xiàn)分析得到關(guān)鍵詞突現(xiàn)分析表（見表3）。

表3 關(guān)鍵詞突現(xiàn)前12位統(tǒng)計表

從結(jié)果上看，在2005年之前，估價原則、估價機構(gòu)、估價師和估價時點都屬于一段時期內(nèi)討論的熱點話題，這一階段研究者們重點對房地產(chǎn)估價的流程和標準進行架構(gòu)和規(guī)范。2005年至2010年間，由于房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)，相應(yīng)的估價研究重點轉(zhuǎn)移到了估價方法的完善和改進，以此來面對估價業(yè)務(wù)量的增多和業(yè)務(wù)類型的繁雜。2010年以后，對估價方法的研究并未中止，批量評估開始成為研究的熱點。批量評估更像是估價研究者多年研究的總結(jié)，以估價原則、估價時點作為基礎(chǔ)，納入各類研究方法，并結(jié)合GIS等新時代信息系統(tǒng)。需要注意的是，2021年并沒有關(guān)鍵詞突現(xiàn)，這與發(fā)文量的時間描述相符。從2016年開始，房地產(chǎn)估價研究文獻陷入低量穩(wěn)定的狀態(tài)，對發(fā)文量和突現(xiàn)詞作綜合判斷可知，房地產(chǎn)估價研究近5年進入了停滯期。

四、討論

基于上述分析，對我國房地產(chǎn)估價研究的趨勢進行分析。

（一）房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)發(fā)展

房產(chǎn)估價業(yè)務(wù)一直是傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的著力點和承重點，然而隨著經(jīng)濟形式的變化，網(wǎng)絡(luò)云估價業(yè)務(wù)興起，估價機構(gòu)不斷增加，房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)面在不斷縮小，生存時刻面臨挑戰(zhàn)。面對現(xiàn)狀，建議估價機構(gòu)以“兩師整合”作為業(yè)務(wù)擴大基點，在領(lǐng)域把握原有城市估價業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積極向農(nóng)村擴展，將服務(wù)從傳統(tǒng)的單一估價向咨詢、策劃等方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。緊跟社會發(fā)展潮流和國家政策導(dǎo)向，開拓和發(fā)展新業(yè)務(wù)，如集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市評估、低效用地再開發(fā)相關(guān)評估、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)評估，增強自身實力，迎接新興業(yè)務(wù)，勇于突破，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在“雙師整合”的背景下，房地產(chǎn)估價行業(yè)研究方向應(yīng)該向集體土地擴展。在城鄉(xiāng)一體化新態(tài)勢下，集體土地估價業(yè)務(wù)還存在很多問題，如市場價值評估缺乏法律法規(guī)和技術(shù)依據(jù)，估價業(yè)務(wù)少，缺乏可參考實例等。除集體土地的出讓與轉(zhuǎn)讓外，還有集體土地上房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押，以及集體土地房屋征收補償標準等，這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域既要求估價人員熟知房地產(chǎn)領(lǐng)域，也要求其對農(nóng)村土地價值作出判斷，而“雙師整合”正好可以提供這樣一個機會，促使我國集體土地上評估業(yè)務(wù)的科學(xué)化和標準化。

（二）房地產(chǎn)估價技術(shù)發(fā)展

隨著我國城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提升，房屋交易業(yè)務(wù)量增長，評估市場化程度日益完善，房地產(chǎn)估價對評估機構(gòu)的評估資質(zhì)、項目經(jīng)驗、技術(shù)水平等都提出更高的要求。從上述分析中可以看到，房地產(chǎn)估價方法和技術(shù)研究已經(jīng)日漸式微，這對于估價領(lǐng)域無疑是又一個挑戰(zhàn)。在“雙師整合”的背景下，業(yè)務(wù)層面對于房地產(chǎn)估價方法和技術(shù)也提出了更高的要求。

市場比較法、收益法、成本法是房地產(chǎn)估價的三大基本方法，雖然經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成相對完整的理論成果和技術(shù)體系，但實際操作中仍存在一些有待商榷的地方，如市場比較法中可比實例選取的主觀性帶來的誤差和科學(xué)性問題等，隨著估價業(yè)務(wù)的擴大，舊方法如何適用新興業(yè)務(wù)，如何探索非城市房地產(chǎn)估價的技術(shù)方法，用收益法評估農(nóng)用地的匹配程度如何，其過程與房產(chǎn)評估的差異性如何，結(jié)果是否客觀、公正等，有諸多問題擺在研究者面前。此外，經(jīng)濟發(fā)展帶來了對估價精度的要求，尤其是高價值房地產(chǎn)，如何進一步提高評估精度無疑是值得不斷研究的課題。

批量評估、GIS成為新時代研究者們的關(guān)注熱點。新技術(shù)對于估價行業(yè)的影響應(yīng)當(dāng)被重視。眾多新技術(shù)對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的沖擊在不斷加大，如現(xiàn)在興起的微信租金評估、網(wǎng)站在線評估等，都在不斷壓縮傳統(tǒng)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)量，但同時也為傳統(tǒng)估價機構(gòu)帶來轉(zhuǎn)型契機。就目前而言，信息系統(tǒng)和新技術(shù)由于精度問題和政策原因，還不能取代線下評估。如何利用估價機構(gòu)多年的案例積累和經(jīng)驗總結(jié)，結(jié)合信息系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)等，來提高估價效率，降低估價成本，并且利用科技信息的研發(fā)，使得傳統(tǒng)估價機構(gòu)向創(chuàng)新型、信息化企業(yè)轉(zhuǎn)型，是當(dāng)下應(yīng)該研究的重點。

五、結(jié)論

本文以“雙師整合”為背景，為了把握中國房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀，基于CiteSpace科學(xué)知識圖譜對中國房地產(chǎn)估價研究的發(fā)文量、高頻被引文獻、研究者全體和關(guān)鍵詞進行分析，并基于分析結(jié)果剖析房地產(chǎn)估價領(lǐng)域未來研究方向，分析結(jié)果如下：

1.從發(fā)文量和發(fā)文時間看，國內(nèi)房地產(chǎn)估價研究總體上呈現(xiàn)出衰落趨勢，但存在跟隨房地產(chǎn)周期而波動的情況，可分為4個階段。從高頻引用文獻看，被引次數(shù)大于50的8篇文獻主要涉及三個角度，分別為估價方法的改進、估價影響因素的分析和估價原則的討論，不論是高頻被引文獻還是其他文獻，有關(guān)估價方法和技術(shù)討論的文獻均占多數(shù)。

2.從研究者群體來看，房地產(chǎn)估價領(lǐng)域中作者之間、研究機構(gòu)之間的合作關(guān)系均較為松散，以小規(guī)模合作的形式發(fā)文較多。不同地區(qū)的房地產(chǎn)估價情況各不相同，不同背景的研究人員、不同方向的研究機構(gòu)都可以對自身專業(yè)領(lǐng)域進行研究，這也為房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的合作研究提供了基礎(chǔ)，如房地產(chǎn)專業(yè)與土地專業(yè)合作，高校、研究所與國家機構(gòu)合作，甚至研究人員和一線估價師合作，均有助于研究方向的拓展與研究深度的加強。

3.從關(guān)鍵詞來看，土地估價方向研究熱度更高，GIS和批量評估成為2010年之后的研究重點。需要注意的是，近5年房地產(chǎn)估價研究明顯進入低潮。結(jié)合時代熱點和研究趨勢分析，建議研究者對估價業(yè)務(wù)擴展、估價技術(shù)改進和結(jié)合大數(shù)據(jù)進行信息化估價等方向進行討論，估價業(yè)務(wù)如何適應(yīng)并服務(wù)于國家政策（如房地產(chǎn)稅征收），也是值得研究的重點。