文/姚臘

一、 房企發(fā)展租賃住房的背景

（一）政策大力支持，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度

近年來(lái)，中央不斷加快推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)。最早提出“租購(gòu)并舉”并明確其為住房制度改革的主要方向，是2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。2016年3月，國(guó)務(wù)院在《2016年政府工作報(bào)告》中提出，要建立購(gòu)租并舉的住房制度。2017年10月，黨的十九大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。當(dāng)年全國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)創(chuàng)新政策，包括研究住房租賃條例、試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等。在此階段，包括房企在內(nèi)的各類企業(yè)紛紛進(jìn)入租賃市場(chǎng)。但是2019年長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)的大面積暴雷，讓市場(chǎng)化嘗試陷入低谷。2020年后，政策開始醞釀保障性租賃住房，特別是2021年7月2日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，從保障的角度發(fā)展租賃住房成為租購(gòu)并舉的新思路。

（二）市場(chǎng)空間廣闊，機(jī)構(gòu)化率不高且供需錯(cuò)配突出

全國(guó)流動(dòng)人口的居住問(wèn)題很大程度上是通過(guò)租房來(lái)解決的?！吨袊?guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2012》顯示，2012年全國(guó)有72%的流動(dòng)人口家庭通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)：從需求端來(lái)看，2027年全國(guó)有租房需求的流動(dòng)人口規(guī)模將達(dá)2.2億人；從供給端來(lái)看，2027年全國(guó)城鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將達(dá)到3.9萬(wàn)億元，租賃市場(chǎng)空間廣闊。但是，當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)供應(yīng)仍以居民個(gè)人房屋出租為主，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化滲透率全國(guó)平均值在2%左右，北京作為一線城市中住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化滲透率最高的城市，也才不到5%，而國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家房屋租賃的機(jī)構(gòu)化比重平均在30%以上[1]，其中美國(guó)為54.7%，英國(guó)為66%，日本高達(dá)83%。我國(guó)租賃市場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；┙o不足。此外，租賃住房的供需錯(cuò)配問(wèn)題仍然突出，主要是住房租賃市場(chǎng)上供給端與需求端在住房的戶型、面積等方面不匹配，能匹配租住需求的適租房屋在供給上嚴(yán)重不足。

（三）存量時(shí)代來(lái)臨，房企尋求多元化轉(zhuǎn)型

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量進(jìn)入存量時(shí)代，房企利潤(rùn)率不斷下滑，不少企業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，租賃住房成為房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一。房企發(fā)展租賃住房具有兩大核心優(yōu)勢(shì)：一方面，房企不僅擁有大量存量物業(yè)亟需盤活，主要是一些難售或者租金坪效較低的商辦物業(yè)，此外，近年從土地市場(chǎng)獲取住宅用地的同時(shí)，還必須持有一定比例的自持物業(yè)面積。另一方面，客戶是最稀缺的資源，租賃業(yè)務(wù)既可以為開發(fā)業(yè)務(wù)導(dǎo)入客源，還能與商辦地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)同發(fā)展，有望實(shí)現(xiàn)企業(yè)多項(xiàng)業(yè)務(wù)的協(xié)同。

二、 房企發(fā)展租賃住房的現(xiàn)狀

（一）拓展速度放緩

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，TOP 20房企租賃住房累計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)到39.9萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)約23%，累計(jì)管理規(guī)模達(dá)到74.4萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)約6%。2020年，20家房企總計(jì)新增開業(yè)規(guī)模7.9萬(wàn)間，拓展僅4.1萬(wàn)間，房企新增開業(yè)及管理規(guī)模仍維持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但相較過(guò)去的高增長(zhǎng)，現(xiàn)階段增速顯著放緩。從頭部企業(yè)來(lái)看，2018年至2020年，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和旭輝瓴寓三家企業(yè)已開業(yè)房源數(shù)從12.8萬(wàn)間增長(zhǎng)到26.34萬(wàn)間，同比增幅分別為184%、65%、25%，增幅逐步縮小，可見三家企業(yè)經(jīng)歷高速擴(kuò)張后進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。房企拓展速度放緩，主要是因?yàn)樽赓U業(yè)務(wù)贏利模式尚不清晰，動(dòng)力不足。

圖1 萬(wàn)科、龍湖、旭輝三家企業(yè)租賃住宅累計(jì)已開業(yè)房間數(shù)（單位：萬(wàn)間）

（二）堅(jiān)持輕重結(jié)合

在運(yùn)營(yíng)模式上，頭部房企均以輕資產(chǎn)進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)，并逐步加大重資產(chǎn)比重，實(shí)現(xiàn)輕重并舉。輕資產(chǎn)即企業(yè)不持有物業(yè)，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，重資產(chǎn)即企業(yè)通過(guò)開發(fā)自持或收購(gòu)的方式獲得租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)[2]。輕資產(chǎn)方式所需要的資金量相對(duì)較小，能夠快速拓展規(guī)模，故在租賃業(yè)務(wù)發(fā)展初期，房企多以輕資產(chǎn)模式拓展房源，如龍湖冠寓和旭輝瓴寓輕資產(chǎn)房源數(shù)占總房源數(shù)的80%。隨著企業(yè)拿房成本越來(lái)越高，可能陷入“規(guī)模越大越不經(jīng)濟(jì)”的魔咒。房企一方面盤活自身存量物業(yè)，另一方面繼續(xù)獲取住宅用地開發(fā)租賃住宅，盡管重資產(chǎn)模式前期需要投入的資金量更大，但是房源的品質(zhì)更高，在退出時(shí)不僅可以獲得物業(yè)增值收益，還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化盤活存量資產(chǎn)，故未來(lái)三家企業(yè)將形成輕重資產(chǎn)并舉的發(fā)展格局。

（三）主打白領(lǐng)公寓

三家頭部企業(yè)都建立了標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系，目前主打白領(lǐng)公寓。究其原因，主要是近年來(lái)白領(lǐng)公寓市場(chǎng)需求最為旺盛，藍(lán)領(lǐng)公寓相關(guān)政策邊界尚未明晰，金領(lǐng)公寓產(chǎn)品相對(duì)高端而受眾較少。萬(wàn)科以“泊寓”為主要產(chǎn)品線，泊寓服務(wù)于有態(tài)度、有活力的城市青年，致力于為漂泊在外的“奮青”們營(yíng)造公寓式的“家”。萬(wàn)科泊寓將基準(zhǔn)房型設(shè)置為12、15、18平方米三個(gè)面積段，明確了房間的各個(gè)模塊和標(biāo)準(zhǔn)、公共空間模塊以及產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，已開業(yè)門店產(chǎn)品的識(shí)別性較強(qiáng)。

旭輝瓴寓的產(chǎn)品線相對(duì)豐富，有菁社、柚米寓、博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓以及租賃社區(qū)四種產(chǎn)品，能夠覆蓋用戶全生命周期，滿足不同階段的租住需求。目前已入市的產(chǎn)品仍以白領(lǐng)公寓為主，其中上海柚米寓已開業(yè)19家，博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓已開業(yè)2家，菁社尚無(wú)產(chǎn)品入市。在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)方面，瓴寓的產(chǎn)品已從1.0升級(jí)到2.0階段。產(chǎn)品1.0階段將柚米寓、博樂(lè)詩(shī)、菁社三條產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)戶型以及cabin等極小戶型落地，獨(dú)創(chuàng)步入式衣帽間。產(chǎn)品2.0階段更加以客戶體驗(yàn)為核心，如柚米寓2.0產(chǎn)品將住家和辦公結(jié)合。

三、 房企發(fā)展租賃住房面臨的問(wèn)題

雖然中央和地方政府在不斷完善住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策，但目前我國(guó)租賃市場(chǎng)的專業(yè)化發(fā)展還處于起步階段，房企在發(fā)展租賃住房的過(guò)程中也遇到了一些問(wèn)題和障礙。這些問(wèn)題都是階段性問(wèn)題，也是行業(yè)共性問(wèn)題，亟需引起重視。

（一）運(yùn)營(yíng)能力有待提升

與國(guó)外成熟企業(yè)相比，房企類住房租賃企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)。從出租率來(lái)看，美國(guó)龍頭企業(yè)管理的公寓出租率基本在95%上下，而國(guó)內(nèi)龍頭房企租賃住房的出租率仍有較大的提升空間，如龍湖冠寓2020年整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為93.3%。此外，人房比也是衡量運(yùn)營(yíng)效率的重要指標(biāo)，一個(gè)員工能夠管理的公寓數(shù)越多，運(yùn)營(yíng)效率越高。日本輕資產(chǎn)企業(yè)Leopalace21的人房比在1:150，而國(guó)內(nèi)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展較早且運(yùn)營(yíng)管理效率領(lǐng)先的招商壹公寓，人房比約1:135，絕大部分企業(yè)人房比在1:100，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。

（二）融資渠道有待創(chuàng)新

龍頭房企管理的住房租賃企業(yè)融資相對(duì)暢通，但仍以傳統(tǒng)債券融資為主，融資成本差異較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年至2019年，萬(wàn)科發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券80億元，債券發(fā)行利率在3.55%-4.18%，龍湖發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券70億元，債券發(fā)行利率在3.90%-5.60%。但是相比萬(wàn)科和龍湖，非龍頭房企的融資成本較高，如宋都基業(yè)投資股份有限公司2019年發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券10億元，債券發(fā)行利率高達(dá)8.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)1%-3%的租金回報(bào)率。融資渠道受限以及融資成本高，是制約我國(guó)租賃住房企業(yè)規(guī)模拓展的關(guān)鍵因素。

（三）贏利能力有待增強(qiáng)

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)目前處于起步階段，租賃住房前期投入成本高，運(yùn)營(yíng)稅率高，租金收益率低，這使得企業(yè)長(zhǎng)期持有回報(bào)率較低。目前，國(guó)內(nèi)尚未有租賃住房企業(yè)實(shí)現(xiàn)贏利。龍湖是唯一一家把住房租賃業(yè)務(wù)納入財(cái)報(bào)并表結(jié)算的房企。2020年龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為75.8億元，其中租賃住房收入占比23.9%，即龍湖冠寓不含稅租金收入達(dá)到18.11億元，按照已開業(yè)房源9.0萬(wàn)間、整體出租率88.5%計(jì)算，每間房的平均租金為22744元/年，平均租金呈每年遞增態(tài)勢(shì)，但整體尚未實(shí)現(xiàn)贏利。龍湖CEO邵明曉曾在發(fā)布會(huì)上給冠寓立下2021年發(fā)展目標(biāo)：2021年冠寓將會(huì)實(shí)現(xiàn)贏利，預(yù)計(jì)收入為25億元，開業(yè)規(guī)模達(dá)到11萬(wàn)間。按此估算，龍湖冠寓經(jīng)過(guò)5年左右的培育期能夠?qū)崿F(xiàn)贏利，10萬(wàn)間或是行業(yè)盈虧平衡點(diǎn)。目前僅萬(wàn)科泊寓開業(yè)房源數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間，其他房企下屬的租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模集中在1萬(wàn)至2萬(wàn)間，規(guī)模有待繼續(xù)拓展，贏利能力還有待增強(qiáng)。

表1 龍湖冠寓租金收入及增長(zhǎng)情況

四、 對(duì)策與建議

針對(duì)上述問(wèn)題，除了住房租賃配套政策亟需進(jìn)一步細(xì)化和落地外，住房租賃企業(yè)需要積極學(xué)習(xí)國(guó)外成熟企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，不斷拓展房源管理規(guī)模，提升自身運(yùn)營(yíng)能力，創(chuàng)新融資方式，從而增強(qiáng)企業(yè)贏利能力。

（一）拓展房源規(guī)模

房企要從開發(fā)商轉(zhuǎn)變成運(yùn)營(yíng)商，還需要積極拓展房源規(guī)模，提升運(yùn)營(yíng)能力。全國(guó)40個(gè)城市近期計(jì)劃新籌建保障性租賃住房93.6萬(wàn)套，而保障性租賃住房的土地來(lái)源包括集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有存量土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、非居住存量房屋以及新增土地供應(yīng)（包括租賃住房用地）五大類，國(guó)有企業(yè)將發(fā)揮主力軍作用。但是，國(guó)有企業(yè)目前僅有少數(shù)擁有的租賃住房品牌和產(chǎn)品，多數(shù)尚無(wú)租賃住房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。因此，房企可以積極探索與當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)的合作，通過(guò)委托管理運(yùn)營(yíng)、代建+運(yùn)營(yíng)等方式獲得更多的管理房源，以達(dá)到提升運(yùn)營(yíng)能力和塑造企業(yè)品牌的效果。

（二）提升運(yùn)營(yíng)能力

一是信息化管理，提升運(yùn)營(yíng)效率。建議房企管理的住房租賃企業(yè)加速SOP標(biāo)準(zhǔn)化管理、IT系統(tǒng)等建設(shè)，全面優(yōu)化現(xiàn)有網(wǎng)站和APP，完善線上可展示的內(nèi)容，消除租客信息不對(duì)稱的痛點(diǎn)，進(jìn)而助力公司線上導(dǎo)流，大大降低拓客成本。通過(guò)IT信息化降低人房比，提升租住全流程過(guò)程中客戶各類需求的響應(yīng)速度。

二是提供增值服務(wù)，提升客戶黏性。在租戶入住前、以及入住后，住房租賃企業(yè)不僅要保證基礎(chǔ)服務(wù)的質(zhì)量，還可以適時(shí)開拓增值服務(wù)。在租戶入住前，企業(yè)可以提供搬家服務(wù)和家具租賃服務(wù)。針對(duì)有添置新家具需求的租戶，企業(yè)可以與家具租賃龍頭企業(yè)合作提供家具租賃優(yōu)惠。在租戶入住公寓之后，設(shè)置一定期限的體驗(yàn)期，在體驗(yàn)期內(nèi)如有不滿意，可以無(wú)條件換房或退房。在入住公寓之后，可以通過(guò)聯(lián)動(dòng)周邊的品質(zhì)商家，提供培訓(xùn)、健康等各類服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)半徑，進(jìn)而利用衍生產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)贏利。此外，若租戶有購(gòu)房計(jì)劃，在租期達(dá)到一定期限的前提下，租戶可以獲得一部分返還的租金用于購(gòu)置運(yùn)營(yíng)企業(yè)指定開發(fā)商的物業(yè)。

（三）積極探索REITs

REITs有利于降低企業(yè)杠桿率，提升企業(yè)的直接融資比重，使更多社會(huì)資本參與新建租賃住房。同時(shí)，REITs既可以實(shí)現(xiàn)存量項(xiàng)目的盤活，又可以解決新增項(xiàng)目的融資問(wèn)題，有利于企業(yè)投資形成良性循環(huán)。2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，這標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。2021年7月2日，在國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍被拓展到保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。旭輝瓴寓積極嘗試類REITs，于2018年8月以柚米國(guó)際社區(qū)浦江店與浦江國(guó)際博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs，為將來(lái)REITs突破做準(zhǔn)備。房企住房租賃企業(yè)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)項(xiàng)目，可以抓住未來(lái)市場(chǎng)化租賃住房REITs發(fā)展的機(jī)遇期，積極進(jìn)行試點(diǎn)，形成租賃住房業(yè)務(wù)的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（四）增強(qiáng)贏利能力

一是客群定位能力。建議企業(yè)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品之前，做大量的市場(chǎng)調(diào)研和消費(fèi)者資料整理，描繪租賃客群的畫像，包括租賃客群來(lái)源、年齡、性別、收入、職業(yè)、興趣愛好、影響租房選擇的因素等內(nèi)容，進(jìn)而根據(jù)有效的客戶畫像去定位產(chǎn)品。同時(shí)還可以針對(duì)已有租戶進(jìn)行調(diào)研，以此來(lái)挖掘和尋找租戶更全面的消費(fèi)畫像，更加科學(xué)地設(shè)定不同的戶型面積，打造受租客歡迎的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格，合理地配置公共設(shè)施，最終實(shí)現(xiàn)較高的租金溢價(jià)。

二是資產(chǎn)駕馭能力。未來(lái)房企管理的住房租賃企業(yè)要實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)并舉，在每個(gè)階段都需要踏準(zhǔn)周期，高拋低吸?？梢詫W(xué)習(xí)美國(guó)EQR經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)整體市場(chǎng)狀況制定精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略。房企管理的住房租賃企業(yè)深知房地產(chǎn)周期邏輯，可以在市場(chǎng)下行期間，通過(guò)土地市場(chǎng)獲取更多自持物業(yè)，或以較低的資產(chǎn)價(jià)格收購(gòu)資產(chǎn)，快速擴(kuò)大規(guī)模。在市場(chǎng)上行期間，企業(yè)可以出售非核心區(qū)域的部分物業(yè)，有針對(duì)性地收購(gòu)核心區(qū)域物業(yè)。一旦國(guó)內(nèi)REITs正式落地，通過(guò)REITs自持租賃住宅將成為主流的運(yùn)營(yíng)模式之一，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)更加精準(zhǔn)的投資。

三是產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同能力。租賃是一個(gè)平臺(tái)入口，企業(yè)可通過(guò)整合其上下游資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，構(gòu)筑多利潤(rùn)中心?？梢詫W(xué)習(xí)日本大東建托的經(jīng)驗(yàn)，以租賃為入口，帶動(dòng)上游的建造業(yè)務(wù)，以及下游的能源、醫(yī)療業(yè)務(wù)，豐富贏利來(lái)源。隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，第三方家裝需求將不斷擴(kuò)大，建議住房租賃企業(yè)參股或控股租賃住宅設(shè)計(jì)、裝配式裝修、家具租賃供應(yīng)等多類企業(yè)，獲得更多利潤(rùn)來(lái)源。