摘要：原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人拒不退場，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料的行為，嚴(yán)重影響到小區(qū)業(yè)主生活安寧及生命財(cái)產(chǎn)安全，小區(qū)業(yè)主迫切需要原物業(yè)服務(wù)人停止侵害，此情形符合先予執(zhí)行緊迫性要件。業(yè)主委員會向法院起訴原物業(yè)服務(wù)人并同時申請先予執(zhí)行，法院可以在終審判決前裁定先予執(zhí)行要求原物業(yè)服務(wù)人退場交接，及時化解新老物業(yè)交接矛盾。

關(guān)鍵詞：原物業(yè)服務(wù)人;先予執(zhí)行;退場

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0057-03 收稿日期：2022-02-10

作者簡介：周運(yùn)鎳，湖北民本律師事務(wù)所。

1 問題的引出

新老物業(yè)交接一直是物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域一個比較突出的問題，經(jīng)常引起社會矛盾，全國各地不論大小城市都存在這樣的現(xiàn)象，也是各地基層政府比較頭疼的問題之一。原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人退場并移交資料是原物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)。然而，很多原物業(yè)服務(wù)人因部分業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主大會決議有異議以及投入小區(qū)的改造資金沒有獲得收益等原因拒不退場，由此產(chǎn)生沖突。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定房屋行政管理部門可以對拒不退場移交資料的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行處罰，但是很多物業(yè)服務(wù)人不懼怕處罰。房屋行政管理部門沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，不能要求原物業(yè)服務(wù)人強(qiáng)制退場。面對業(yè)主報(bào)警，警察雖不斷出警，但不能強(qiáng)制要求原物業(yè)服務(wù)人退場。業(yè)主委員會只有通過漫長的訴訟拿到勝訴判決后申請強(qiáng)制執(zhí)行。然而，在此過程中，原物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主、業(yè)主委員會以及新物業(yè)服務(wù)人之間矛盾不斷、沖突不斷、投訴不斷、報(bào)警不斷。新老物業(yè)交接的矛盾長期得不到有效解決，長此以往將影響政府的公信力。因此，人民群眾及各地政府急需找到一條行之有效的破解路徑。筆者認(rèn)為可以通過先予執(zhí)行及時化解新老物業(yè)交接矛盾。

2 先予執(zhí)行適用范圍和條件

先予執(zhí)行是我國民事訴訟法規(guī)定的制度，是指人民法院在受理案件后作出終審判決之前，因當(dāng)事人一方生活或生產(chǎn)的急需，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請對另一方先行采取強(qiáng)制措施。先予執(zhí)行是相對于依據(jù)生效裁判的終局執(zhí)行而言的。正常的訴訟流程下，當(dāng)事人需要等到一審二審終結(jié)后才能向法院申請強(qiáng)制進(jìn)行，而先予執(zhí)行則不用等到訴訟完結(jié)，當(dāng)事人可以在法院立案受理訴爭案件后尚未作出生效判決前就可以提出申請。先予執(zhí)行后法院繼續(xù)對當(dāng)事人之間的爭議訴求進(jìn)行審理。先予執(zhí)行制度設(shè)立的目的在于解決某些特殊民事案件當(dāng)事人生活或生產(chǎn)經(jīng)營的迫切需要。

根據(jù)《民事訴訟法》第109條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，先予執(zhí)行適用于以下3類案件：（一）追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用的案件;（二）追索勞動報(bào)酬的案件;（三）需要立即停止侵害、排除妨礙，需要立即制止某項(xiàng)行為，需要追索恢復(fù)生產(chǎn)、經(jīng)營急需的保險(xiǎn)理賠費(fèi)等情況緊急需要先予執(zhí)行的案件。

根據(jù)《民事訴訟法》第110條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，先予執(zhí)行還應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：（一）當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確;（二）不先予執(zhí)行將嚴(yán)重影響申請人的生活或者生產(chǎn)經(jīng)營;（三）被申請人有履行能力。

此外，《民事訴訟法》還規(guī)定，人民法院可以責(zé)令申請先予執(zhí)行的申請人提供擔(dān)保，申請人不提供擔(dān)保的，駁回申請。

3 新老物業(yè)交接完全可以適用先予執(zhí)行

司法實(shí)踐中，人民法院裁定先予執(zhí)行的案件多為追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用以及追索勞動報(bào)酬的案件，而且在大多數(shù)法官思維方式里先予執(zhí)行也只適用于這兩類案件。法官囿于固定思維，不愿對其他類型案件先予執(zhí)行。筆者通過檢索發(fā)現(xiàn)，法院對新老物業(yè)交接適用先予執(zhí)行，鮮有這方面的案例。筆者認(rèn)為新老物業(yè)交接符合先予執(zhí)行范圍和條件，完全可以適用先予執(zhí)行。

《民法典》第949條第1款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況?！币虼?，原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人退場并移交資料是原物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)，業(yè)主委員會有權(quán)要求原物業(yè)服務(wù)人退場并移交物業(yè)用房、設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。業(yè)主委員會的權(quán)利以及原物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)都很明確，符合先予執(zhí)行的第一個條件。

原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人拒不騰退物業(yè)管理用房導(dǎo)致新物業(yè)服務(wù)人不能進(jìn)駐小區(qū)開展工作，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不能得到及時清潔。在當(dāng)前疫情反復(fù)的情況下，極易出現(xiàn)疫情防控漏洞，影響小區(qū)業(yè)主健康安全。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交圖紙、門禁系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、用水、用電等相關(guān)設(shè)備及資料，導(dǎo)致業(yè)主出行困難、生活困難，特別是拒不移交消防控制系統(tǒng)、電梯故障緊急呼叫系統(tǒng)，嚴(yán)重情況下甚至?xí){到小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，原物業(yè)服務(wù)人拒不退場、拒不移交設(shè)施及相關(guān)資料，將嚴(yán)重影響業(yè)主的生活安寧，符合先予執(zhí)行的第二個條件。

法院裁定先予執(zhí)行，可以要求原物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料先行交還給業(yè)主委員會。對于多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及公共收益的結(jié)算返還訴爭問題，不納入先予執(zhí)行的事項(xiàng)，由業(yè)主委員會及原物業(yè)服務(wù)人各自舉證，法院繼續(xù)開庭審理作出裁判。交還物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施及相關(guān)資料等先予執(zhí)行事項(xiàng)不存在追索費(fèi)用，原物業(yè)服務(wù)人能夠履行，不存在履行不能的問題，符合先予執(zhí)行的第三個條件。

原物業(yè)服務(wù)人拒不退場，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料的行為，嚴(yán)重影響到小區(qū)業(yè)主生活安寧及生命財(cái)產(chǎn)安全，侵害小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主迫切需要原物業(yè)服務(wù)人停止侵害，屬于《民事訴訟法》第109條規(guī)定的情況緊急需要先予執(zhí)行的案件。

4 新老物業(yè)交接適用先予執(zhí)行的意義

一是有利于化解社會矛盾。先予執(zhí)行可以不待法院判決終結(jié)就可以將原物業(yè)服務(wù)人清退，及時化解業(yè)主、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)人之間以及新物業(yè)服務(wù)人與原物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾，避免矛盾越積越多、越積越深。

二是有利于提高基層政府治理能力。按照法律規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人必須退出，但是社區(qū)、街道、房管、公安沒有強(qiáng)制清退權(quán)力，行政主管部門只能對原物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行處罰。然而，處罰對原物業(yè)服務(wù)人根本不起威懾作用，而且社區(qū)、街道、房管、公安等部門還要疲于應(yīng)對業(yè)主大量的投訴，無端增加基層政府的工作量。先予執(zhí)行清退原物業(yè)服務(wù)人后，有助于減少投訴，實(shí)現(xiàn)基層政府的有效治理。

三是有利于推進(jìn)法治建設(shè)。人民群眾自覺學(xué)法懂法守法是法治社會的要求。有的原物業(yè)服務(wù)人認(rèn)為，自己賴著不走，業(yè)主委員會只有起訴，因訴訟時間較長，可以將業(yè)主委員會拖到打退堂鼓而放棄起訴，可以將新物業(yè)服務(wù)人拖疲直至退場。先予執(zhí)行可以及時將原物業(yè)服務(wù)人清退，使原物業(yè)服務(wù)人放棄打持久戰(zhàn)的幻想而促使其自覺履行退場義務(wù)，也可以促使業(yè)主、業(yè)主委員會積極拿起法律武器維護(hù)自己合法權(quán)益，從而促使物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、業(yè)主委員會自覺學(xué)法懂法守法，促進(jìn)法治社會建設(shè)。

5 先予執(zhí)行需要“府院聯(lián)動”

2021年1月5日，住建部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作，創(chuàng)新治理舉措，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，及時完善住宅物業(yè)管理有關(guān)制度。因物業(yè)管理涉及很多法律問題，行政主管部門沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，需要司法部門的全力配合才能取得更好的治理成效。行政主管部門想清退原物業(yè)服務(wù)人，但是沒有執(zhí)行權(quán);人民法院有權(quán)及時清退原物業(yè)服務(wù)人，但是囿于保守思想不愿意先予執(zhí)行。物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治缺少司法部門配合這一環(huán)節(jié)，整治效果將會大打折扣。

對于新老物業(yè)交接出現(xiàn)矛盾的小區(qū)，經(jīng)社區(qū)、街道和房管部門協(xié)調(diào)，原物業(yè)服務(wù)人仍拒不退場的，社區(qū)、街道和房管部門可以引導(dǎo)業(yè)主委員會向法院起訴并申請先予執(zhí)行，并可以協(xié)助業(yè)主委員會同人民法院溝通，反映新老物業(yè)交接引起的民生問題。人民法院要敢于擔(dān)當(dāng)，重視民生問題，收到業(yè)主委員會的申請后立即裁定先予執(zhí)行。對于擔(dān)保問題，因《民事訴訟法》規(guī)定的是人民法院“可以責(zé)令申請人提供擔(dān)?！?，而不是“申請人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)?！保嗣穹ㄔ嚎梢宰灾鳑Q定是否要求提供擔(dān)保以及擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的價值。因先予執(zhí)行不會給原物業(yè)服務(wù)人造成財(cái)產(chǎn)損害，也不會存在錯誤執(zhí)行，而且有的業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)緊張不能夠提供擔(dān)保，筆者建議不要求業(yè)主委員會提供擔(dān)保。