摘要：從2007年的《物權法》到現在的《民法典》，都規(guī)定了不動產登記部門的先行賠償責任，加之不動產價值大，很多登記人對辦理查封登記業(yè)務有擔憂。實際上，只要厘清查封登記的幾個關鍵點，很多問題便可迎刃而解。

關鍵詞：查封登記;賠償;關鍵

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0045-04 收稿日期：2022-01-24

作者簡介：葉長如，秦皇島市不動產登記中心。

1 查封之后是否可以辦理首次登記

很多登記人員在辦理登記時，只要發(fā)現不動產被查封，即答復不能辦理。實際上，查封后的房屋并非所有的登記都不能辦理。

《城市房地產管理法》第37條第2款規(guī)定，司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的不得轉讓。

《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）第22條規(guī)定，國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù)。

從上述法條可以看出，禁止辦理的是轉讓、抵押等權屬情況，因為轉讓或者抵押之后對不動產價值影響巨大，會導致查封標的物的價值減少，對查封構成影響。

在預查封或者查封時，如果不動產尚未辦理首次登記，申請人辦理首次登記應該不受影響。因辦理首次登記，即使申請人不能消除債務，導致該不動產被處置，辦理首次登記之后更便于法院處置，因產權明晰亦可能導致在拍賣時價格更高，形成幾方共贏的局面。有些登記部門擔心在查封之后辦理首次登記，會因為系統不完善或者與法院溝通不暢形成“信息壁壘”，實則不然。系統本身應該為業(yè)務服務，受限于系統的思維本就不正確。此外，辦理完成后，及時函告法院即可。

2 關于輪候查封幾點問題

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第28條第1款規(guī)定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效”?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第91條規(guī)定，兩個以上人民法院查封同一不動產的，不動產登記機構應當為先送達協助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照人民法院協助執(zhí)行通知書送達不動產登記機構的時間先后進行排列。

一是輪候查封自動生效。因同一財產不得被重復查封，因此有了查封與輪候查封之分。不動產登記機構按照查封機關送達查封文書的時間順序進行登記，首先送達的辦理查封登記，之后送達的辦理輪候查封登記;在查封登記解除或失效后，按時間順序登記在先的輪候查封自動生效?！白詣由А?，是指輪候的人民法院在查封法院的效力失效后，自動產生查封的效力。

二是輪候查封時限如何確定。在實務中，各地法院在獲悉自己是輪候查封時，采用的處理方式不盡一致，有的寫明了輪候查封時限，有些認為輪候查封尚未發(fā)生查封的法律效力，生效時間尚不確定，不宜寫明起止時間。

但是對于已經在輪候查封協執(zhí)上寫明起止時間的，登記機構是依照輪候查封法院的囑托，按其寫明的起止時間執(zhí)行，還是按照從開始生效時計算？目前各地不動產登記部門理解不盡一致。

輪候查封自送達之日起即具有一定的法律效力，對登記機構具有拘束力。只要區(qū)分“查封期限”和“輪候查封期限”兩個概念問題就解決了。前者是查封效力的持續(xù)時間，后者是輪候順位效力的持續(xù)時間。輪候法院在協執(zhí)上載明的往往都是“查封期限”。譬如，協執(zhí)上載明的是“自在先登記的查封解除（失效）或者自轉為正式查封之日起查封期限3年”，但實際此時的輪候查封尚未轉為查封，那么此處的“查封期限”實則為“輪候查封期限”，不宜從送達之日起計算。

部分法院對輪候查封也進行明確的時間描述，注明了具體的起止日期，登記部門按照輪候查封文書要求時限如實記載即可。登記簿上記載的輪候查封期限，具有公示公信力。明確期限（且到期后沒有延續(xù)措施）的輪候查封，應視為輪候法院在期限屆滿后已經放棄了對該查封財產的輪候順位權。

三是輪候查封不宜明確查封時限。筆者以為輪候法院可以不必載明期限，如欲載明期限，應表述為“自在先登記的查封解除、失效或者自轉為正式查封之日起……”。輪候查封并無期限限制，能否發(fā)生查封效力取決于在先登記的查封是否解除或者失效，要求輪封法院送達時明確期限，反而更不好確定查封期限。在實務中，登記部門在協助時，注明是輪候查封，是否生效根據查封情況確定反而更為妥善。

四是輪候查封不需要續(xù)封。輪候查封是否需要續(xù)封，對此認識不一，有的要求辦理續(xù)封登記。筆者認為，根據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第28條第1款規(guī)定，輪候查封、扣押、凍結自在先的查封、扣押、凍結解除時自動生效。人民法院對已查封、扣押、凍結的全部財產進行處分后，該財產上的輪候查封自始未產生查封、扣押、凍結的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到期，也就不需要進行續(xù)查封登記，只有在首封狀態(tài)下的查封才有續(xù)封登記問題。

3 查封登記幾個常見問題

一是首封處置是否要解除輪候查封？如果首封法院對已查封財產進行處置，是否要先行解除該不動產上的其他輪候查封。筆者認為，根據最高人民法院司法解釋相關規(guī)定，輪候查封自始未產生查封效力，輪候查封僅自在先查封已經解除后才發(fā)生法律效力。因為首封法院解除查封是為了對已限制的財產進行處分，基于查封賦予的權限，所以輪候查封未產生效力。因此，首封法院無需先行解除該財產上的其他輪候查封，可直接進行處分。

二是登記簿記載的所有權人和法院要查封的所有權人不一致，是否可以查封？《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》第7條規(guī)定，登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。同時還規(guī)定了不動產登記部門不對法院的協助執(zhí)行進行實質審查，因此只要法院認定屬于涉案不動產的，登記部門應該予以協助，在協助執(zhí)行回執(zhí)說明情況即可。

三是登記部門已經受理業(yè)務，但還未完成登簿，是否可以查封？《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第23條規(guī)定，查封、扣押、凍結協助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執(zhí)行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未完成登記的，應當協助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關已經完成登記的被執(zhí)行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。結合《民法典》規(guī)定，不動產物權的產生以記載登記簿為準，未記載到登記簿之前的，法院可以查封。

同時，查封、扣押、凍結協助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協助執(zhí)行通知書的，應當優(yōu)先辦理過戶登記。和查封登記一樣，按時間先后順序協助即可。

四是如果登記簿記載的內容和法院要求查封的內容不一致，是否可以查封？《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》七、登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施?？梢钥闯?，如果登記簿和法院要求協助的不一致，需要登記簿記載的所有權人確認是否是當事人實際所有房屋。對不動產登記部門是沒有能力確定登記簿記載的所有權人是否認可，而法院卻有能力和義務去厘清登記簿記載所有權人是否同意的。該文件第一條和第二條都闡明，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執(zhí)行通知書辦理協助執(zhí)行事項。并且人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。法院已經核實了權屬不一致，仍要求協助時，不動產登記部門在協助回執(zhí)注明該事項即可。如果法院沒有提前合適，登記部門告知法院需要協助的案件登記簿上記載的所有權人與法院要求協助當事人非同一人即可。正常情況法院會放棄查封，如果法院堅持要查封，按上面所述如實在回執(zhí)記載即可。登記部門在未超過協助執(zhí)行通知書要求的，責任由法院承擔。如果執(zhí)行法官態(tài)度蠻橫或者有其他行為，不動產登記部門可以將情況函告其上級法院或者同級人大。