摘要：從2007年的《物權(quán)法》到現(xiàn)在的《民法典》，都規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的先行賠償責(zé)任，加之不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大，很多登記人對(duì)辦理查封登記業(yè)務(wù)有擔(dān)憂。實(shí)際上，只要厘清查封登記的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，很多問(wèn)題便可迎刃而解。

關(guān)鍵詞：查封登記;賠償;關(guān)鍵

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0045-04 收稿日期：2022-01-24

作者簡(jiǎn)介：葉長(zhǎng)如，秦皇島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

1 查封之后是否可以辦理首次登記

很多登記人員在辦理登記時(shí)，只要發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)被查封，即答復(fù)不能辦理。實(shí)際上，查封后的房屋并非所有的登記都不能辦理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第2款規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓。

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第22條規(guī)定，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

從上述法條可以看出，禁止辦理的是轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)屬情況，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓或者抵押之后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響巨大，會(huì)導(dǎo)致查封標(biāo)的物的價(jià)值減少，對(duì)查封構(gòu)成影響。

在預(yù)查封或者查封時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理首次登記，申請(qǐng)人辦理首次登記應(yīng)該不受影響。因辦理首次登記，即使申請(qǐng)人不能消除債務(wù)，導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)被處置，辦理首次登記之后更便于法院處置，因產(chǎn)權(quán)明晰亦可能導(dǎo)致在拍賣(mài)時(shí)價(jià)格更高，形成幾方共贏的局面。有些登記部門(mén)擔(dān)心在查封之后辦理首次登記，會(huì)因?yàn)橄到y(tǒng)不完善或者與法院溝通不暢形成“信息壁壘”，實(shí)則不然。系統(tǒng)本身應(yīng)該為業(yè)務(wù)服務(wù)，受限于系統(tǒng)的思維本就不正確。此外，辦理完成后，及時(shí)函告法院即可。

2 關(guān)于輪候查封幾點(diǎn)問(wèn)題

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條第1款規(guī)定：“對(duì)已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第91條規(guī)定，兩個(gè)以上人民法院查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。

一是輪候查封自動(dòng)生效。因同一財(cái)產(chǎn)不得被重復(fù)查封，因此有了查封與輪候查封之分。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照查封機(jī)關(guān)送達(dá)查封文書(shū)的時(shí)間順序進(jìn)行登記，首先送達(dá)的辦理查封登記，之后送達(dá)的辦理輪候查封登記;在查封登記解除或失效后，按時(shí)間順序登記在先的輪候查封自動(dòng)生效。“自動(dòng)生效”，是指輪候的人民法院在查封法院的效力失效后，自動(dòng)產(chǎn)生查封的效力。

二是輪候查封時(shí)限如何確定。在實(shí)務(wù)中，各地法院在獲悉自己是輪候查封時(shí)，采用的處理方式不盡一致，有的寫(xiě)明了輪候查封時(shí)限，有些認(rèn)為輪候查封尚未發(fā)生查封的法律效力，生效時(shí)間尚不確定，不宜寫(xiě)明起止時(shí)間。

但是對(duì)于已經(jīng)在輪候查封協(xié)執(zhí)上寫(xiě)明起止時(shí)間的，登記機(jī)構(gòu)是依照輪候查封法院的囑托，按其寫(xiě)明的起止時(shí)間執(zhí)行，還是按照從開(kāi)始生效時(shí)計(jì)算？目前各地不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)理解不盡一致。

輪候查封自送達(dá)之日起即具有一定的法律效力，對(duì)登記機(jī)構(gòu)具有拘束力。只要區(qū)分“查封期限”和“輪候查封期限”兩個(gè)概念問(wèn)題就解決了。前者是查封效力的持續(xù)時(shí)間，后者是輪候順位效力的持續(xù)時(shí)間。輪候法院在協(xié)執(zhí)上載明的往往都是“查封期限”。譬如，協(xié)執(zhí)上載明的是“自在先登記的查封解除（失效）或者自轉(zhuǎn)為正式查封之日起查封期限3年”，但實(shí)際此時(shí)的輪候查封尚未轉(zhuǎn)為查封，那么此處的“查封期限”實(shí)則為“輪候查封期限”，不宜從送達(dá)之日起計(jì)算。

部分法院對(duì)輪候查封也進(jìn)行明確的時(shí)間描述，注明了具體的起止日期，登記部門(mén)按照輪候查封文書(shū)要求時(shí)限如實(shí)記載即可。登記簿上記載的輪候查封期限，具有公示公信力。明確期限（且到期后沒(méi)有延續(xù)措施）的輪候查封，應(yīng)視為輪候法院在期限屆滿后已經(jīng)放棄了對(duì)該查封財(cái)產(chǎn)的輪候順位權(quán)。

三是輪候查封不宜明確查封時(shí)限。筆者以為輪候法院可以不必載明期限，如欲載明期限，應(yīng)表述為“自在先登記的查封解除、失效或者自轉(zhuǎn)為正式查封之日起……”。輪候查封并無(wú)期限限制，能否發(fā)生查封效力取決于在先登記的查封是否解除或者失效，要求輪封法院送達(dá)時(shí)明確期限，反而更不好確定查封期限。在實(shí)務(wù)中，登記部門(mén)在協(xié)助時(shí)，注明是輪候查封，是否生效根據(jù)查封情況確定反而更為妥善。

四是輪候查封不需要續(xù)封。輪候查封是否需要續(xù)封，對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，有的要求辦理續(xù)封登記。筆者認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條第1款規(guī)定，輪候查封、扣押、凍結(jié)自在先的查封、扣押、凍結(jié)解除時(shí)自動(dòng)生效。人民法院對(duì)已查封、扣押、凍結(jié)的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分后，該財(cái)產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到期，也就不需要進(jìn)行續(xù)查封登記，只有在首封狀態(tài)下的查封才有續(xù)封登記問(wèn)題。

3 查封登記幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題

一是首封處置是否要解除輪候查封？如果首封法院對(duì)已查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，是否要先行解除該不動(dòng)產(chǎn)上的其他輪候查封。筆者認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院司法解釋相關(guān)規(guī)定，輪候查封自始未產(chǎn)生查封效力，輪候查封僅自在先查封已經(jīng)解除后才發(fā)生法律效力。因?yàn)槭追夥ㄔ航獬榉馐菫榱藢?duì)已限制的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，基于查封賦予的權(quán)限，所以輪候查封未產(chǎn)生效力。因此，首封法院無(wú)需先行解除該財(cái)產(chǎn)上的其他輪候查封，可直接進(jìn)行處分。

二是登記簿記載的所有權(quán)人和法院要查封的所有權(quán)人不一致，是否可以查封？《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第7條規(guī)定，登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書(shū)面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以采取查封措施。同時(shí)還規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不對(duì)法院的協(xié)助執(zhí)行進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，因此只要法院認(rèn)定屬于涉案不動(dòng)產(chǎn)的，登記部門(mén)應(yīng)該予以協(xié)助，在協(xié)助執(zhí)行回執(zhí)說(shuō)明情況即可。

三是登記部門(mén)已經(jīng)受理業(yè)務(wù)，但還未完成登簿，是否可以查封？《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第23條規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶登記申請(qǐng)，尚未完成登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)完成登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。結(jié)合《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生以記載登記簿為準(zhǔn)，未記載到登記簿之前的，法院可以查封。

同時(shí)，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過(guò)戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過(guò)戶登記。和查封登記一樣，按時(shí)間先后順序協(xié)助即可。

四是如果登記簿記載的內(nèi)容和法院要求查封的內(nèi)容不一致，是否可以查封？《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書(shū)面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以采取查封措施。如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時(shí)，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過(guò)其他程序，撤銷(xiāo)該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施?？梢钥闯?，如果登記簿和法院要求協(xié)助的不一致，需要登記簿記載的所有權(quán)人確認(rèn)是否是當(dāng)事人實(shí)際所有房屋。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)是沒(méi)有能力確定登記簿記載的所有權(quán)人是否認(rèn)可，而法院卻有能力和義務(wù)去厘清登記簿記載所有權(quán)人是否同意的。該文件第一條和第二條都闡明，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。并且人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。法院已經(jīng)核實(shí)了權(quán)屬不一致，仍要求協(xié)助時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在協(xié)助回執(zhí)注明該事項(xiàng)即可。如果法院沒(méi)有提前合適，登記部門(mén)告知法院需要協(xié)助的案件登記簿上記載的所有權(quán)人與法院要求協(xié)助當(dāng)事人非同一人即可。正常情況法院會(huì)放棄查封，如果法院堅(jiān)持要查封，按上面所述如實(shí)在回執(zhí)記載即可。登記部門(mén)在未超過(guò)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求的，責(zé)任由法院承擔(dān)。如果執(zhí)行法官態(tài)度蠻橫或者有其他行為，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)可以將情況函告其上級(jí)法院或者同級(jí)人大。