摘要：從2007年的《物權(quán)法》到現(xiàn)在的《民法典》，都規(guī)定了不動產(chǎn)登記部門的先行賠償責(zé)任，加之不動產(chǎn)價值大，很多登記人對辦理查封登記業(yè)務(wù)有擔(dān)憂。實際上，只要厘清查封登記的幾個關(guān)鍵點，很多問題便可迎刃而解。

關(guān)鍵詞：查封登記;賠償;關(guān)鍵

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0045-04 收稿日期：2022-01-24

作者簡介：葉長如，秦皇島市不動產(chǎn)登記中心。

1 查封之后是否可以辦理首次登記

很多登記人員在辦理登記時，只要發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)被查封，即答復(fù)不能辦理。實際上，查封后的房屋并非所有的登記都不能辦理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第2款規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓。

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）第22條規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

從上述法條可以看出，禁止辦理的是轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)屬情況，因為轉(zhuǎn)讓或者抵押之后對不動產(chǎn)價值影響巨大，會導(dǎo)致查封標的物的價值減少，對查封構(gòu)成影響。

在預(yù)查封或者查封時，如果不動產(chǎn)尚未辦理首次登記，申請人辦理首次登記應(yīng)該不受影響。因辦理首次登記，即使申請人不能消除債務(wù)，導(dǎo)致該不動產(chǎn)被處置，辦理首次登記之后更便于法院處置，因產(chǎn)權(quán)明晰亦可能導(dǎo)致在拍賣時價格更高，形成幾方共贏的局面。有些登記部門擔(dān)心在查封之后辦理首次登記，會因為系統(tǒng)不完善或者與法院溝通不暢形成“信息壁壘”，實則不然。系統(tǒng)本身應(yīng)該為業(yè)務(wù)服務(wù)，受限于系統(tǒng)的思維本就不正確。此外，辦理完成后，及時函告法院即可。

2 關(guān)于輪候查封幾點問題

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第28條第1款規(guī)定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效”。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第91條規(guī)定，兩個以上人民法院查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書送達不動產(chǎn)登記機構(gòu)的時間先后進行排列。

一是輪候查封自動生效。因同一財產(chǎn)不得被重復(fù)查封，因此有了查封與輪候查封之分。不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照查封機關(guān)送達查封文書的時間順序進行登記，首先送達的辦理查封登記，之后送達的辦理輪候查封登記;在查封登記解除或失效后，按時間順序登記在先的輪候查封自動生效?！白詣由А保侵篙喓虻娜嗣穹ㄔ涸诓榉夥ㄔ旱男ЯκШ?，自動產(chǎn)生查封的效力。

二是輪候查封時限如何確定。在實務(wù)中，各地法院在獲悉自己是輪候查封時，采用的處理方式不盡一致，有的寫明了輪候查封時限，有些認為輪候查封尚未發(fā)生查封的法律效力，生效時間尚不確定，不宜寫明起止時間。

但是對于已經(jīng)在輪候查封協(xié)執(zhí)上寫明起止時間的，登記機構(gòu)是依照輪候查封法院的囑托，按其寫明的起止時間執(zhí)行，還是按照從開始生效時計算？目前各地不動產(chǎn)登記部門理解不盡一致。

輪候查封自送達之日起即具有一定的法律效力，對登記機構(gòu)具有拘束力。只要區(qū)分“查封期限”和“輪候查封期限”兩個概念問題就解決了。前者是查封效力的持續(xù)時間，后者是輪候順位效力的持續(xù)時間。輪候法院在協(xié)執(zhí)上載明的往往都是“查封期限”。譬如，協(xié)執(zhí)上載明的是“自在先登記的查封解除（失效）或者自轉(zhuǎn)為正式查封之日起查封期限3年”，但實際此時的輪候查封尚未轉(zhuǎn)為查封，那么此處的“查封期限”實則為“輪候查封期限”，不宜從送達之日起計算。

部分法院對輪候查封也進行明確的時間描述，注明了具體的起止日期，登記部門按照輪候查封文書要求時限如實記載即可。登記簿上記載的輪候查封期限，具有公示公信力。明確期限（且到期后沒有延續(xù)措施）的輪候查封，應(yīng)視為輪候法院在期限屆滿后已經(jīng)放棄了對該查封財產(chǎn)的輪候順位權(quán)。

三是輪候查封不宜明確查封時限。筆者以為輪候法院可以不必載明期限，如欲載明期限，應(yīng)表述為“自在先登記的查封解除、失效或者自轉(zhuǎn)為正式查封之日起……”。輪候查封并無期限限制，能否發(fā)生查封效力取決于在先登記的查封是否解除或者失效，要求輪封法院送達時明確期限，反而更不好確定查封期限。在實務(wù)中，登記部門在協(xié)助時，注明是輪候查封，是否生效根據(jù)查封情況確定反而更為妥善。

四是輪候查封不需要續(xù)封。輪候查封是否需要續(xù)封，對此認識不一，有的要求辦理續(xù)封登記。筆者認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第28條第1款規(guī)定，輪候查封、扣押、凍結(jié)自在先的查封、扣押、凍結(jié)解除時自動生效。人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的全部財產(chǎn)進行處分后，該財產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到期，也就不需要進行續(xù)查封登記，只有在首封狀態(tài)下的查封才有續(xù)封登記問題。

3 查封登記幾個常見問題

一是首封處置是否要解除輪候查封？如果首封法院對已查封財產(chǎn)進行處置，是否要先行解除該不動產(chǎn)上的其他輪候查封。筆者認為，根據(jù)最高人民法院司法解釋相關(guān)規(guī)定，輪候查封自始未產(chǎn)生查封效力，輪候查封僅自在先查封已經(jīng)解除后才發(fā)生法律效力。因為首封法院解除查封是為了對已限制的財產(chǎn)進行處分，基于查封賦予的權(quán)限，所以輪候查封未產(chǎn)生效力。因此，首封法院無需先行解除該財產(chǎn)上的其他輪候查封，可直接進行處分。

二是登記簿記載的所有權(quán)人和法院要查封的所有權(quán)人不一致，是否可以查封？《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第7條規(guī)定，登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。同時還規(guī)定了不動產(chǎn)登記部門不對法院的協(xié)助執(zhí)行進行實質(zhì)審查，因此只要法院認定屬于涉案不動產(chǎn)的，登記部門應(yīng)該予以協(xié)助，在協(xié)助執(zhí)行回執(zhí)說明情況即可。

三是登記部門已經(jīng)受理業(yè)務(wù)，但還未完成登簿，是否可以查封？《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第23條規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關(guān)時，登記機關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的過戶登記申請，尚未完成登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關(guān)已經(jīng)完成登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)實施查封、扣押、凍結(jié)措施。結(jié)合《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生以記載登記簿為準，未記載到登記簿之前的，法院可以查封。

同時，查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關(guān)時，其他人民法院已向該登記機關(guān)送達了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過戶登記。和查封登記一樣，按時間先后順序協(xié)助即可。

四是如果登記簿記載的內(nèi)容和法院要求查封的內(nèi)容不一致，是否可以查封？《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執(zhí)行人時，執(zhí)行法院可以采取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請執(zhí)行人認為登記為虛假時，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。可以看出，如果登記簿和法院要求協(xié)助的不一致，需要登記簿記載的所有權(quán)人確認是否是當(dāng)事人實際所有房屋。對不動產(chǎn)登記部門是沒有能力確定登記簿記載的所有權(quán)人是否認可，而法院卻有能力和義務(wù)去厘清登記簿記載所有權(quán)人是否同意的。該文件第一條和第二條都闡明，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。并且人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進行實體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。法院已經(jīng)核實了權(quán)屬不一致，仍要求協(xié)助時，不動產(chǎn)登記部門在協(xié)助回執(zhí)注明該事項即可。如果法院沒有提前合適，登記部門告知法院需要協(xié)助的案件登記簿上記載的所有權(quán)人與法院要求協(xié)助當(dāng)事人非同一人即可。正常情況法院會放棄查封，如果法院堅持要查封，按上面所述如實在回執(zhí)記載即可。登記部門在未超過協(xié)助執(zhí)行通知書要求的，責(zé)任由法院承擔(dān)。如果執(zhí)行法官態(tài)度蠻橫或者有其他行為，不動產(chǎn)登記部門可以將情況函告其上級法院或者同級人大。