Analysis of the Problems in the Investment Decision Stage of Real Estate Projects

ZHANG Shu-jie

（CCCG Real Estate Group Co.， Ltd.， Beijing 100088， China）

【摘? 要】近年來，一些房地產(chǎn)項目落地后盈利水平不高，部分原因在于投資決策時存在一些問題。實際上，在市場平穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)項目的投資決策階段基本上決定了項目未來的盈虧情況，后期開發(fā)成本及進度變化的影響相對較小，所以投資決策階段的風險控制至關(guān)重要。論文對房地產(chǎn)項目投資決策階段存在的問題進行了分析，從戰(zhàn)略靈活性、超額授權(quán)、方案優(yōu)化等角度就優(yōu)化投資決策機制提出了一些建議，旨在降低項目投資風險，增強項目盈利能力。

【Abstract】In recent years， the profitability of some real estate projects after implementation is not high， partly due to some problems existing in investment decision. In fact， when the market is stable， the investment decision stage of the real estate projects basically determines the future profit and loss of projects， and the impact of later development cost and schedule changes is relatively small， so the risk control in the investment decision stage is very important. This paper analyzes the problems existing in the investment decision stage of real estate projects， and puts forward some suggestions on optimizing the investment decision mechanism from the perspectives of strategic flexibility， over authorization and scheme optimization， aiming at reducing the investment risk of projects and enhancing the profitability of projects.

【關(guān)鍵詞】投資決策;戰(zhàn)略僵化;超額授權(quán);經(jīng)濟效益;方案優(yōu)化

【Keywords】investment decision; strategic rigidity; over authorization; economic benefits; scheme optimization

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）03-0127-03

1 引言

房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，房地產(chǎn)投資過程是一種對未來需求進行預測，決策落地后在較長周期生產(chǎn)產(chǎn)品并交付的過程，要想實現(xiàn)投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟和社會效益，項目全周期各階段應得到優(yōu)化管控，其中，投資決策階段對項目的影響最大。

決策階段面臨房地產(chǎn)投資的諸多風險，分為兩個方面：第一，外部方面，包括貨幣政策、銷售政策、土地供給、行業(yè)競爭等宏觀環(huán)境因素;第二，內(nèi)部方面，包括企業(yè)的資本實力、發(fā)展規(guī)劃、管理制度、決策授權(quán)、業(yè)態(tài)布局及市場洞察力等企業(yè)自身微觀因素。本文結(jié)合企業(yè)在投資決策階段存在的問題，對項目投資帶來的虧損風險進行探討。

2 房地產(chǎn)項目投資決策階段存在的問題

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃理想化及執(zhí)行僵化

戰(zhàn)略規(guī)劃是企業(yè)制定的總體發(fā)展方向，具有指引性、長期性特征。首先，戰(zhàn)略規(guī)劃制定過于理想化或?qū)π袠I(yè)發(fā)展趨勢預測出現(xiàn)偏差時，就會產(chǎn)生管理誤導，給企業(yè)投資帶來較大風險;其次，戰(zhàn)略的長期性決定企業(yè)無法依靠個別投資行為及架構(gòu)調(diào)整快速兌現(xiàn)戰(zhàn)略目標，項目經(jīng)營的長周期性也決定企業(yè)難以快速實現(xiàn)預期經(jīng)濟利益，而且房地產(chǎn)項目的資金消耗量大，容錯代價高昂;再次，戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行具有滯后性，行業(yè)、市場發(fā)展及政策瞬息萬變，戰(zhàn)略規(guī)劃從調(diào)研、擬定到發(fā)布、執(zhí)行有較長時間周期，無法準確跟上市場發(fā)展變化;最后，重點戰(zhàn)略項目未必兼具社會效益及經(jīng)濟效益，容易出現(xiàn)不同效益上的蹺蹺板效應。

2.2 投資經(jīng)濟分析存在湊指標問題

雖然很多房企基于內(nèi)部投資管控要求、審計要求等，制定了相關(guān)的投資制度及審批規(guī)則，設(shè)定了項目投資強制性標準，如銷售凈利率、資本金內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流回正時間等，然而企業(yè)與外部同行，企業(yè)內(nèi)部各區(qū)域、各城市團隊存在投資競爭的情況，存在為了追求項目落地而主觀調(diào)整投資測算數(shù)據(jù)的情況，即湊指標。對某些影響經(jīng)濟指標的敏感性因素進行調(diào)整，如提高銷售價格、降低成本預期等，從而使項目經(jīng)濟指標滿足強制性標準，一旦項目如期落地，就為虧損埋下了伏筆。

2.3 投資沉淀資金的商辦或產(chǎn)業(yè)項目

行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，很多房企不同程度地投資了一些商業(yè)、辦公類項目。商業(yè)項目既要求具有很強的區(qū)位屬性，又要求長期的商業(yè)培育，經(jīng)營得好可獲得良好的現(xiàn)金流，也可以作為公司的信用資產(chǎn)，但區(qū)位或經(jīng)營不好時，極易出現(xiàn)租不上價、空置率高的情況，且往往在企業(yè)需要將其變現(xiàn)時，或者難以及時出售，或者資產(chǎn)價值折損嚴重。辦公項目既受制于商改住、最小分割面積等政策，又受到交易金額大、市場受眾小和經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，去化速度慢、項目盈利難。同樣，近年來，各種特色產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)興起，一些企業(yè)也涉足其中，這種需要組建專業(yè)團隊開發(fā)、運營及維護的大宗資產(chǎn)項目，存在前期投資大、企業(yè)招商難、運營成本高、回款變現(xiàn)難的問題。如果再考慮資金成本，上述商辦、產(chǎn)業(yè)類項目多數(shù)難以盈利，且沉淀了大量資金。

2.4 強排設(shè)計方案誤差大、落地性差

此前，房企在可研階段做強排設(shè)計的并不多，之后土地拍賣競爭愈演愈烈，各企業(yè)對投資估算精度的要求越來越高，投資階段的方案強排幾乎成為行業(yè)標配。但近年來房企追求快周轉(zhuǎn)模式，獲取土地后希望盡快開展方案報批報建，投資階段強排方案的深度不足，轉(zhuǎn)化為設(shè)計方案的周期長，已難以滿足現(xiàn)實需求。此外，強排方案屬于方案的粗略排布，與最終落地方案指標誤差大，直接影響了項目經(jīng)濟測算的取值精確度，甚至使得部分不應通過審批的項目順利落地開發(fā)。

2.5 對市場認識不足，研判誤差偏大

眾所周知，產(chǎn)品的銷售價格是典型的敏感性因素，對于項目的盈虧至關(guān)重要。在投資估算階段，項目上報時出于功利、業(yè)績需求驅(qū)動，跟進團隊容易對投資區(qū)域的市場偏于樂觀，包括對于產(chǎn)品的定價偏高、預估去化速度偏快，而對開發(fā)經(jīng)營成本如建安費用、期間費用預估不足。然而，市場是客觀、多變的，一旦投資階段高估冒進，項目落地后極易導致經(jīng)營虧損[1]。

2.6 超額授權(quán)幅度較大

在行業(yè)利潤被攤薄的今天，各地獲取土地出現(xiàn)超額利潤的案例逐漸減少。很多擬投項目幾乎是推高溢價率后，經(jīng)濟指標緊貼企業(yè)的強制性投資紅線申報上會。通過審批后，公司一般按測算溢價率給予授權(quán)舉牌上限價格，以期盡可能在上限價格之內(nèi)順利獲取土地。而土拍競爭激烈時，在價高者得的規(guī)則下，授權(quán)上限價格經(jīng)常被人一躍而過，難以競買得到。繼續(xù)舉牌就需要臨時獲得公司的二次授權(quán)，這種二次授權(quán)其實就是超額授權(quán)。另外，大幅擠壓擬投項目利潤紅線，一次性給予過高的授權(quán)上限價格也是超額授權(quán)。超額授權(quán)本質(zhì)上是透支了項目未來的盈利空間，因此，超額授權(quán)給得越多，項目落地后，預期盈利能力下降得就越多，甚至出現(xiàn)土地成交即虧損。

2.7 合作開發(fā)項目投資風險

近年來，房企合作開發(fā)項目已成行業(yè)慣例，以此降低土地購置資金門檻及風險。而暴雷房企參與的合作開發(fā)項目更容易出現(xiàn)經(jīng)營資金困局。例如，在建項目中，暴雷房企無法按照自身股比對等出資、對等擔保，導致合作項目資金或融資困難，容易造成項目無法順利建設(shè)、交付，進而造成房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資金支付僵局，涉訴賠付增多，對項目投資構(gòu)成較大風險。

3 投資決策階段問題的改進建議及措施

投資決策階段進行項目投資研判，是跟政策、市場、潛在競爭對手進行的多維度博弈。在市場向好的情況下，通過市場價格的上行，可以逐步消化很多投資決策階段的問題，但如果市場是平行甚至下行時，一些投資決策問題就容易暴露出來，無法消化，導致虧損發(fā)生。因此，本文結(jié)合實踐經(jīng)驗，在此就項目投資決策階段存在的問題提出優(yōu)化建議，以期從投資前期避免潛在的投資風險及經(jīng)營虧損。

3.1 堅持經(jīng)濟效益優(yōu)先原則，確保戰(zhàn)略靈活性

2021年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不平凡的一年，業(yè)內(nèi)數(shù)家知名百強房企因為市場、政策因素，銷售回款大幅減少，企業(yè)現(xiàn)金流捉襟見肘，出現(xiàn)多起債務暴雷、降薪裁員事件，因此，當前已不允許房企不計代價地擴張。第一，房企投資戰(zhàn)略應當回歸企業(yè)價值創(chuàng)造的本質(zhì)，保障現(xiàn)金流穩(wěn)定、充裕，而不是為了追求某一特定的戰(zhàn)略目標，犧牲階段性的資金效率和項目的盈利能力;第二，戰(zhàn)略應具有靈活性，結(jié)合市場及政策變化及時糾偏、及時調(diào)整，規(guī)避風險，避免戰(zhàn)略僵化執(zhí)行;第三，戰(zhàn)略目標要避免過于宏觀、空洞、模糊，缺乏指引性，實踐中應縮小戰(zhàn)略目標范圍;第四，房企在追求經(jīng)營多元化戰(zhàn)略時，尤其注意跨界投資、跨界經(jīng)營的風險;第五，每一個項目投資應嚴格遵循經(jīng)濟效益絕對優(yōu)先的原則，在滿足經(jīng)濟指標的前提下，再考慮戰(zhàn)略遠期利益。

3.2 明確并細化商辦或產(chǎn)業(yè)項目的進出標準

①在當前的經(jīng)濟大環(huán)境下，作為經(jīng)濟增長重要推動力的房地產(chǎn)、基建行業(yè)利潤增長乏力，各類資產(chǎn)收益率下行，很多房企以戰(zhàn)略收縮為主，沉淀資金類項目應盡量采取風險回避的原則。

②投資管理辦法應細化商辦、產(chǎn)業(yè)類項目投資標準。首先，商辦類項目的投資應重點篩選投資必要性強、經(jīng)濟可行性好的項目。其次，商辦、產(chǎn)業(yè)類項目投資標準不能局限于利潤率、經(jīng)營成本收益比等經(jīng)濟指標，為控制投資風險，標準要細化、要豐富，涵蓋如限定區(qū)域區(qū)位、控制規(guī)模標準、限制投資總額、積蓄商業(yè)資源、明確財稅政策和產(chǎn)業(yè)政策等標準。最后，商辦、產(chǎn)業(yè)類項目應分類明確投資標準。例如，是單獨完成一個商辦、產(chǎn)業(yè)類項目，還是搭配住宅用地一并開發(fā);若搭配住宅用地一并獲取，是遵循項目整體指標要求還是各自業(yè)態(tài)指標要求;明確商辦、產(chǎn)業(yè)類項目可研階段產(chǎn)品定價遵循何種原則、標準。

③更重要的是要明確退出標準。對于非長期自持經(jīng)營的商辦、產(chǎn)業(yè)類項目，一是明確退出的前提條件，包括所在區(qū)域、項目規(guī)模、項目類型、交付運營周期、經(jīng)營效益等，符合條件即可考慮退出方案;二是明確項目的變現(xiàn)下限，是以微盈利為準（明確盈利水平），還是以保成本為準（明確成本的認定范圍），甚至是以成本折價退出為準，必須予以明確。否則，退出標準不明確容易導致業(yè)務部門在實踐中缺乏出售依據(jù)，難以具體執(zhí)行，對變現(xiàn)方案猶豫不定、反復修改，浪費處置時機，導致資產(chǎn)沉淀。

3.3 多部門聯(lián)動做好方案設(shè)計的正反饋

項目策劃及方案設(shè)計決定著項目的品質(zhì)定位、建筑標準、投資成本、去化速度等方面，對項目盈虧有重要影響。投資可研階段，營銷、成本、設(shè)計、投資等各專業(yè)條線聯(lián)動做足項目定位及方案設(shè)計工作，對降低投資風險至關(guān)重要。

①做好可研階段項目定位。在可研階段，營銷部門結(jié)合跟進地塊的規(guī)劃條件、區(qū)位、市場、客群等因素進行綜合研判，準確給出擬投資地塊適宜的項目定位、產(chǎn)品定位、客群定位及價格定位。

②增加方案設(shè)計深度。為提高投資估算時方案指標取值精準度，加快土地獲取后方案迅速深化、落地，設(shè)計部門應根據(jù)營銷部門的項目定位成果，結(jié)合規(guī)劃條件、掛牌要求、現(xiàn)場踏勘等，加大設(shè)計深度，設(shè)計標準要與項目定位相適應，不能一味追求高、新、美和多余功能，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合，重點關(guān)注方案成果中的建筑布局、風格以及戶型實用性、種類、大小、戶配比例等，細化設(shè)計配置標準，切合市場需求。

③方案成果的正反饋。首先，設(shè)計部門應將設(shè)計成果及時反饋至營銷部門，從市場、受眾、貨值等角度進行正反饋溝通及修正;其次，設(shè)計成果應及時反饋至成本部門，從預算角度，評估方案可能帶來造價偏高的技術(shù)點;最后，設(shè)計方案應進行多方案比較分析，注意建筑平面布局、上下疊放、面寬利用、路網(wǎng)入口的科學性、合理性。決策前，大深度方案設(shè)計旨在于項目投資前規(guī)避可能存在的“技術(shù)硬傷”問題，以求獲得最優(yōu)定位及方案成果。

3.4 客觀研究并描述市場，適當設(shè)定市場預期

營銷部門對其負責的區(qū)域城市應建立市場運行平臺，對市場量價走勢有較好的敏感度和洞察力。首先，可研階段應充分調(diào)研投資地塊周邊的市場行情，調(diào)研競品項目銷售數(shù)據(jù)，結(jié)合當前批售政策及市場行情，審慎給出市場預期;其次，在投資管理制度中，應限定預期增幅上限范圍，超出上限，上報團隊時應給出充足的支撐和依據(jù)，并將超限業(yè)績風險納入項目上報團隊的考核范圍，減少主觀因素對投資研判的影響[2]。

3.5 靜態(tài)、動態(tài)指標兼顧，側(cè)重靜態(tài)指標

房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟指標包括靜態(tài)類指標，如銷售凈利率、成本凈利率、靜態(tài)回收期等，也包括動態(tài)類指標，如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動態(tài)回收期等[3]。動態(tài)指標雖然考慮了資金的時間價值，但在實踐中也更容易被人為地通過調(diào)整銷售、建設(shè)、借貸類資金的流入、流出節(jié)奏來明顯改變結(jié)果值。相對于動態(tài)指標，靜態(tài)指標在銷售價格、成本、進度不變的情況下，對于上述資金的節(jié)奏調(diào)整，結(jié)果值變化相對鈍化。因此，為避免人為干擾，投資決策研判中，在兼顧動態(tài)指標的情況下，更應注重靜態(tài)指標。

3.6 加強風險分析

在投資決策階段，可研報告中必須進行項目潛在風險分析，不能流于形式，分析內(nèi)容應表格化、具體化，包括但不限于水電氣暖等大市政條件、地上附著物、周邊遮擋、水氣噪聲污染、陵園墓地等。此外，要關(guān)注市場情況及潛在競爭、商辦配比情況、規(guī)劃設(shè)計條件對方案排布的不利影響等。風險分析前置化，有助于深化對項目風險的掌握，全面、充分、科學地進行投資決策。

3.7 調(diào)整項目合作機制

房企尋求合作時首先應及時關(guān)注行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，建立房企經(jīng)營狀況動態(tài)分析平臺，注重與經(jīng)營穩(wěn)健的公司合作;其次，結(jié)合市場形勢，及時調(diào)整投資制度，避免強制實行項目合作制，減少單一項目合作方數(shù)量，項目股東方以不超過兩家為宜，降低風險概率;最后，將投資項目分類分級，對于投資總額相對較小、區(qū)位較優(yōu)的地塊，可考慮獨資開發(fā)，有助于歷練自身的操盤經(jīng)營團隊和貫徹自身的開發(fā)經(jīng)營理念。

3.8 控制超額授權(quán)

首先，超額授權(quán)體現(xiàn)了更多的主觀因素，哪類項目給予的投資授權(quán)該高一些，哪類項目給予的投資授權(quán)該少一些，決策依據(jù)欠充分，在內(nèi)部資源平衡上存在不公平;其次，超額授權(quán)本身是以擠壓項目預期利潤為代價，造成土地獲取后，剩余利潤空間有限，項目抗風險能力下降。因此，在當前行業(yè)背景下，謹慎授權(quán)與理性投資應為投資決策階段恪守的重要原則。

3.9 重視項目后評價工作的借鑒性

項目開發(fā)經(jīng)營總結(jié)或者后評價是在完成竣工備案之后，對項目全周期開發(fā)實踐工作的分析、總結(jié)。通過比較投資階段的可行性研究報告、開發(fā)啟動時的全景計劃報告與項目開發(fā)和經(jīng)營的實際情況，分析項目全周期開發(fā)經(jīng)營的利弊得失，可以為之后項目投資決策提供重要的參考和依據(jù)，具有很強的借鑒性、指導性。

4 結(jié)語

縱觀2021年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，目前“活下去”是很多房企的當務之急。這或許不是常態(tài)，但也給很多企業(yè)敲響了警鐘，行業(yè)快速發(fā)展的時期已經(jīng)過去，要從過去靠負債沖規(guī)模、沖業(yè)績的激進式發(fā)展及時轉(zhuǎn)變?yōu)榻地搨?、保利潤、穩(wěn)現(xiàn)金流的穩(wěn)健式發(fā)展。當下，房企應把好決策關(guān)，注重項目投資質(zhì)量，只有歷練好自身的造血功能，才能在這個市場上活得久、活得好。

【參考文獻】

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【2】郭麗華，官靖峰.房地產(chǎn)價值估算與房地產(chǎn)投資策略分析[J].工程經(jīng)濟，2021，31（11）：50-54.

【3】李宏杰.房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策管理的優(yōu)化[J].山西財經(jīng)大學學報，2021，43（S2）：50-52.

【作者簡介】張樹捷（1985-），男，河北邯鄲人，從事房地產(chǎn)投資拓展。