摘要：涉新冠疫情房屋租賃合同糾紛性質(zhì)趨于多元化，房屋承租人啟動訴訟程序占多數(shù)，請求權(quán)基礎(chǔ)較為統(tǒng)一，然而司法實踐中對于此類案件的法律適用尚存爭議。在審理此類案件時，要注重案件審理要素，謹慎確認合同解除以及合同內(nèi)容的變更，善用公平原則處理合同解除后果。在分攤舉證責任時仍應(yīng)遵循“誰主張，誰舉證”原則，從而避免損失擴大義務(wù)。在司法審判中，可以采用成立涉疫合議庭，涉疫案件線上庭審，同時對接訴調(diào)中心等措施加快案件審理進度。

關(guān)鍵詞：房屋租賃;合同效力;不可抗力

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2022）07-0086-04

由于新冠疫情的突發(fā)性、復(fù)雜性、持續(xù)性和對社會經(jīng)濟生活的全面廣泛影響，房屋租賃市場存在的問題逐漸顯現(xiàn)，有關(guān)糾紛陸續(xù)進入司法程序。目前針對房屋租賃領(lǐng)域的糾紛尚未形成較為統(tǒng)一的裁判口徑，疫情對房屋租賃合同履行產(chǎn)生的影響、責任的認定等法律問題亟須解決?，F(xiàn)就涉疫房屋租賃合同糾紛案件特點、爭議焦點、審判盲區(qū)、裁判觀點等進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析，以期為司法機關(guān)處理糾紛提供可行的法律適用和裁判思路。

一、涉新冠疫情房屋租賃合同糾紛現(xiàn)狀

（一）案件特點

一是涉案房屋性質(zhì)趨多元化。受新冠疫情影響產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件中涉案房屋的性質(zhì)不僅包括民用住房，還包括商業(yè)經(jīng)營性用房，具體有個體戶經(jīng)營的單間商鋪、娛樂休閑場所及辦公寫字樓等[1]。

二是承租人啟動訴訟程序占多數(shù)。受疫情影響，承租人無法實現(xiàn)合同目的情況更為突出。通過研究司法判例發(fā)現(xiàn)，多數(shù)承租人主張已通過支付租金方式履行了合同義務(wù)，但未實現(xiàn)對經(jīng)營性房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，因而訴至法院。

三是請求權(quán)基礎(chǔ)較為統(tǒng)一。在裁判研究中發(fā)現(xiàn)，無論是民用住房還是商業(yè)經(jīng)營性用房，承租人主張解除租賃合同的理由均系認為此次疫情屬不可預(yù)見、不可避免、不可克服的不可抗力事件，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，主張解除合同并要求出租人返還已支付的租金及保證金。其具體訴訟請求表現(xiàn)為：其一，承租人要求解除合同。有關(guān)案件中，承租人要求解除合同的占多數(shù)，其主張理由往往是認為受疫情影響，租賃合同的根本目的無法實現(xiàn)，故要求解除合同。其二，承租人要求變更合同。部分民用租房承租人疲于搬家困擾，不想解除合同，但要求對疫情期間的租金予以減免，或相應(yīng)延長租期。對于商業(yè)性經(jīng)營用房，因疫情期間政府出臺了中小微型企業(yè)補貼政策，而補貼名單以外的企業(yè)，如果繼續(xù)按照原合同履行，不堪經(jīng)營壓力，故要求變更租賃合同，適當減免租金。其三，出租人主張違約責任。疫情期間，承租人未能按約支付房租，常規(guī)租賃合同約定承租人逾期支付租金滿7日，出租人可主張違約責任。

（二）合同無法履行情況

一是出租人未提供適租義務(wù)。公權(quán)力機關(guān)依法采取的行政措施：因防疫工作需要，部分地方市場監(jiān)督管理部門責令疫情期間商家停止經(jīng)營或改變經(jīng)營時間。百貨大廈、商業(yè)綜合體等的產(chǎn)權(quán)人為響應(yīng)防疫措施，統(tǒng)一調(diào)整大廈經(jīng)營時間，導(dǎo)致各商鋪業(yè)主無法完全使用租賃房屋。出租人自行采取的措施：部分房屋產(chǎn)權(quán)人（如民宿業(yè)主、wework共享辦公室等）為減少人員聚集，避免疫情輸入，在防疫行政措施未實施的情況下，主動停止履行租賃合同。第三人采取的措施：民用租房中部分租賃房屋所在小區(qū)通過“社區(qū)自治”方式，以業(yè)主委員會名義禁止非本市戶籍人員進入社區(qū)，非本市戶籍承租人因此無法使用租賃房屋。

二是承租人未支付對價。非本市戶籍承租人，特別是戶籍來自疫情嚴重地區(qū)的人員，因當?shù)胤酪哒叩瓤陀^原因無法“出城”，承租人拒付該時間段租金。

（三）審判實踐中存在爭議的問題

一是是否一概認定為不可抗力事件。全國人大常委會法工委明確，因此次疫情防控導(dǎo)致合同不能履行的屬不可抗力事件，可視情解除合同。上海市高院亦認為新冠肺炎疫情發(fā)生宜認定屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。但實務(wù)中，因房屋租賃市場存在合同履行周期較長，前期投入大量裝修、改建費用，且商業(yè)性經(jīng)營用房的承租人一方多為企業(yè)等特殊性，對于該類合同的解除應(yīng)持謹慎態(tài)度，防止一方當事人借疫情發(fā)作，以不可抗力為借口逃避合同義務(wù)。

二是合同解除后果如何處理。司法裁判的個案中如認定為不可抗力事件，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不可抗力事件導(dǎo)致合同解除的雙方當事人均免責。但對于損失部分如何平衡利益，尚未有明確的裁判口徑。

三是減免租金、延長租期如何細化?；诿裼梅课菖c商業(yè)性經(jīng)營房屋兩者的區(qū)別，在租金減免及租期延長方式上應(yīng)充分考量前期裝修成本、疫情結(jié)束后慢恢復(fù)營業(yè)效應(yīng)等。

二、疫情期間不可抗力和情勢變更之爭

（一）新冠疫情下不可抗力和情勢變更之爭

關(guān)于新冠疫情期間不可抗力和情勢變更，學界持有不同意見。一種觀點認為，只要涉案租賃合同履行不能符合不可抗力的“三不”構(gòu)成要件，即可使用不可抗力的相關(guān)規(guī)定。另一種觀點認為，在合同雙方無過錯的前提下，因防疫措施導(dǎo)致合同不能履行，又不可歸類于不可抗力的，則認定為情勢變更[2]。韓世遠[3]認為，不可抗力制度起源于羅馬法，是因為合同法不履行責任的僵硬性模式彌補性誕生的，后被大陸法系國家如法國、德國等繼承。不可抗力制度第一次出現(xiàn)在《拿破侖法典》中，起源于《法國民法典》，可追溯到《漢穆拉比法典》，后在德國學術(shù)界廣泛使用。但不可抗力的范圍其實還未明確，在民法法系的法國對其范圍界定過于寬泛，在普通法系的英國對其范圍不限定在自然性質(zhì)并超越自然災(zāi)害[4]。學術(shù)界對不可抗力的認定存在主觀說、客觀說和折中說，以折中說為通說[5]。主觀說要求當事人主觀上應(yīng)盡到最大的注意義務(wù);客觀說要求事件完全與當事人的主觀意志無關(guān);折中說取兩者要求于一體，既要求當事人主觀上盡到注意義務(wù)又要求事件是與當事人的主觀意志無關(guān)。鄭玉波認為情勢變更制度起源于十三世紀注釋法學派的情勢不變條款[6]。情勢變更從條文必須恪守進化到《優(yōu)帝法學階梯注釋》中允許合同基礎(chǔ)變化的變更或解除合同，允許顯失公平的可以對合同變更[7]。普通法系以判例確定為合同落空說，我國臺灣民法債編有情勢變更原則，德國判例法將情勢變更確定為法律行為基礎(chǔ)說[8]，法國將其界定為不可預(yù)見說。情勢變更在“一戰(zhàn)”后被廣為應(yīng)用，代表為民法法系的對合同必須嚴守法則的突破，如德國法律行為基礎(chǔ)說和法國不預(yù)見說，以及普通法系的合同落空說是對允諾禁反言衡平法規(guī)則的例外，顯失公平，有一方履行極度困難、有害交易安全、受領(lǐng)無利益、使一方陷入破滅的表述。

（二）筆者的觀點

筆者通過檢索2003年“非典”時期房屋租賃合同糾紛案例發(fā)現(xiàn)，法院在認定“非典”性質(zhì)時亦存在不同理解。其中認定為不可抗力的有：上海市第一中級人民法院（2004）滬一中民二（民）終字第32號案件中認定，“遇非典疫情防治，因不可抗力不能履行合同，應(yīng)免除責任，同時對這一期間的租金及空調(diào)使用費應(yīng)酌情減免?！辈徽J定為不可抗力的有：上海市第一中級人民法院（2004）滬一中民二（民）終字第1289號案件認定，“非典不屬法律所規(guī)定的不可抗力?！闭J定為情勢變更的有：煙臺市中級人民法院（2018）魯06民終268號案件認定，“非典系不可預(yù)知的災(zāi)害，該損失超出了市場風險的范圍，原審適用情勢變更原則于法有據(jù)?！蔽从枰悦鞔_認定的有：上海市第二中級人民法院（2004）滬二中民二（民）終字第354號案件認定，“應(yīng)政府防控非典要求停業(yè)是事實，根據(jù)公平原則免除租金?！?/p>

不難看出，在上述案件中雖然不同法院對于“非典”事件的定性理解存在差異，但從判決結(jié)果上看，無論是否認定，法院在處理實體結(jié)果上都突破了不可抗力及情勢變更相關(guān)制度。另外，從情勢變更可操作性角度看，根據(jù)《關(guān)于正確使用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》的規(guī)定，法院在認定情勢變更時需謹慎適用。如果因個案特殊情況確需適用，應(yīng)由高級人民法院審核，必要時應(yīng)提請最高人民法院審核[9]。筆者認為，應(yīng)著重區(qū)分不可抗力制度及情勢變更制度對案件審理有沒有實質(zhì)性作用。個案中著重注意合同履行不能因疫情所致還是防疫所致，以及審查當事人自身有無過錯，從而進行綜合認定。此外，實踐中還存在不少當事人在租賃合同中約定了不可抗力、情勢變更條款。對于此類當事人已有約定免責事由情形的處理，筆者認為，若雙方當事人在租賃合同中約定了不可抗力或情勢變更條款，審理時需對該不可抗力、情勢變更條款進行考察。若該條款約定的內(nèi)容與法定制度一致，或未突破法定制度的范疇，則在對合同做實體處理時可依據(jù)該條款進行認定。若雙方約定的條款內(nèi)容突破法定制度范疇，則建議對約定內(nèi)容超出部分做無效處理，實體處理上應(yīng)以法定制度為準。

三、新冠疫情期間房屋租賃合同糾紛案件審理要素

（一）案件審理要素

一是審核合同訂立和履行時間。建議先考察合同訂立和履行時間，如果合同訂立和履行的時間發(fā)生在疫情后，那么當事人一方在合同訂立以前發(fā)生疫情，或者在遲延履行合同期間發(fā)生疫情，則為一般租賃糾紛案件。

二是審查疫情或防疫措施與合同履行不能的因果關(guān)系。在涉新冠疫情房屋租賃合同中，對于出租方而言，出租人違約需審核其未能履行適租義務(wù)是否系疫情或防疫措施造成;對于承租方而言，其未按約支付租金或履行租賃合同約定的其他義務(wù)是否系疫情或防疫措施所致。

三是謹慎確認合同解除。為了維護交易、保持市場穩(wěn)定，不應(yīng)將大量房屋租賃合同進行解除。如疫情僅是對租賃合同中個別月份的實際使用造成影響，不建議斷然確認合同解除。但若雙方當事人約定的租期本身就較短，且訂立此類租賃合同往往租期無法變更，可支持[10]。

四是變更合同內(nèi)容應(yīng)視情而定。涉新冠疫情房屋租賃合同糾紛的除解除外，主要涉及減免租金等費用，建議重點考慮以下三點。其一，租金返還及數(shù)額。應(yīng)結(jié)合當事人的訴請、當事人的過錯程度、疫情對合同的影響程度等方面綜合判斷是全部返還或減免、部分返還或減免，還是不予返還。其二，減免租金的時間點。根據(jù)相關(guān)政策性文件載明的時間、承租人實際占有和使用出租房屋的時間。對于因為違約方的重大違約行為導(dǎo)致合同解除的，租金應(yīng)支付至違約方違約行為發(fā)生（承租人搬走物品，不再經(jīng)營，實際脫離出租屋;出租人擅自將房屋轉(zhuǎn)自他人情形下，承租人搬離房屋時）之日。其三，其他費用。如押金，約定用于裝修而未裝修的費用都應(yīng)同租金一并予以返還。

五是善用公平原則處理合同解除后果。無論涉疫情房屋租賃合同系因雙方當事人協(xié)商一致解除，還系通過法院確認解除，合同解除后均存在后果的處理問題[11]。如系雙方當事人協(xié)商解除合同的，對于解除后果應(yīng)充分尊重當事人的意思表示進行處理。如雙方對解除后果未協(xié)商一致，或系法院確認解除的情況，一般而言，因不可抗力事件導(dǎo)致合同解除的，合同雙方均無需承擔違約責任，如造成損失的，則應(yīng)依照公平原則在合同當事人之間進行分配。值得注意的是，商業(yè)性經(jīng)營用房，因出租人與承租人一般簽訂較長租期的租賃合同，雙方彼此具有相對穩(wěn)定的履約基礎(chǔ)，在損失一節(jié)，應(yīng)當適當考慮承租人前期裝修、置業(yè)成本，承租人也有避免損失擴大的義務(wù)。

（二）個案中的法律適用分析

1.民用租賃房屋

一是承租人因個人原因?qū)е聼o法履行合同。承租人如因感染新冠肺炎住院治療，客觀上該個人因素確實造成租賃合同根本目的無法實現(xiàn)，可解除合同或變更合同[12]。若承租人所涉疫情系其所就職的單位延期復(fù)工或因經(jīng)濟困難導(dǎo)致無法履行合同，此類情況因疫情客觀上并未對租賃合同的正常履行造成障礙，不建議以涉疫原因解除合同，可變更合同內(nèi)容做遲延履行處理。

二是因防疫措施導(dǎo)致承租人無法繼續(xù)履行合同。筆者認為，考慮到疫情何時結(jié)束尚不確定，原則上外市承租人因防疫措施硬性規(guī)定無法履行租賃合同的，在此情況下要求承租人繼續(xù)支付該時間租金，必將顯失公平，可做解除或變更合同處理[13]。如當?shù)卣⑽聪拗瞥鋈胧?、涉案房屋小區(qū)亦未禁止外地承租人使用涉案房屋的，僅是對其進出進行必要的限制及檢查，并未影響房屋居住功能的實現(xiàn)，則不建議支持承租人要求解除或變更合同的請求。

三是疫情期間，減免租金是否為出租人的法定義務(wù)。不同于商業(yè)經(jīng)營性用房，疫情期間部分城市政府有關(guān)部門免除了中小微企業(yè)在疫情期間的租金，或加大補貼力度。民用租房是否愿意減免租金并不是出租人的法定義務(wù)，承租人可與出租人就減免租金事宜進行協(xié)商。

2.商業(yè)經(jīng)營性房屋

一是寫字樓等辦公樓宇因防疫措施限制導(dǎo)致無法履行合同。寫字樓等辦公樓宇因人流長時間聚集，交叉感染風險較大，是此次防疫的重點。加之疫情期間各地方政府先后延長復(fù)工時間，辦公室空置損失成本較大。原則上，對于此類情形，企業(yè)承租人因政府防疫措施導(dǎo)致企業(yè)無法開工，空置寫字樓的，可以主張解除合同。

二是商鋪開業(yè)前，裝修期間受疫情影響能否解除或變更合同。對于已經(jīng)簽訂租賃合同，但仍在裝修過程中尚未投入使用的，因裝修期間一般屬于出租人承諾的免租期，可引導(dǎo)當事人適當延長免租期。

三是餐飲、影院等消費性商鋪，因疫情影響導(dǎo)致經(jīng)營效果不佳，能否解除或變更合同。在審理餐飲、影院等消費性商鋪租賃合同糾紛中，應(yīng)考慮到該類商戶其經(jīng)營收益直接來源于消費人群。換言之，疫情導(dǎo)致消費水平的驟減，該類商戶受到的沖擊最為明顯。除外，當疫情趨于平緩時，消費水平不會立即反彈，因此在酌定賠償損失或減免租金時，應(yīng)將該因素適當予以考慮。

四、舉證規(guī)則與責任豁免

（一）舉證責任

考慮涉疫房屋租賃合同歸類于傳統(tǒng)租賃合同項下，在分攤舉證責任時應(yīng)遵循“誰主張，誰舉證”原則。如一方當事人主張不可抗力、情勢變更時，應(yīng)證明新冠肺炎作為公共衛(wèi)生事件符合新冠疫情肺炎與房屋租賃合同履行不能的因果關(guān)系、當事人已盡到合理的通知義務(wù)[14]。其中合理通知義務(wù)，除一般解除租賃合同要求的通知到達對方外，在涉疫租賃合同中，建議當事人還需在解除通知上附下列材料：民用租賃當事人隔離留觀證明、診斷證明，商業(yè)性經(jīng)營用房當事人則需提供相關(guān)防疫政策規(guī)定。

（二）避免損失擴大義務(wù)

對于認定房屋租賃合同確因新冠肺炎影響導(dǎo)致合同根本目的無法實現(xiàn)而確認合同解除。被解除的合同在分擔損失賠償時，還需甄別受疫情影響產(chǎn)生的損失及擴大損失。如果當事人在疫情發(fā)生時能夠采取措施避免或減少損失的擴大而未采取，則在該擴大范圍內(nèi)推定當事人有過錯，該部分損失應(yīng)予以剔除，由當事人自己負擔。

五、司法應(yīng)對措施

（一）成立涉疫合議庭，實現(xiàn)裁判統(tǒng)一

建議民事審判庭針對激增的涉疫服務(wù)合同、租賃合同案件成立專項涉疫合議庭，由數(shù)名專業(yè)法官集中辦理涉疫案件，在提高裁判效率的同時，也做到裁判口徑的統(tǒng)一，類案類判。

（二）涉疫案件線上庭審，降低接觸風險

建議全力推進庭審上線，鼓勵應(yīng)上盡上，既維護當事人訴權(quán)，又有效避免疫情期間人員聚集，降低接觸風險。

（三）對接訴調(diào)中心，充分發(fā)揮調(diào)解效能

關(guān)于涉疫情房屋租賃合同糾紛其主要矛盾在于當事人對疫情的不可控性，其與傳統(tǒng)房屋租賃合同糾紛中雙方當事人原則性爭議有所不同，更具有調(diào)解可能性。此類案件收案后可以由訴調(diào)中心先行調(diào)解，引導(dǎo)雙方當事人理性、妥善解決糾紛，共克時艱。

參考文獻：

[1]李甘黎.新冠肺炎疫情下房屋租賃合同的履行困境及其破解[J].醫(yī)學與法學，2021（5）.

[2]鐘瑞棟，毛仙鵬.新冠肺炎疫情背景下《民法典》不可抗力與情勢變更規(guī)則的適用——以房屋租賃合同為例[J].晉中學院學報，2021（5）.

[3]韓世遠.履行障礙法的體系[M].北京：法律出版社，2006：36.

[4]陳柏祥.不可抗力與情勢變更原則的來源及適用比較[J].蘭州學刊，2012（3）.

[5]陳昶屹.怎樣理解疫情產(chǎn)生的不可抗力[N].經(jīng)濟參考報，2020-03-31（3）.

[6]鄭玉波.民法債編總論[M].臺北：三民書局，1987：133.

[7]江平.民法學[M].北京：中國政法大學出版社，2000：648.

[8]卡斯騰·海爾斯特爾，許德風.情事變更原則研究[J].中外法學，2004（4）.

[9]楊秋林，馬士鵬.對“情勢變更原則”的檢討[J].理論探索，2008（1）.

[10]王曉英.新冠疫情背景下商用房屋租賃合同解除或變更權(quán)利的適用條件[J].上海企業(yè)，2021（1）.

[11]王利明.情事變更制度若干問題探討：兼評《民法典合同編（草案）》（二審稿）第323條[J].法商研究，2019（3）.

[12]韓世遠.不可抗力、情事變更與合同解除[J].法律適用，2014（11）.

[13]王軼.新冠肺炎疫情、不可抗力與情勢變更[J].法學，2020（3）.

[14]李俊曄.疫情引發(fā)合同履行障礙之不可抗力與情勢變更類案辨析[J].法律適用，2020（6）.

作者簡介：徐公允（1989—），男，漢族，上海人，單位為上海市黃浦區(qū)人民法院，研究方向為民商法學。