蔡益帆

摘要：改革開放之后，雖說房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展日新月異，但是其中不乏有很多無良商家，在逐利之心的推動下使房地產(chǎn)項目建設(shè)中的工程成為朱镕基總理口中的“豆腐渣工程”。雖說有商家自身的因素，但最重要的一個原因是相應(yīng)的建筑工程管理工作沒有做到位。其次，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的如火如荼的同時，也給相應(yīng)的建筑工程管理工作帶來了全新的挑戰(zhàn)。商家希望在房地產(chǎn)項目建設(shè)中的成本更低、進度更快等等，普通民眾則希望可以更大程度的提升房地產(chǎn)項目的安全性與質(zhì)量性等等。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展壯大，建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中運用的問題也逐漸如“水落石出”般顯露出來。

關(guān)鍵詞：建筑工程管理;房地產(chǎn)項目;建設(shè)運用

“吃穿住行”中的“住”對人來說是必不可少的。而近代建筑工程管理卻不能科學(xué)的、合理的、充分的運用到房地產(chǎn)項目建設(shè)中。

1建筑工程管理的意義

1.1建筑工程管理專業(yè)

建筑工程管理專業(yè)以建筑工程管理為依托，兼顧工程管理，培養(yǎng)具備管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和工程技術(shù)的基本知識，具有管理學(xué)和工程學(xué)的雙重屬性，要求掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的理論、方法和手段。主要從事工程建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)的建筑工程項目的管理。

1.2建筑工程管理的運用

所謂建筑工程管理就是管理將要進行建設(shè)的工程項目。建筑工程管理貫穿著建設(shè)項目的始終，以實現(xiàn)建設(shè)項目的質(zhì)量目標、費用目標、進度目標、安全目標等一系列目標。若站在建設(shè)工程的生產(chǎn)特點的角度，可以把建設(shè)工程項目管理拆分為六個管理類型：一類是建設(shè)工程項目管理的核心——業(yè)主方的項目管理;一類是負責設(shè)計建設(shè)項目的安全、進度、質(zhì)量、成本等的設(shè)計方項目管理;一類是負責管理項目整體利益以及施工方利益的施工方項目管理;一類是負責管理供貨方的供貨成本、供貨的速度以及供貨質(zhì)量的供貨方項目管理;一類是負責管理項目的總投資、總承包方的成本以及項目的進度和質(zhì)量的建設(shè)項目工程總承包方的項目管理;最后一類為其他建設(shè)工程項目管理。

2建筑工程管理在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用狀況

建筑工程管理在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用具體是指對房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)進行科學(xué)化、模式化管理，做好各個環(huán)節(jié)的銜接，協(xié)調(diào)同一環(huán)節(jié)下部同專業(yè)的建設(shè)任務(wù)，從而確保項目工程的順利進行，實現(xiàn)質(zhì)量管理和成本控制目標。建筑工程管理具體包含安全管理、質(zhì)量管理、進度管理和成本管理等方面的內(nèi)容，各項管理工作存在密切的內(nèi)在聯(lián)系性，只有全方位實施建筑工程管理，才能為項目的綜合建設(shè)效益提供保障。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的帶動下，房地產(chǎn)項目越來越多，工程規(guī)模也不斷擴大，相比之下，管理體系的建設(shè)則較為滯后。在此情況下，房地產(chǎn)項目實施過程中容易出現(xiàn)問題，因發(fā)生安全事故、資金周轉(zhuǎn)不暢，導(dǎo)致工程建設(shè)無法順利進行，不僅會給建設(shè)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，還容易使企業(yè)陷入各種法律糾紛中，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。因此，必須合理運用建筑工程管理方法，對房地產(chǎn)項目建設(shè)過程進行全方位管理。

3建筑工程管理在房地產(chǎn)項目運用過程中存在的問題

房地產(chǎn)項目工程管理存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

3.1進度管理

進度管理是房地產(chǎn)項目建設(shè)的關(guān)鍵性內(nèi)容，隨著當前房地產(chǎn)項目建設(shè)中的規(guī)模不斷擴大，在建設(shè)過程中引進了很多新的施工技術(shù)，并且房地產(chǎn)項目建設(shè)的結(jié)構(gòu)也越來越復(fù)雜，這些都是影響施工進度的因素。另外，由于城市化建設(shè)發(fā)展的需求，房地產(chǎn)項目建設(shè)對工程的工期要求更為嚴格，這就導(dǎo)致一部分企業(yè)為追趕工期，在前期項目準備工作中不夠充分，也沒有進行細致的前期調(diào)研工作。這就導(dǎo)致在前期工作中很多材料、人員和設(shè)備的準備不夠充分的情況下貿(mào)然開工，而為后期項目工作的開展埋下隱患。受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，一部分企業(yè)在處理施工問題時簡單粗暴，不僅暴露了前期準備工作中的不足，還嚴重影響了房地產(chǎn)項目建設(shè)的進度管理。

3.2造價不科學(xué)

在房地產(chǎn)項目行業(yè)中，競爭環(huán)境越來越激烈，很多房地產(chǎn)項目單位為了得到項目的開發(fā)和施工權(quán)，盲目投資，缺乏科學(xué)的造價成本考慮。有施工隊伍不顧項目工程是否能得到健康發(fā)展，在建設(shè)項目出現(xiàn)很嚴重的資金安全威脅的情況下，也沒有停止盲目投資，加上其缺乏成本管理意識，使得成本預(yù)算嚴重超出預(yù)算，給企業(yè)造成惡劣的經(jīng)濟影響。

3.3質(zhì)量管理不到位

建筑工程管理的關(guān)鍵主要是控制好施工質(zhì)量，并且要注意施工質(zhì)量和項目設(shè)計、地質(zhì)勘察等方面之間的聯(lián)系，多方面協(xié)調(diào)好施工質(zhì)量的控制工作。目前在控制施工質(zhì)量上存在的主要問題是一些企業(yè)部門沒有明確的分工，缺乏溝通和交流，有些部門之間的職責不清，相互推諉情況較多，導(dǎo)致部門銜接工作不到位，從而降低了施工效率，也影響了建筑工程管理的質(zhì)量。某些建筑工程管理單位只注重經(jīng)濟效益，從而降低了施工的質(zhì)量要求，存在偷工減料現(xiàn)象，施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理不夠規(guī)范，驗收工作應(yīng)付了事，這些都是造成質(zhì)量管理不到位的因素。

4加強房地產(chǎn)項目建設(shè)工程管理的措施

4.1不斷完善工程造價體系

為了完善房地產(chǎn)項目建設(shè)的管理，有必要在項目前期建設(shè)中制定完備的工程造價體系，這能夠有效保障工程項目資源得到更加合理的利用，有利于的企業(yè)長遠發(fā)展。在房地產(chǎn)項目工程施工前期，可以請專業(yè)的工程造價人員進行分析，制定科學(xué)合理的工程造價，充分利用好資金、設(shè)備和人員，并且在最大程度降低成本的基礎(chǔ)上，保證高質(zhì)量完成工程施工建設(shè)。在房地產(chǎn)項目工程施工過程中，也要實時監(jiān)控資金流動的情況，防止資金鏈出現(xiàn)漏洞問題。企業(yè)在有效管控資金鏈的同時，要加強和把控項目工程的造價體系，保障企業(yè)的利益不受損失。在完善工程造價體系過程中，與之相關(guān)的監(jiān)管部門要肩負責任，落實公司各項規(guī)章制度，保障工程項目的順利開展。

4.2采取基于全過程的動態(tài)造價管理方法

工程造價管理是確保房地產(chǎn)項目能夠順利進行的前提保障，需要采用科學(xué)的方法編制工程造價，并在項目建設(shè)的全過程中嚴格執(zhí)行造價，保證工程的建設(shè)效益。通過完善造價管理體系，采取動態(tài)控制方法，針對每個環(huán)節(jié)的造價管理內(nèi)容和特點，制定有效的管理策略，可以確保造價管理的有效實施。特別應(yīng)做好材料差額處理，施工階段的造價費用占工程總造價費用的70%以上，要實現(xiàn)對施工造價費用的有效管理，必須對材料差額進行嚴格控制。充分考慮各項價差系數(shù)與市場價格的相互作用，對工程材料費用進行嚴格控制。如果出現(xiàn)價格差異較大的情況，要詳細描述其特征，通過業(yè)主與施工單位進行有效協(xié)商，制定材料差額處理辦法，規(guī)避合同糾紛。

4.3建筑工程項目管理者需要提高自身專業(yè)技術(shù)能力

從專業(yè)技術(shù)角度來說，建筑工程管理者應(yīng)具有城市規(guī)劃師、建造師、監(jiān)理工程師等其中的一項或者多項執(zhí)業(yè)資格證書。有的人通過“走后門”的方式獲取相關(guān)的資格證書，有的人甚至是直接購買假冒的資格證書，進而擔任建筑工程管理工作。有人運氣好通過正規(guī)手段取得了從事建筑工程管理的資格，而進入工作崗位后也沒有對此工作進行相對規(guī)范的學(xué)習(xí)，所以從事此項工作的工作人員的專業(yè)技術(shù)水平普遍較低。自身的專業(yè)技術(shù)能力不足以讓他們擔任這項極具挑戰(zhàn)性的工作。建筑工程管理的工作人員沒有過硬的相關(guān)專業(yè)技術(shù)能力只會嚴重影響該項目的正常運行。所以，公司、企業(yè)在招聘相關(guān)專業(yè)的人員時，應(yīng)適當提高入業(yè)門檻，以提高這個行業(yè)的競爭力，進而使相關(guān)專業(yè)人員加深對此專業(yè)的學(xué)習(xí)深度以提高自身專業(yè)技術(shù)能力;其次，公司以及企業(yè)也應(yīng)當對業(yè)內(nèi)相關(guān)員工進行不定期或定期的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，以進一步提高他們的自身能力。

4.4引入BIM技術(shù)為施工質(zhì)量管理提供支持

BIM技術(shù)即建筑信息模型技術(shù)，目前已經(jīng)在工程質(zhì)量管理中得到了廣泛應(yīng)用，可以為質(zhì)量管理過程中的事前控制和事中控制提供支持。通過構(gòu)建三維BIM建筑模型，可以實現(xiàn)項目集成管理，在統(tǒng)一的信息化管理平臺下，統(tǒng)籌各專業(yè)施工，從三維BIM建筑模型中查看構(gòu)件屬性和現(xiàn)場施工情況。發(fā)揮信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢，快速、準確的采集建筑基礎(chǔ)信息，為質(zhì)量控制和管理提供依據(jù)。通過信息化管理平臺檢查材料質(zhì)量、核對材料信息，并開展施工技術(shù)管理工作。加強技術(shù)人員與施工人員的溝通，避免因信息不對稱問題，導(dǎo)致施工技術(shù)質(zhì)量受到影響。此外，還可以基于BIM模型進行防碰撞檢測，協(xié)調(diào)各專業(yè)施工，利用三維激光掃描技術(shù)構(gòu)建數(shù)字模型，對建筑質(zhì)量問題進行準確定位。

4.5公司、企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)以及國家需要提高對建筑工程管理的重視程度

改革開放以來，國家注重經(jīng)濟的發(fā)展，相對而言就有點疏忽了對房地產(chǎn)項目建設(shè)的規(guī)范管理，對建筑工程管理的重視程度不高;這也使得房地產(chǎn)項目相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不重視建筑工程管理的發(fā)展。最終嚴重影響了建筑工程管理專業(yè)的正常就業(yè)，造成人才流失。企業(yè)在施工的時候往往只考慮項目完成的成本、項目的施工工藝、項目的建造進度以及項目的施工人員，很少會考慮到項目的安全程度、供貨商的供貨質(zhì)量以及項目的設(shè)計質(zhì)量，無法使得建筑工程管理在房地產(chǎn)項目中科學(xué)的、合理的、充分的運用，使其經(jīng)濟遭受不可挽回的損失，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項目建設(shè)的發(fā)展陷入困境。所以，國家與企業(yè)單位應(yīng)當高度重視建筑工程管理在建筑業(yè)內(nèi)的發(fā)展，大力培養(yǎng)相應(yīng)的人才，使建筑工程管理徹底滲透在房地產(chǎn)項目建設(shè)中。

4.6提升企業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)以及建筑工程管理的人員素質(zhì)

時至今日，我相信每個人都記得朱镕基總理所說的“王八蛋工程”、“豆腐渣工程”。自全國性洪水爆發(fā)后，沒有鋼筋的樓頂，以及“水泥墻”等的“豆腐渣”建筑都被披露出來，有的甚至是學(xué)校教學(xué)樓、宿舍樓。在他們縱情享樂的同時有很多學(xué)生、婦人、老人在失去生命，當然這只是很少一部分沒有絲毫道德素質(zhì)的人只遵從利益至上的原則，從而頂風作案，罔顧法律、罔顧他人生命。嚴重影響了業(yè)外人士對此行業(yè)的看法。其次，有些建筑工程管理人員心志不堅定為了漲工資或是其它的原因而迎合老板。減少項目支出、取用次品建筑材料或是減少施工人員的工資等等，對工程的正常建筑產(chǎn)生了極為不好的影響。所以，有必要加強對他們的德育教育，提升他們的自身素質(zhì)。國家可以定期的對抽查一些建筑行業(yè)的項目，以及建筑工程管理人員進行道德考核，比如，調(diào)查其日常行為，有沒有酒駕等等。

4.7合理控制施工進度

房地產(chǎn)項目施工進度管理受工程安全管理、質(zhì)量管理和成本管理影響較大，任何一個管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致進度管理失控。在做好上述管理工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)采取精細化管理辦法，綜合考慮項目建設(shè)的各項指標，合理安排施工進度，避免因壓縮工期影響工程建設(shè)質(zhì)量。在工程正式開始施工前，首先應(yīng)對項目工程進行科學(xué)評估，根據(jù)專家意見，確定工程施工的重點和難點環(huán)節(jié)，集中精力加強管理。在施工進度安排過程中，應(yīng)統(tǒng)合人員、設(shè)備、材料各方面的規(guī)劃安排，確保材料的穩(wěn)定供應(yīng)和設(shè)備的正常使用。應(yīng)提前做好現(xiàn)場施工準備，完成臨時道路和生活區(qū)建設(shè)工作，按照施工計劃，穩(wěn)步推進施工進度，確保項目工程能夠在規(guī)定時間內(nèi)，保質(zhì)保量的完成。應(yīng)落實進度管理責任，詳細安排每個班組的施工任務(wù)，對交叉作業(yè)面進行合理實際，在利用BIM技術(shù)進行碰撞檢測和施工方案調(diào)整的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)班組施工，嚴格按照各專業(yè)的施工進度表進行施工。

5結(jié)束語

綜上所述，針對房地產(chǎn)項目工程管理越來越復(fù)雜的情況，通過采用先進的管理技術(shù)和方法，彌補傳統(tǒng)工程管理存在的不足，可以確保管理的全面性和有效性。在此基礎(chǔ)上，處理好各項管理任務(wù)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)項目建設(shè)過程，可以確保管理目標的實現(xiàn)，提高工程建設(shè)效益。

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