稅收籌劃是大多數(shù)企業(yè)的重點工作之一，就房地產(chǎn)來說，稅收籌劃是其企業(yè)運行中的一大重難點，對企業(yè)盈利虧損有著重大影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)大的同時，國家監(jiān)管力度也持續(xù)加大，稅收籌劃與國家政策和行業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系，文章將對房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃所面臨的難點進(jìn)行分析并提出相關(guān)對策。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快，企業(yè)規(guī)模大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與我國整體經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策不斷進(jìn)行調(diào)整、行業(yè)發(fā)展變化等因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面面臨許多的困難，如何解決這些難點、把握好政策和行情、保持積極向上的發(fā)展態(tài)勢，是房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真考慮的。

一、稅收籌劃與政策背景

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是按照政策要求，提前制定好企業(yè)發(fā)展運營項目中一切涉稅環(huán)節(jié)的稅收方案。從時間上來看，稅收籌劃需在納稅項目之前完成，需要提前做好相關(guān)籌劃工作。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，不僅要求與國家政策相符，還要結(jié)合市場行情與企業(yè)自身實際情況來進(jìn)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍主要有土地開發(fā)、項目發(fā)展、建筑建造、房屋銷售、房屋裝修及物業(yè)管理等領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占領(lǐng)著重要位置，中國人的“買房”意識極其強(qiáng)烈，近幾年來，隨著“二胎”、“三胎”政策的發(fā)布，“買房熱”更是被推上高樓，這無疑為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了良好的支撐。

（三）稅收籌劃目標(biāo)

企業(yè)通過稅收籌劃這一環(huán)節(jié)，歸根結(jié)底就是要“節(jié)稅”，從而取得相關(guān)稅收利益，減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高經(jīng)濟(jì)利益，使企業(yè)獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益，而不只是單一的少繳稅款。企業(yè)想要維護(hù)自身的合法權(quán)益，稅收籌劃是必不可少的一個重要環(huán)節(jié)，企業(yè)可以通過這一環(huán)節(jié)從依法繳稅的角度出發(fā)對權(quán)利的失衡進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，從而達(dá)到稅收與經(jīng)濟(jì)的良性互動，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的長效發(fā)展。最后，稅收籌劃是企業(yè)實現(xiàn)零風(fēng)險涉稅的關(guān)鍵保障，所謂零風(fēng)險涉稅，指的是納稅單位賬目清楚，納稅申報正確，按時按量繳納稅收，沒有受到任何關(guān)于稅收方面的處罰，這樣一來企業(yè)就不會在稅收方面出現(xiàn)問題和風(fēng)險，從而企業(yè)在提升自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也增強(qiáng)了自身的市場競爭力和公信力。

（四）政策依據(jù)

企業(yè)稅收策劃具有強(qiáng)制性，稅收籌劃必須要按照國家政策要求來進(jìn)行，這要求企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對相關(guān)稅收政策制度深刻把握、充分理解和深度分析。稅收策劃主要是運用稅收政策的差異化、特殊性和相關(guān)優(yōu)惠政策來進(jìn)行合法納稅，例如，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的《技術(shù)改造國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅暫行辦法》明確規(guī)定，凡在我國境內(nèi)投資符合國家產(chǎn)業(yè)政策的技術(shù)改造項目的企業(yè)，其項目所需國產(chǎn)設(shè)備投資的40%可以從企業(yè)技術(shù)改造項目設(shè)備購置當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。這是自實施新稅制以來國家制定的最大的一項稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)可以及時把握這一優(yōu)惠政策進(jìn)行相關(guān)方案實施。

同時，稅收政策的差別化為企業(yè)提供了較大發(fā)揮空間，全面“營改增”把房地產(chǎn)企業(yè)項目劃分為新項目和老項目，對兩者的要求也不同，對老項目來說，由于其沒法抵扣進(jìn)項稅，所以應(yīng)該選擇簡易計稅，而相比之下，新項目則更適宜選擇采用一般的計稅方法來抵扣進(jìn)項稅，這樣一來可以大大降低企業(yè)稅負(fù)。同樣，稅收政策的特殊性對企業(yè)稅收策劃也有著不容忽視的作用，運用這一特殊性質(zhì)的是由于不同稅類有其自己本身的計稅標(biāo)準(zhǔn)和計稅范圍，這樣一來，企業(yè)就可以在不違背其要求的前提下擴(kuò)大開發(fā)成本總額。總的來說，稅收籌劃政策是國家對該行業(yè)的監(jiān)管、鼓勵和支持的體現(xiàn)，企業(yè)需要認(rèn)真分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點

（一）意識缺乏

雖然現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)對通過稅收籌劃這一途徑來提高本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的意識已大大提升，但是仍然有一些企業(yè)和工作人員不重視其重要性，在企業(yè)運營和管理的過程中，缺乏對實施稅收籌劃所帶來的重要價值的利益的認(rèn)識，對這部分的重視程度較低。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想促進(jìn)企業(yè)本身的發(fā)展、在市場上提升自己的競爭力、獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益以及增強(qiáng)企業(yè)管理水平和能力，稅收籌劃是其實現(xiàn)這些目標(biāo)的強(qiáng)有力途徑和正確選擇。稅收籌劃與房地產(chǎn)業(yè)的運營、管理、盈利、納稅金額和持續(xù)發(fā)展都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，因此各企業(yè)需要提高對稅收籌劃的重視度，在正確掌握分析相關(guān)政策的前提條件下，打造符合企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，在實施的過程中，不斷跟進(jìn)和完善方案，只有這樣才能最大程度地推動企業(yè)的發(fā)展，降低企業(yè)運營中的風(fēng)險。

（二）稅負(fù)重且種類多

在房地產(chǎn)經(jīng)營的各類項目領(lǐng)域中，大多都與企業(yè)所得稅、增值稅等各類各樣的稅收項目密切相關(guān)。而這些稅收種類分布在房地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動之中，再加上不同的稅收項目有著不同的計算方式，這些不同的計算方式對各個項目及其繳稅金額和稅收數(shù)量起著不同的影響作用，這些復(fù)雜且繁重的稅負(fù)與各地政府和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)之間的關(guān)系密不可分，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收狀況一直以來受到政府的極大關(guān)注，是各地稅務(wù)部門的重點監(jiān)管對象之一。由此可見，要想獲得本企業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展，企業(yè)管理員必須牢牢遵循國家政策，緊跟市場發(fā)展的步伐，制定屬于自己企業(yè)的稅收籌劃方案策略，這樣才能緩解其發(fā)展道路中的壓力和減輕風(fēng)險。

（三）稅收政策變化多

由于受各類不可控因素的影響，以及國家不斷更新和完善對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，在不同時期以及針對不同的情況，政策的變化是不可避免的。各個房地產(chǎn)企業(yè)需要做的就是根據(jù)自身的實際發(fā)展情況，緊跟政策的變化，不斷完善豐富企業(yè)的稅收籌劃策略。

（四）稅收籌劃策略不專業(yè)

如前面所述，稅收籌劃工作對房地產(chǎn)企業(yè)起著至關(guān)重要的作用，稅收籌劃是財務(wù)工作的一部分，如果稅收籌劃工作進(jìn)展不順利，那么財務(wù)工作的進(jìn)展也會相對受到影響，反之亦然，如果財務(wù)工作出差錯，稅收籌劃工作也不具有可靠性，因此，專業(yè)性是稅收籌劃工作順利開展的重要保障，只有確保了這一點，才能夠為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)存在地域差異

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)涉及各大領(lǐng)域，地方稅就是其中之一，而地方稅的設(shè)定與企業(yè)所在的地區(qū)緊密相關(guān)，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件和政策制度都是影響地方稅的關(guān)鍵因素。所以，在制定企業(yè)稅收籌劃方案時必須要考慮到這些因素，要保證方案內(nèi)容與地方政策和經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。國家對財政的調(diào)整以宏觀為主，落實到各個省份、城市時，由于各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不統(tǒng)一，各地政府也會做出相應(yīng)調(diào)整。因此，在稅率和繳稅上在不同地方有著不同的標(biāo)準(zhǔn)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作人員對當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行深入剖析，深刻掌握政策內(nèi)容和要求，結(jié)合企業(yè)本身的實際情況和行情發(fā)展趨勢來制定相關(guān)工作方案。

三、針對房地產(chǎn)稅收籌劃的措施

（一）制定籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，這不僅要求企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員必須擁有豐富的專業(yè)知識和處理能力，還要求其對政策深入分析、全面掌握最新稅收籌劃政策的內(nèi)容要求，只有具備以上能力才能勝任企業(yè)的稅收籌劃工作崗位，才能幫助企業(yè)獲得更好的發(fā)展和更大的收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理人員需要分析企業(yè)自身的實際情況，結(jié)合本身實情、市場行情和政策內(nèi)容來制定出其需要達(dá)成的籌劃目標(biāo)，在不違背相關(guān)政策規(guī)定的前提條件下，最大程度上開展相關(guān)稅收工作，做到既能減輕企業(yè)稅負(fù)、降低企業(yè)風(fēng)險的同時又能提升其盈利和市場競爭力。

（二）合理運用優(yōu)惠政策

優(yōu)惠政策是國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支持和鼓勵，我國出臺的稅收優(yōu)惠政策明確表明，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時增值額不超過20%的，減免土地增值稅。反之如果增值額超過20%則必須根據(jù)相應(yīng)稅收政策繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適時把握相關(guān)優(yōu)惠政策，最大程度發(fā)揮優(yōu)惠政策所帶來的機(jī)遇。第一，確立合理售價。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項目之前，需要對市場和項目相關(guān)信息進(jìn)行深入調(diào)查和了解，從而對其發(fā)展朝向做出準(zhǔn)確預(yù)測，之后再根據(jù)企業(yè)自己的需求，結(jié)合所了解到的信息內(nèi)容，設(shè)定一個合情合理的銷售標(biāo)價，使其在優(yōu)惠政策的規(guī)定范圍之內(nèi)。第二，房地產(chǎn)業(yè)要加強(qiáng)對增值額的控制力度。企業(yè)在根據(jù)自身需要開發(fā)項目的過程中，可增加相關(guān)開發(fā)成本，從而達(dá)到控制增值額的目的。

（三）加大對增值稅發(fā)票的管理力度

根據(jù)國家制定的“營改增”稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)在開展新項目工程時，必須正確運用原料購買及其他各個環(huán)節(jié)中所獲得的進(jìn)項稅發(fā)票來實施相應(yīng)抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)在材料購買環(huán)節(jié)是否能夠順利進(jìn)行關(guān)系到企業(yè)稅負(fù)壓力的輕重。大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行材料購買時更偏向于選擇分期付款的方式來進(jìn)行交易，因為這樣才能保證其獲得的增值稅發(fā)票可以用于進(jìn)項稅的抵扣。如果企業(yè)采用的是預(yù)付或賒款等其他方式進(jìn)行交易，這樣一來就會導(dǎo)致企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則不能進(jìn)行抵扣，因為材料購買金額未結(jié)清。針對上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能地采取集中采購的方式，從而確保企業(yè)能夠順利取得發(fā)票以進(jìn)行相關(guān)抵扣。

（四）提高核算水平

企業(yè)需要注重提升會計工作人員的核算水平，比如，提高其核算的完整度和真實度，從而提升稅收籌劃的最后落實效果。房地產(chǎn)企業(yè)具有其特殊性，稅務(wù)審核在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中極為重要，因此企業(yè)自己應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管和審核體系，在完備的監(jiān)察體系的基礎(chǔ)之上，會計核算結(jié)果才能夠更大程度上的反映企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)真實情況，從而能夠極大地提高稅務(wù)機(jī)關(guān)核查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在運營進(jìn)程中會面對一些經(jīng)濟(jì)財務(wù)風(fēng)險，提升會計核算水平能夠幫助企業(yè)大幅度地降低這些風(fēng)險。

（五）了解稅務(wù)機(jī)關(guān)審查流程，提高效率

稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審查監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和繳稅情況，在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中起著不容忽視的重要作用。任何一個房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案都是以國家政策制度為指導(dǎo)的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)同稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的溝通關(guān)系，了解其工作流程和相關(guān)制度，從而了解行業(yè)相關(guān)消息，做好稅收籌劃工作?？梢栽谄髽I(yè)建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫，收集與房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)財務(wù)信息相關(guān)的數(shù)據(jù)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)推送和報告，從而提高工作效率。此外，可邀請相關(guān)專業(yè)人士對行業(yè)變化和政策走向進(jìn)行預(yù)測和判斷，以作為企業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)。

（六）建立防范風(fēng)險體制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃工作時，必須嚴(yán)格遵守風(fēng)險防范機(jī)制要求。企業(yè)只有建立符合自身實際情況的風(fēng)險防范和控制機(jī)制、提高企業(yè)工作人員的防范意識和防范水平、深入分析和合理利用企業(yè)稅收籌劃方案、制定有針對性和目的性的風(fēng)險防范策略，才能將稅收籌劃的作用淋漓盡致地發(fā)揮出來。此外，稅收籌劃負(fù)責(zé)人的集體意識、道德意識和法律意識對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作起著至關(guān)重要的作用，企業(yè)需要加強(qiáng)對相關(guān)工作人員在這方面的培養(yǎng)和檢查，只有這樣才能保證企業(yè)的稅收籌劃工作和防范風(fēng)險工作具有可靠性和可用性，才能為企業(yè)乃至為我國的房地產(chǎn)行業(yè)起到積極推動作用。

（七）合理選擇上游納稅人

上游材料和勞務(wù)地提供企業(yè)納稅人對房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣有著重要影響作用，房地產(chǎn)在選取供應(yīng)商或建筑企業(yè)時，盡可能選擇擁有一般納稅人資格的企業(yè)，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)就可以得到13%、9%、6%三種層次稅率的增值稅專用發(fā)票。除了這種按抵扣率來選擇上游納稅人的方法以外，還可以采用凈利潤或?qū)⑸嫌谓ㄖI(yè)務(wù)單獨劃分出去，成立新的公司，由該公司來進(jìn)行相關(guān)建筑服務(wù)，這樣一來就可以減少房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅額度。

結(jié) 語

稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)管理和發(fā)展的重要工作內(nèi)容之一，在工作進(jìn)程中會遇到許多挑戰(zhàn)和困難，企業(yè)需要加強(qiáng)對這方面工作的重視程度，加大投入力度。同時，企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作人員需要洞悉一切與稅收籌劃相關(guān)的政策變化，行情發(fā)展，還要考慮企業(yè)自身的實際情況，盡可能地制定合理化、有效化、科學(xué)化的稅收籌劃方案。

（作者單位：鄭州興源置業(yè)有限公司）