經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，帶動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)速度加快，以推動(dòng)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)整體建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資數(shù)額較大，因此需要加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，提升資金的利用效率，為各環(huán)節(jié)項(xiàng)目開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生發(fā)展的重點(diǎn)，直接關(guān)系著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為人們提供優(yōu)質(zhì)的住房服務(wù)，以滿足人們的生活需求。但在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中，受其自身的性質(zhì)因素影響，還存在較多的問(wèn)題，缺乏高質(zhì)量的成本管理，整體管理工作不夠精細(xì)化，進(jìn)而影響整體的經(jīng)濟(jì)效益，甚至造成項(xiàng)目資金鏈斷裂，限制行業(yè)發(fā)展，需要加強(qiáng)重視力度，選擇新型的技術(shù)與方法開(kāi)展成本管理控制，以促使行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

（一）項(xiàng)目成本管理概念

項(xiàng)目成本是指在投資項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)而付出的全部代價(jià)，現(xiàn)階段的項(xiàng)目成本可以劃分為項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本、項(xiàng)目的社會(huì)成本，不同內(nèi)容的成本存在一定的差異性。在發(fā)展過(guò)程中，價(jià)值工程理念的全面發(fā)展促使現(xiàn)階段價(jià)值也逐漸融入成本中，進(jìn)而擴(kuò)大項(xiàng)目成本的廣義定義，由此項(xiàng)目成本管理的定義為項(xiàng)目成本管理和項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理，以最小的成本投入來(lái)獲得最大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值的管理，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)展具有積極的促進(jìn)意義，應(yīng)用價(jià)值較高。

（二）項(xiàng)目成本管理特點(diǎn)

項(xiàng)目成本管理特點(diǎn)較為明顯，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的性質(zhì)因素影響，通常劃分為選地、策劃、規(guī)劃、招標(biāo)、采購(gòu)、施工、竣工等，不同的階段內(nèi)容不同，促使其特點(diǎn)更為凸顯，建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資數(shù)額較大，涉及的環(huán)節(jié)較多，導(dǎo)致其整體項(xiàng)目成本管理難度增大，影響各項(xiàng)工作的開(kāi)展。在項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，應(yīng)積極地開(kāi)展管理，明確其管理周期復(fù)雜、時(shí)間較長(zhǎng)特點(diǎn)，全面開(kāi)展管理，分析市場(chǎng)變化，嚴(yán)格進(jìn)行審慎，踐行全面成本管理，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，明確不定性因素產(chǎn)生的影響，以達(dá)到整體的管理目標(biāo)，為工程順利地開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

（三）項(xiàng)目成本管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容較為復(fù)雜，如包含成本估算、成本預(yù)算、成本控制、成本考核等，需要結(jié)合實(shí)際情況開(kāi)展控制，以降低成本。項(xiàng)目成本估算是重點(diǎn)內(nèi)容，直接關(guān)系著各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，如項(xiàng)目所需的人力資源、物質(zhì)資源、施工資源損耗、突發(fā)事件等，需要根據(jù)實(shí)際情況作出合理的管理，以強(qiáng)化整體的項(xiàng)目管理質(zhì)量。項(xiàng)目成本預(yù)算屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)，以成本估算為基礎(chǔ)，建立完善的項(xiàng)目成本管理計(jì)劃，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的不足，針對(duì)性地改進(jìn)，以強(qiáng)化各項(xiàng)管理，以滿足現(xiàn)階段的需求。根據(jù)實(shí)際的建設(shè)情況進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，如根據(jù)市場(chǎng)中物資的變化來(lái)進(jìn)行調(diào)控，明確相關(guān)的成本，注重后期的成本預(yù)算調(diào)整，以達(dá)到最終管理目的。項(xiàng)目成本考核也是現(xiàn)階段的重點(diǎn)內(nèi)容，該環(huán)節(jié)重點(diǎn)是在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行全過(guò)程的成本控制，分析影響因素，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中成本管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，總結(jié)內(nèi)容，為后續(xù)的成本管理提供良好的意見(jiàn)與建議，達(dá)到最終的管理目的。

（四）項(xiàng)目成本管理方法

基于作業(yè)項(xiàng)目成本控制方法，該方法以保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)為基礎(chǔ)，針對(duì)性控制成本，將其控制在合同預(yù)算內(nèi)，明確不確定性成本的控制，以達(dá)到管理目的?；谧鳂I(yè)項(xiàng)目成本控制方法屬于動(dòng)態(tài)循環(huán)管理，改善成本控制工作，改善項(xiàng)目過(guò)程的成本控制與循環(huán)，利用控制對(duì)象，利用收集的相關(guān)信息來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的合理化配合，注重項(xiàng)目成本變更與結(jié)算的控制，通過(guò)構(gòu)建項(xiàng)目成本控制模型來(lái)達(dá)到管理目的。掙值管理也是常見(jiàn)的管理方法，該方法主要利用計(jì)劃價(jià)值（PV）、掙值（EV）、實(shí)際成本（AC）三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析，利用指標(biāo)來(lái)分析成本存在的偏差。該方法的應(yīng)用促使現(xiàn)階段的方法得到簡(jiǎn)化，優(yōu)化其項(xiàng)目范圍與項(xiàng)目質(zhì)量，針對(duì)性地開(kāi)展分析，從不同的角度來(lái)進(jìn)行研究，利用量化的指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)，以達(dá)到高質(zhì)量管理的目的。清單計(jì)價(jià)法也是重點(diǎn)，充分利用工程量清單計(jì)算規(guī)則與計(jì)算規(guī)范處理，以分部分項(xiàng)措施獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)，以達(dá)到成本管理目的。從本質(zhì)上分析，現(xiàn)階段我國(guó)的清單成本估算模式是以作業(yè)成本管理方法為基礎(chǔ)，但其未包含當(dāng)前的項(xiàng)目管理活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的意義

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在發(fā)展過(guò)程中積極開(kāi)展項(xiàng)目管理的意義較為明顯，可有效保證自身發(fā)展，強(qiáng)化資金管理水平，提高資金利用效率，滿足發(fā)展需求。受房地產(chǎn)企業(yè)自身的性質(zhì)因素影響，投資大、周期長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益與成本管理水平存在明顯的關(guān)聯(lián)性，尤其是涉及資金較多的項(xiàng)目，需要加強(qiáng)重視力度，以便于合理地開(kāi)展各項(xiàng)管理工作，促使項(xiàng)目有序地開(kāi)展。例如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，需要首先分析企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，明確其相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題與不足，并結(jié)合實(shí)際情況針對(duì)性改進(jìn)，助力各項(xiàng)成本管理工作有序地開(kāi)展，以提升成本管理質(zhì)量。在當(dāng)前的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在發(fā)展中提升自身的最大化效益，明確現(xiàn)階段環(huán)境背景，保證經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化，同時(shí)在保證產(chǎn)品質(zhì)量基礎(chǔ)上，強(qiáng)化現(xiàn)有模式，提升企業(yè)的發(fā)展空間與經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目成本管理還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的發(fā)展動(dòng)力，降低傳統(tǒng)工作中的難點(diǎn)，利用現(xiàn)有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)發(fā)揮出企業(yè)自身的價(jià)值，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，促使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，達(dá)到改革目的，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理運(yùn)用新策略

在當(dāng)前的時(shí)代背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出全面發(fā)展趨勢(shì)，帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但受其自身的性質(zhì)因素影響，在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，整體建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資較大，導(dǎo)致其成本管理更為復(fù)雜，在傳統(tǒng)管理過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)管理不足情況，直接影響其成本管理效果，甚至出現(xiàn)成本遠(yuǎn)超預(yù)測(cè)情況，不利于整體發(fā)展。因此應(yīng)結(jié)合行業(yè)發(fā)展背景開(kāi)展創(chuàng)新，強(qiáng)化現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低各項(xiàng)不必要的成本，提高資源的利用效率，進(jìn)一步推進(jìn)各項(xiàng)項(xiàng)目，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)：

（一）積極開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段成本控制

立項(xiàng)決策階段直接關(guān)系著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，也是現(xiàn)階段成本管理的重點(diǎn)，因此在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)重視力度，合理進(jìn)行分析，強(qiáng)化現(xiàn)有的模式，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有管理體系，以提升成本管理工作時(shí)效性，保證有序地開(kāi)展工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)階段的實(shí)際情況開(kāi)展，明確成本控制現(xiàn)狀，分析傳統(tǒng)控制中存在的問(wèn)題，針對(duì)性提出合理的發(fā)展策略，以提升工作質(zhì)量。對(duì)其各項(xiàng)預(yù)算開(kāi)展科學(xué)可行性評(píng)價(jià)，做好施工分析，尤其是工程的周圍環(huán)境、地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施等，選擇合理的施工位置，保證其性價(jià)比良好，做好整體的控制，為后續(xù)的工作開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)階段的市場(chǎng)開(kāi)展分析，明確房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化情況與發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后續(xù)的收益開(kāi)展評(píng)估，強(qiáng)化現(xiàn)有的模式，以保證各項(xiàng)工作有序地開(kāi)展。例如，不同位置的土地其價(jià)值存在明顯的差異性，應(yīng)對(duì)其土地進(jìn)行合理的核算，做好等級(jí)劃分，以促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體收益最大化提升，與企業(yè)自身的發(fā)展相契合，以促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。與此同時(shí)，在立項(xiàng)階段還需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益提升、凈利潤(rùn)、未來(lái)營(yíng)銷、成本等角度開(kāi)展，詳細(xì)對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用與成本進(jìn)行合理的劃分，促使其施工的決策工作得到有效的控制，從根本上保證其項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到成本管理目標(biāo)，獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)，直接關(guān)系著后續(xù)的施工是否有序開(kāi)展以及后續(xù)工程質(zhì)量，因此在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重視力度，明確其產(chǎn)生的影響，針對(duì)性提出合理的管理措施，以保證有序地開(kāi)展工作。設(shè)計(jì)圖紙的有效落實(shí)尤為重要，在施工階段，除了部分特殊環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用之外應(yīng)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工與設(shè)計(jì)階段呈現(xiàn)出明顯的一致性，進(jìn)而合理開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工成本直接關(guān)系著后續(xù)的工程開(kāi)展，需要加強(qiáng)重視力度，強(qiáng)化整體的工程施工模式，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的價(jià)值與目的，滿足現(xiàn)階段的需求。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段可以進(jìn)行合理的界定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況與投資額開(kāi)展施工成本界定，強(qiáng)化其整體性，利用限定成本最大值來(lái)控制成本，以達(dá)到成本管理的目的。在該過(guò)程中，重點(diǎn)在于施工細(xì)節(jié)控制，考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況以及工作人工情況，針對(duì)性地開(kāi)展控制，避免出現(xiàn)不必要的成本，以降低成本支出。例如，在施工材料采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)保證其施工材料性價(jià)比合理，以施工質(zhì)量符合要求標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，盡量選擇價(jià)格較低材料開(kāi)展施工，并保證其施工設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行，減少設(shè)備維修故障，降低維修成本，同時(shí)避免對(duì)施工工期產(chǎn)生影響，強(qiáng)化整體施工效率。設(shè)計(jì)人員在開(kāi)展圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)與相關(guān)部門的設(shè)計(jì)人員開(kāi)展合理的溝通，及時(shí)更改圖紙中與實(shí)際情況不符的內(nèi)容，優(yōu)化整體的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而避免后續(xù)施工過(guò)程中出現(xiàn)大量的施工變更情況，以促使施工進(jìn)度合理，有效控制施工成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)圖紙審核工作的重視力度，尤其是施工圖紙的細(xì)節(jié)核對(duì)，以避免后續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題，從根源上避免施工成本增加，以提升施工圖紙的可行性，為房地產(chǎn)企業(yè)施工圖紙準(zhǔn)確性提升奠定良好的基礎(chǔ)，可以邀請(qǐng)專業(yè)的審核團(tuán)隊(duì)進(jìn)行審核，以提升設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性，對(duì)存在的不完善情況有效地整改與實(shí)施，提升整體的施工圖紙效果，為后續(xù)的高效施工提供良好的保障，降低建設(shè)成本。

（三）合理開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)保證相關(guān)的單位部門積極參與檢查與管理，明確其施工的重點(diǎn)與難點(diǎn)，如施工水平、施工技術(shù)、施工方案、施工設(shè)備、施工進(jìn)度等，嚴(yán)格開(kāi)展各項(xiàng)管理，并根據(jù)檢查結(jié)果不斷地改進(jìn)完善，從根源上控制房地產(chǎn)工程質(zhì)量，保證其施工進(jìn)度與工程質(zhì)量呈現(xiàn)出平衡狀態(tài)。做好整體的監(jiān)督，落實(shí)日常監(jiān)督與核查工作，以保證工程施工質(zhì)量為前提，盡可能控制施工成本，避免出現(xiàn)不必要的成本，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工成本最低化，在該環(huán)節(jié)中應(yīng)盡可能避免過(guò)于追求施工進(jìn)度造成施工成本增加情況，以保證其實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益在預(yù)測(cè)范圍內(nèi)，有序開(kāi)展各個(gè)環(huán)節(jié)施工。遵循現(xiàn)階段的實(shí)質(zhì)性原則來(lái)控制施工成本，如在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，必然離不開(kāi)施工變更與簽證，因此應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況來(lái)優(yōu)化，保證施工人員、技術(shù)、材料等各個(gè)環(huán)節(jié)得到整體的協(xié)調(diào)，降低外界因素產(chǎn)生的干擾，以此來(lái)保證工程的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，應(yīng)積極地開(kāi)展核查工作，嚴(yán)格按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)流程開(kāi)展，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后開(kāi)展簽證，以保證各項(xiàng)施工順利開(kāi)展，以減少不必要的成本，提升整體的施工質(zhì)量，滿足發(fā)展需求。

（四）全面開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段成本控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展成本管理，竣工階段也是重點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行有效的審核，充分對(duì)工程資料分析，確定工程總量，對(duì)額定的單價(jià)開(kāi)展合理處理，以滿足工作需求?？⒐そY(jié)算屬于一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，該工作涉及的內(nèi)容較多，范圍較廣，需要專業(yè)人員開(kāi)展，對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)、圖紙等進(jìn)行合理的審核，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效處理，并對(duì)合同相關(guān)內(nèi)容落實(shí)，處理隱蔽工程，保證各項(xiàng)工作得以整合，做好整體的數(shù)據(jù)強(qiáng)化，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體成本降低，滿足現(xiàn)階段的需求。與此同時(shí)，在發(fā)展過(guò)程中，也可以建立完善的成本信息管理系統(tǒng)，明確成本信息的重要性，根據(jù)現(xiàn)階段的需求開(kāi)展優(yōu)化，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地掌握各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，以促使其工程成本目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)，為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出全面發(fā)展趨勢(shì)，工程建設(shè)數(shù)量增多，帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升，同時(shí)其項(xiàng)目成本管理的弊端也越來(lái)越明顯，對(duì)整體效益產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的重視力度，明確其重要性，從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、竣工等角度開(kāi)展優(yōu)化與管理，強(qiáng)化整體管理模式，實(shí)現(xiàn)合理化控制，從根源上降低不必要的成本，以促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提升。

[作者單位：聚豐置業(yè)（福建）有限公司]