隨著政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸透明化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大挑戰(zhàn)。面對(duì)目前的發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)為保障利潤(rùn)率，加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力，須做好企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)成本核算與管控工作。

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率增速逐漸趨緩，加上政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得該行業(yè)的發(fā)展受到較大影響，在這個(gè)發(fā)展背景下，為保障企業(yè)自身利潤(rùn)，許多企業(yè)開(kāi)始關(guān)注內(nèi)部成本管控，從源頭上控制企業(yè)成本，確保企業(yè)整體利潤(rùn)。因此，做好企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要工作，也是企業(yè)為后續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的關(guān)鍵一環(huán)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的重要性

做好企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控，對(duì)夯實(shí)企業(yè)管理基礎(chǔ)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展具有關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)意義，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，有利于控制企業(yè)成本，優(yōu)化資源配置。房地產(chǎn)企業(yè)要想保證整體效益，必須嚴(yán)格控制運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的會(huì)計(jì)成本，將事前、事中以及事后的各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行統(tǒng)一管理，充分利用企業(yè)資源，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展，必須立足于企業(yè)整體的會(huì)計(jì)成本核算體系，將企業(yè)日常正常的運(yùn)營(yíng)管理和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)建立在科學(xué)合理的會(huì)計(jì)成本管理體系上，從整體效益出發(fā)，科學(xué)管控企業(yè)的收入與支出，將資源充分利用，進(jìn)而做到在降低企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)支出的同時(shí)能夠控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

其次，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理水平有重要作用。面臨新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，各個(gè)企業(yè)為獲得更大作用的競(jìng)爭(zhēng)力，越來(lái)越重視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。為使自身發(fā)展不落后，必須順應(yīng)新形勢(shì)，提升經(jīng)濟(jì)管理水平。而會(huì)計(jì)成本核算與管控工作是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的重要內(nèi)容，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展中，各個(gè)階段的成本都依據(jù)具體定額進(jìn)行管理，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金流通更加規(guī)范化，隨著會(huì)計(jì)成本管理過(guò)程的不斷完善，各個(gè)環(huán)節(jié)的工作人員各司其職，有序開(kāi)展會(huì)計(jì)成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平也在不斷提高。

最后，有利于規(guī)避企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)展前期，會(huì)計(jì)成本核算體系可將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)環(huán)節(jié)都納入管控范疇，并將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)建立在會(huì)計(jì)成本核算體系基礎(chǔ)上，對(duì)每個(gè)階段的成本支出進(jìn)行分析評(píng)估，得出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算，并形成成本管理科學(xué)合理決策;在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)可依據(jù)成本預(yù)算確定項(xiàng)目方案，合理分配項(xiàng)目資金，防止資源分配不合理影響項(xiàng)目質(zhì)量，同時(shí)也能夠使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)支出更加明晰，利于管理人員調(diào)整方案，保證項(xiàng)目能在正常工期內(nèi)完工。會(huì)計(jì)成本核算與管控?cái)?shù)據(jù)使得企業(yè)會(huì)計(jì)成本有據(jù)可查，有利于企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督反饋，及時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題，防止期間經(jīng)濟(jì)管理不合理引起不必要的損失。在房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束完工后，還可依據(jù)會(huì)計(jì)成本管控?cái)?shù)據(jù)，總結(jié)吸取經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目管理提供經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算具有其特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：一是成本核算種類多，核算針對(duì)性強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，涉及工程論證、土地獲取，而后才能進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售，這個(gè)過(guò)程會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，且涉及內(nèi)容較為復(fù)雜，投資較大，同時(shí)，項(xiàng)目類型不同，后期的稅務(wù)清算要求不同，因此對(duì)不同項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算需根據(jù)具體的項(xiàng)目特征開(kāi)展工作，會(huì)計(jì)核算針對(duì)性強(qiáng)。二是會(huì)計(jì)核算時(shí)間跨度大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目建設(shè)需滿足政府相關(guān)要求后，進(jìn)行預(yù)售，在商品交付前，會(huì)向客戶收取意向金進(jìn)行預(yù)售，并簽訂合同，辦理貸款，這些環(huán)節(jié)與會(huì)計(jì)核算的實(shí)際收入時(shí)間契合度有所不同，因此，會(huì)計(jì)核算需對(duì)成本分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與核算，直到其與實(shí)際收入相符。三是由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，涉及的稅收金額較大，如契稅、印花稅、增值稅及稅金附加、企業(yè)所得稅等，不同稅種的計(jì)算方式不同，因此會(huì)計(jì)核算應(yīng)根據(jù)不同口徑進(jìn)行預(yù)繳，同時(shí)依照稅務(wù)有關(guān)約定條件進(jìn)行一定的匯算清繳。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算和管控中存在的問(wèn)題

（一）成本管控體制不完善

一個(gè)完善的成本管控體制是企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，然而我國(guó)目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展過(guò)程中會(huì)計(jì)成本管控體制的完善程度較差，缺乏明確的成本管理目標(biāo)，企業(yè)內(nèi)部成本管控水平亟待提高。雖然許多企業(yè)開(kāi)始將關(guān)注點(diǎn)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到內(nèi)部成本管控上，并為了其發(fā)展開(kāi)展了一系列管控措施，但是只停留于較淺層面的實(shí)施，具體的操作環(huán)節(jié)還不能得到更完善的制度保障，而且由于長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)成本管控工作有所欠缺，從整體上來(lái)看，企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)成本控制制度的建立缺乏完整性，并未立足于整個(gè)企業(yè)和實(shí)踐性的企業(yè)分析，一些細(xì)節(jié)上的操作尚不合理，使得企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本控制工作缺乏精準(zhǔn)的指導(dǎo)，出現(xiàn)了信息不統(tǒng)一的情況，

在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中成本管控效果不佳，從而影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

（二）缺乏全過(guò)程的成本控制

全過(guò)程管理是建立在整個(gè)項(xiàng)目工作的基礎(chǔ)上的，那么管控工作的開(kāi)展也必須涉及項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，如此才能發(fā)揮出管控效果。然而當(dāng)前的許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐過(guò)程中，只將重點(diǎn)放在銷售方面，以銷售數(shù)據(jù)為依據(jù)確立企業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)、凈流量指標(biāo)等工作計(jì)劃，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地儲(chǔ)備數(shù)量、開(kāi)盤節(jié)奏以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的成本核算缺乏整體數(shù)據(jù)分析，企業(yè)的成本管控工作與實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本不符。

（三）成本核算對(duì)象不清

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算內(nèi)容較多，涉及面廣，包括住宅、商鋪、車庫(kù)等多個(gè)項(xiàng)目種類，每個(gè)種類還涉及土地成本核算、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本等多個(gè)方面，同時(shí)，許多項(xiàng)目是分期或分批開(kāi)發(fā)，在進(jìn)行核算時(shí)，沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況采取明確的核算方法，成本核算對(duì)象不明晰，會(huì)計(jì)科目表明細(xì)科目不清楚，使得企業(yè)成本利潤(rùn)數(shù)據(jù)不可靠。

（四）會(huì)計(jì)成本控制方法固化

會(huì)計(jì)成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中必不可少的環(huán)節(jié)，該項(xiàng)工作涉及企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門的全面參與和溝通協(xié)調(diào)，這也是成本控制高效開(kāi)展的重要條件之一，如此來(lái)看，采用科學(xué)的成本控制方法至關(guān)重要，有效的方法才能使控制措施更有針對(duì)性、時(shí)效性。但是目前的房地產(chǎn)企業(yè)仍未真正做到這一點(diǎn)，許多企業(yè)仍然采用過(guò)去的一套方法，針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行核算，成本核算方法較為固化簡(jiǎn)單，已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展需求了，傳統(tǒng)人工簡(jiǎn)單化的計(jì)算無(wú)法兼顧企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的多種因素，也無(wú)法獲得其他多個(gè)部門的不同信息，估算出來(lái)的結(jié)果只能反映出片面的會(huì)計(jì)成本信息，對(duì)企業(yè)的發(fā)展實(shí)踐不具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算和管控措施

（一）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算主要包括對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配，從而根據(jù)成本核算對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用做出預(yù)算，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用在成本核算范圍內(nèi)，有助于企業(yè)嚴(yán)格管控成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善企業(yè)的成本核算方法，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定成本核算對(duì)象與具體的核算方法。成本核算的內(nèi)容主要包括確定成本核算對(duì)象、設(shè)置成本項(xiàng)目、歸集與分配成本費(fèi)用、核算成本。

成本核算對(duì)象通常是企業(yè)成本預(yù)算的單項(xiàng)項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目對(duì)象采取不同的核算方法，對(duì)于有相同的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型、施工單位或總承包的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般設(shè)置為一個(gè)成本核算對(duì)象;對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較小、工期較短的項(xiàng)目，可將每個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立設(shè)置核算對(duì)象;對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域、工期、功能區(qū)設(shè)置核算對(duì)象，例如，同時(shí)有公寓和寫字樓等不同功能的裙樓，可按照不同功能區(qū)劃分核算對(duì)象。當(dāng)只開(kāi)發(fā)一個(gè)房屋類項(xiàng)目時(shí)，對(duì)于造價(jià)較低的配套設(shè)施可不作為成本核算對(duì)象，而是直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本中。

對(duì)于成本費(fèi)用，在成本核算過(guò)程中，應(yīng)先分配核算對(duì)象所屬的成本項(xiàng)目，然后核算出對(duì)應(yīng)的成本支出。在出現(xiàn)兩個(gè)及以上的核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)借助輔助類科目進(jìn)行項(xiàng)目歸類，從而分配到對(duì)應(yīng)的成本項(xiàng)目中。在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)先根據(jù)成本預(yù)算、決算、結(jié)算數(shù)據(jù)對(duì)明確開(kāi)發(fā)成本，對(duì)應(yīng)付未付款項(xiàng)進(jìn)行預(yù)提。同時(shí)，在核算時(shí)，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)于本期發(fā)生的應(yīng)該由前期、本期或后期項(xiàng)目分?jǐn)偟闹С鲎龃龜偺幚怼?/p>

（二）建立企業(yè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要想保證整體效益，必須嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的成本，將項(xiàng)目立項(xiàng)、預(yù)算設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、實(shí)際施工、結(jié)算、竣工交付以及后續(xù)銷售、物業(yè)管理階段的各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行統(tǒng)一管理，立足于項(xiàng)目的全過(guò)程成本管控，將企業(yè)日常正常的運(yùn)營(yíng)管理和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)建立在科學(xué)合理的成本管控體系上，從整體效益出發(fā)，科學(xué)管控企業(yè)的收入與支出，將資源充分利用，進(jìn)而做到在降低企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)支出的同時(shí)能夠控制工程項(xiàng)目成本。因此，面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的全過(guò)程成本控制機(jī)制，并開(kāi)展合理的財(cái)務(wù)、項(xiàng)目以及資金等預(yù)算，之后建立完善的年度、季度的成本管理目標(biāo)，將其全面落實(shí)到實(shí)際工作中的同時(shí)，更好地保障財(cái)務(wù)成本管控工作合理開(kāi)展，更要注重財(cái)務(wù)成本的精細(xì)化管理，確保財(cái)務(wù)成本的合理性。除此之外，企業(yè)會(huì)計(jì)成本控制體系還要根據(jù)項(xiàng)目具體的實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充，提高其科學(xué)完整性。落實(shí)好管理制度的責(zé)任，優(yōu)化會(huì)計(jì)成本控制的管理流程。

（三）提高資金周轉(zhuǎn)率，減少成本消耗

提高房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)率，能夠加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和回款速度，使得企業(yè)利用回證資金再次投放其他項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)率，可從以下幾點(diǎn)著手：一是可在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上適當(dāng)壓縮項(xiàng)目周期，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的成本，例如，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，提前了解相關(guān)政策流程，做好準(zhǔn)備工作，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間成本;二是加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)溝通，依靠?jī)?nèi)部完善的管理體系減少不必要的資源浪費(fèi);三是提高成本控制水平，提高資金綜合利用率，落實(shí)監(jiān)督機(jī)制，每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制有人負(fù)責(zé)，也要有人監(jiān)督。企業(yè)可以根據(jù)每個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)的具體情況，建立人員考核機(jī)制，例如，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)中的物料、材料，應(yīng)規(guī)范化使用，派專人負(fù)責(zé)處理監(jiān)督，不允許鋪張浪費(fèi)，多余的完整材料可以回收再利用，做到資源充分利用，節(jié)約采購(gòu)成本。如此，每個(gè)人都有具體的成本控制目標(biāo)，將該目標(biāo)作為考核的標(biāo)準(zhǔn)之一，從而調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，更好地控制項(xiàng)目成本支出。

（四）采用數(shù)據(jù)化方式豐富成本控制手段

近年來(lái)，信息技術(shù)發(fā)展較快，逐漸滲透到社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目建設(shè)的檔案和數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)后期項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展有借鑒意義，然而其相關(guān)的資料信息涉及整個(gè)項(xiàng)目的方方面面，日常的項(xiàng)目工程信息都需要做到仔細(xì)歸檔，還要保證其準(zhǔn)確性，整理起來(lái)有一定難度，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)化建設(shè)，利用信息技術(shù)將會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)化，利用信息化管理相關(guān)數(shù)據(jù)資料，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)失誤小，可以大大減輕工作人員的工作量，也提高了管理工作效率和管理水平。在會(huì)計(jì)成本控制過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依托數(shù)據(jù)化管理，不斷豐富成本控制手段，改變傳統(tǒng)的單一成本控制模式，創(chuàng)新成本控制方法，不斷實(shí)踐總結(jié)經(jīng)驗(yàn)從而形成符合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)的專業(yè)成本控制體系，促使企業(yè)會(huì)計(jì)成本控制取得進(jìn)一步提高。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督職能，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員應(yīng)依據(jù)法定政策、制度，采用科學(xué)合理的會(huì)計(jì)方法，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的會(huì)計(jì)核算的有效性、合法性、合理性進(jìn)行監(jiān)督，一方面對(duì)會(huì)計(jì)資料的監(jiān)督，主要監(jiān)督企業(yè)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿等會(huì)計(jì)資料，確保企業(yè)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性;另一方面是對(duì)資金安全的監(jiān)督，主要監(jiān)督企業(yè)的資金流通、財(cái)產(chǎn)保全，保證企業(yè)資金安全。

結(jié) 語(yǔ)

會(huì)計(jì)成本控制工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用，尤其是在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，而會(huì)計(jì)成本把握著房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行的命脈，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效發(fā)展，須結(jié)合自身實(shí)際情況采取合理措施完善會(huì)計(jì)成本核算與管控辦法，進(jìn)而利用成本管控機(jī)制落實(shí)管控工作，并不斷進(jìn)行自我檢測(cè)，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，不斷改善和優(yōu)化，切實(shí)提升會(huì)計(jì)成本控制實(shí)效，不斷提升企業(yè)成本控制水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：山東聊城星光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）