李方

受疫情拖累、市場預(yù)期較弱等因素影響，今年前4個月，全國商品房銷售金額、面積同比降幅均超20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)近一年來首次出現(xiàn)同比下降。

國家統(tǒng)計局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%;其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。這是自2020年6月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次出現(xiàn)負(fù)增長，4月同比下降10.1%。

另一個由正轉(zhuǎn)負(fù)的數(shù)據(jù)是施工面積。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬平方米，同比下降0.1%。這是住宅施工面積累計同比六年來首次為負(fù)。

而新開工的房屋規(guī)模也在持續(xù)調(diào)整中。1-4月份，房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。降幅較1-3月明顯擴(kuò)大。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢，銷售端活躍度不足仍拖累企業(yè)的開工、投資意愿，預(yù)計短期企業(yè)新開工面積同比降幅仍較大，投資繼續(xù)調(diào)整，個別市場情緒有所修復(fù)的熱點(diǎn)城市，新開工、投資或有所好轉(zhuǎn)。

需求端，量價跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額下降32.2%。

單看4月，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴(kuò)大21.3、20.4個百分點(diǎn)，其中商品房銷售面積、銷售額絕對規(guī)模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。

與此同時，住宅待售面積累計增幅迎來2016年以來的最大值。4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，銷售市場的下行除了受疫情拖累之外，市場預(yù)期較弱是主要原因?！敖衲暌詠沓^百城發(fā)布樓市支持政策，但疫情反復(fù)、地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險偏好降低，市場信心恢復(fù)受阻。”

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年至今，全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，當(dāng)前各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。

房企到位資金持續(xù)下降。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%;利用外資38億元，增長129.4%;自籌資金16271億元，下降5.2%;定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%;個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，房企資金壓力難言寬松，尤其是民營房企的融資壓力依然較大，也同步會影響到房企新開工進(jìn)度以及拿地的積極性?！暗?月房企的資金監(jiān)管政策各地都有更為靈活的規(guī)則變化，預(yù)計對房企后續(xù)的資金壓力緩解有一定利好?！?/p>

5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個基點(diǎn)，即從4.6%降至4.4%。二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間。

“雖然二套利率下限未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購房成本?！痹S小樂稱，“預(yù)計未來更多城市房貸利率下降，取消認(rèn)房認(rèn)貸的城市也會增多?！?/p>

“房地產(chǎn)行業(yè)在4月份遇冷是個不爭的事實，這也是最近兩個月中央和各地紛紛出臺政策提振樓市的重要原因所在?！睆埐A(yù)計，“政策密集出臺后，市場面效力將在6月得到更為明顯體現(xiàn)?！?/p>