文/謝平

■導讀之聲

近年來，隨著城市機動車的增加，不少小區(qū)的停車位已經無法滿足業(yè)主需求，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務公司就小區(qū)停車位租金的矛盾日益突出。一方面小區(qū)業(yè)主對于物業(yè)服務公司調整車位租金較為敏感；另一方面物業(yè)服務公司人力成本增加，必然需要通過提高停車位租金來增加利潤。而停車位租金定價權往往又掌握在物業(yè)服務公司一方，矛盾因此常常容易爆發(fā)。

插圖/小宜

■故事聚焦

合肥市高新區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務公司準備對小區(qū)停車位的租金進行大幅調價，所有停車位月租金由原來的80 元調整為160 元，漲幅100%。小區(qū)業(yè)主得知消息后紛紛自發(fā)抵制，多次向各級住建部門信訪投訴，但均未能得到滿意的解決方案。小區(qū)業(yè)主準備提起民事訴訟并借此機會成立業(yè)委會，更換物業(yè)服務公司，重新簽訂物業(yè)服務合同，以應對物業(yè)服務公司的漲價行為。有小區(qū)業(yè)主來電咨詢，對于小區(qū)停車位租金，物業(yè)服務公司能否隨意漲價？

■律師有話說

民法典第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。住宅小區(qū)的停車位通常分為三類，一類是占用業(yè)主共有的道路劃線的室外停車位；一類是開發(fā)商建設的地下停車位；還有一類就是根據人防工程要求建設的人防地下設施，平時被開發(fā)商或物業(yè)服務公司用作地下停車位。

第一類，占用業(yè)主共有的道路劃線的室外停車位，產權屬于業(yè)主共有，顯然物業(yè)服務公司無權隨意調整租金。民法典第二百七十八條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定，其中包括改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。而物業(yè)服務公司利用業(yè)主共有道路劃線形成的室外停車位就屬于改變共有部分的用途，因此應當由業(yè)主共同決定才能調整租金價格。根據民法典第二百七十八條第二款規(guī)定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。

第二類，開發(fā)商建設的地下停車位，開發(fā)商享有產權，開發(fā)商根據民法典第二百七十五條規(guī)定可以出售、附贈或者出租。如開發(fā)商授權物業(yè)服務公司調整停車位租金價格的，屬于市場行為，業(yè)主則無權干涉。

第三類，根據人防工程要求建設的人防地下設施，平時被開發(fā)商用作地下停車位的，情況則相對比較復雜，民法典對此并無明確規(guī)定。而人民防空法僅規(guī)定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，因此各省市對人防工程車位的態(tài)度并不相同。目前，安徽省并無相關規(guī)定。司法實踐中，一般根據小區(qū)建設規(guī)劃圖紙及房屋買賣合同確定，人防地下停車位面積是否計入公用建筑面積來認定，如未計入公用建筑面積的，則開發(fā)商作為投資者享有使用管理權，有權調整停車位價格。

但是需要注意，如果《前期物業(yè)服務合同》對于住宅小區(qū)的停車位租金價格有明確約定的，則《前期物業(yè)服務合同》解除前，業(yè)主和物業(yè)服務公司均應遵守合同約定，物業(yè)服務公司不得違反合同約定調整停車位租金價格，否則構成違約，業(yè)主有權予以拒絕。