喬藝璇 周雨萌

摘要：房?jī)r(jià)在區(qū)域城市間存在空間溢出效應(yīng)，基于差異化預(yù)期理論，利用2012-2019年成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)的面板數(shù)據(jù)，探求成渝地區(qū)城市房?jī)r(jià)的空間溢出效應(yīng)。通過構(gòu)建住房均衡模型和空間計(jì)量模型，實(shí)證解釋了不同預(yù)期下各因素對(duì)房?jī)r(jià)的直接效應(yīng)和空間溢出效應(yīng)，得到的主要結(jié)論為：成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)在空間上已然形成體系，并且具有聯(lián)系性和中心性的特征，核心城市對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用日益顯著，房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)明顯。另外，預(yù)期是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要因素。

關(guān)鍵詞：成渝城市群;房?jī)r(jià);差異化預(yù)期;空間溢出效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0019-11 收稿日期：2022-02-01

1 前言

房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要的意義，而房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯性指標(biāo)一直備受關(guān)注。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是各級(jí)政府的重要責(zé)任，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，最關(guān)鍵的就是必須堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，在夯實(shí)城市主體責(zé)任要求下，一城一策、因城施策將成為未來國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的主要方式。隨著以高鐵為代表的新型交通體系的完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、區(qū)域城市間各類要素的有效流動(dòng)引致了區(qū)域城市間各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)。隨著各城市的關(guān)聯(lián)性越發(fā)明顯，房?jī)r(jià)間的互動(dòng)性也日益顯著，如我國(guó)的京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群和粵港澳大灣區(qū)等，城市群房?jī)r(jià)的變化呈現(xiàn)出以中心性城市為重要節(jié)點(diǎn)，以城市網(wǎng)絡(luò)為載體的一體化趨勢(shì)，并且存在明顯的溢出效應(yīng)。因此，以城市群為單位，對(duì)城市實(shí)行頂層設(shè)計(jì)與整體性治理越發(fā)重要。

區(qū)域住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的溢出效應(yīng)是一個(gè)歷久彌新的研究主題，早期的研究發(fā)現(xiàn)英國(guó)東南部的房?jī)r(jià)對(duì)英國(guó)其他城市住房?jī)r(jià)格具有領(lǐng)導(dǎo)作用，呈現(xiàn)出經(jīng)由中部向北部傳遞的模式，即存在空間上的“波紋效應(yīng)”。此后，空間依賴的概念得以提出，空間計(jì)量模型開始建立，以研究房?jī)r(jià)變化在城市間傳遞的領(lǐng)先滯后關(guān)系。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，全國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)差異日漸顯現(xiàn)（梁云芳、高鐵梅），我國(guó)住房?jī)r(jià)格的空間分布特征被越來越多的學(xué)者所重視。況偉大、張謙、劉金娥、蘭峰、丁如曦等眾多學(xué)者研究了全國(guó)不同城市、不同區(qū)域的房?jī)r(jià)分布特征，表明溢出效應(yīng)能夠很好地解釋區(qū)域間商品住宅價(jià)格的相互影響以及房?jī)r(jià)存在區(qū)域性差異的現(xiàn)象，并給予了相關(guān)證明。

然而，大部分研究基于全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的空間溢出效應(yīng)，對(duì)成渝地區(qū)的關(guān)注較少，本研究聚焦成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈，將理性預(yù)期和適應(yīng)性預(yù)期下房?jī)r(jià)作為影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要因素，研究房?jī)r(jià)的空間溢出效應(yīng)。

2 理論模型構(gòu)建

2.1 理論基礎(chǔ)

預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的重要因素，差異化預(yù)期理論假設(shè)住房需求方為適應(yīng)性預(yù)期，供給方為理性預(yù)期。目前，文獻(xiàn)對(duì)于適應(yīng)性預(yù)期指標(biāo)的選擇主要有兩種方式：一是用上一期房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率作為本期消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的適應(yīng)性預(yù)期值，二是根據(jù)菲利普提出的預(yù)期理論建立模型：

lnexp = lnp+η（lnp - lnp）（0<η≤1）

其中，exp、p、p分別表示對(duì)第i期房?jī)r(jià)預(yù)期、滯后一期房?jī)r(jià)和滯后二期房?jī)r(jià)。對(duì)于理性預(yù)期指標(biāo)的選擇也主要有兩種方式，一是用下一期的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率或下一期的實(shí)際房?jī)r(jià)作為本期消費(fèi)者的理性預(yù)期值，二是以其他變量來替代理性預(yù)期值。

2.2 房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)的作用機(jī)理

2.2.1 房?jī)r(jià)波動(dòng)、房?jī)r(jià)預(yù)期和房?jī)r(jià)溢出

預(yù)期決定購房行為和投資決策，根據(jù)況偉大、王先柱的研究，預(yù)期對(duì)我國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)有較強(qiáng)的解釋力，且對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)具有顯著影響。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，消費(fèi)者購房需求旺盛，開發(fā)商投資欲望強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)上漲;在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期下，消費(fèi)者購房欲望不足，開發(fā)商業(yè)務(wù)發(fā)展放緩，房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步打壓。在人口流動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資變化、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的作用下，房?jī)r(jià)預(yù)期改變，改變的同時(shí)進(jìn)一步影響城市間資源的分布，出于剛性需求或投機(jī)需求，資金會(huì)從該城市流出而進(jìn)入到周邊城市，造成周邊城市住房供需變動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致周邊城市房?jī)r(jià)波動(dòng)。

2.2.2 房?jī)r(jià)波動(dòng)、人口流動(dòng)和房?jī)r(jià)溢出

根據(jù)呂龍的研究，人口流動(dòng)是房?jī)r(jià)產(chǎn)生溢出效應(yīng)的重要因素。一方面，當(dāng)城市房?jī)r(jià)上升時(shí)，人們生產(chǎn)生活成本升高，人口從房?jī)r(jià)高的城市向房?jī)r(jià)低的城市流動(dòng)，城市間住房市場(chǎng)供求狀況改變，本城市及周邊城市房?jī)r(jià)因此受到影響。另一方面，人口流動(dòng)轉(zhuǎn)換城市發(fā)展動(dòng)力，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)本城市及周邊城市房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生變化，在預(yù)期的作用下，周邊城市房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)。

2.2.3 房?jī)r(jià)波動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房?jī)r(jià)溢出

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資額反映城市住房供給狀況，房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，城市住房供給越充足，當(dāng)供給大于需求時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)使城市間房?jī)r(jià)存在差異時(shí)，購房潛在需求會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，房?jī)r(jià)產(chǎn)生溢出效應(yīng)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，吸引人口以及資金在城市間流動(dòng)，從而改變各方對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期，最終影響周邊城市房?jī)r(jià)。

2.2.4 房?jī)r(jià)波動(dòng)、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)溢出

城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均衡，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重較大時(shí)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，房地產(chǎn)業(yè)的保障程度高，根據(jù)陳浩宇的研究，第三產(chǎn)業(yè)比重增加產(chǎn)生的吸附效應(yīng)，會(huì)使人才及資金轉(zhuǎn)移進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。一方面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、吸引力強(qiáng)可能會(huì)使住房市場(chǎng)需求大于供給，當(dāng)部分剛性需求流向周邊城市或者部分投資需求流出周邊城市時(shí)，周邊城市房?jī)r(jià)會(huì)因此受到影響。另一方面，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整影響消費(fèi)者及開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，在預(yù)期的作用下，房?jī)r(jià)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，如圖1所示。

3 實(shí)證檢驗(yàn)與分析

3.1 研究區(qū)域及數(shù)據(jù)來源

本文選取成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈中45個(gè)城市（區(qū)）2011-2019年間的面板數(shù)據(jù)。包括成都、自貢、瀘州、德陽、綿陽、遂寧、內(nèi)江、樂山、南充、眉山、宜賓、廣安、達(dá)州、雅安、資陽;重慶的30個(gè)區(qū)縣，分別是渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、萬州區(qū)、黔江區(qū)、涪陵區(qū)、綦江區(qū)、大足區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)、江津區(qū)、合川區(qū)、永川區(qū)、南川區(qū)、潼南區(qū)、銅梁區(qū)、榮昌區(qū)、璧山區(qū)、梁平區(qū)、豐都縣、墊江縣、忠縣、開州區(qū)、云陽縣、彭水苗族土家族自治縣。

數(shù)據(jù)根據(jù)歷年《四川統(tǒng)計(jì)年鑒》《四川房地產(chǎn)年鑒》《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》整理而得。

3.2 實(shí)證分析

在正式構(gòu)建空間計(jì)量模型前，本文通過空間自相關(guān)分析，探索成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)在空間位置上相互依賴的程度，描述房?jī)r(jià)分布的空間集聚特征。同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)均衡模型，初步預(yù)測(cè)各變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并以上述二者為依據(jù)構(gòu)建空間面板模型。

3.2.1 房?jī)r(jià)空間分布特征

基于2012-2019年成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市的商品房銷售總額和商品房銷售面積的數(shù)據(jù)，本文利用ArcGIS 10.3軟件繪制了房?jī)r(jià)分布的空間分位圖，如圖2所示。

圖2顯示，房?jī)r(jià)高值主要位于四川的成都及重慶的渝中區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，并顯示出與周圍城市（區(qū)）較大的差異性。以成都和重慶的主城區(qū)為核心，成渝城市群房?jī)r(jià)沿周邊城市（區(qū)）逐漸遞減。在成德綿樂城市帶上，房?jī)r(jià)相對(duì)較高;沿江城市帶上，房?jī)r(jià)相對(duì)較低;整體來看，成渝城市群的房?jī)r(jià)的集聚現(xiàn)象愈加顯著。

3.2.2 空間自相關(guān)檢驗(yàn)

3.2.2.1 全局空間自相關(guān)

全局空間自相關(guān)是對(duì)地理要素屬性值在整個(gè)區(qū)域的空間特征描述，在模型中，空間關(guān)系由表明空間各單元之間相互依賴性與關(guān)聯(lián)程度的空間權(quán)重矩陣表示。本研究基于Queen的空間鄰接方式，即兩區(qū)域具有公共邊界或公共頂點(diǎn)時(shí)確認(rèn)為鄰接關(guān)系，采用全局Moran’s I指數(shù)來分析空間鄰接或空間臨近的區(qū)域單元觀測(cè)值整體的相關(guān)性和差異性程度，指數(shù)絕對(duì)值越接近1，表明空間相關(guān)性越明顯。

利用GeoDA軟件，計(jì)算得到：2011-2019年成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)的莫蘭指數(shù)分別為0.3596、0.4467、0.4671、0.3145、0.3641、0.4080、0.5417、0.4964、0.4535，且通過了5%水平下的顯著性檢驗(yàn)。

從靜態(tài)來看，Moran’s I指數(shù)均大于0，表示成渝城市群住房?jī)r(jià)格確實(shí)受空間效應(yīng)的影響，且存在正的相關(guān)性，故在研究成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)的影響因素時(shí)，需引入空間計(jì)量模型。

從動(dòng)態(tài)來看，房?jī)r(jià)的莫蘭指數(shù)整體上呈上升趨勢(shì)，說明房?jī)r(jià)在地區(qū)間的依賴程度正在變高，空間自相關(guān)強(qiáng)度正在不斷加強(qiáng)。在2013、2017、2018年，全局空間自相關(guān)指標(biāo)Moran’s I指數(shù)出現(xiàn)了下降情況，按照空間溢出相關(guān)理論分析，說明該年份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了同質(zhì)化的傾向，各城市房?jī)r(jià)普遍上漲，使得房?jī)r(jià)之間差異化程度減小，相似度增強(qiáng)。

3.2.2.2 局部空間自相關(guān)

全局莫蘭指數(shù)只能研究房?jī)r(jià)在整個(gè)區(qū)域的空間自相關(guān)趨勢(shì)，不能反映個(gè)體房?jī)r(jià)分布的集聚特征以及集聚程度，因此，本文引入檢驗(yàn)局部空間自相關(guān)的Moran散點(diǎn)圖和LISA集聚圖，描述房?jī)r(jià)分布的空間集聚特征及顯著性，可彌補(bǔ)全局空間自相關(guān)指標(biāo)的局限性，更全面地反映房?jī)r(jià)的空間特征。

（1）莫蘭散點(diǎn)圖分析

Moran散點(diǎn)圖分為四個(gè)象限，用以反映某一區(qū)域及其相鄰區(qū)域房?jī)r(jià)的空間聯(lián)系形式。第一象限代表高-高聚集（HH），即房?jī)r(jià)高的區(qū)域被房?jī)r(jià)高的區(qū)域所包圍;第二象限代表高-低聚集（HL），即房?jī)r(jià)高的區(qū)域被房?jī)r(jià)低的區(qū)域所包圍;第三象限代表低-低聚集（LL），即房?jī)r(jià)低的區(qū)域被房?jī)r(jià)低的區(qū)域所包圍;第四象限代表低-高聚集（LH），即房?jī)r(jià)低的區(qū)域被房?jī)r(jià)高的區(qū)域所包圍。

由圖3所示，多數(shù)點(diǎn)位于一三象限，表明成渝城市群房?jī)r(jià)在空間上呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。重慶的中心城區(qū)：渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)始終出現(xiàn)在第一象限，即高-高聚集區(qū);川南城鎮(zhèn)密集區(qū)、南遂廣城鎮(zhèn)密集區(qū)、達(dá)萬城鎮(zhèn)密集區(qū)中大部分城市房?jī)r(jià)存在正相關(guān)的關(guān)系，但是低-低集聚，說明房?jī)r(jià)水平普遍較低;成都始終位于第四象限，即高-低聚集區(qū);重慶的長(zhǎng)壽區(qū)、江津區(qū)始終位于第二象限，即低-高聚集區(qū)。莫蘭散點(diǎn)圖驗(yàn)證了房?jī)r(jià)在空間上呈現(xiàn)出以成都和重慶中心城區(qū)為核心，向周邊城市（區(qū)）遞減的規(guī)律。

（2） LISA集聚圖分析

如圖4所示，從集聚效果來看，重慶市沙坪壩區(qū)在2013、2015年具有明顯的跨越現(xiàn)象（從HH到LH，從LH到HH），說明沙坪壩區(qū)房?jī)r(jià)與周邊城市房?jī)r(jià)的差距由小變大又變小。除此之外，HH象限始終比較穩(wěn)定，表明重慶的中心城區(qū)房?jī)r(jià)有顯著的高-高集聚情況?？傮w來說，LISA集聚圖與莫蘭散點(diǎn)圖呈現(xiàn)出類似的結(jié)果，且相關(guān)城市的集聚通過了不大于5%的顯著水平的檢驗(yàn)。

3.2.3 考慮預(yù)期下的市場(chǎng)均衡模型

購房需求一方面來源于住房的居住屬性，表現(xiàn)為剛性需求;另一方面來源于資產(chǎn)增值或投資的需要，表現(xiàn)為投資需求。

本文從差異化預(yù)期的視角出發(fā)，假定住房需求函數(shù)：

lnD = α + αlnp + αlnexp+1 + αlnpopu +?αtindus? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

式中，D表示i城市t期的商品房房需求量，i，j=1，2，...，n; t=1，2，...，n; p表示i城市t期房?jī)r(jià);exp表示i城市對(duì)t+1期的房?jī)r(jià)預(yù)期;popu表示i城市t期城市戶籍人口數(shù);tindus表示i城市t期第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重。α表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng);其中，α<0，α>0，α>0，α>0，α、α、α、α分別表示需求價(jià)格彈性、預(yù)期價(jià)格彈性以及人口數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)比重（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）對(duì)需求的影響程度。

住房供給函數(shù)：

lnS = β + βlnp + βlnexp + βlninv +?βtindus? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （2）

式中，S表示i城市t期的住房供給量;exp表示房地產(chǎn)開發(fā)商在t-1期對(duì)t期的房?jī)r(jià)預(yù)期;inv表示i城市t-1期房地產(chǎn)開發(fā)投資額，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有滯后性，故t-1期房地產(chǎn)開發(fā)投資額影響t期供給;其余變量同上。其中，β表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng);β>0，β>0，β>0，β>0，β、β、β、β分別表示供給價(jià)格彈性、預(yù)期價(jià)格彈性以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額、第三產(chǎn)業(yè)占比對(duì)供給的影響程度。

根據(jù)住房市場(chǎng)均衡理論，當(dāng)住房市場(chǎng)均衡時(shí)得出的公式為：lnD = lnS，根據(jù)（1）式和（2）式可得：

理性預(yù)期下，lnexp = p、lnexp = p，得：

由此可得，本期房?jī)r(jià)不僅受到滯后一期房?jī)r(jià)的影響，還受到下期房?jī)r(jià)的影響。

適應(yīng)性預(yù)期下，根據(jù)菲利普的適應(yīng)性預(yù)期模型：lnexp = lnp + η（lnp - lnp），η介于0、1之間。當(dāng)η=1時(shí)，為靜態(tài)預(yù)期，lnexp = lnp即對(duì)本期房?jī)r(jià)的預(yù)期等于滯后一期房?jī)r(jià);當(dāng)η≠1時(shí)，

由此可得，本期房?jī)r(jià)不僅受到滯后一期房?jī)r(jià)影響，還受到滯后二期房?jī)r(jià)的影響。

3.2.4 考慮預(yù)期下的空間計(jì)量模型

變量說明，如表1所示。為減少數(shù)據(jù)異方差性，將變量p、exp、dep、popu、dev取對(duì)數(shù)，描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

3.2.4.1 模型選擇

（1）固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的選擇

本文假設(shè)不隨時(shí)間變化而變化的自變量不會(huì)對(duì)因變量造成影響，故在面板模型中，忽略隨機(jī)效應(yīng)模型，在時(shí)間固定效應(yīng)、空間固定效應(yīng)、時(shí)空雙固定效應(yīng)模型中選擇來擬合房?jī)r(jià)。空間固定模型通過1%的顯著性水平下LR檢驗(yàn)，表明無約束模型更優(yōu);時(shí)期固定模型未通過檢驗(yàn)，表明有約束模型更優(yōu)，故選擇時(shí)期固定的模型。

（2）空間計(jì)量模型的選擇

空間誤差模型研究影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的各解釋變量和未完全考慮在內(nèi)的在空間上相關(guān)的重要變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，其空間相關(guān)性體現(xiàn)在誤差項(xiàng)中;空間滯后模型研究各解釋變量和周邊城市房?jī)r(jià)對(duì)本城市房?jī)r(jià)的影響，即“溢出效應(yīng)”，其空間相關(guān)性表現(xiàn)在滯后項(xiàng)中?？臻g杜賓模型同時(shí)考慮了房?jī)r(jià)的空間滯后項(xiàng)與影響房?jī)r(jià)的各因素之間的相關(guān)性，是空間誤差模型和空間滯后模型的擴(kuò)展模型，將因變量和自變量的空間相關(guān)性同時(shí)納入考慮范圍。本文選擇建立理性預(yù)期與適應(yīng)性預(yù)期的空間杜賓模型，同時(shí)估計(jì)被解釋變量和誤差項(xiàng)的空間滯后系數(shù)，避免了因遺漏變量而導(dǎo)致的估計(jì)參數(shù)偏差問題。

3.2.4.2 回歸結(jié)果分析

如表3所示，R-squared值均高于0.8，說明時(shí)期固定的空間杜賓模型擬合度較高，整體的解釋效果較好。

根據(jù)理性預(yù)期下的空間杜賓模型，在影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的各因素中，下期房?jī)r(jià)、滯后一期房?jī)r(jià)以及第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重是本期房?jī)r(jià)的增函數(shù)。引入空間權(quán)重矩陣的下期房?jī)r(jià)W*lnp系數(shù)為正，且通過5%顯著性檢驗(yàn)，說明本城市（區(qū)）房?jī)r(jià)預(yù)期上漲對(duì)周邊城市（區(qū)）房?jī)r(jià)有促進(jìn)作用。

根據(jù)適應(yīng)性預(yù)期下的空間杜賓模型，在影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的各因素中，上期房地產(chǎn)開發(fā)投資額是本期房?jī)r(jià)的減函數(shù);城市（區(qū)）滯后一期房?jī)r(jià)、滯后二期房?jī)r(jià)、人口數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重是本期房?jī)r(jià)的增函數(shù)。

在不同的預(yù)期下，各變量對(duì)房?jī)r(jià)影響存在顯著差異。在理性預(yù)期下，房?jī)r(jià)預(yù)期和第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重是影響房?jī)r(jià)的重要因素;在適應(yīng)性預(yù)期下，房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人口數(shù)量和第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重是影響房?jī)r(jià)的重要因素。在兩種模型下，W*dep.var.的系數(shù)均為負(fù)，說明以消費(fèi)者為代表的房?jī)r(jià)適應(yīng)性預(yù)期和以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的房?jī)r(jià)理性預(yù)期都會(huì)影響成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市的房?jī)r(jià)，并產(chǎn)生負(fù)的溢出效應(yīng)，即預(yù)期城市（區(qū)）房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致周邊城市（區(qū)）的房?jī)r(jià)下跌。

3.2.4.3 討論

上述實(shí)證結(jié)果說明預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的重要因素，房?jī)r(jià)預(yù)期越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度就越高，對(duì)本城市（區(qū)）房?jī)r(jià)的抬升作用就越顯著，同時(shí)，當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，投資者的購房資金流入該城市（區(qū)）時(shí)，周邊城市（區(qū)）房?jī)r(jià)由于資金外流而下跌，產(chǎn)生房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)。

在理性預(yù)期下，下期房?jī)r(jià)比滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)更大，說明投資需求大于剛性需求。當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)本城市（區(qū)）住房的投資需求增加，資金外流進(jìn)入周邊城市（區(qū)）受到抑制，使得周邊城市（區(qū)）房?jī)r(jià)下降。在適應(yīng)性預(yù)期下，滯后一期房?jī)r(jià)比之后二期房?jī)r(jià)對(duì)城市（區(qū)）房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響更大，符合瞬息萬變的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加，房?jī)r(jià)有小幅度降低，可能由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額大會(huì)增加潛在供給，當(dāng)供給大于需求時(shí)，房?jī)r(jià)有所下降。然而，在不同的預(yù)期下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)作用相反，再次驗(yàn)證預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)有重要作用。

人口流動(dòng)和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同樣對(duì)房?jī)r(jià)有重要影響。在不同的預(yù)期下，人口數(shù)量越多，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重越大，房?jī)r(jià)越高。當(dāng)人口增加，城市（區(qū)）住房需求大于供給時(shí)，消費(fèi)者購房需求轉(zhuǎn)移，周邊城市（區(qū)）房?jī)r(jià)升高。當(dāng)城市（區(qū)）第三產(chǎn)業(yè)占比增大時(shí)，周邊城市（區(qū)）投資流入本城市（區(qū)），資金外流致使周邊城市（區(qū)）房?jī)r(jià)降低。

根據(jù)實(shí)證結(jié)果，本研究得出的房?jī)r(jià)波動(dòng)路徑是：一方面通過住房供給端、需求端以及城市基本面特征直接影響房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)，另一方面通過上述各因素影響房?jī)r(jià)預(yù)期，間接引起房?jī)r(jià)變動(dòng)。另外，本研究認(rèn)為房?jī)r(jià)存在溢出現(xiàn)象可能有四種原因：第一，房?jī)r(jià)波動(dòng)直接引起房?jī)r(jià)預(yù)期變化，進(jìn)而帶動(dòng)周邊城市房?jī)r(jià)波動(dòng);第二，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)，人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)資源在空間上產(chǎn)生流動(dòng)，帶動(dòng)預(yù)期房?jī)r(jià)發(fā)生變化，進(jìn)而影響周邊城市房?jī)r(jià)，即房?jī)r(jià)預(yù)期直接影響周邊城市房?jī)r(jià)波動(dòng);第三，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)，房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，使得人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及社會(huì)資源在城市間重新分布，周邊城市房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)，即房?jī)r(jià)預(yù)期間接影響周邊城市房?jī)r(jià)變動(dòng);第四，房?jī)r(jià)波動(dòng)直接影響人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及社會(huì)資源的重新分布，引起周邊城市房?jī)r(jià)波動(dòng)。不論是由于哪一種原因造成房?jī)r(jià)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，預(yù)期都是十分重要的因素。

4 結(jié)論及建議

本文得出的主要結(jié)論為：成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)在空間上已然形成體系，并且具有聯(lián)系性和中心性的特征。目前，成渝城市群房?jī)r(jià)出現(xiàn)了高高集聚或低低集聚的現(xiàn)象，城市間房?jī)r(jià)的差異性正在逐漸減小。以成都和重慶的主城區(qū)為核心，成渝城市群房?jī)r(jià)沿周邊城市逐漸遞減，在成德綿樂城市帶上，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，沿江城市帶上，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。另外，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各城市房?jī)r(jià)相互影響，核心城市對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用日益顯著，存在明顯的空間溢出效應(yīng)，并因城市宏觀經(jīng)濟(jì)、住房需求、住房供給等因素的影響呈現(xiàn)出多樣性的變化。在理性預(yù)期下，房?jī)r(jià)是下期房?jī)r(jià)、滯后一期房?jī)r(jià)、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重以及鄰近城市下期房?jī)r(jià)的增函數(shù)。在適應(yīng)性預(yù)期下，房?jī)r(jià)是上期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的減函數(shù);是滯后一期房?jī)r(jià)、滯后二期房?jī)r(jià)、本期人口數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重的增函數(shù)。不論是在理性預(yù)期還是在適應(yīng)性預(yù)期下，房?jī)r(jià)預(yù)期都是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要因素。

最后，針對(duì)上述結(jié)論，本文提出以下三點(diǎn)推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議：

（1）注重頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建區(qū)域聯(lián)動(dòng)的房?jī)r(jià)體系。由上述研究可知，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈城市房?jī)r(jià)存在較強(qiáng)的集聚效應(yīng)和空間溢出效應(yīng)，任何一個(gè)城市的房?jī)r(jià)及經(jīng)濟(jì)基本面的變動(dòng)都可能給周圍城市帶來或大或小的影響。因而，各地政府應(yīng)以此為契機(jī)，著力打造區(qū)域聯(lián)動(dòng)的房?jī)r(jià)體系，突破行政區(qū)界限，在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，考慮房?jī)r(jià)波動(dòng)的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性影響，合理利用經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房?jī)r(jià)的空間溢出效應(yīng)。

（2）關(guān)注核心城市，充分發(fā)揮其輻射帶動(dòng)作用。發(fā)揮經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)核心城市的空間溢出效應(yīng)，增強(qiáng)中心城市對(duì)周邊城市的輻射帶動(dòng)功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各城市房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)呈現(xiàn)空間溢出效應(yīng)較明顯的城市，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其的政策調(diào)控，以此來防范這些區(qū)域因溢出效應(yīng)過大而使周邊城市房?jī)r(jià)發(fā)生過度波動(dòng)。

（3）重視預(yù)期影響，適當(dāng)降低投資需求。各地政府應(yīng)進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路，積極引導(dǎo)社會(huì)輿論導(dǎo)向，堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則，合理規(guī)范投資行為，可選擇熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，從而加快探索出市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

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作者簡(jiǎn)介：?jiǎn)趟囪?、周雨萌，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院，本科生。