摘要：理論分析以及我國經(jīng)驗事實均顯示人口結(jié)構(gòu)變動通過房價上漲對居民消費起作用?；?002-2018年我國31個?。ㄊ?、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，通過運用雙向固定效應(yīng)模型、GMM動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型等多種計量方法對人口結(jié)構(gòu)變動、房價和居民消費三者間的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)行了探究。研究結(jié)果表明：房價上漲確實是人口結(jié)構(gòu)影響居民消費的重要中間變量。從整體上看，老年撫養(yǎng)比與房價呈現(xiàn)出顯著的負(fù)向關(guān)系，少兒撫養(yǎng)比與房價則呈正相關(guān)關(guān)系，且房價上漲給居民消費帶來的“財富效應(yīng)”表現(xiàn)顯著。分區(qū)域看，東部地區(qū)三者間相關(guān)關(guān)系與全國整體相同，而中部地區(qū)的少兒撫養(yǎng)比與房價間存在明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，西部地區(qū)房價上漲對居民消費的“擠出效應(yīng)”則更為明顯。

關(guān)鍵詞：老年撫養(yǎng)比;少兒撫養(yǎng)比;房價;居民消費;財富效應(yīng)

中圖分類號：C924.2;F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0006-13 收稿日期：2022-01-08

1 引言

近年來，我國經(jīng)濟(jì)逐漸邁入新常態(tài)發(fā)展階段，對于新增長動能和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的需求顯著。這就要求我們結(jié)合中國現(xiàn)實國情，努力實現(xiàn)從之前過度依賴高儲蓄發(fā)展的投資拉動型經(jīng)濟(jì)向更具發(fā)展?jié)摿Φ南M推動型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。但事實上，自進(jìn)入本世紀(jì)以來，我國居民消費率逐年下降，內(nèi)需不足和低消費率已成為我國走向經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展之路上的兩大關(guān)鍵瓶頸。

過去20余年我國房價的持續(xù)上漲無疑對居民消費產(chǎn)生了一定的影響：購租房者的首付金額、租房成本水漲船高，債務(wù)壓力增大，導(dǎo)致其被迫縮減其他生活開支，享受型消費動力不足，這些都將對個人當(dāng)期消費水平形成一定的“擠出效應(yīng)”。同時，我國居民普遍以住房持有為主要的資產(chǎn)形式，人們還可能通過金融創(chuàng)新產(chǎn)品、房產(chǎn)抵押貸款等多種其他方式對房地產(chǎn)的資本收益進(jìn)行“套現(xiàn)”。這也就意味著房價上漲財富效應(yīng)的存在對我國居民消費水平的提高有一定積極作用，房價與居民消費水平之間的內(nèi)在關(guān)系對于助推我國居民消費率穩(wěn)步上升有極強(qiáng)的現(xiàn)實意義。

此外，我國人口老齡化問題的加劇也引發(fā)了社會的廣泛關(guān)注，我國已然邁入老齡化急速發(fā)展階段，且出生率持續(xù)走低背景下，我國新生兒數(shù)量與兒童群體占比也在不斷下降，“底部老齡化”特征顯著。以往不少學(xué)者將我國的人口結(jié)構(gòu)變遷與房價波動或居民低消費率相關(guān)聯(lián)，厘清人口結(jié)構(gòu)、房價對居民消費的影響機(jī)制，對我國將來新型人口政策的落地與推廣也有一定的借鑒價值。

基于對以上現(xiàn)實發(fā)展?fàn)顩r的觀察與思考，本文將人口結(jié)構(gòu)、房價與居民消費三者關(guān)聯(lián)起來進(jìn)行探究，利用2002-2018年我國31個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的面板數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建雙向固定效應(yīng)模型、中介效應(yīng)模型、廣義矩估計法（GMM）動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型等計量方法展開實證研究，以厘清人口結(jié)構(gòu)、房價和居民消費三者間的關(guān)系并找出區(qū)域差異，為今后采取差別化的區(qū)域政策提供參考依據(jù)。

2 研究設(shè)計

2.1 模型構(gòu)建

本文通過構(gòu)建以下計量模型，并結(jié)合我國31個?。ㄊ?、自治區(qū)）2002-2018年共17年的歷史數(shù)據(jù)，針對人口結(jié)構(gòu)變動經(jīng)由房價上漲這一中介傳導(dǎo)機(jī)制對居民消費所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，著重考察引入房價因素后三者間的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)性。

首先，建立面板回歸模型（1），直接考察人口結(jié)構(gòu)變動對居民消費的影響：

hcl = α + α×odr + α×csr + α×controls+ u + v + ε? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （1）

其中，hcl （居民消費）為被解釋變量，odr （老年撫養(yǎng)比）和csr （少兒撫養(yǎng)比）為核心解釋變量，α為常數(shù)項。

其次，為分析人口結(jié)構(gòu)變動與居民消費之間的可能傳導(dǎo)路徑，探討與人口結(jié)構(gòu)、居民消費關(guān)聯(lián)緊密的一大重要因素房價的中介效應(yīng)發(fā)揮，本文依次建立了人口結(jié)構(gòu)變動影響房價的面板回歸模型（2），以及房價影響居民消費的面板回歸模型（3）。

chs = β + β×odr + β×csr + β×controls+ u + v + ε? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （2）

在模型（2）中，chs （房價）為被解釋變量，odr （老年撫養(yǎng)比）和csr （少兒撫養(yǎng)比）為核心解釋變量，β為常數(shù)項。

hcl = γ + γ×chs + γ×controls + u + v + ε? ? ?（3）

在模型（3）中，hcl （居民消費）為被解釋變量，chs （房價）為核心解釋變量，γ為常數(shù)項。

此外，本文所用模型引入了controls （相關(guān)控制變量），均為一些對房價及居民消費有顯著影響的社會經(jīng)濟(jì)因素，具體包括gdp （人均國內(nèi)生產(chǎn)總值）、edu （教育經(jīng)費投入）、den （人口密度）、rev （地方財政收入）、m2 （廣義貨幣供應(yīng)量）、ter （第三產(chǎn)業(yè)占比）、pop （年末總?cè)丝冢?、lan （購置土地面積）、num （房地產(chǎn)業(yè)平均從業(yè)人數(shù)）、est （房地產(chǎn)開發(fā)投資額）、exp （人均財政支出）和une （城鎮(zhèn)登記失業(yè)率）。由此可以最大程度上排除隨機(jī)擾動項的影響，克服部分內(nèi)生性問題，使得模型數(shù)據(jù)分析結(jié)論更加科學(xué)可信。這里需要特別說明的是，u表示城市固定效應(yīng)，v表示年份固定效應(yīng)。此處之所以引入年份固定效應(yīng)，是因為房價和居民消費水平也許存在一種逐年遞增的趨勢，需要對年份加以固定以消除該趨勢對模型回歸結(jié)果可能造成的不利影響。

2.2 變量選取與數(shù)據(jù)說明

本文選用商品房平均銷售價格（chs）表示房價，居民消費水平（hcl）表示居民消費，這兩類數(shù)據(jù)均來自于國家統(tǒng)計局官方網(wǎng)站。而人口結(jié)構(gòu)則選用常用表征指標(biāo)：少兒撫養(yǎng)比（csr）和老年撫養(yǎng)比（odr）來衡量，這兩個指標(biāo)直接來自于《中國統(tǒng)計年鑒》。而關(guān)于這兩個指標(biāo)的選取理由：第一，現(xiàn)有相關(guān)實證研究通常優(yōu)先考慮使用少兒撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比作為國家人口結(jié)構(gòu)的解釋變量，如Leff （1969）、張忠根等 （2016）。第二，1982-2018年，我國0～14歲人口占比從33.6%降到16.9%;我國65歲及以上人口占比從4.9%上升至11.9%，依據(jù)國際社會通行標(biāo)準(zhǔn)，我國已陷入“少子化”與“老齡化”并存的人口困境之中，社會負(fù)擔(dān)壓力巨大。

控制變量選取主要考慮兩個方面因素，一方面是雙影響型控制變量;另一方面是單影響型控制變量。雙影響型控制變量，是對商品房平均銷售價格（chs）和居民消費水平（hcl）均產(chǎn)生重要影響的變量，選取人均生產(chǎn)總值（gdp）、教育經(jīng)費投入（edu）、人口密度（den）、地方財政收入（rev）、廣義貨幣供應(yīng)量（m2）和第三產(chǎn)業(yè)占比（ter）共6個指標(biāo)，這些變量在人口結(jié)構(gòu)對房價、居民消費影響探究的兩個回歸模型中均作為控制變量加入。單影響型控制變量，是對商品房平均銷售價格（chs）或居民消費水平（hcl）中的一個產(chǎn)生直接影響的變量，針對前者，本文選取了年末總?cè)丝冢╬op）、購置土地面積（lan）、房地產(chǎn)業(yè)平均從業(yè)人數(shù)（num）和房地產(chǎn)開發(fā)投資額（est）4個變量;針對后者，本文選取了人均財政支出（exp）、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（une）2個變量。以上控制變量的相關(guān)數(shù)據(jù)采集均來源于EPS全球統(tǒng)計數(shù)據(jù)平臺。

在數(shù)據(jù)采集時首先考慮到數(shù)據(jù)可得性問題以及我國房地產(chǎn)市場于21世紀(jì)初才得以快速發(fā)展的事實，將面板數(shù)據(jù)搜集區(qū)間設(shè)定為2002-2018年。而在數(shù)據(jù)處理中，為了達(dá)到對全國東、中、西三大經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行分區(qū)域性研究的目的，本文選取了包含西部省份（12個）、中部省份（8個）和東部省份（11個）在內(nèi)的中國31個?。ㄊ?、自治區(qū)）數(shù)據(jù)。變量定義與描述性統(tǒng)計如表1所示。

2.3 內(nèi)生性與工具變量

在研究人口結(jié)構(gòu)變動對房價的影響過程中，由于引起房價變動的因素很多，除本文控制變量中包含的教育經(jīng)費投入、人口密度、地方財政收入等因素外，國家房價政策、個人購房偏好等也會影響房價，因此可能存在遺漏變量偏差問題。同時，房價高低也影響著家庭生育計劃，對人口結(jié)構(gòu)變動會產(chǎn)生間接影響，因此房價與人口結(jié)構(gòu)間可能存在雙向因果關(guān)系。故本文選取了與人口結(jié)構(gòu)有著內(nèi)在聯(lián)系而與房價沒有直接關(guān)系的人口自然增長率（nat）作為工具變量進(jìn)行豪斯曼內(nèi)生性檢驗。

3 人口結(jié)構(gòu)對居民消費影響的實證檢驗

在展開實證研究之前需先判斷應(yīng)當(dāng)使用何種計量模型，鑒于文章所有數(shù)據(jù)均為面板數(shù)據(jù)，故本文依次采用了F檢驗、Hausman檢驗進(jìn)行模型選擇，并根據(jù)兩大檢驗的最終P值結(jié)果及最初實證模型設(shè)定，認(rèn)為應(yīng)采用雙向固定效應(yīng)模型進(jìn)行樣本回歸估計。

首先針對直接影響路徑中人口結(jié)構(gòu)變動對居民消費的影響進(jìn)行實證檢驗，對應(yīng)的模型（1）回歸結(jié)果如表2所示。根據(jù)老年撫養(yǎng)比（odr）和少兒撫養(yǎng)比（csr）的回歸結(jié)果，從全國范圍來看，少兒撫養(yǎng)比的增長阻礙了我國居民消費水平的提升，而老年撫養(yǎng)比則有利于促進(jìn)我國的居民消費。

此外，人口結(jié)構(gòu)與居民消費之間的相關(guān)關(guān)系存在區(qū)域差異性。東部地區(qū)老年撫養(yǎng)比與少兒撫養(yǎng)比對當(dāng)?shù)鼐用裣M的回歸結(jié)果均不顯著，這表明該地區(qū)人口結(jié)構(gòu)對居民消費未呈現(xiàn)出顯著影響，東部地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)不構(gòu)成解釋居民消費率下行的重要因素。而中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比、少兒撫養(yǎng)比兩大核心解釋變量前的回歸系數(shù)值分別為-0.176、-0.078且表現(xiàn)顯著，也即中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比或少兒撫養(yǎng)比的提升均能對當(dāng)?shù)氐木用裣M水平形成一定的抑制作用，其中老年撫養(yǎng)比的負(fù)效應(yīng)要強(qiáng)于少兒撫養(yǎng)比。在西部地區(qū)，基準(zhǔn)回歸結(jié)果顯示，老年撫養(yǎng)比、少兒撫養(yǎng)比對居民消費影響前的系數(shù)值分別為0.206、0.051，這表明西部地區(qū)兩類撫養(yǎng)比的提升都能對當(dāng)?shù)鼐用裣M產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。

4 人口結(jié)構(gòu)影響居民消費的中間機(jī)制分析

4.1 中介效應(yīng)檢驗

為了檢驗人口結(jié)構(gòu)變動是否通過房價影響居民消費，本文構(gòu)建中介效應(yīng)模型研究變量間的間接影響，采用Hayes et al.（2013）提出的多步多重中介模型檢驗方法，采用sobel和bootstrap檢驗法進(jìn)行檢驗，檢驗結(jié)果如表3所示。其中，Panel A的回歸結(jié)果顯示，代表人口老齡化的老年撫養(yǎng)比對居民消費的影響系數(shù)值為1.372，在引入房價這一中介變量后，系數(shù)值降為0.590，但仍為正值，說明無論是否考慮房價因素，老年撫養(yǎng)比的提高均對居民消費有著顯著的正向影響。此外，從表中數(shù)據(jù)可以看出老年撫養(yǎng)比、房價與居民消費三者間的直接效應(yīng)系數(shù)為0.590，中介效應(yīng)系數(shù)為0.782，該中介效應(yīng)在總效應(yīng)中所占比例為57.00%。類似地，表3中Panel B的回歸結(jié)果顯示，少兒撫養(yǎng)比的提高對居民消費有著顯著的阻礙作用，且整個作用過程中存在以房價為中介變量的中介傳導(dǎo)機(jī)制，其中路徑（5）和路徑（6）的回歸結(jié)果顯示少兒撫養(yǎng)比對房價確有顯著的抑制作用。且對比兩條路徑的系數(shù)值可知，在原模型的基礎(chǔ)上引入房價這一中介變量后，很大程度上削弱了少兒撫養(yǎng)比提升給居民消費帶來的負(fù)效應(yīng)，中介效應(yīng)表現(xiàn)明顯，其占總效應(yīng)的比例達(dá)到73.77%。

這些結(jié)果表明，在探究以老年撫養(yǎng)比、少兒撫養(yǎng)比為代表的人口結(jié)構(gòu)變動對居民消費的影響過程中，商品房平均銷售價格這一中介變量發(fā)揮了重要作用。且我國老年撫養(yǎng)比的升高、少兒撫養(yǎng)比的降低都有助于拉動房價上漲，進(jìn)而對居民消費產(chǎn)生一定的正向影響。

4.2 傳導(dǎo)機(jī)制分析及穩(wěn)健性檢驗

上述實證檢驗驗證了人口結(jié)構(gòu)變動對居民消費存在直接影響：即全國范圍內(nèi)少兒撫養(yǎng)比的增長會在一定程度上阻礙我國居民消費水平的提升，而老年撫養(yǎng)比則有利于促進(jìn)我國的居民消費，并通過中介效應(yīng)檢驗得到人口結(jié)構(gòu)變動將會通過房價影響居民消費。考慮到不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等大環(huán)境因素的差異，還應(yīng)對人口結(jié)構(gòu)變動經(jīng)由房價影響居民消費的間接傳導(dǎo)路徑進(jìn)行全國及東、中、西部地區(qū)的分樣本回歸估計，并進(jìn)行更為細(xì)致具體的傳導(dǎo)機(jī)制分析。

4.2.1 人口結(jié)構(gòu)變動對房價的影響

基于模型（2）來檢驗人口結(jié)構(gòu)變動如何影響商品房價格，基準(zhǔn)回歸和解釋變量滯后一期回歸結(jié)果見表4。從解釋變量的系數(shù)估計值看，老年撫養(yǎng)比提高對全國整體房價具有顯著的負(fù)效應(yīng)，但兩大核心解釋變量老年撫養(yǎng)比（odr）與少兒撫養(yǎng)比（csr）在各區(qū)域的回歸系數(shù)值則各不相同。

其中，東部地區(qū)的老年撫養(yǎng)比與房價呈顯著負(fù)相關(guān)，少兒撫養(yǎng)比與房價呈顯著正相關(guān)，此相關(guān)關(guān)系在解釋變量滯后一期檢驗中得到證實。這也反映出人口結(jié)構(gòu)變量對房價的長期作用方向與“代際交疊模型”和“家庭儲蓄需求模型”假說相符：老年人大多作為部分供給者的角色存在于房地產(chǎn)市場中，隨著老年人口占比的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場的房屋供給量也相繼上漲，從而帶來房屋價格下行壓力，即老年撫養(yǎng)比的提升一定程度上會導(dǎo)致房屋價格下降。此外，孩子數(shù)量的增多將減少出于養(yǎng)老動機(jī)的部分儲蓄，增加家庭中人力資本類的投資支出，這將間接削弱購房主體青壯年勞動力對房屋等資產(chǎn)的支付能力，進(jìn)而減少其對房屋購買的相應(yīng)需求。因此，我國的低出生率將在一定程度上推動購房需求的增長，進(jìn)而導(dǎo)致房價上漲。

而在中部地區(qū)，結(jié)論恰好相反，少兒撫養(yǎng)比對房價具有顯著的負(fù)向影響。導(dǎo)致出現(xiàn)這一相反結(jié)論的原因主要在于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段均領(lǐng)先于中部地區(qū)，房價受到的影響因素更為復(fù)雜，受到除人口結(jié)構(gòu)之外因素的影響程度也更大，比如受到房屋供給方的土地價格、房屋需求方的收入水平以及炒房等投機(jī)行為的影響均大于中部地區(qū)。兩者所受影響因素不同，將房價在這些因素作用下的最終結(jié)果與人口結(jié)構(gòu)變量進(jìn)行擬合回歸所得的結(jié)論必然會有所差異，甚至可能會出現(xiàn)與整體預(yù)期相反的結(jié)果。

此外，在西部地區(qū)，基準(zhǔn)回歸與解釋變量滯后一期回歸結(jié)果方向與預(yù)期一致，但影響均不顯著，不能解釋人口結(jié)構(gòu)與房價之間的相關(guān)關(guān)系。總體來看，我國人口結(jié)構(gòu)對房價的影響在不同區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)有所差異，其中東部地區(qū)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，可見人口結(jié)構(gòu)與住房需求的矛盾在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域更為突出，此結(jié)論也與國內(nèi)文獻(xiàn)所得結(jié)果相符。

為保證檢驗結(jié)果的穩(wěn)健性，將原人口結(jié)構(gòu)解釋變量替換成老年人口占比poe和少兒人口占比poc進(jìn)行回歸，檢驗結(jié)果報告如表5所示?？梢钥闯?，替換核心解釋變量后，全國及東部地區(qū)老齡化變量和房價仍然呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)性，少兒占比變量和房價仍然呈現(xiàn)正向關(guān)系;此外，中部地區(qū)的老年人口占比解釋變量對于房價的推動作用以及西部地區(qū)人口結(jié)構(gòu)變量與房價的相關(guān)關(guān)系不顯著也均與基準(zhǔn)回歸相同，這足以驗證前文估計結(jié)果的穩(wěn)健性?？紤]到人口結(jié)構(gòu)對房價影響中可能存在的內(nèi)生性問題，此處還引入少兒撫養(yǎng)比（csr）的工具變量人口自然增長率（nat）對模型回歸結(jié)果進(jìn)行了豪斯曼內(nèi)生性檢驗。

4.2.2 房價變動對居民消費的影響

表6中房價變動對居民消費的回歸結(jié)果顯示，全國整體及東中部地區(qū)房價上漲能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用裣M水平的提高，且此拉動作用表現(xiàn)明顯。而在西部地區(qū)所得結(jié)論則剛好相反，房價上漲對居民消費存在抑制作用。上述結(jié)論在解釋變量滯后一期回歸估計中得到驗證。

這表明房價上漲確實會帶來一定的“財富效應(yīng)”，此效應(yīng)對于居民消費水平有著正向影響，這在東中部地區(qū)表現(xiàn)明顯。因為東中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和房地產(chǎn)市場熱度均明顯高于西部地區(qū)。房價上漲帶來的抵押品價值提升，可使抵押貸款額度增加，以及給已購房者尤其是多套房擁有者形成的樂觀未來預(yù)期均會帶來居民消費的增長。反觀我國西部地區(qū)，房價上漲帶來的“財富效應(yīng)”相對于東中部地區(qū)更為微弱，而受限于人均收入，因抬高房價造成的未來償還房債壓力，進(jìn)而阻礙居民潛在消費需求轉(zhuǎn)化為實際購買力的“擠出效應(yīng)”則在發(fā)揮主導(dǎo)作用，導(dǎo)致我國西部地區(qū)房價與居民消費呈現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

接下來進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗，表7顯示了將房價核心解釋變量替換成商品住宅平均銷售價格（rsp）以及換用GMM動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的檢驗結(jié)果。其中，全國及東中部地區(qū)的房價與居民消費在兩種穩(wěn)健性檢驗方法下仍然呈現(xiàn)顯著正相關(guān)性，與上述基準(zhǔn)回歸結(jié)果方向相同。

總體而言，人口結(jié)構(gòu)、房價與居民消費之間存在鏈?zhǔn)絺鬟f關(guān)系。房價作為中間作用變量，發(fā)揮了人口結(jié)構(gòu)影響居民消費的中介效應(yīng)作用，且這種傳導(dǎo)機(jī)制在我國東中西部不同區(qū)域表現(xiàn)各異。

5 結(jié)論與建議

5.1 研究結(jié)論

第一，人口結(jié)構(gòu)對居民消費的影響作用顯著。從全國范圍來看，老年撫養(yǎng)比的提高和少兒撫養(yǎng)比的降低有助于提升居民消費水平，此結(jié)論與傳統(tǒng)的生命周期假說相符。而這種作用又存在著明顯的區(qū)域性特征，實證結(jié)果顯示，中部地區(qū)老年撫養(yǎng)比、少年撫養(yǎng)比的上升都會對當(dāng)?shù)鼐用裣M水平產(chǎn)生一定的抑制作用，也表明我國中部地區(qū)當(dāng)前的低消費率問題可能與人口老齡化加快、勞動人口紅利下降的人口結(jié)構(gòu)變動有關(guān)。而在西部地區(qū)，兩類撫養(yǎng)比的系數(shù)在各類回歸結(jié)果中都顯著為正，這表明西部地區(qū)老年撫養(yǎng)比和少兒撫養(yǎng)比的提升對當(dāng)?shù)鼐用裣M存在顯著的正向影響。

第二，在引入房價這一中介傳導(dǎo)機(jī)制后，關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與房價的關(guān)系。我們可以發(fā)現(xiàn)，老年撫養(yǎng)比與房價在全國整體或東部地區(qū)呈顯著的負(fù)向關(guān)系，少兒撫養(yǎng)比與房價則呈正相關(guān)。而中部地區(qū)結(jié)論恰好相反，其老年撫養(yǎng)比與房價表現(xiàn)為較弱的正相關(guān)關(guān)系，少兒撫養(yǎng)比與房價間則存在明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系。此回歸結(jié)果與國內(nèi)文獻(xiàn)結(jié)果基本相符，表明老年撫養(yǎng)比的上漲和少兒撫養(yǎng)比的下降會引起房價的上升。

第三，在對房價上漲與居民消費兩者間的關(guān)系的討論中，研究結(jié)果顯示從全國整體或東部、中部兩個區(qū)域看，房價上漲給居民消費帶來的“財富效應(yīng)”均表現(xiàn)顯著。從西部地區(qū)看，房價上漲對居民消費的“擠出效應(yīng)”則更為明顯，這可能與西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人均收入相較東中部地區(qū)落后的現(xiàn)狀有關(guān)。

5.2 政策建議

第一，將各地區(qū)人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)實情況及新增常住人口與土地供應(yīng)相掛鉤，并據(jù)此實行不同的土地供應(yīng)舉措。對人口結(jié)構(gòu)趨勢性變動，即老年撫養(yǎng)比升高、少兒撫養(yǎng)比降低與房價持續(xù)上漲關(guān)系密切的中部地區(qū)，政府可從土地供應(yīng)角度切入，通過適當(dāng)增加局部土地供應(yīng)量來加大房地產(chǎn)市場的供給力度，平抑供需不平衡可能造成的房價上漲風(fēng)險。而對人口結(jié)構(gòu)變動符合“資產(chǎn)消融”假說的東部地區(qū)，老齡化及低生育率現(xiàn)象對房價上漲無推動作用，此時房價上漲更可能是部分高收入群體投機(jī)行為的結(jié)果，即人均收入水平較高者更多關(guān)注作為投資品屬性的房地產(chǎn)。投機(jī)需求與炒作風(fēng)波雙重作用下，致使房價被不斷抬高。此時，必要的“限購”等需求端調(diào)配舉措就顯得尤為重要。

第二，重點關(guān)注和解決東部地區(qū)的“土地財政”問題。從供給端看，代表地方政府因素的地方財政收入與房價在全國及東部地區(qū)范圍內(nèi)呈顯著正相關(guān)性，在西部地區(qū)雖呈正向關(guān)系但不顯著。這說明了東部地區(qū)的“土地財政”問題更加突出。要正視“土地財政”帶來的樓市泡沫、金融風(fēng)險的嚴(yán)重危害，在中央“房住不炒”方針指導(dǎo)下，更加高效科學(xué)地落實房價調(diào)控政策，加快房地產(chǎn)稅改革，才能穩(wěn)定東部地區(qū)房地產(chǎn)市場價格，促進(jìn)東部地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

第三，促進(jìn)供應(yīng)主體多元化，轉(zhuǎn)變住房供給結(jié)構(gòu)。以短期調(diào)控為主的貨幣市場相關(guān)因素M2供應(yīng)量對房價在全國及東中西部地區(qū)的推動作用表現(xiàn)明顯，這從側(cè)面印證了任澤平先生提出的房價三段論中“短期看金融”的重要觀點。從中長期看，我們還是應(yīng)該從人口流動、土地供應(yīng)和房屋供給著手。因此，對于人口凈流入明顯、房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)高漲的地區(qū)，應(yīng)將城市區(qū)域發(fā)展與土地利用效率結(jié)合起來進(jìn)行思考，政策決策時重點關(guān)注建設(shè)用地指標(biāo)配置是否達(dá)到效率最大化，以及建設(shè)用地指標(biāo)跨地區(qū)再配置的可行性。另外，地方政府還應(yīng)大力發(fā)展住房租賃市場，進(jìn)一步完善以市場配置為主的住房供應(yīng)體系，并考慮增加經(jīng)濟(jì)適用房、人才公寓等面向購房弱勢群體的住房供應(yīng)量，而此類福利性住房的供應(yīng)，也為抑制房價上漲提供了可能。

第四，推動房地產(chǎn)政策由短期調(diào)控向長效機(jī)制轉(zhuǎn)型。在房價對居民消費的分區(qū)域式研究中，結(jié)果顯示我國東中部地區(qū)房價上漲的“財富效應(yīng)”，即對居民消費水平的推動作用較強(qiáng)且占據(jù)主導(dǎo)，而房價上漲給居民消費帶來的“擠出效應(yīng)”僅在西部地區(qū)表現(xiàn)明顯。這表明大眾對于房價上漲、資產(chǎn)增值的預(yù)期很樂觀，甚至認(rèn)為高房價意味著更多的投機(jī)或投資機(jī)會，低買高賣從中獲取價差的行為也將進(jìn)一步加劇財富積累，炒熱房地產(chǎn)市場。因此地方政府試圖依靠房價上漲與居民消費之間的“財富效應(yīng)”達(dá)到提高整體消費率的做法是十分危險的，這會在無形中加劇我國房地產(chǎn)市場泡沫化風(fēng)險，相反，促進(jìn)房價合理回歸才是其首要職責(zé)。同時，中央和地方政府還應(yīng)著手建立包含金融、財稅、住房保障、土地供應(yīng)在內(nèi)的一攬子長效管理機(jī)制，將合理有效的短期調(diào)控升級轉(zhuǎn)型為制度化、規(guī)范化的長效機(jī)制，促進(jìn)長期供需平衡。

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作者簡介：李思穎，武漢大學(xué)發(fā)展研究院碩士研究生。