摘要：銀行是在預(yù)售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個(gè)主體。資金監(jiān)管活動(dòng)是保障項(xiàng)目順利建設(shè)的核心環(huán)節(jié)，無(wú)論是行政主管部門、銀保監(jiān)部門、商業(yè)銀行都應(yīng)該各司其職，配合協(xié)作，以保交房為目的，以問(wèn)題為導(dǎo)向，共同做好資金監(jiān)管工作。

關(guān)鍵詞：資金監(jiān)管;銀行;預(yù)售制度

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0012-03 收稿日期：2021-12-03

近期全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻頻爆雷，除了其自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題和國(guó)家政策調(diào)整因素以外，也和各地商品房資金監(jiān)管工作息息相關(guān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了利益最大化，必然會(huì)追求資金利用的最大化，這也導(dǎo)致其想方設(shè)法將本該監(jiān)管的資金逃避監(jiān)管，以便投入新的投資項(xiàng)目。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到此目的，無(wú)法繞過(guò)的一個(gè)主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達(dá)到資金監(jiān)管目的，無(wú)法繞過(guò)的也是銀行。因此，銀行是在預(yù)售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個(gè)主體。

1 銀行身份的特殊性

銀行在房地產(chǎn)開發(fā)流程和預(yù)售資金監(jiān)管體系中具備著多種身份，歸納起來(lái)主要為以下幾種：

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的提供者;（2）購(gòu)房款支付服務(wù)的提供者;（3）購(gòu)房貸款資金的提供者;（4）依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人。

從以上幾種身份可知，銀行作為提供金融服務(wù)的中間人，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益糾葛是比較深的，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實(shí)際監(jiān)管過(guò)程中的獨(dú)立性和公正性。

2 銀行資金監(jiān)管中常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)類型

由于銀行作為資金監(jiān)管的中間服務(wù)提供商，風(fēng)險(xiǎn)類型主要可分成自身和非自身兩大類型。

銀行自身原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類型：

（1）銀行未按約定將監(jiān)管資金打入監(jiān)管賬戶;

（2）未按監(jiān)管協(xié)議進(jìn)行總體資金監(jiān)控;

（3）違規(guī)將監(jiān)管資金撥付到房地產(chǎn)企業(yè)股東和關(guān)聯(lián)企業(yè)賬戶;

（4）銀行違規(guī)將監(jiān)管資金用于歸還本行貸款;

（5）違規(guī)將監(jiān)管賬戶開通非柜臺(tái)業(yè)務(wù)和網(wǎng)銀業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)轉(zhuǎn)款提供了便利;

（6）沒(méi)有采取必要的技術(shù)手段，如提供專用POS機(jī)以便購(gòu)房人的購(gòu)房款直接刷入監(jiān)管戶;

（7）對(duì)不符合首付款比例的購(gòu)房人發(fā)放貸款;

（8）為完成自身存款任務(wù)，人為干擾開發(fā)商正常用款的撥付時(shí)間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)花式解凍監(jiān)管賬戶資金和逃避監(jiān)管的手法屢見(jiàn)不鮮，其類型主要有：

（1）在其他銀行設(shè)立賬戶，并要求購(gòu)房人將購(gòu)房款打入非監(jiān)管戶、甚至是股東個(gè)人賬戶、關(guān)聯(lián)企業(yè)賬戶等;

（2）打通政府和銀行的關(guān)系，降低監(jiān)管比例等要求;

（3）本區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目打包監(jiān)管，盤活資金周轉(zhuǎn)效率;

（4）與總包單位和監(jiān)理單位串通提供虛假工程進(jìn)度和稅票套取監(jiān)管資金;

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取銷售款項(xiàng)后推遲進(jìn)入監(jiān)管賬戶的時(shí)間等，更有甚者不對(duì)銷售合同進(jìn)行網(wǎng)簽，而是提供草簽協(xié)議或者是虛假的網(wǎng)簽備案合同。

3 加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)作，改進(jìn)監(jiān)管模式

從法律的角度上來(lái)看，做好資金監(jiān)管工作的責(zé)任主體是地方行政主管部門，而預(yù)售許可又是以政府信用來(lái)背書的一種行政行為，監(jiān)管缺失的主要責(zé)任自然應(yīng)當(dāng)由政府來(lái)承擔(dān)，而行政主管部門一家是無(wú)法獨(dú)立完成監(jiān)管工作的，并且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和信息技術(shù)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化。如何加強(qiáng)協(xié)作、改進(jìn)監(jiān)管模式也是對(duì)政府的重要考驗(yàn)。

（1）應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合監(jiān)管模式，地方預(yù)售資金監(jiān)管部門和地方銀保監(jiān)部門應(yīng)當(dāng)建立監(jiān)管信息共享平臺(tái)。各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開設(shè)的銀行賬戶報(bào)送至銀保監(jiān)部門，地方銀保監(jiān)部門如有發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)非監(jiān)管戶經(jīng)常性的不明入賬，除了依照自身法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管以外，還應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息通報(bào)給建設(shè)行政主管部門，建設(shè)行政主管部門在日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)行為的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)通報(bào)給銀保監(jiān)部門，以達(dá)到聯(lián)合監(jiān)管的效果。

（2）各商業(yè)銀行以及貸款銀行應(yīng)當(dāng)將相關(guān)的流水賬戶信息與行政主管部門實(shí)時(shí)共享，以便主管部門能夠及時(shí)與網(wǎng)簽備案信息相比對(duì)，能夠及時(shí)核對(duì)監(jiān)管銀行的數(shù)據(jù)和款項(xiàng)，進(jìn)而判斷開發(fā)企業(yè)是否按照約定進(jìn)入監(jiān)管賬戶。對(duì)未按規(guī)定及時(shí)轉(zhuǎn)入的，應(yīng)當(dāng)暫停新的網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金支取。

（3）多手段規(guī)范銀行經(jīng)營(yíng)。由于對(duì)監(jiān)管銀行的責(zé)任并無(wú)明確法律規(guī)定，除了人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等金融主管部門按照《銀行業(yè)監(jiān)管法》以外，行政主管部門基本上都是依靠地方政府或者主管部門出臺(tái)的規(guī)范性文件以及監(jiān)管協(xié)議約束監(jiān)管銀行，而規(guī)范性文件對(duì)銀行的約束力和在法院訴訟的時(shí)候效力存疑。因此，目前來(lái)看最好的辦法就是利用和完善監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確銀行的職責(zé)和違約的后果。如應(yīng)當(dāng)明確違規(guī)操作應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任。行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)違規(guī)的監(jiān)管銀行在一定期間內(nèi)限制其辦理新監(jiān)管業(yè)務(wù)。

（4）行政主管部門除了要盡量建立完善的監(jiān)管系統(tǒng)和制定監(jiān)管協(xié)議以外，還應(yīng)當(dāng)建立日常檢查制度和工程節(jié)點(diǎn)的核驗(yàn)制度，不能盲目信任總包施工企業(yè)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)。

在撥款時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等提供的發(fā)票真?zhèn)涡赃M(jìn)行核驗(yàn)。對(duì)有區(qū)分重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金的地方還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度的核定，以避免重點(diǎn)監(jiān)管額度不夠覆蓋工程建設(shè)和交付的資金需要。

（5）行政主管部門在加大對(duì)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管力度的同時(shí)，要加大對(duì)監(jiān)管資金的宣傳力度，讓購(gòu)房人明白備案的意義。備案之后的資金要打入監(jiān)管賬戶，購(gòu)房人如果知曉監(jiān)管資金能夠有效防止?fàn)€尾項(xiàng)目的產(chǎn)生，將會(huì)加大社會(huì)力量對(duì)開發(fā)商的監(jiān)督。行政部門也應(yīng)該根據(jù)監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題加大對(duì)監(jiān)管資金信息系統(tǒng)的升級(jí)改造，既達(dá)到監(jiān)管的根本目標(biāo)，也能有效解決目前監(jiān)管要求的不斷提高和監(jiān)管人員不足之間的矛盾。

綜上所述，資金監(jiān)管活動(dòng)是保障項(xiàng)目順利建設(shè)、不爛尾的核心環(huán)節(jié)。無(wú)論是行政主管部門、銀保監(jiān)部門、商業(yè)銀行都應(yīng)該各司其職，配合協(xié)作，以保交房為目的，以問(wèn)題為導(dǎo)向，共同做好資金監(jiān)管工作。

作者簡(jiǎn)介：李煒，武夷山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。