馬文清

摘要：21世紀(jì)初至今，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增長了大約20倍，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二重性，實(shí)體性表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供的住房服務(wù)，而虛擬性則表現(xiàn)在房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈上的金融屬性?？傮w來看目前我國房地產(chǎn)市場還處于過熱狀態(tài)，因此近年來住建部不斷制定相關(guān)政策明確落實(shí)穩(wěn)房價、控租金、降杠桿、防風(fēng)險的目標(biāo)任務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開金融機(jī)構(gòu)提供的多樣化金融服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)與銷售提供充足的信貸資金，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供必要的風(fēng)險管理咨詢服務(wù)來幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)范風(fēng)險。金融機(jī)構(gòu)還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性以及使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行合理的資產(chǎn)負(fù)債管理。然而房地產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范使用金融工具則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險以及系統(tǒng)性風(fēng)險。文章深入探究了金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極影響以及潛在風(fēng)險，并且基于審慎管理的原則對房地產(chǎn)企業(yè)正確運(yùn)用金融服務(wù)提出建設(shè)性建議。

關(guān)鍵詞：金融服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)財務(wù)管理

2019年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為7.0%，帶動上下游行業(yè)產(chǎn)出增加值占比達(dá)17.2%，并且2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到13.22萬億元，較上年增長9.9%?？梢钥闯?，目前我國房地產(chǎn)整體產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大并且整體的開發(fā)投資水平也較高，這使得我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的熱度居高不下，以致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的泡沫特征，從而亟需宏觀政策調(diào)控。規(guī)避系統(tǒng)性金融風(fēng)險是我國近年來對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控的主要目的。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。目前銀行貸款和信托貸款占我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總額的90%以上，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行體系的依賴程度較大。并且國民在房地產(chǎn)投資與消費(fèi)中也高度依賴商業(yè)銀行提供的抵押貸款服務(wù)。截至2019年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的34.0%。由此可見我國房地產(chǎn)市場的貸款余額體量較大，并且我國房地產(chǎn)市場高度依賴金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資金融通服務(wù)。綜合來說，金融服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金的取得以及資產(chǎn)證券化等金融需求都離不開金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價格的階段性波動使得房地產(chǎn)風(fēng)險性不斷增加。而且房地產(chǎn)企業(yè)金融服務(wù)的不恰當(dāng)運(yùn)用使得房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險、泡沫風(fēng)險以及系統(tǒng)性風(fēng)險都增加。因此本文著重分析了金融服務(wù)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用以及潛在風(fēng)險，并提出降低財務(wù)杠桿、依據(jù)審慎原則進(jìn)行資產(chǎn)證券化的管理等建議來防范房地產(chǎn)風(fēng)險的發(fā)生。

一、金融服務(wù)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用

（一）為房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸資金

房地產(chǎn)企業(yè)目前主要的融資渠道便是在商業(yè)銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行往往是房地產(chǎn)企業(yè)最大的債權(quán)人。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不足以支撐動輒上億的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)企業(yè)從土地競標(biāo)到開發(fā)與銷售的全過程都需要商業(yè)銀行提供信貸資金支持。根據(jù)中國指數(shù)研究所的研究數(shù)據(jù)，2019年我國50家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.1%，其中有30家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，10家房企超過85%，4家房企超過90%。因此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債水平較高，債務(wù)融資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資手段。根據(jù)易居研究院智庫中心的研究報告，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金需求量巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高是普遍現(xiàn)象，一般來看資產(chǎn)負(fù)債率在85%以下的房地產(chǎn)企業(yè)的兌付風(fēng)險是較小的。綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程無法脫離商業(yè)銀行的信貸融資服務(wù)，商業(yè)銀行提供的信貸資金能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的證券化

金融機(jī)構(gòu)還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的增值和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，以及提高資產(chǎn)流動性。根據(jù)我國證監(jiān)會、銀保監(jiān)會以及滬深證券交易所發(fā)布的企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指南和管理辦法，房地產(chǎn)企業(yè)可以對因空置而不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)權(quán)、待開發(fā)或在建占比超過10%的不動產(chǎn)、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)在相關(guān)金融機(jī)構(gòu)辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)（ABS）。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的資產(chǎn)證券化服務(wù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性大大提高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用證券化的資產(chǎn)進(jìn)行融資，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性。根據(jù)監(jiān)管要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用證券化的資產(chǎn)獲得房產(chǎn)估值30%至50%的融資額。

二、金融服務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的潛在風(fēng)險

（一）債務(wù)違約風(fēng)險

商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供的信貸資金能夠支持房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。目前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)部分飽和的趨勢。同時我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域價格波動性較大，價格波動使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)減值損失，從而使我國房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險水平偏高。截至2019年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債總額高達(dá)76萬億元，占GDP比重高達(dá)76.7%，由此可見我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著較大的債務(wù)風(fēng)險。并且根據(jù)2020年我國25家大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售情況，銷售目標(biāo)完成率超過75%的僅有兩家，這足以說明目前我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績不夠樂觀，再加上較高的資產(chǎn)負(fù)債水平，我國房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險大大增加。

（二）過度資產(chǎn)證券化帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險

合理的資產(chǎn)證券化可以為房地產(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)的流動性使房地產(chǎn)獲得適當(dāng)?shù)娜谫Y。資產(chǎn)證券化是目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的重要部分之一，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)來回籠開發(fā)資金，從而提高企業(yè)資產(chǎn)的流動性。目前房地產(chǎn)可用的資產(chǎn)證券化模式較多，主要有類REITs（房地產(chǎn)信托模式）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、物業(yè)費(fèi)證券化、購房尾款證券化以及運(yùn)營收益權(quán)證券化。多樣的房地產(chǎn)證券化模式在短期能夠?qū)崿F(xiàn)資金回籠、風(fēng)險分?jǐn)偟饶康?，但是對于房地產(chǎn)長期發(fā)展而言，過度的資產(chǎn)證券化將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險隨著房地產(chǎn)市場的波動而爆發(fā)，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用金融服務(wù)的建議

（一）降低財務(wù)杠桿、控制資產(chǎn)負(fù)債水平

資產(chǎn)負(fù)債率以及速動比率較高是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險的根源。銀行和信托貸款占我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總額的90%以上，且多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)杠桿過高，債務(wù)違約風(fēng)險大大增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)清目前我國房地產(chǎn)市場的基本面情況，并結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃使用適當(dāng)?shù)呢攧?wù)杠桿以獲得債務(wù)融資。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立獨(dú)立的資產(chǎn)負(fù)債管理部門，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債一體化管理。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對項(xiàng)目的融資需求做全面的評估，并對開發(fā)項(xiàng)目過程中的資金使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算管理，從而平衡項(xiàng)目收支并最大化資源的使用效率。我國目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有對短期債務(wù)和長期債務(wù)合理規(guī)劃償還金額和順序，從而導(dǎo)致由債務(wù)償還問題引發(fā)的法律和經(jīng)濟(jì)糾紛。因此房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該針對短期債務(wù)和長期債務(wù)做詳細(xì)的償還計劃，減少債務(wù)違約以及經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。

（二）建立全面風(fēng)險管理體系

目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在資產(chǎn)負(fù)債管理過程中設(shè)置全面、客觀的風(fēng)險識別指標(biāo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險識別能力不足，提升了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合風(fēng)險水平。例如2019年房地產(chǎn)龍頭企業(yè)泰禾集團(tuán)因債務(wù)風(fēng)險管理不善，截至2019年末秦禾集團(tuán)已到期尚未還款的借款本金總額為48.62億元，導(dǎo)致泰禾集團(tuán)資金鏈斷裂。此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的事后風(fēng)險處理機(jī)制，無法對風(fēng)險事項(xiàng)進(jìn)行及時有效的事后管理。2020年我國便有近300家房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)風(fēng)險管理不當(dāng)而破產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置符合自身實(shí)際發(fā)展規(guī)劃的資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行有效識別。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對資產(chǎn)負(fù)債水平進(jìn)行全過程的風(fēng)險管理，對于偏離資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)的情況進(jìn)行深入分析和處理。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險事件處理流程，以指導(dǎo)未來風(fēng)險發(fā)生后的管理工作。

（三）依據(jù)審慎原則進(jìn)行資產(chǎn)證券化的管理

過度的資產(chǎn)證券化使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)過于分散，并暴露房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)審慎管理原則辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，使資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持和短期風(fēng)險規(guī)避。其次房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置合理的資產(chǎn)證券化管理指標(biāo)，準(zhǔn)確識別證券化資產(chǎn)水平過高帶來的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對證券化資產(chǎn)進(jìn)行全過程管理，從而避免證券化資產(chǎn)管理不善帶來的財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

金融服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開適當(dāng)?shù)慕鹑诜?wù)。金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供信貸資金支持以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，同時也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)以提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的流動性。但是不恰當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ叩氖褂脤⒔o房地產(chǎn)企業(yè)帶來消極影響，比如提高了房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險以及過度資產(chǎn)證券化帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。因 此房地產(chǎn)企業(yè)在金融工具的使用上一定要審慎管理以規(guī)避潛在的風(fēng)險。

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（作者單位：西寧房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）