易憲容

關(guān)于2022年中國(guó)住房工作任務(wù)，今年政府工作報(bào)告首次明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。筆者認(rèn)為，這意味著要通過(guò)具體政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，而不是把房地產(chǎn)當(dāng)作刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，高房?jī)r(jià)推高土地價(jià)格，從而增加了地方政府的土地財(cái)政收入，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，相比之下，市場(chǎng)對(duì)保障性住房關(guān)注并不多。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式存在一定缺陷，許多問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)都由此而生。對(duì)此，中國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)在2020年推出、2021年實(shí)施的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線”的政策，對(duì)平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮了初步作用，但與此同時(shí)，由于現(xiàn)存的制度路徑依賴，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索還是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月份.，商品房銷(xiāo)售面積同比下降9.6%,住宅銷(xiāo)售面積下降13.8%;商品房銷(xiāo)售額下降了19.3%,住宅銷(xiāo)售額下降22.1%。其中值得注意的是，住宅銷(xiāo)售額下降的幅度大于住宅銷(xiāo)售面積下降的幅度，兩者相差達(dá)到8個(gè)百分點(diǎn)以上，這種情況是2007年以來(lái)首次出現(xiàn)。2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市分別有46個(gè)和30個(gè)，同比下降城市分，別有24個(gè)和39個(gè)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，受疫情和外部環(huán)境的沖擊，今年年初中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)疲弱狀態(tài)。

從今年4月央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，第一季度居民新增貸款只有7539億元，同比少增3940億元。2月份數(shù)據(jù)也顯示居民的住房按揭貸款下降達(dá)16.9%。這意味著投資者購(gòu)買(mǎi)住房的意愿信心減雨，對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期正在逆轉(zhuǎn)。

針對(duì)這種情況，部分地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)，如中央關(guān)于征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍正在收縮，銀行的按揭貸款利率普遍下降；地方政府的限購(gòu)限貸政策全面松綁，多個(gè)地方政府出臺(tái)限制房?jī)r(jià)下跌令，推出各種購(gòu)買(mǎi)住房補(bǔ)貼政策等。

上述嘗試有可能給目前存在下行壓力的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些好于預(yù)期的變化，但希望通過(guò)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)及保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并非易事，原因有四個(gè)方面。第一，只要“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不改變，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的全面松綁尺度應(yīng)該會(huì)有所約束；第二，經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)的存量已經(jīng)太大,，國(guó)內(nèi)地市居民的住房持有度達(dá)89%以上。有人估算，目前中國(guó)的存量住房足以讓12億多人口居住，在三線以下城市特別是四線城市，住房過(guò)剩已經(jīng)是一種態(tài)勢(shì)，要想讓新市民或農(nóng)村居民來(lái)接盤(pán)的可能性不大；第三，在住房過(guò)剩的城市，隨著房?jī)r(jià)下跌，住房投資的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，投資者是否會(huì)再進(jìn)入市場(chǎng)存在不確定性。當(dāng)然還有更重要的一點(diǎn)，就是人口結(jié)構(gòu)的變化和購(gòu)買(mǎi)住房的人口結(jié)構(gòu)變化。一根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年公布的數(shù)矗,2021年末大陸31個(gè)省區(qū)市總?cè)丝跒?4.126億人，全年出生人口1062萬(wàn)人，人口出生率為7.52‰。人口出生率下降是影響市場(chǎng)預(yù)期一個(gè)重要方面。此外，今年以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員消息不斷，從各互聯(lián)網(wǎng)大廠披露的消息看，裁員原因有多種，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑似乎是最直接的動(dòng)因。這不僅意味著這些公司在職員工薪資將有可能減少，還有不少員工面臨著失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。而這個(gè)群體是前幾年最有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)住房的大軍，如果他們對(duì)收入預(yù)期下降，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求將會(huì)同時(shí)受到影響。

還有，如果目前仍然要把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，就意味著要用托市政策來(lái)推高房?jī)r(jià)，否則投資者很難進(jìn)入市場(chǎng)。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅會(huì)增加不少地方住房過(guò)剩的壓力，進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫，還會(huì)離房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的模式越來(lái)越遠(yuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增加。

因此，今年2月，國(guó)新辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，2022年，還是毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）