□磐安縣自然資源和規(guī)劃局 陳美燕

磐安縣工業(yè)用地資源稀缺，工業(yè)用地的剩余空間嚴(yán)重不足，提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平迫在眉睫。因此，必須以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為引領(lǐng)，認(rèn)真踐行新發(fā)展理念，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施新增建設(shè)用地與內(nèi)涵挖潛相結(jié)合的用地保障方式，積極創(chuàng)新完善土地管理機(jī)制，全面推進(jìn)低效用地再開發(fā)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，努力以較少的土地資源消耗支撐更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)增長。

一、縣域工業(yè)用地利用存在的困難和問題

“十三五”以來，磐安縣中心城區(qū)和磐安工業(yè)園“兩核”和尚湖、冷水、方前、玉山“工業(yè)功能小區(qū)”發(fā)展空間得到了實(shí)質(zhì)性的拓展，規(guī)劃引導(dǎo)集聚格局已經(jīng)形成。但從工業(yè)用地利用現(xiàn)狀看，磐安縣工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚實(shí)施過程還較漫長，投入產(chǎn)出水平較低，工業(yè)用地轉(zhuǎn)而未供、供而未用、粗放利用、閑置低效利用現(xiàn)象還普遍存在。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）大產(chǎn)業(yè)大項(xiàng)目支撐弱

從落地投產(chǎn)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目看，磐安縣沒有大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目支撐，企業(yè)總體布局呈現(xiàn)低、小、散的特點(diǎn)。經(jīng)過20 多年的發(fā)展，從園區(qū)績效上看，金磐開發(fā)區(qū)稅收、產(chǎn)值分別占全縣稅收總額及工業(yè)總產(chǎn)值的1/3；磐安工業(yè)園區(qū)已開發(fā)面積3 平方公里，成為全縣主要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。這兩大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)是全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場，在土地、勞動(dòng)力、資金、人才等要素成本上升以及各級(jí)政府對(duì)要素市場化配置能力的要求日益提高的背景下，原有的發(fā)展模式已不再適合新常態(tài)的發(fā)展要求。從園區(qū)面積上看，金磐開發(fā)區(qū)受制于行政區(qū)劃，已開發(fā)面積只有2700 畝，占原規(guī)劃面積47%；新城區(qū)已開發(fā)面積6750 畝，占規(guī)劃面積的四分之一，主要工業(yè)企業(yè)分布較散，缺乏前瞻性規(guī)劃，并且與新渥街道未能完全整合；工業(yè)園區(qū)僅開發(fā)六分之一，塑料制品業(yè)不突出。這三大區(qū)是該縣最大的工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤擴(kuò)并也提供了更有利的機(jī)遇，但與周邊縣市的工業(yè)園區(qū)相比，仍有差距。

（二）轉(zhuǎn)而未供工業(yè)用地居高不下

土地需求與轉(zhuǎn)而未供土地各自呈雙向增長的趨勢明顯。一方面土地需求的剛性增長帶來要素保障的壓力，另一方面轉(zhuǎn)而未供土地也在持續(xù)增長，轉(zhuǎn)而未供土地越來越多。根據(jù)總體規(guī)劃，目前的工業(yè)用地規(guī)劃面積為13.33 平方公里，其中已用面積7991.83 畝，未用面積10043.7 畝。在未用面積中，未征面積2513.75 畝，征而未批2059.93 畝，已批未供774.38 畝。已批未供用地，大部分為零散、插花地，連篇面積較大的不多，對(duì)于大項(xiàng)目的用地需求作用不大。

（三）工業(yè)用地閑置低效現(xiàn)象突出

磐安縣工業(yè)用地投入產(chǎn)出水平還較低，根據(jù)績效評(píng)價(jià)，磐安縣畝均稅收3 萬元以下的規(guī)下工業(yè)企業(yè)用地面積占到規(guī)下評(píng)價(jià)企業(yè)總用地面積的51.21%，占比較大，清理難度較高。如新城區(qū)青年汽車廠二期的100 畝一直閑置未動(dòng)工建設(shè)，部分落地企業(yè)一直在出租。閑置低效的原因是多方面的。從管理層面看，閑置低效土地處置政策性強(qiáng)、利益調(diào)整大，閑置低效成因復(fù)雜、認(rèn)定較為困難，處置程序較為繁瑣，工作難度大。從企業(yè)層面看，由于投資不足、未按時(shí)竣工、管理不善、技術(shù)含量低等原因，造成工程建設(shè)延期、生產(chǎn)經(jīng)營效益不佳，再加上部分企業(yè)主以土地資產(chǎn)收益為目的進(jìn)行圈地占地，更加重了工業(yè)用地閑置低效現(xiàn)象。2017—2020 年，全縣共盤活閑置低效用地33 家，面積778 畝。

（四）招商引資與土地出讓雙軌制的矛盾

2007 年以來，隨著市場機(jī)制的不斷深入，工業(yè)用地實(shí)行招拍掛公開出讓。2017 年11 月，浙江省全面實(shí)施經(jīng)營性用地網(wǎng)上掛牌和拍賣出讓，網(wǎng)拍不能設(shè)置前置或準(zhǔn)入條件，出讓方式和招商引資實(shí)質(zhì)上是雙軌制。雙軌制運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生招商業(yè)主拍不到地或產(chǎn)生流拍等現(xiàn)象。土地出讓價(jià)格矛盾是主要矛盾之一，招商價(jià)格與土地市場價(jià)格差距往往較大。土地公開出讓目的是要引導(dǎo)公開競價(jià)，但實(shí)際操作困難，還有待完善各項(xiàng)配套政策。拍賣的工業(yè)宗地幾乎沒有，工業(yè)用地的供地政策還有待進(jìn)一步完善。工業(yè)用地差別化供地政策等還在探索階段。招商引資與土地招拍掛出讓雙軌制會(huì)導(dǎo)致工業(yè)用地的粗放利用。

（五）工業(yè)用地供地價(jià)格普遍偏低

全縣工業(yè)用地已全面實(shí)行公開出讓方式供地制度，但由于招商引資的需要，工業(yè)用地供應(yīng)價(jià)格普遍偏低。各區(qū)塊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地掛牌價(jià)每畝8～15 萬元左右，低于周邊縣市水平。因工業(yè)用地獲取成本低，缺乏土地集約利用的市場動(dòng)力，企業(yè)若不增加成本來提高土地利用效率，就會(huì)造成土地被閑置或被圈占。

二、工業(yè)用地利用舉措

▲磐安縣對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行整合、統(tǒng)籌，構(gòu)建四個(gè)工業(yè)平臺(tái)，使其成為全縣工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)空間。

要以規(guī)劃為龍頭，以計(jì)劃為手段，科學(xué)引導(dǎo)工業(yè)用地集約利用?？茖W(xué)編制新一輪國土空間規(guī)劃，要強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)建設(shè)的調(diào)控力度。通過科學(xué)規(guī)劃、功能分區(qū)，鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目向工業(yè)園區(qū)和新城區(qū)集中，方前、冷水、尚湖、玉山等二級(jí)建制鎮(zhèn)適度發(fā)展或萎縮管理，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)控制發(fā)展的總體規(guī)劃布局思路。

（一）區(qū)塊合并整合，爭取重大項(xiàng)目的扶持

創(chuàng)建浙江磐安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（浙江金磐扶貧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），聚焦高質(zhì)量、競爭力、現(xiàn)代化，以“資源整合、連片開發(fā)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、整體推進(jìn)”為原則，圍繞“創(chuàng)新型、高產(chǎn)型、生態(tài)型、綜合型、服務(wù)型”的總體導(dǎo)向，依托磐安工業(yè)園區(qū)就近整合玉山臺(tái)地范圍內(nèi)的尖山鎮(zhèn)（玉山鎮(zhèn)）、尚湖鎮(zhèn)兩大工業(yè)區(qū)塊，聯(lián)動(dòng)金磐開發(fā)區(qū)在金華市的“飛地園區(qū)”，形成“一區(qū)三園”發(fā)展格局的省級(jí)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，規(guī)劃總面積9.11 平方公里。其中，尖山鎮(zhèn)（玉山鎮(zhèn)）區(qū)塊5.84 平方公里，由尖山鎮(zhèn)和玉山鎮(zhèn)整合后連片開發(fā)建設(shè)，四至范圍為東至尖山鎮(zhèn)新宅社區(qū)、南至夾溪、西至玉山鎮(zhèn)西坑畈、北至尖山鎮(zhèn)里光洋村；尚湖鎮(zhèn)區(qū)塊1.19 平方公里，四至范圍為東至下宅口村、南至磐新線、西至大王村、北至臺(tái)地水廠；聯(lián)動(dòng)開發(fā)金磐開發(fā)區(qū)，老區(qū)0.44 平方公里，四至范圍為東至雙龍南街、南至金磐路、西至婺州街、北至董宅路；新區(qū)1.64平方公里，四至范圍為北至330 國道，東至八達(dá)路，西至洞溪工業(yè)區(qū)，南至二環(huán)線。

（二）消化轉(zhuǎn)而未供土地，用活土地資產(chǎn)

采取有效措施加快批而未供土地消化利用，用活存量用地空間，促進(jìn)節(jié)約集約用地，為本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供良好的用地保障。自然資源、經(jīng)濟(jì)商務(wù)等有關(guān)部門要制訂周密計(jì)劃，對(duì)2006 年以來批而未供的每宗土地進(jìn)行跟蹤督查，分批分類提出“一宗一策”消化清單。對(duì)批后征地緩慢、項(xiàng)目前期工作不到位等原因造成轉(zhuǎn)而未供的，與各園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)一起分宗制訂實(shí)施進(jìn)度，創(chuàng)造條件供地。力爭在2023 年前全部消化利用1020 畝的工業(yè)用地。

（三）推進(jìn)二次開發(fā)，深化閑置低效用地盤活

積極開展低效用地二次開發(fā)，盤活閑置低效用地，提高土地集約利用水平。依據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于推進(jìn)低效建設(shè)用地二次開發(fā)》文件精神和磐安縣建設(shè)用地二次開發(fā)政策，對(duì)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處置程序、處置方式作出詳細(xì)規(guī)定。視不同情況，分別采取限期開發(fā)、鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)、協(xié)議置換、收購儲(chǔ)備、退二優(yōu)二、退二進(jìn)三等方式進(jìn)行處置。采取多項(xiàng)有效措施，加大閑置土地依法處置力度，經(jīng)濟(jì)商務(wù)部門要會(huì)同發(fā)改、自然資源等部門每年開展一次清查，依據(jù)調(diào)查情況制訂二次開發(fā)計(jì)劃，有序消化利用。按照閑置土地管理辦法，對(duì)未在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)建設(shè)的，收取土地閑置費(fèi)；對(duì)取得土地使用權(quán)已閑置兩年及以上的，堅(jiān)決依法收回，統(tǒng)一納入政府土地儲(chǔ)備庫，重新進(jìn)行資源的市場化配置。對(duì)違反出讓合同約定，逾期不開發(fā)建設(shè)，甚至長期閑置的土地，收回后重新公開招、拍、掛出讓。通過優(yōu)化配置、合理布局，充分發(fā)揮土地資源的利用空間和潛在價(jià)值，盤活存量建設(shè)用地。

加強(qiáng)工業(yè)用地的內(nèi)涵挖潛，鼓勵(lì)企業(yè)“零增地”擴(kuò)張，引導(dǎo)企業(yè)充分利用原有土地進(jìn)行技改投入，企業(yè)新建或翻建多層廠房提高容積率，在不改變原用途的情況下，免繳土地出讓金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（四）引入市場競爭，加大招商力度

一是明確招商重點(diǎn)。圍繞“1+3+3”產(chǎn)業(yè)體系，以產(chǎn)業(yè)鏈招商為突破口和著力點(diǎn)，謀劃招引一批建鏈補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈的工業(yè)制造類項(xiàng)目。新城開發(fā)建設(shè)中心重點(diǎn)對(duì)接廣州、上海、杭州等地，引進(jìn)中醫(yī)藥大健康、電子信息等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；磐安工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)對(duì)接上海、溫州、臺(tái)州等地，引進(jìn)科技塑料制品和汽摩配等高端裝備制造項(xiàng)目。金磐開發(fā)區(qū)重點(diǎn)引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。二是加大招商力度。組建一支專業(yè)招商隊(duì)伍，開展蹲點(diǎn)招商或小分隊(duì)招商；做深做實(shí)磐安人經(jīng)濟(jì)，更加關(guān)注磐安在外的創(chuàng)二代，大力實(shí)施回歸工程，以商引商、以企引企。三是嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量。按照“寧可慢一點(diǎn)，也要好一點(diǎn)”的要求，重點(diǎn)盯引科技含量和產(chǎn)品附加值高，且投資規(guī)模在億元以上的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。

（五）推行“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，開辟綠色審批通道

推行工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制”改革，土地出讓前各審批部門設(shè)置好規(guī)劃控制指標(biāo)、能評(píng)、環(huán)評(píng)要求，用地、規(guī)劃、施工、環(huán)評(píng)提前介入先辦理審批，縮短審批時(shí)限，由企業(yè)先承諾各項(xiàng)規(guī)定要求，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)再核定各項(xiàng)指標(biāo)和要求，后續(xù)跟進(jìn)管理。

（六）健全批后監(jiān)管，實(shí)施工業(yè)用地考評(píng)機(jī)制

一是建立批后跟蹤監(jiān)督管理機(jī)制，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、容積率、綠化率、生活辦公用房比率、畝產(chǎn)稅收等履約情況進(jìn)行跟蹤檢查、評(píng)估、驗(yàn)收。二是加強(qiáng)工業(yè)用地節(jié)約和集約利用考評(píng)力度。評(píng)價(jià)等級(jí)劃分以各園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地集約綜合指數(shù)為基礎(chǔ)，以綜合指數(shù)定量反映磐安縣建設(shè)用地集約利用水平的高低。將工業(yè)用地投入產(chǎn)出水平作為主要考核指標(biāo)并將企業(yè)集約程度劃分為四等，按等級(jí)進(jìn)行考核，考核結(jié)果與下一年度新增建設(shè)用地指標(biāo)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)分配數(shù)量掛鉤。在下一年度新增建設(shè)用地指標(biāo)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)分配數(shù)量中（國家和省重建設(shè)項(xiàng)目除外），對(duì)考核結(jié)果達(dá)到一等的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可在上一年度基數(shù)上增加20%；考核結(jié)果達(dá)到二等的鄉(xiāng)鎮(zhèn)可保持不變；考核結(jié)果達(dá)到三等的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將在上年度基數(shù)上核減10%；考核結(jié)果達(dá)到四等的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，將在上年度基數(shù)上核減20%。