陸 露

（廣東電網(wǎng)有限責(zé)任公司東莞供電局，廣東 東莞 523000）

一、研究背景

隨著人口不斷增長和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，土地資源越發(fā)稀缺，土地溢價(jià)水平較高，土地在經(jīng)濟(jì)中扮演的角色尤為重要，改革開放以來，我國的增長經(jīng)驗(yàn)證明了這一點(diǎn)。近年來，房地產(chǎn)市場銷售額高速增長，強(qiáng)勁推動了我國經(jīng)濟(jì)的增長。為了推進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，政府通常采取“政府征收”“三舊改造”等形式收回電網(wǎng)企業(yè)土地房屋促進(jìn)城市更新基礎(chǔ)設(shè)施以及拉動經(jīng)濟(jì)增長。然而，由于存在產(chǎn)權(quán)、效益、法律以及制度等資產(chǎn)處置問題，給電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置工作帶來極大挑戰(zhàn)。

二、關(guān)鍵概念闡述

1.科斯定理及應(yīng)用

科斯定理是指只要產(chǎn)權(quán)是明確的，并且交易成本為零或者很小，那么，無論將財(cái)產(chǎn)權(quán)賦予誰，市場均衡的最終結(jié)果是有效率的，可以實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托最優(yōu)。本理論中的產(chǎn)權(quán)和交易成本對應(yīng)資產(chǎn)處置決策地圖中的產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)和效益系統(tǒng)，只有產(chǎn)權(quán)明確和交易成本較小，才能實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)，才可繼續(xù)謀劃資產(chǎn)處置工作。

2.氨基酸組合效應(yīng)

氨基酸組合效應(yīng)是指只要有一種氨基酸含量不足，其他七種就無法合成人體蛋白質(zhì)，“一”就是一切。本文借用氨基酸組合效應(yīng)的“缺一不可”內(nèi)涵，結(jié)合國有資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)實(shí)際，考慮了資產(chǎn)處置決策地圖中的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)和流程系統(tǒng)，避免國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。

三、電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置中存在的問題

1.產(chǎn)權(quán)不清晰

目前，電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不清晰的情況，在一定程度上阻礙了土地房屋資產(chǎn)處置工作。主要包括以下幾個(gè)方面：未辦理房產(chǎn)證和土地證但有發(fā)生歷史對價(jià)、有發(fā)生歷史對價(jià)但土地證載權(quán)利人不屬于電網(wǎng)企業(yè)。

2.產(chǎn)生交易成本

土地房屋資產(chǎn)處置過程中可能會產(chǎn)生土地增值稅、增值稅、增值稅附加、印花稅以及企業(yè)所得稅等稅費(fèi)，不同資產(chǎn)處置類別將產(chǎn)生不同稅種。因此，資產(chǎn)處置過程中可能會存在一定的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，影響當(dāng)年的預(yù)算指標(biāo)，須提前做好稅費(fèi)測算工作。同時(shí)，為了更好地開展資產(chǎn)處置工作，也會產(chǎn)生管理咨詢費(fèi)、評估費(fèi)等交易成本。

3.存在法律風(fēng)險(xiǎn)

土地房屋資產(chǎn)處置過程中存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為：（1）歷史上屬于政府劃撥土地但沒有相關(guān)劃撥文件，隨意處置將存在法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）歷史上村集體口頭協(xié)議明確了房屋的特定用途，隨意處置將存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

4.存在審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置過程中，存在一定的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是將不具備征收資格主體發(fā)具的相關(guān)函件作為資產(chǎn)處置附件資料；二是由于審核不嚴(yán)造成正式評估報(bào)告內(nèi)容出現(xiàn)錯(cuò)誤；三是協(xié)議內(nèi)容和“三重一大”事項(xiàng)決策不一致。

5.存在國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)

土地房屋資產(chǎn)是電網(wǎng)14項(xiàng)固定資產(chǎn)分類中十分重要的兩項(xiàng)資產(chǎn)，是電網(wǎng)企業(yè)貫徹落實(shí)黨中央有關(guān)部署、履行職能、維持運(yùn)轉(zhuǎn)以及提供公共服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。如果處置不當(dāng)，將會帶來國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)，需引起高度重視。

6.評估流程不規(guī)范

在土地房屋資產(chǎn)處置評估業(yè)務(wù)辦理過程中，存在評估流程不規(guī)范，影響資產(chǎn)處置決策的問題，主要原因如下：一是財(cái)務(wù)人員對評估申請要素不清楚且把關(guān)不嚴(yán)格，直接將粗略的基礎(chǔ)資料提交給評估公司；二是財(cái)務(wù)人員對評估方法不熟悉且過于依賴評估公司；三是評估公司專業(yè)知識儲備不夠且責(zé)任心不強(qiáng)。

7.跟蹤工作不到位

土地房屋資產(chǎn)處置屬于專項(xiàng)工作，具有突發(fā)性和被動性特征。目前，很多單位重視度沒有那么高，沒有設(shè)置專門的資產(chǎn)處置工作臺賬和專人進(jìn)行全過程跟蹤，總是處于打游擊的局面，跟蹤工作不到位，工作流程不暢通，影響土地房屋資產(chǎn)處置工作的正常開展。

四、電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置決策地圖研究

1.尋找電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置決策氨基酸問題因子

基于電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置存在的問題以及相關(guān)文件制度要求，分別從縱向和橫向歸納出影響資產(chǎn)處置決策的氨基酸問題因子具體如下：第一，縱向氨基酸問題因子：未辦理房產(chǎn)證、未辦理土地證、有發(fā)生歷史對價(jià)但證載權(quán)利人不屬于電網(wǎng)企業(yè)、稅收、咨詢費(fèi)、評估費(fèi)、法律風(fēng)險(xiǎn)、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)；第二，橫向氨基酸問題因子：評估流程不規(guī)范、跟蹤工作不到位。

2.組建電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置決策系統(tǒng)

由于無法一一列舉分析電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置決策氨基酸問題因子，現(xiàn)主要對產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、法律、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)等氨基酸問題因子進(jìn)行分析決策，具體如下：

（1）未辦理房產(chǎn)證、未辦理土地證

針對未辦理房產(chǎn)證、土地證的情況，從法律角度上來看，該資產(chǎn)不屬于電網(wǎng)企業(yè)。但不能直接認(rèn)定該資產(chǎn)不屬于電網(wǎng)企業(yè)，還需要從財(cái)務(wù)角度上來看，該資產(chǎn)是否發(fā)生過歷史對價(jià)。如果有發(fā)生過歷史對價(jià)，則表明可能由于工作疏忽或者其他因素暫未辦理權(quán)屬證明，需結(jié)合具體情況再作決策。如果確實(shí)產(chǎn)權(quán)不清晰或存在糾紛，則不能辦理資產(chǎn)處置工作。

（2）有發(fā)生歷史對價(jià)但證載權(quán)利人不屬于電網(wǎng)企業(yè)

針對有發(fā)生歷史對價(jià)但證載權(quán)利人不屬于電網(wǎng)企業(yè)的情況，從法律角度分析，該資產(chǎn)不屬于電網(wǎng)企業(yè)；從財(cái)務(wù)角度分析，該資產(chǎn)屬于電網(wǎng)企業(yè)，需進(jìn)一步查找資料，再做決策。如果確實(shí)產(chǎn)權(quán)不清晰或存在糾紛，則不能辦理資產(chǎn)處置工作。

（3）做好相關(guān)稅費(fèi)測算

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地房屋資產(chǎn)處置會產(chǎn)生土地增值稅、增值稅、增值稅附加、印花稅以及企業(yè)所得稅等主要稅費(fèi)，需做好相關(guān)稅費(fèi)測算，并結(jié)合預(yù)期資產(chǎn)處置收入，再做出處置決策。如果成本費(fèi)用大于資產(chǎn)處置收入，則不能辦理資產(chǎn)處置工作。

（4）重視法律風(fēng)險(xiǎn)和審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置工作，不僅需要考慮產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)問題，而且需要考慮風(fēng)險(xiǎn)問題。在實(shí)際處置工作中，需詳細(xì)分析后作出決策，具體包括兩方面：一是電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置工作中，需要分析是否存在“歷史上屬于政府劃撥土地但沒有相關(guān)劃撥文件、歷史上村集體口頭協(xié)議明確了房屋的特定用途”等情況。如果存在這種情況，隨意處置將存在法律風(fēng)險(xiǎn)，需要綜合、慎重考慮后方可做出決策。二是電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置工作中，需要分析是否存在“不具備征收資格主體發(fā)具的相關(guān)函件作為資產(chǎn)處置附件資料；由于審核不嚴(yán)造成正式評估報(bào)告內(nèi)容出現(xiàn)錯(cuò)誤；協(xié)議內(nèi)容和‘三重一大’事項(xiàng)決策不一致”等情況。如果存在這種情況，將會存在審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，需要綜合、慎重考慮后方可做出決策。

因此，基于上述不同氨基酸問題因子的分析決策和結(jié)合氨基酸組合效應(yīng)理論，按照氨基酸問題因子相關(guān)性特征進(jìn)行分類匯總，可組建4個(gè)緊密相連的決策系統(tǒng)分別是產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)、效益系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)、流程系統(tǒng)，具體對應(yīng)關(guān)系如下：①產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)：未辦理房產(chǎn)證、土地證、有發(fā)生歷史對價(jià)，但證載權(quán)利人不屬于電網(wǎng)企業(yè)；②效益系統(tǒng)：稅收、咨詢費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)處置收入；③風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)：法律風(fēng)險(xiǎn)、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)；④流程系統(tǒng)：評估流程不規(guī)范、跟蹤工作不到位。

3.勾勒電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置決策地圖

根據(jù)電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置決策系統(tǒng)和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)可知，任何一個(gè)決策系統(tǒng)沒有解決好，將影響整個(gè)資產(chǎn)處置工作。因此，勾勒出基于氨基酸組合效應(yīng)理論的土地房屋資產(chǎn)處置決策地圖設(shè)計(jì)如圖所示。

土地房屋資產(chǎn)處置決策地圖

五、A供電局的案例剖析

目前，A供電局許多土地房屋已被政府列入征收范圍，資產(chǎn)處置工作迫在眉睫，如何做出正確的資產(chǎn)處置決策將顯得尤為重要。選取A局AA資產(chǎn)，收集相關(guān)數(shù)據(jù)資料，具體如表1：

表1 AA資產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料 單位：萬元

根據(jù)收集整理后的AA資產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，結(jié)合科斯定理和氨基酸組合效應(yīng)等理論，運(yùn)用土地房屋資產(chǎn)處置決策地圖，按照決策地圖路徑開展工作。

首先，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)，判斷AA資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬情況。從表1可知，AA固定資產(chǎn)已辦理房產(chǎn)證且資產(chǎn)卡片清晰，從法律和財(cái)務(wù)兩個(gè)角度可以判斷AA固定資產(chǎn)屬于A局資產(chǎn)，權(quán)屬關(guān)系十分清晰。

其次，進(jìn)入效益系統(tǒng)，測算AA固定資產(chǎn)預(yù)期稅費(fèi)、評估費(fèi)以及資產(chǎn)處置收入。假設(shè)AA資產(chǎn)按照評估價(jià)值54.95萬元簽訂協(xié)議，相關(guān)稅費(fèi)測算如下：土地增值稅，由于AA資產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，不需要計(jì)算土地增值稅；增值稅為2.62萬元；增值稅附加為0.31萬元；印花稅為0.0027萬元；評估費(fèi)為0.16萬元；資產(chǎn)處置收入為54.95萬元。綜上所述，資產(chǎn)處置收入為54.95萬元，交易成本為3.09萬元。因此，在資產(chǎn)處置決策時(shí)，需要考慮哪個(gè)資產(chǎn)處置收入金額合適，原則上資產(chǎn)處置收入不能少于評估價(jià)值和交易成本之和。

再次，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)，評估是否存在審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)表1可知，AA資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、卡片數(shù)據(jù)完整，不存在法律風(fēng)險(xiǎn)；按照正規(guī)的資產(chǎn)處置流程開展工作的情況下，也不存在審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。

最后，進(jìn)入流程系統(tǒng)，再次核實(shí)相關(guān)流程是否已準(zhǔn)確且規(guī)范完成。資產(chǎn)處置決策前，需要經(jīng)過初步溝通-評估申請-出具評估報(bào)告-協(xié)商談判等幾個(gè)步驟，需要再次梳理、核實(shí)相關(guān)環(huán)節(jié)是否已準(zhǔn)確且規(guī)范完成。經(jīng)核實(shí)，AA資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)、評估方法都沒有問題，評估報(bào)告已出具；已設(shè)置專門的資產(chǎn)處置工作臺賬和專人進(jìn)行全過程跟蹤；協(xié)商談判工作也已完成。總的來說，相關(guān)流程已準(zhǔn)確且規(guī)范完成。

綜上所述，AA資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，暫時(shí)不存在法律、審計(jì)以及國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)流程已準(zhǔn)確且規(guī)范完成，可根據(jù)已經(jīng)測算的效益數(shù)據(jù)做出妥當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)處置決策工作。

六、結(jié)語

隨著人口總量的增長和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，土地資源變得十分稀缺，土地溢價(jià)超乎預(yù)期，土地在經(jīng)濟(jì)中扮演的角色越來越重要，電網(wǎng)企業(yè)面臨許多土地房屋資產(chǎn)處置問題。本文通過梳理A供電局2018-2020年歷年土地房屋資產(chǎn)處置相關(guān)資料和電網(wǎng)企業(yè)資產(chǎn)處置相關(guān)制度，尋找電網(wǎng)企業(yè)土地房屋資產(chǎn)處置氨基酸問題因子，組建資產(chǎn)處置決策系統(tǒng)，并勾勒出土地房屋資產(chǎn)處置決策地圖，旨在為后續(xù)的土地房屋資產(chǎn)處置工作提供一套可復(fù)制、可推廣的資產(chǎn)處置管理經(jīng)驗(yàn)，助力電網(wǎng)企業(yè)提升資源配置能力，提升國有資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量，改善電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀。