文/張守芳（濰坊濱海旅游建設發(fā)展有限公司）

一、引言

對房地產企業(yè)成本費用管控進行探索和研究，首先應當對開發(fā)項目有著怎樣的成本構成，在具體實施項目成本控制過程中應當遵循哪些原則有所了解。房地產在對某一項目進行開發(fā)時，通常情況下都需要歷經拆遷征地、設計規(guī)劃、施工組織、竣工驗收、銷售產品五個階段?；旧隙际且哉袠说姆椒▽⑹┕ず途唧w設計以任務發(fā)布的方式由施工或設計單位承擔。因此不難看出，房地產企業(yè)項目開發(fā)中的成本費用關聯(lián)多方面內容，這都要求企業(yè)應當針對這些方面做出合理的成本管控方案并強化跟蹤管理，如此才能夠獲取良好的成本管控效果。

二、房地產開發(fā)項目成本控制原則

（一）全面控制原則

所謂的全面控制指的就是在經營管理活動全過程和企業(yè)全體成員控制。總的來說，企業(yè)在具體控制費用成本過程中，應當引導企業(yè)每一名員工都能夠積極地對費用成本進行控制。這是因為企業(yè)內的全體員工在具體展開業(yè)務活動或管理時，都有一定的費用消耗。另外，管控費用成本也應當貫穿于形成費用成本的每個流程和環(huán)節(jié)，而并非單純的只是控制某一部分支出的費用。

（二）高管重視原則

企業(yè)高層管理者應當給予成本管控工作足夠的支持和重視，不同層級的管理人員應當認真學習成本管控的要求。另外，企業(yè)內部能否形成良好的成本管控氛圍也和管理層的認識有很大的關聯(lián)。企業(yè)管理層應當樹立起良好的成本管控信心，并確定成本管控目標。應當充分認識到，通過自身的努力，能夠達成成本管控的目標。

（三）講求效益原則

房地產企業(yè)成本管控應當緊密結合提供優(yōu)質管理服務，不能單純地為控制而控制，也不能以少提供服務或不提供服務的方式來降低成本?？偠灾杀竟芸貙嶋H上就是保持在同水平服務的基礎下，以此達成最小化成本耗費的目標，為顧客提供最優(yōu)質服務質量。

（四）經濟原則

經濟原則是企業(yè)應當重點關注在各方面業(yè)務展開過程中的一些關鍵因素的成本控制，并非是有效跟蹤管控企業(yè)運營活動中的每一個流程的成本。項目經濟原則強調突出重要性，應當在重要事項下集中大量的資源，可以忽略一些較為細微的，不會對企業(yè)整體戰(zhàn)略目標產生影響的事項。

（五）因地制宜原則

因地制宜成本管控原則強調能夠和各部門的要求相匹配。房地產企業(yè)的銷售部、工程部、設計部以及開發(fā)部自身的成本會存在較大程度的差異。所以形成的管控方法以及標準都有所不同。比如說工程部，其運營過程中的主要成本包括了對單項工程進行發(fā)包服務物料的采購。因此說，可以選擇細分成本目標控制，同時對合理的招投標模式進行選用。而設計部的成本通常情況下都是各類咨詢設計費用所產生的。一般情況下，這些費用因為策劃設計項目的不同，彈性也較大。

三、房地產開發(fā)項目成本控制體系

一般情況下，房地產企業(yè)成本控制體系包括了組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核體系三方面。

（一）組織系統(tǒng)

房地產企業(yè)想要進一步提升成本管控的效果，就應當在企業(yè)內實行分口分級管理責任。在對成本管控組織系統(tǒng)進行構建時，應當設立相應的責任中心，確定企業(yè)各相關部門有一定權限的各類型責任中心。通常情況下，成本中心和費用中心是責任中心的兩部分。成本中心主要負責發(fā)生的成本，而費用中心主要是對費用發(fā)生額負責。在考慮項目開發(fā)過程中的工作重點時，對費用成本預算進行劃分，形成以責任中心為基礎的成本預算，以此來指導成本費用的分析和考核。房地產企業(yè)成本中心的組成部門包括了項目建設參與部門以及管理部門。通常情況下，其費用中心都是不會對管理服務提供直接參與的部門構成。

（二）信息系統(tǒng)

這一系統(tǒng)應當納入市場環(huán)境、市場價格變化、合同變更、合同簽訂、預算實際成本等各方面信息。房地產企業(yè)在對某一項目進行運行時，所關聯(lián)的成本信息較為多樣復雜，這就要求房地產企業(yè)有效的整理、篩選和加工這些信息，并能夠向有關部門及時地反饋，這樣才能夠將其在成本管控中的作用發(fā)揮出來。另外也強調對成本報告進行定期的編制，合理比較預算以及費用實際支出兩者的差異，并深入查找差異產生的原因和責任歸屬，關鍵在于能夠優(yōu)化和改進成本分析方式。另外，也應當在企業(yè)內部推行例外情況報告機制，對于在預算額以上或者是預算中未體現(xiàn)的事項，應當進行有效的溝通，這樣才能夠及時地針對這些問題作出合理的決策。

（三）考核體系

（1）規(guī)定成本目標的一般尺度，比如說設計部門，因為設計存在的問題，產生的額外成本應當控制在相應的額度內。針對工程部門，由于管理施工等方面的問題而抬升了成本應當保障其在怎樣的范圍內，并規(guī)定解釋成本目標一般尺度的方法。應當以唯一的方法對考核標準進行定義和解釋，這樣才能夠使得在具體執(zhí)行成本管控時，使推諉現(xiàn)象得到有效規(guī)避?？己酥笜藢嶋H上想要全面反映績效的情況難度較大，是一個持續(xù)優(yōu)化的過程。

（2）對計量成本業(yè)績考核標準方法進行規(guī)定。怎樣攤分成本、怎樣對成本偏差進行計算，都需要企業(yè)形成清晰明確的規(guī)定。比如說控制成本費用考核的指標為：

成本降低額=預算成本-實際成本

成本降低率=成本降低額/預算成本×100%

（3）明確規(guī)定成本報告的具體內容和詳細程度。

（4）考核經濟、考核體系應當體現(xiàn)出獎懲機制。

四、房地產開發(fā)項目成本控制要點

市場中，不同房地產企業(yè)在項目運作流程方面有一定的差異存在。另外開發(fā)項目的不同，其在成本管控要點方面也存在差異。因此，房地產企業(yè)應當將開發(fā)項目中不同環(huán)節(jié)和步驟的成本管控要點提煉出來，將其作為成本管控的重點，這樣才能夠獲取良好的成本管控績效。

（一）立項階段的成本控制要點

立項階段的成本控制要點主要包括前期的工程費以及拆遷補償費和征用土地費用。在立項環(huán)節(jié)，首先應當針對項目進行可行性分析，并展開全面的市場調研，以此為前提對市場進行動態(tài)觀察，同時也應當對項目運行過程中可能出現(xiàn)的經營資金、政策、市場風險有全面的評估。通過客觀的觀點，對進入市場的時機和市場選擇進行確定。在土地立項程中，應當形成完整性的投資估算，并能夠遵循經濟效益原則，也需要著重考慮項目投資的機會成本，有關項目協(xié)議也應當對土地方的義務和權利進行明確。在對政府各方面費用有關利息條款的關系有細致考慮的基礎上，形成理性、謹慎、科學的決策。具體控制方法詳見表1。

（二）規(guī)劃設計階段的成本控制要點

在此階段的成本控制包括了配套設施費、安裝建筑工程費、基礎設施費等等。設計規(guī)劃可以看作是立項之后在項目的成本、工藝、功能等方面的經濟指標。方案實施事前規(guī)定，承包商應當基于此階段的成果來建設完成相應的項目?？梢哉f，設計規(guī)劃是開發(fā)項目的前導，應當明確定義項目的推廣質量和功能。通過分析資料在項目總成本中涉及的規(guī)劃費用基本上在2%左右，但是卻會對工程造價產生極為深遠的影響。所以在此階段也應當對成本管控的要點進行合理明確，這樣才能夠使設計變動所造成的成本增加問題得到縮減。具體控制方法和要點詳見表2。

表2 設計規(guī)劃階段成本控制要點和方法

（三）施工階段的成本控制要點

在此階段的成本管控內容，包括了基礎設施費、工程安裝費、設施配套費、管理費用等等。在此過程中，工程建設的主體是承包商和監(jiān)理，能夠怎樣選擇將直接決定成本的高低。另外也需要考慮選擇的設備和材料，這也是成本管控應當關注的內容。所以在施工階段，供應商、設備、材料的選擇是成本管控的關鍵。具體控制方法和要點詳見表3。

表3 施工階段成本控制要點和方法

（四）銷售階段的成本控制要點

對此階段的控制內容，包括了銷售、稅金、財務費用、銷售費用、管理費用等等。近些年來，房地產市場取得了長足的發(fā)展，在銷售渠道、推廣產品、購買媒介、聯(lián)系客戶、按揭辦理、辦理產權等不同環(huán)節(jié)上的費用成本一直處于上升態(tài)勢。在項目總成本中，銷售成本所占比例不斷增大，具體控制的方法和要點詳見表4。

表4 銷售階段成本控制要點和方法

五、結語

本研究基于房地產企業(yè)項目開發(fā)全過程視角，對房地產開發(fā)項目成本控制的原則以及具體的控制要點進行了闡述。近些年來，我國社會經濟快速發(fā)展，房地產市場更較之以往也取得了長足發(fā)展。房地產企業(yè)想要在競爭日趨激烈的大環(huán)境中脫穎而出，就應當進一步提升自身的成本管控能力，以此獲取更多的經濟效益。