馮科
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,“進(jìn)入新發(fā)展階段,我國(guó)發(fā)展內(nèi)外環(huán)境發(fā)生深刻變化,面臨許多新的重大理論和實(shí)踐問題,需要正確認(rèn)識(shí)和把握”,其中之一就是“要正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心,是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血脈,金融風(fēng)險(xiǎn)是重大風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容,防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)是金融工作的核心任務(wù)與永恒主題。在各類金融風(fēng)險(xiǎn)隱患點(diǎn)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)是格外突出的,防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的工作重點(diǎn),就是要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)向貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)傳導(dǎo)。因此,如何正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn),成為亟待探討的重要問題。
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,能夠有效帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)推動(dòng)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。2020年,房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占我國(guó)GDP的比值為17%,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為13.9%。從直接貢獻(xiàn)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%;從間接貢獻(xiàn)來(lái)看,房地產(chǎn)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%,其中房地產(chǎn)對(duì)金融、批發(fā)、建材的帶動(dòng)最為明顯。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看,2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資14.1萬(wàn)億元,比上年增長(zhǎng)7.0%,投資額連續(xù)二十年上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為27.3%,是近二十年的最高值。特別是在疫情期間,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著一定的緩沖作用。面對(duì)疫情沖擊導(dǎo)致的世界經(jīng)濟(jì)衰退,我國(guó)制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)產(chǎn)業(yè)增速受到影響,2020年增加值增速分別為 0.68%和0.04%,而2020年房地產(chǎn)增加值的增速為5.8%,房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)沖項(xiàng),房地產(chǎn)調(diào)控政策成為政府逆周期調(diào)節(jié)政策的重要組成部分。
房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和生產(chǎn)周期是一個(gè)準(zhǔn)金融行為,房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)密切相關(guān)。從存量看,2008—2021年間我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額從5.3萬(wàn)億增至50.8萬(wàn)億,占各項(xiàng)貸款余額比例從17.9%增至27.4%。其中,從房地產(chǎn)全口徑融資來(lái)看,2008年包括房地產(chǎn)貸款、債券、非標(biāo)存量在內(nèi)的房地產(chǎn)全口徑融資額僅6.5萬(wàn)億,2016年為30萬(wàn)億,2021年6月達(dá)57.7萬(wàn)億,2008—2021年均復(fù)合增速18.3%,高于社會(huì)融資規(guī)模增速的17.3%,房地產(chǎn)融資占社會(huì)融資存量的比重也從2008年的17.1%增至2021年的19.1%。從增量看,2020年金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款中個(gè)人住房貸款的占比為22.3%,2010—2020年房地產(chǎn)全口徑融資增量從2.5萬(wàn)億增至6.8萬(wàn)億,復(fù)合增速10.4%,其中主要的房地產(chǎn)貸款從2萬(wàn)億增至5.2萬(wàn)億,復(fù)合增速9.9%。房地產(chǎn)全口徑融資增量占比社融增量從2010年的18%增至2016年的43%后,隨著政策收緊下降到2020年的20%。
由此可見,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展緊密相連,金融資源大量配置到房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)的金融化和泡沫化傾向成為房地產(chǎn)的核心問題。房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?!保獔?jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫化。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,以弱化房地產(chǎn)投資屬性。此后以“房住不炒”為主線和指導(dǎo)原則,以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策為目標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)深入,金融政策總體趨緊,“房住不炒”執(zhí)行的深度、廣度和堅(jiān)定度都超出預(yù)期。2020年,房地產(chǎn)貸款增速八年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速,增速第一次降到了平均貸款增速之下,房地產(chǎn)調(diào)控政策效果積極顯著,房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到了一定程度的遏制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)所累積的金融風(fēng)險(xiǎn)
金融市場(chǎng)中很多產(chǎn)品都和房地產(chǎn)相關(guān),一方面,房地產(chǎn)是中國(guó)金融市場(chǎng)里最重要的抵押物,另一方面,房地產(chǎn)貸款是整個(gè)居民貸款的主體,銀行等金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)以及居民之間存在廣泛的債權(quán)或債務(wù)關(guān)系。而且,還有大量的表外資金,例如理財(cái)產(chǎn)品、非標(biāo)業(yè)務(wù)等,進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在向金融市場(chǎng)傳導(dǎo)的很大可能性,從而對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定產(chǎn)生威脅,最終影響宏觀經(jīng)濟(jì)。20世紀(jì)以來(lái),全球130多次金融危機(jī)中,有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前,美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。目前,我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
房地產(chǎn)與金融業(yè)的深度關(guān)聯(lián)的特性,使得房地產(chǎn)累積的風(fēng)險(xiǎn),很可能向貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)等金融市場(chǎng)傳導(dǎo),并通過金融市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間具有強(qiáng)烈的共生性,房地產(chǎn)業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間通過貸款、表外資金、理財(cái)產(chǎn)品、非標(biāo)業(yè)務(wù)等各種紐帶緊密聯(lián)系并不斷增強(qiáng),使得房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的金融負(fù)外部性。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)陷入困境時(shí),會(huì)通過資產(chǎn)負(fù)債關(guān)聯(lián)、市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)等形式迅速擴(kuò)散到與其關(guān)聯(lián)的各類金融機(jī)構(gòu),嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)硬⑽<罢麄€(gè)金融系統(tǒng),甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出”。具體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的金融風(fēng)險(xiǎn)主要有以下兩大來(lái)源。
從銀行貸款融資途徑來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)通過直接放貸和抵押融資向金融市場(chǎng)傳遞風(fēng)險(xiǎn)。一方面,銀行貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要融資渠道,房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款形成了銀行部門的重要風(fēng)險(xiǎn)敞口。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升時(shí),房地產(chǎn)作為投資標(biāo)的會(huì)降低銀行的資產(chǎn)質(zhì)量,提高銀行部門風(fēng)險(xiǎn)水平。另一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)通過抵押品價(jià)格的變化影響銀行。通常而言,房地產(chǎn)是一種很好的抵押品,且在銀行信貸抵押品中占據(jù)較大比例,房地產(chǎn)價(jià)格下跌將導(dǎo)致抵押品價(jià)值下降,借款人的違約可能性上升,銀行部門同樣會(huì)面臨貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。鑒于銀行部門內(nèi)部以及銀行部門與其他金融部門之間存在關(guān)聯(lián)性,這一關(guān)系會(huì)將房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行部門造成的負(fù)向沖擊進(jìn)行放大,形成具有傳染性和連鎖性的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。以銀行機(jī)構(gòu)之間的直接債權(quán)債務(wù)關(guān)系為例,如果一家銀行對(duì)另外一家遭遇倒閉風(fēng)險(xiǎn)的銀行有較大的直接風(fēng)險(xiǎn)敞口,則可能出現(xiàn)銀行之間連環(huán)倒閉的“多米諾骨牌”效應(yīng)。35BC0980-9998-4496-8991-BBC7EEE30201
從表外資金、理財(cái)產(chǎn)品、非標(biāo)業(yè)務(wù)等其他融資途徑來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣累積著大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流斷裂的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),能夠通過金融產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接敞口與間接持有敞口迅速傳導(dǎo)至其他金融部門,進(jìn)而導(dǎo)致金融體系資產(chǎn)質(zhì)量的惡化,產(chǎn)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)通過非并表企業(yè)、明股實(shí)債、租賃和關(guān)聯(lián)方借款等方式進(jìn)行表外融資,這些未納入監(jiān)管范圍的融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了便利的同時(shí)也產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn),例如房企通過合作杠桿擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí),也增加了企業(yè)自身的信用風(fēng)險(xiǎn),這一風(fēng)險(xiǎn)會(huì)傳導(dǎo)到金融系統(tǒng),從而產(chǎn)生更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
除上述融資端風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之外,房地產(chǎn)自身的投資品屬性也會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)兼具商品屬性和金融屬性,能夠被廣泛地用作抵押品進(jìn)行投融資。這使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有金融風(fēng)險(xiǎn)的外部性特征,包括連結(jié)外部性和清倉(cāng)拋售外部性。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口與上下游企業(yè)、居民部門和地方政府緊密關(guān)聯(lián),而從動(dòng)態(tài)視角看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)還可能會(huì)通過市場(chǎng)交易和價(jià)格機(jī)制傳導(dǎo)蔓延,形成負(fù)反饋循環(huán)。在外生事件的沖擊下,房企出現(xiàn)融資困難時(shí),為了獲取流動(dòng)性被迫對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行大幅減價(jià)拋售。由于企業(yè)拋售資產(chǎn)時(shí)并不會(huì)考慮其拋售行為對(duì)資產(chǎn)價(jià)格以及其他主體的影響,可能引發(fā)負(fù)外部性。房地產(chǎn)價(jià)格下跌,使得居民、企業(yè)和地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表惡化,杠桿率上升、信用資質(zhì)下降,進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行的不良率上升、資本充足下降,引發(fā)信貸緊縮,市場(chǎng)主體融資困難加劇,從而陷入“價(jià)格下跌、拋售資產(chǎn)、價(jià)格進(jìn)一步下跌”的惡性循環(huán)之中。
房地產(chǎn)調(diào)控及其對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解
面對(duì)上述房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的金融風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)已出臺(tái)大量房地產(chǎn)調(diào)控政策,并取得了一定成效,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)各行為主體“房住不炒”的底層邏輯。例如,2020年8月,央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)30家試點(diǎn)房企提出“三線四檔”融資管理規(guī)則,這是監(jiān)管部門第一次明確了房地產(chǎn)企業(yè)舉債的標(biāo)準(zhǔn)。2021年1月,央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文對(duì)房貸設(shè)置“兩道紅線”。截至2021年7月末,房地產(chǎn)融資已呈現(xiàn)房地產(chǎn)貸款增速、房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)信托規(guī)模、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模和銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模的“五個(gè)持續(xù)下降”。當(dāng)然,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與改革必然會(huì)付出一定的代價(jià),房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的暴露是改革必須經(jīng)歷的陣痛。但在政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的一些不容忽視的問題,將加大改革與轉(zhuǎn)型的成本,甚至?xí)箤?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控產(chǎn)生更大的金融風(fēng)險(xiǎn),形成“處置風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)”。
第一,在政策執(zhí)行層面,存在一些用力過度、矯枉過正的現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積。目前,房地產(chǎn)業(yè)本就處于下行周期,疊加“三線四檔”和“兩道紅線”等嚴(yán)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源帶來(lái)的巨大壓力,以及疫情的沖擊,進(jìn)入2021年下半年以后房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力,硬著陸風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)端倪。2021年7月以來(lái),房地產(chǎn)投資、新開工和銷售等主要指標(biāo)迅速惡化,增速均為負(fù)值。2021年9月當(dāng)月,受“兩道紅線”約束居民缺乏融資支持的影響以及恒大事件的影響,房地產(chǎn)新開工面積和銷售面積的同比降幅都超過了13%,房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性極度緊張。在這樣的市場(chǎng)背景下,房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。央行繼提出“兩個(gè)維護(hù)”之后,在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上,釋放出糾偏信號(hào),其中重點(diǎn)提到部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。為此,央行表示指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)市場(chǎng)要“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。但由于政策執(zhí)行過程中其他問題的存在,政策糾偏的效果仍難以保證與落實(shí)。
第二,對(duì)于可能出現(xiàn)的新問題,缺乏政策配套措施,房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)難以化解。在房地產(chǎn)企業(yè)普遍進(jìn)入“高周轉(zhuǎn)模式”后,房企高度依賴銷售回款,銷售的驟然下降給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的現(xiàn)金流壓力。在國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的貸款更加審慎,以及因恒大事件產(chǎn)生恐慌情緒的海外融資市場(chǎng)受阻的情況下,很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)失去自救能力。此時(shí)疊加缺乏配套措施的嚴(yán)調(diào)控政策,將無(wú)法積極穩(wěn)妥處置已暴露風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)也難以被化解。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是必由之路,但也應(yīng)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,而非沒有配套政策的“一走了之”,一旦房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期爆發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)和擴(kuò)散,最終將會(huì)帶來(lái)更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
第三,縱向看政策實(shí)施,存在層層加碼的現(xiàn)象,加杠桿實(shí)行政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)艱難。在中央出臺(tái)調(diào)控指標(biāo)后,各級(jí)單位擔(dān)心承擔(dān)政策落實(shí)不力的責(zé)任,會(huì)在已有監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上加杠桿執(zhí)行,例如銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)貸款過于謹(jǐn)慎,使債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)企業(yè)也得不到應(yīng)有的融資,以至于影響正常的經(jīng)營(yíng)。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),一旦風(fēng)險(xiǎn)累積造成大面積的房地產(chǎn)企業(yè)失敗,便會(huì)影響到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量,進(jìn)而影響到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)依然在中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮著重要作用,其風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致一系列的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),如果出現(xiàn)大幅下行,會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響;同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)吸納了居民部門的大量貨幣資金,是居民財(cái)富的重要載體,房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的超預(yù)期爆發(fā)有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌,導(dǎo)致居民財(cái)富縮水,引發(fā)一系列社會(huì)問題;此外,地方政府財(cái)政收入的 80%以上來(lái)自與房地產(chǎn)密切相關(guān)的國(guó)有土地出讓權(quán)收入,如果房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序爆發(fā),有可能加劇地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
政策建議
盡管正常的房地產(chǎn)周期調(diào)整及其引發(fā)的經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)并不都需要政府出面干預(yù),然而,在存在上述問題的情形下,若不及時(shí)調(diào)整政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)將難以自救,由此帶來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊也將難以承受。短期來(lái)看,政策調(diào)整的關(guān)鍵是要避免房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī);長(zhǎng)期來(lái)看,要建立起全面高效的重大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置機(jī)制,助力房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的“軟著陸”,進(jìn)而防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
第一,可以適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)融資的額度限制,適時(shí)增加開發(fā)貸和按揭貸款額度。應(yīng)待房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性緊張局面得到改善,相關(guān)各方恢復(fù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心,房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)正常的信用債融資途徑后,再緩步降低銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)貸款的集中度。具體而言,房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)要“因企施策”,避免企業(yè)在政策約束下激進(jìn)去杠桿,反而影響了投資者對(duì)其的發(fā)展信心,加劇其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
第二,應(yīng)明確銀行所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置過程中,一方面銀行應(yīng)更多依據(jù)商業(yè)原則來(lái)滿足居民的住房抵押貸款需求,讓房地產(chǎn)恢復(fù)自我造血功能,另一方面也要適度支持對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)的借新還舊,對(duì)過去經(jīng)營(yíng)狀況良好但突然陷入流動(dòng)性困境房地產(chǎn)企業(yè)的提供緊急救助貸款,貸款利率不必優(yōu)惠但數(shù)量上要足以幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)危機(jī)。在此過程中,應(yīng)針對(duì)出現(xiàn)不良資產(chǎn)的可能情況,明確銀行應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,并出臺(tái)一些免責(zé)政策作為準(zhǔn)備。
第三,做好配套政策準(zhǔn)備,央企和地方國(guó)企可以參與到化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的過程中。央企和地方國(guó)企可給予問題房地產(chǎn)企業(yè)貸款。做好并購(gòu)問題企業(yè)的準(zhǔn)備,如果能夠成功恢復(fù)企業(yè)的自我造血功能,可以通過逐步在市場(chǎng)上出售股份實(shí)現(xiàn)退出。因?yàn)樵诖诉^程中,出售股份的資金是流向了央企和國(guó)企,因此風(fēng)險(xiǎn)處置的力度和責(zé)任就比較好厘定,銀行也不會(huì)有所擔(dān)心。
第四,央企和地方國(guó)企收回的資產(chǎn),可以做成經(jīng)濟(jì)房或廉租房,解決住房難問題。在“房住不炒”的情況下,對(duì)于這央企和地方國(guó)企收購(gòu)回來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn),可以做成經(jīng)濟(jì)適用房銷售,也可以做成廉租房,來(lái)解決人民群眾的住房難的問題,成為完善保障房制度的重要補(bǔ)充。35BC0980-9998-4496-8991-BBC7EEE30201