馮曉波

【摘要】隨著城市化進程的加快，城市商業(yè)設施建設水平不斷提高，城市商業(yè)綜合體成為商業(yè)建筑的主要構成部分，其集多種功能于一體，可滿足消費者在購物、休閑娛樂、餐飲、辦公以及文化展覽等方面的需求。城市商業(yè)綜合體建筑建造規(guī)模較大，建造難度高，需要耗費大量物力、人力等資源，總建造成本較高。要想推動商業(yè)綜合體建筑在城市建設中提供更高質量的服務，獲得持續(xù)發(fā)展，需要加強對商業(yè)綜合體項目施工階段工程造價的把控。本文將從商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制價值和現(xiàn)狀出發(fā)，深入分析商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制的多維策略。

【關鍵詞】商業(yè)綜合體;工程造價;施工造價;控制策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.06.

引言：

城市商業(yè)綜合體之間的功能相互依存和輔助，可為消費者提供更全方位的服務，且主要集中在城市黃金地段，打造高品質商業(yè)圈。在社會經濟不斷發(fā)展的背景下，人們對城市商業(yè)綜合體項目的需求逐漸增多，而由于商業(yè)綜合體項目造價較高，且主要集中于施工階段，如何有效降低施工階段成本，同時提升項目品質，是當前商業(yè)綜合體項目成本控制人員需重點關注的課題，需不斷加深研究和實踐。

1、商業(yè)綜合體項目施工階段造價管控現(xiàn)狀

商業(yè)綜合體建筑為盈利性特征突出的項目，在對其進行施工階段的管理時，應將造價管控作為重點?，F(xiàn)階段，我國對商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理較為重視，采用了多樣化的管理手段，但和市場環(huán)境發(fā)展要求相比較，還需不斷提升商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理水平。分析商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理現(xiàn)存的問題可知，突出表現(xiàn)在以下方面：

一是對施工階段造價管理重視程度還有待進一步提升。商業(yè)綜合體項目施工階段的造價控制關系到項目成本的整體水平，成本控制人員在控制成本時，可能會采用全過程控制理念，但在實際控制時，卻缺乏及時更新管理理念的意識，對施工階段造價控制缺乏針對性的研究，經驗不夠豐富;二是對各種影響施工階段造價的因素把控不夠到位，商業(yè)綜合體建筑涵蓋諸多環(huán)節(jié)和要素，在施工環(huán)節(jié)又分為多個分項工程項目，多個專業(yè)交叉，且涉及到施工材料、設備、技術以及人員等多個要素，上述要素均會對商業(yè)綜合體項目施工階段的造價產生影響。而分析當前商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理現(xiàn)狀可知，其對上述要素在把控方面針對性低，很難做到實時把控影響工程造價的隱患要素，導致無法保持施工階段造價在合理范圍內;三是合同管理不夠縝密。對于工程造價的控制而言，合同時約束雙方行為、規(guī)定造價的關鍵文件，施工合同條款繁雜，在編制和管理時，很容易出現(xiàn)疏漏，且對工程變更和施工索賠等可能缺乏詳細的條款約束和指導，導致出現(xiàn)造價風險等。四是造價管理人員自身素能還有持續(xù)強化。作為商業(yè)綜合體項目的造價管理人員，要掌握專業(yè)的造價管理知識與技能，且需要不斷加強學習，更新管理理念和技術，而實際情況來看，部分造價管理人員在自身技能提升上不夠重視，且對先進的管理技術如BIM技術和專業(yè)造價管理軟件缺乏了解，導致整體管理成效低下。

2、商業(yè)綜合體項目施工階段工程造價控制策略

2.1 提高重視程度，明確管理目標

商業(yè)綜合體項目直接影響著一個城市的綜合服務水平和經濟發(fā)展水平，工程造價管理人員應時刻關注商業(yè)綜合體建筑的經濟回報，應從商業(yè)綜合體建筑施工階段出發(fā)強化工程造價管理。首先要提高對商業(yè)綜合體項目施工階段成本管控的重視程度，明確造價管控目標以及造價控制在商業(yè)綜合體項目中的角色定位。商業(yè)綜合體項目的建設周期較長，很容易受到市場環(huán)境以及其他因素的變化產生造價變動，且商業(yè)綜合體項目的參與主體眾多，包括境外設計方、當?shù)卦O計院、承建商、供應商以及工程技術顧問、第三方造價監(jiān)理單位等，基于此，要通過制定科學的商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制方案推動造價控制有序進行。造價管理人員要根據商業(yè)綜合體項目的特點，在進行施工階段造價控制時，轉變傳統(tǒng)的管理觀念，推行系統(tǒng)性的、全過程的、信息化的造價管理模式?；诖?，應將商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制目標劃分為不同的層次，在技術角色方面，應承擔計算工程量與審核造價的任務，在管理角色方面，則要嚴格加強對合同的執(zhí)行管理和現(xiàn)場各要素造價的管理，在控制角色方面，則要提高施工階段造價管控的主動性，確保造價控制活動高效推進。

某商業(yè)綜合體項目總建設規(guī)模為62185m2，項目總造價不含稅39291590.37元，明確項目采用清單計價方式，并參照計價規(guī)范予以執(zhí)行。本工程項目較為重視對基坑工程項目施工造價的控制，并在前期進行了精準預算，編制了基坑與土石方工程專項指標分析表。其中包括土石方工程、土方開挖、土石方回填等項目造價構成，明確造價占比以及人工、材料、機械設備費用等，以本工程中的土石方工程為例，其總建筑量為91088.84m3，預算造價為4760315.5元，造價占比為12%，造價指標為53.28，據此對實際工程項目進行造價控制。

2.2 加強要素把控，減少造價支出

2.2.1 加強對施工圖預算的審核

施工設計圖紙對施工階段造價的影響也是十分關鍵的，商業(yè)綜合體項目的施工圖紙更關系到后續(xù)施工的順利進行。在控制商業(yè)綜合體項目施工階段造價時，要將施工圖紙審核作為減少施工階段造價控制不利因素的重要手段。應重視加強施工圖預算審核，在確定工程進度計劃的基礎上，結合施工設計圖紙、同類施工資料中的先僅技術和經驗等比對工程施工圖紙預算，衡量其是否合理。若施工圖與概算不一致，則要結合實際情況進行分析，加強與項目負責人的溝通交流，及時調整不合理的項目圖紙部分，提高問題處理的靈活性，在科學的施工圖預算的支持下，確保施工階段整體造價能夠得到有效控制。

2.2.2 加強施工材料、設備造價管控

（1）控制建筑工程原料成本

加強對商業(yè)綜合體項目工程原料成本的控制是實現(xiàn)對其施工階段造價管理的有效途徑，在控制原材料造價時，應處理好質量與成本之間的關系，將質量控制作為基本前提，在此基礎上，盡量選擇質優(yōu)價廉的材料。工程造價控制人員要從采購環(huán)節(jié)就加強對工程原料成本的控制，在采購階段，應深入調研市場動態(tài)，掌握原材料造價相關信息，經過多家比對和驗證，選擇成本相對較低的材料。以水泥材料的選擇為例，采購人員可考慮選用散裝水泥，其包裝費用少，成本較低。若需要對材料進行批量采購，則要爭取直接與廠家聯(lián)系進行原料供應，減少流通環(huán)節(jié)，有效降低成本。其次，要強化材料進場檢驗，避免質量不合格的材料進入現(xiàn)場，減少需二次采購或返工等需求出現(xiàn)的概率。在材料存放時，也要加強對存放現(xiàn)場環(huán)境的控制，減少存放過程中的材料損耗，對于運輸環(huán)節(jié)也是如此，應根據材料保護和減少損耗要求做好材料保護措施等。對材料進行驗收時，應盡量在材料原產地實施驗收，減少材料報廢率。以黃崗巖這一材料的采購為例，采購人員應在礦山對母材進行挑選，并在現(xiàn)場切割花崗巖，完成切割后即就地排板驗收，確保采購的母材驗收合格后再運輸至施工現(xiàn)場，減少材料損耗以及報廢率，從而減少不必要的材料成本支出。gzslib202204031236

（2）控制施工設備成本

商業(yè)綜合體項目建造規(guī)模大，需使用到較多大型的施工機械設備，由此產生一系列設備租賃和采購費用，此外材料維護費用也是一項重要的施工支出。造價管控人員應認識到加強施工設備成本控制的必要性，做到對每一臺施工機械設備的功率和性能的全面掌握，根據施工需求明確施工機械設備的使用數(shù)量和維修保養(yǎng)方案。此外，對于部分大型機械設備而言，可采取租賃的方式以減少設備采購費用，同時在施工過程中，要跟進施工設備的運維過程，及時發(fā)現(xiàn)和排除設備故障，將設備維修保養(yǎng)費用降到最低。

2.2.3 準確計算建筑工程量

商業(yè)綜合體項目規(guī)模龐大，工程量計算難度大，工程造價管控人員要聯(lián)合工程技術人員共同對工程量進行計算。在計算工程量之前，則要參照施工設計圖紙仔細計算工程量，同時要把控好以下要點：一是在對商業(yè)綜合體項目施工階段造價進行預算之前，應明確工程量計量順序，常規(guī)來看，應按照“自地下至地上、自外至內、自主體結構到裝飾項目”這一計量順序開展計量，具體而言，應首先計算鋼筋混凝土工程量，再依次計算屋面、砌體等工程量。二要明確計算種類。工程量計量人員應準備并標記好初始數(shù)據，并按照核算標準將客觀數(shù)據計算出來，要注重相關資料的保存，提升數(shù)據真實性與全面性。核對工程施工圖紙時，應表明信息來源和參照物，為后續(xù)工程量計量工作和造價管控工作提供參考。

2.2.4 科學劃分標段和工作界面

清晰的工作界面將有利于工程造價管控工作的開展，工程造價管控人員應參照具體規(guī)定和商業(yè)綜合體項目實際情況對各施工標段和界面進行劃分，并編制《施工界面表》，明確各標段承包人各自的工作范圍、界面，同時要明確承包人之間需要協(xié)調的事項，此外，對于較為復雜的施工項目，如精裝修、幕墻、室外工程等，則要進一步細化《施工界面圖》?；谠敿?、明確的施工界面圖，各分包工程人員將擔負其自身造價支出控制的職責，在出現(xiàn)工程造價糾紛時，也能夠更加高效的予以處理，從而減少各主體的利益損失。

2.2.5 加強施工變更和現(xiàn)場簽證控制

商業(yè)綜合體項目各要素之間的聯(lián)系較為緊密，一旦某一要素出現(xiàn)變更，將導致出現(xiàn)一系列的方案細節(jié)變更，從而可能引起工程造價支出的全面增加?；诖?，必須強化對商業(yè)綜合體項目工程變更的控制。工程造價管理人員應加強對項目經理的聯(lián)系，推動其嚴格落實工程管理責任，尤其在出現(xiàn)工程變更時，要聯(lián)系第三方監(jiān)理等共同審核變更必要性，對變更方案進行調整等，確保減少對工程經濟效益的不利影響。此外，在進行到現(xiàn)場簽證環(huán)節(jié)時，則要嚴格按照簽證流程和要求予以簽證管理，確保各主體在簽證單上層層審批，避免隨意變更簽證，保持與合同條款一致。

具體而言，工程造價管理人員應聯(lián)合工程質量管控人員等共同強化工程變更管理，結合實際工程管理經驗可知，當出現(xiàn)需要變更的事項時，工程人員需要提交變更指令，管理人員則對變更指令進行審核，結合設計人員對工程方案進行優(yōu)化。同時，工程管理人員也可采用定期召開合約管理會議的方式強化對工程變更等的動態(tài)管理，尤其要關注工程變更導致的變更索賠和造價糾紛，通過合理處置使得工程成本變化在可控范圍內。也可建立每月財務報告系統(tǒng)，將項目施工階段成本的變動情況展示出來，并在其中設置成本變化預估模塊，建立重大事項預警機制，及時發(fā)現(xiàn)工程變更源頭，跟進工程變更過程和索賠處理過程等，確保整個過程高效、合理。

2.2.6 加強時間成本控制

商業(yè)綜合體項目因其建造項目多、建造規(guī)模大等，在建造進度方面較其他工程項目周期長，由此會產生一系列材料費用、人工費用等?；诳刂剖┕るA段造價的要求來看，工程造價控制人員應注重強化對施工階段時間成本的控制，即嚴格按照施工方案執(zhí)行施工操作，減少施工失誤和返工現(xiàn)象。同時工程造價管理人員要聯(lián)合進度控制人員共同編制更加科學的進度控制計劃和施工計劃，減少對施工設備的損耗以及材料資源消耗量等，同時有效降低人工施工強度，減少人力成本支出。施工人員也要參與到時間成本控制中來，不斷提升時間成本控制意識，確保熟練掌握設備操作技能和施工技術重難點，減少施工失誤，避免返工，并提高各施工專業(yè)之間的高效協(xié)作效率，有效縮短工期，控制時間成本。此外，在施工階段對工程造價以及工程進度進行管理時，工程管理人員還要注重使用信息技術如BIM技術等，搭建工程項目模型，包括現(xiàn)場施工模型、進度模型、管線模型等。尤其是管線模型，可實現(xiàn)管線碰撞的精準檢測，減少施工返工現(xiàn)象，同時保證工程質量達標。如某商業(yè)綜合體項目體形構造復雜，存在較多的交叉施工專業(yè)，考慮到項目時間成本和減少成本支出的要求，工程造價管理人員使用了BIM技術，并將其應用在設計端口與施工端口，模擬比對招標階段圖紙與施工圖紙的兼容性、完整性等，對管線等交叉部位進行充分深化設計，以有效降低項目變更率。

2.3 加強項目合同管理

施工合同是商業(yè)綜合體項目參建主體的有效約束性文件，作為工程造價管控人員，應依托施工合同實現(xiàn)對施工階段造價的有效和程序性控制。首先，要科學選擇合同版本，當前我國商業(yè)綜合體項目常用的成熟合同文本主要為權威部門發(fā)布的合同范本，包括《國家標準施工合同》《JCT施工合同》《FIDIC施工合同條件》等，工程管理人員必須要結合商業(yè)綜合體項目的管理需求合理的選擇相應的合同文本模式，確保合同系統(tǒng)完整，文本縝密。其次，在確定好合同文本模式后，工程造價管理人員應參與到合同文本的編制之中，確保與施工階段相關的造價條款明確，尤其要重視完善工程變更和施工索賠處理等相關條款，完善處置流程，并明確各個主體在施工階段應承擔的造價管理責任，同時注重通過合同加強對各個主體合法利益的維護，不斷提升商業(yè)綜合體項目施工階段成本控制的綜合效益。

2.4 提升工程造價管控人員素質

分析傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體項目施工階段造價管控現(xiàn)狀可知，其對人工的依賴程度較高，一旦管理人員技能水平不達標，將直接影響工程造價管控水平?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)綜合體項目工程專業(yè)的、高水平的管理人才較為缺乏，且部分工程人員職業(yè)素養(yǎng)不達標，存在過于關注工程進度、工程經濟效益的情況，從而選擇價格低但質量與標準要求不符的材料，從而埋下安全隱患和質量隱患。面對上述情形，商業(yè)綜合體項目的造價管理部門要強化對相關人員的管理和素能培訓，定期舉辦業(yè)務培訓和經驗交流會等，不斷提升工程造價管理人員的專業(yè)技能水平和職業(yè)素養(yǎng)，此外，還要對工程造價管理人員進行專項技能培訓，如BIM技術和電算化軟件的操作技能培訓等，確保管理人員技能與社會發(fā)展提出的更高要求保持適應。其次，應提高人才準入門檻，對商業(yè)綜合體項目工程造價管控從業(yè)人員要嚴格審核其資質，同時完善人員考核機制，將正向的、激勵性的指標與工程造價管理需求結合起來，不斷激發(fā)工程造價管控人員提升自身素能的積極性。

結語：

商業(yè)綜合體項目的工程造價包含多個組成部分，施工階段是產生造價支出最多的階段，基于此，要強化對商業(yè)綜合體建筑施工階段工程成本的控制。作為商業(yè)綜合體建筑的工程人員，應注重掌握可能影響商業(yè)綜合體建筑施工階段成本的因素，據此針對性的尋求工程造價控制之策。具體而言，可秉持精細化、全過程施工階段造價控制理念，嚴格控制工程材料成本、人力成本等，同時優(yōu)化管理模式，采用先進、信息化的管理手段等，不斷提高商業(yè)綜合體項目的工程成本效益和工程品質。

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