吳健雄 （華北電力大學(xué)（保定）經(jīng)濟管理系，河北 保定 071003）

1 引言

隨著我國改革開放的持續(xù)深化推進，在市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)體制下，投資是當(dāng)前環(huán)境下經(jīng)濟持續(xù)有效增長的第一推動力。房地產(chǎn)項目投資，作為社會經(jīng)濟環(huán)境中，項目投資的一個重要投資領(lǐng)域，這一投資方向持續(xù)多年以來都能夠在項目資金市場占據(jù)足夠重要的話題，也一輪又一輪地引發(fā)熱線市場的追逐，同時關(guān)于房地產(chǎn)項目投資的相關(guān)問題也成為了這一時期高燒不退的熱點研究課題。而金融內(nèi)生研究系統(tǒng)積極地研究，旨在房地產(chǎn)項目投資生存持續(xù)理想度，全盤把住項目投資這類注資入股行為，引發(fā)起房地產(chǎn)內(nèi)生活動的效能改變，是國家當(dāng)下著重改進投資關(guān)鍵和企業(yè)決定投資戰(zhàn)線的基礎(chǔ)啟碇思路。

針對房地產(chǎn)項目投資市場的構(gòu)建，問題研究重心的占比結(jié)構(gòu)可以適當(dāng)?shù)乜闯梢粋€啞鈴型，即兩端比重較大，中間占比較小。兩端分別是指全國一級熱點城市的房地產(chǎn)項目投資研究和縣級房地產(chǎn)項目投資的研究，而中間則指的是規(guī)模以上的非熱點城市的房地產(chǎn)項目投資研究。之所以會出現(xiàn)這種啞鈴型的研究占比結(jié)構(gòu)，主要是因為重點城市的房地產(chǎn)市場熱度極高，項目基數(shù)一般較大，體量也頗具規(guī)模，因而資金投資意愿強烈，隨之成為項目投資研究熱點；而縣域城市總體數(shù)量多，下沉研究縣級房地產(chǎn)項目投資市場，大體上可以代表當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)項目投資的現(xiàn)在；對比全國重點城市和縣域城市，規(guī)模以上的非熱點城市既不具備突出特性，也不能夠作出全面的代表性，因此相對而言并沒有成為著重研究的方向。安徽省作為一個內(nèi)陸省份，其位置貼近于中部，經(jīng)濟發(fā)展水平也居于國家中等水平，水文方面有長江中下游穿省而過，當(dāng)前大力響應(yīng)推進國家級長三角區(qū)域三省一市共建戰(zhàn)略，經(jīng)濟水平和總量穩(wěn)步向好提升。因而篩選安徽省城鎮(zhèn)化方面未達峰的縣域城市房地產(chǎn)項目投資市場進行評價，分析相對擁有必然的庖代性。

安徽省共有9個縣級市，縣級市又代表一個省縣域發(fā)展的最高水平。本文中作者以這9個縣級市作為數(shù)據(jù)處置對象，通過對指標(biāo)進行處理，運用定性定量相比較，融合定性評判定量測度的方式，聯(lián)系實際，構(gòu)建投資內(nèi)環(huán)指標(biāo)，堆砌參數(shù)，勾勒安徽省縣域城市房地產(chǎn)項目投資市場環(huán)評的指標(biāo)系統(tǒng)，概括運作層次分析法、綜合指數(shù)法、功效系數(shù)法等多種方式，對其進行多角度排序評價，全面環(huán)評。最終越過數(shù)據(jù)層，歸納評估分析后，將這9個縣級市進行逐一劃分，并給出相應(yīng)決策。

2 層次分析法、綜合指數(shù)法、功效系數(shù)法的基本概念

層次分析法，從定性角度拋出某一總體上的傾向，推出大范圍合用的方針；然后按層系進行有條理的逐層分化解析，對同層內(nèi)諸因素統(tǒng)一，盲選兩兩相對比較的方式定立出對立于上一層系傾向的各自權(quán)系數(shù)；分層設(shè)置，層層分析下來，直到最基礎(chǔ)的底層，便可排序，囊括所有要素（或方案），按照緊要性（或偏好）水平，給出針對總目標(biāo)。

綜合指數(shù)法指已經(jīng)規(guī)定出成套比較合規(guī)的財政金融效益指標(biāo)系，基于此，通過對各項指標(biāo)參數(shù)打磨，突出個體指數(shù)，加權(quán)平均，清晰化參數(shù)，從而收獲各綜合值，用于總括評價財政、經(jīng)濟、金融收益的一種方式。

功效系數(shù)法，對建立的所有項目評判指標(biāo)，規(guī)定唯一一對滿意值、不許可值：滿意值，其中上限；不許可值，當(dāng)中下限。繼而試算各指標(biāo)，兌現(xiàn)滿意值檔位，據(jù)此來定立分?jǐn)?shù)，覆蓋全指標(biāo)，最后參數(shù)加權(quán)，平均綜合，評估所研究事物總括狀態(tài)。

3 評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 建立確定指標(biāo)體系

安徽省內(nèi)各縣域城市經(jīng)濟發(fā)展水平參差不齊，自然環(huán)境地質(zhì)條件也都不盡相同，進而導(dǎo)致人文市政基建環(huán)境均有所差異。而選擇評價指標(biāo)，講究全面、科學(xué)、易實現(xiàn)、獨立等多原則、多角度，結(jié)合定性選擇法、定量選擇法，建立以下雙層評價指標(biāo)體系。

地理環(huán)境：X1人均耕地面積（hm2）。

社會環(huán)境：X2人口密度（人/km2）；X3城市化水平（城鎮(zhèn)人口/總?cè)藬?shù)）。

政府環(huán)境：X4地方財政人均收入（￥）；X5地方財政人均支出（￥）。

經(jīng)濟環(huán)境：X6人均GDP（￥）；X7固定資產(chǎn)人均投資額（￥）。

房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境：X8房地產(chǎn)開發(fā)人均投資額（￥）；X9商品房人均銷售面積(m2)；X10商品房空置面積/當(dāng)年銷售面積（比率）。

3.2 確定各指標(biāo)權(quán)重

采用1標(biāo)～9標(biāo)度法來判斷指標(biāo)的相對重要性。

其中因素i比因素j同等重要量化為1；稍微重要為3；較強重要為5；強烈重要為7；極端重要為9；2，4，6，8為兩相鄰判斷的中間值。

然后結(jié)合安徽縣域?qū)嶋H情況和經(jīng)驗，通過專家打分構(gòu)建成對比矩陣：PA?B；PB1?X；PB1?X；PB2?X；PB2?X；PB3?X；PB4?X；PB5?X。

利用方根法，計算最大特征值λ（max），以及標(biāo)準(zhǔn)化特征向量Wi。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI、同階平均隨機一致性指標(biāo)RI之比，為隨機一致性比率CR（CR=CI/RI），各矩陣CR，經(jīng)計算小于0.10，則具備可接受的一致性，檢驗通過。

同時，計算B層對于A的權(quán)重(bj)，以及X層對于B的權(quán)重(Wi)。

綜合考慮bj和Wi，計算指標(biāo)X層對于A層系總排序，指標(biāo)權(quán)重Wi。

得X1～X10的指標(biāo)權(quán)重分別為0.0715， 0.0234， 0.0639， 0.0842，0.0381， 0.1763， 0.1931， 0.0499，0.1498和0.1498。

各矩陣“CR”，經(jīng)計算均小于0.10，一致性檢驗通過。

3.3 原始數(shù)據(jù)

各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)按寧國、桐城、天長、明光、潛山、界首、廣德、無為、巢湖的城市順序進行列示。

4 綜合指數(shù)法分析

因為各指標(biāo)均滿足為正值，所以，通過用指標(biāo)實際值與指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值對比后，再用其線性方法綜合匯總，可以得到各指標(biāo)的綜合評分值。在本文中，我們設(shè)定其中的標(biāo)準(zhǔn)值為指標(biāo)平均值。

指標(biāo)公式為：

無量綱化數(shù)據(jù)。

然后計算標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)綜合值：寧國1.339，桐 城 1.229，天 長 1.18，明 光1.117，潛 山 0.588，界 首 0.666，廣 德1.319，無為0.862，巢湖0.7。

根據(jù)綜合指數(shù)評價值的測算得出，投資價值排名前五位的縣級市為寧國、廣德、桐城、天長、明光。這五個縣級市的數(shù)據(jù)體現(xiàn)其房地產(chǎn)項目市場，投資環(huán)境比較好，相對適宜進行資金市場投資。

5 功效系數(shù)法分析

在本文中，處理參數(shù)如下：采取其中最大值制定成滿意值，采取其中最小值制定成不容許值。由于在功效系數(shù)測算時，區(qū)分正指標(biāo)、逆指標(biāo)，二者計算公式并不相同。我們分別列示如下。

正指標(biāo)計算為：

逆指標(biāo)計算為：

經(jīng)過綜合評價，當(dāng)中只有X10確定為逆指標(biāo)，其余均滿足正指標(biāo)條件。

通過無量綱化處理以及指標(biāo)數(shù)據(jù)加權(quán)計算，使用Excel函數(shù)功能處理數(shù)據(jù)得到各縣市最終得分：寧國80.23，桐城80.35，天 長 84.23，明 光 78.77，潛 山71.58，界 首 65.45，廣 德 79.29，無 為73.47，巢湖66.33。

據(jù)此可以得到，排在前五位的是天長、桐城、寧國、廣德、明光。測算表明，這五個縣級市房地產(chǎn)投資環(huán)境較為優(yōu)良，相對適宜進行地產(chǎn)項目投資。

6 結(jié)論

通過多種方法聯(lián)合對比評價分析，得出結(jié)果均為天長、明光、桐城、寧國、廣德，這五個縣級城市適宜投資。雖然兩次分析計算得出的排名順序不完全相同，但是最終排在前五的城市列表仍然是一樣的。說明經(jīng)過綜合評價的分析結(jié)果可以確定，安徽省這五個縣級城市是值得進行房地產(chǎn)項目資金投資的。