于天一，孫璟珊

（1.華北電力大學(xué)（保定）經(jīng)濟管理系，河北 保定 071003；2.南京財經(jīng)大學(xué)，江蘇 南京 210023）

1 引言

改革開放以來，隨著我國城市化建設(shè)不斷加快，經(jīng)濟步入高質(zhì)量發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口急速增長，學(xué)區(qū)房、租賃房等產(chǎn)業(yè)鏈如雨后春筍般出現(xiàn)，人們對房屋的需求缺口越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國家的民生支柱之一。在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場競爭激烈、各方資源稀缺和業(yè)主對項目期望效果更高等多重壓力交互作用下，選擇任何方案進行投資都具有不小的風險，這就要求在投資決策上“率、果”兼重，在項目前期做好投資方案的評價工作，保證項目的投資效率和期望效果達到預(yù)期。本研究從投資者角度來考慮，選取項目成本指標應(yīng)兼顧投資者與業(yè)主期望的項目效果進行不同項目建設(shè)方案比選，通過構(gòu)建項目投資評價模型，在TOPSIS模型的基礎(chǔ)上引用熵權(quán)法對不同的投資方案進行分析和研究，從客觀的科學(xué)的角度選取綜合最優(yōu)的投資方案，在項目投資評價時起到參考和借鑒作用，提高投資者的整體效率與效果，促進己方企業(yè)和市場的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項目投資評價指標體系的建立

根據(jù)相關(guān)項目調(diào)研，房地產(chǎn)項目投資管理需遵循經(jīng)濟效益原則、科學(xué)化、民主化原則、系統(tǒng)化原則、風險控制原則、時間性原則?，F(xiàn)根據(jù)五類原則將房地產(chǎn)項目主要成本因素大體劃分為機電設(shè)備成本指標、園林景觀成本指標、建筑項目成本指標和精裝修成本指標4大類，共篩選出共13個二級指標作為評價因子，如表1所示。

房地產(chǎn)項目投資評價指標體系 表1

3 基于熵權(quán)法和TOPSIS模型的成本評價模型

熵權(quán)法來源于信息熵的概念，信息熵是對目標信息的期望值，能夠體現(xiàn)評價目標的離散程度。熵權(quán)法的原理是使用指標內(nèi)部所包含的信息量，來確定該指標在所有指標之中的權(quán)重。經(jīng)過熵權(quán)法賦權(quán)處理過的數(shù)據(jù)能夠更加客觀地比較各方案之間的貼近度，顯著降低主觀因素的影響，使整個成本評價模型更具實用性、科學(xué)性。

TOPSIS模型是根據(jù)有限個評價對象與理想化目標的接近程度進行排序的方法，是在現(xiàn)有的對象中進行相對優(yōu)劣的評價，現(xiàn)已廣泛運用于多目標決策領(lǐng)域。該評價模型不限制評價對象的樣本數(shù)量，能夠最大程度地避免信息失真，計算簡單，能夠用幾何形式直觀地體現(xiàn)對象的優(yōu)劣程度，可以作為多目標評價的成本決策標準。

具體評價基本過程如下：

①建立正向化初始指標矩陣

現(xiàn)有m個評價方案，n個評價指標。首先判斷其中的逆向指標，將定量指標處理正向化。

逆向指標的數(shù)據(jù)計算公式：(Max?X)/(Max?Min)，Max和Min表示相同評價指標的最大值和最小值，X表示篩選出來的逆向指標量值。

形成正向化初始指標矩陣

式中，vij（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）為第i個評價方案，第j個評價指標的初始數(shù)據(jù)正向化指標值。

②計算特征比重

③計算第j個評價指標的熵值

④確定各指標的熵權(quán)

式中，wj為經(jīng)歸一化處理的第j個評價指標的熵權(quán)。

⑤對初始指標矩陣賦權(quán)，形成加權(quán)決策矩陣Z=wj·(vij)m×n=(Zij)m×n

⑥確定加權(quán)決策矩陣Z的正理想解（Z+）和負理想解（Z?）向量式中，maxZij由每個指標數(shù)據(jù)都是最大的值構(gòu)成，minZij由每個指標數(shù)據(jù)都是最小的值構(gòu)成。

⑦計算與正、負向最優(yōu)解的歐式距離

⑧計算貼近度，對其進行排序

式中，貼近度Ci的大小能夠體現(xiàn)樣本方案之間的優(yōu)劣，Ci值越大說明第i個評價方案距離負理想解的歐氏距離越大。貼近度Ci值最大的評價方案的可行性最好。

4 實例分析

4.1 研究對象

某市房地產(chǎn)項目開發(fā)位于該市開發(fā)區(qū)，項目目標規(guī)劃20hm2（300畝），規(guī)劃住宅容積率為3.0，兼容商業(yè)低于10%，附近沿線有地鐵線路等都市生活圈，通過問卷等形式在該規(guī)劃區(qū)域的市場調(diào)研，根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查與資料收集，得到該房地產(chǎn)項目的三種投資方案初始數(shù)據(jù)，如表2所示。

方案初始數(shù)據(jù) 表2

4.2 數(shù)據(jù)計算

將表內(nèi)各成本評價指標定量數(shù)據(jù)代入根據(jù)上文給出的計算方式，其中正向指標為可售比、精裝修成本售價比和綠化率，其余二級指標均為逆向指標。在全部正向化處理后，得到初始指標矩陣如下：

為便于計算，將矩陣中值為0的指標視為無窮小，計算得各成本評價指標權(quán)重如表3所示。

評價指標的熵權(quán) 表3

用13項成本評價指標的熵權(quán)對初始矩陣進行賦權(quán)處理，形成加權(quán)決策矩陣，得出正負理想解向量，得到該房地產(chǎn)項目的三種投資方案貼近度Ci排序，如表4。

TOPSIS評價計算結(jié)果 表4

即該房地產(chǎn)投資方案的最佳決策排序：方案一<方案二<方案三。

4.3 結(jié)果分析

從熵權(quán)法計算結(jié)果看，在該房地產(chǎn)投資成本指標中，各項指標所占權(quán)重相差不大，代表本文所選取的各項成本指標相對之間的重要程度相近，主觀方面的指標選取對三個決策方案評價的影響較低，也說明指標選取得較為合理。從各指標權(quán)重可以看出，精裝修成本售價比、可售比和同面積停車位在13個二級指標中所占影響程度相對較高，一級指標建筑項目成本和精裝修成本所占比重為31.835%和31.234%，在項目決策中占相對重要的影響。最后結(jié)合開發(fā)商和業(yè)主角度對項目開發(fā)的三個方案的期望效果進行評價分析，得出項目建設(shè)方案之間的優(yōu)劣排序，投資者應(yīng)選擇方案三作為最終的投資決策，并根據(jù)各項成本指標的熵值權(quán)重給出初步項目管理對策信息，以便后續(xù)對項目建設(shè)方案深入分析并優(yōu)化，從而提升項目整體效率與效果。

5 結(jié)語

建設(shè)工程項目的投資管理是一項涉及項目全過程的復(fù)雜的系統(tǒng)決策，本文從全方面考慮選取評價指標，選取TOP?SIS模型對三種投資決策方案進行最優(yōu)排序，采用熵權(quán)法確定各項評價因子的熵權(quán)，相對主觀地表達定量數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的信息內(nèi)容，有助于降低決策風險。在未來的項目評價中，還可以結(jié)合其他數(shù)學(xué)領(lǐng)域例如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、價值工程等研究一套能夠更加科學(xué)、合理、精準地將定性定量指標相結(jié)合的賦權(quán)方式，是項目投資評價研究的重要方向。