李國(guó)良 魯璇 康佳燕 范建雙 李怡凡

摘要：新中國(guó)成立以來(lái)，隨著土地制度的改革發(fā)展，我國(guó)住宅產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了巨大的變化，城市住宅形成了多樣的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及豐富的交易制度，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)立法的滯后性，一定程度上導(dǎo)致其交易受限。因此，本文在分析城市不同類型住宅的產(chǎn)權(quán)體系及交易制度基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)比研究農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)特征，提出“三權(quán)分置”政策背景下農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易路徑：從所有權(quán)角度，落實(shí)所有權(quán)主體，以集體組織為媒介對(duì)農(nóng)村空閑宅基地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行上市交易；從資格權(quán)角度，明確資格權(quán)取得與退出機(jī)制，并擴(kuò)大支配權(quán)能范圍，設(shè)立宅基地使用權(quán)可出租的資格權(quán)機(jī)制，建立有償、有限獲取制度；從使用權(quán)的三方面入手，第一，開(kāi)放宅基地使用權(quán)的權(quán)限范圍，逐步放開(kāi)宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)象的身份限制；第二，轉(zhuǎn)化宅基地不動(dòng)產(chǎn)土地用途性質(zhì)，轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行上市交易，提高土地利用率；第三，采用軍產(chǎn)房模式，引入“宅基地法定租賃權(quán)”制度，為增加農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入開(kāi)辟一條新途徑，真正使城鄉(xiāng)真正融為一體，促進(jìn)我國(guó)新時(shí)代社會(huì)主義發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市住宅產(chǎn)權(quán) 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)差異 交易路徑

*基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目：城市蔓延對(duì)全要素碳排放績(jī)效的影響機(jī)制及效應(yīng)研究（項(xiàng)目編號(hào)：71774142）。

當(dāng)前，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，城市住宅產(chǎn)權(quán)百花齊放形成了普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、回遷房、央產(chǎn)房等二三十種類型，不同類型的住宅產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)著不同的產(chǎn)權(quán)制度、交易規(guī)則與特殊政策。與城市的多樣性相比，農(nóng)村宅基地為集體所有，受《土地管理法》的約束，農(nóng)戶僅可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部?jī)?nèi)對(duì)宅基地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，宅基地不動(dòng)產(chǎn)立法滯后，使得目前缺乏完整的宅基地不動(dòng)產(chǎn)交易規(guī)則，而現(xiàn)行的制度規(guī)范一定程度上阻礙了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的交易，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地和住宅的閑置浪費(fèi)，一定程度上阻礙了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)民無(wú)法分享到經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。另外隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)城市化率從1978年的17.9%到2021年已超過(guò)60%，快速發(fā)展中積累的問(wèn)題與矛盾也逐步顯露出來(lái)，如城市房?jī)r(jià)過(guò)高、城市住宅用地供給的不平衡、農(nóng)村人才流失、空心村增多等現(xiàn)象?！俺鞘胁　钡谋l(fā)以及我國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的提出，進(jìn)一步推動(dòng)了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易問(wèn)題的研究，如何盤活利用農(nóng)村宅基地和住宅，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為現(xiàn)今社會(huì)的熱門話題。

本研究擬通過(guò)借鑒城市住宅產(chǎn)權(quán)制度改革的經(jīng)驗(yàn)，探討農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易路徑，在對(duì)比分析城市不同類型住宅的產(chǎn)權(quán)體系特征與交易規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合宅基地“三權(quán)分置”政策討論農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的交易模式，為增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展提供參考和借鑒。

（一）城市住宅產(chǎn)權(quán)類型及特征

自1998年以來(lái)，中國(guó)的住房制度改革取得了豐碩的成果，形成了多種多樣的住宅產(chǎn)權(quán)類型，基本上實(shí)現(xiàn)了城市住宅的私有化、商品化和社會(huì)化，不同的住房類型在土地特征、購(gòu)買政策以及房屋產(chǎn)權(quán)等方面有不同制度規(guī)定。

按土地獲取渠道從出讓與劃撥兩個(gè)角度，土地以出讓的方式獲得的有：商品房，商住房，兩限房及部分回遷房；以劃撥方式的有：經(jīng)濟(jì)適用房，房改房，央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公有住房、廉租房等類型住宅。除了商住樓因其商用性質(zhì)限制，土地使用期限為50年，其他城市住宅類型的土地使用年限均為50年。大部分城市住宅面向全體居民開(kāi)售，由房改政策產(chǎn)生的特殊住宅類型，對(duì)購(gòu)買人群進(jìn)行了限制，如兩限房、經(jīng)適房等針對(duì)的是收入水平中等偏下的居民，房改房、央產(chǎn)房、公有住房等對(duì)其單位在職員工開(kāi)放，軍產(chǎn)房針對(duì)部隊(duì)的軍人。按房屋產(chǎn)權(quán)的定義，住宅的所有權(quán)和使用權(quán)一般都為個(gè)人所有，是居民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依法享有對(duì)房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，在二手交易時(shí)，一般商品房、商住房等沒(méi)有限制，可以自由上市交易，而個(gè)別住宅類型如經(jīng)適房、兩限房、房改房等在5年期限內(nèi)所有者只有部分房屋所有權(quán)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，軍產(chǎn)房、公有住房等所有權(quán)不屬于個(gè)人，居民只享有住房使用權(quán)。對(duì)城市住宅類型產(chǎn)權(quán)及交易特征的詳見(jiàn)表1。

（二）農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特征

宅基地是農(nóng)戶為建造住宅而占有的土地，其所有權(quán)屬于農(nóng)村集體組織，農(nóng)戶依法享有宅基地的使用權(quán)，按“一戶一宅，規(guī)定面積”的規(guī)范建造住宅，并擁有房屋的所有權(quán)。宅基地上的住宅建造現(xiàn)存在農(nóng)戶自建房和小產(chǎn)權(quán)房?jī)煞N類型。宅農(nóng)戶自建的住房，屬于農(nóng)戶的私有財(cái)產(chǎn)，但由于政策規(guī)范的限制，農(nóng)戶僅享有部分收益及處分權(quán)利。小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，這類房產(chǎn)不具備國(guó)家發(fā)放的“國(guó)有土地使用權(quán)證”，不可辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，故不能上市交易。對(duì)農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)類型產(chǎn)權(quán)及交易特征的詳見(jiàn)表1。

（三）城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)權(quán)差異對(duì)比

住房在人們財(cái)產(chǎn)中占有較重的分量，解決好房地的制度與實(shí)施問(wèn)題，關(guān)系百姓民生。然而，由于我國(guó)政策體系中城鄉(xiāng)二元分割帶來(lái)的差異和限制，使得農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓、抵押的功能沒(méi)有得到法律的保障，宅基地和住宅的財(cái)產(chǎn)價(jià)值缺失，農(nóng)村居民沒(méi)有適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)通過(guò)住房獲得財(cái)產(chǎn)性收益。為了消除這種不平衡，在對(duì)現(xiàn)有城市住宅及農(nóng)村宅基地住宅研究的基礎(chǔ)上，對(duì)比分析二者在土地特征、交易規(guī)則、房屋產(chǎn)權(quán)特征等方面的異同點(diǎn)，結(jié)果如表1所示，探索農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易路徑，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。對(duì)表1進(jìn)行對(duì)比分析可以發(fā)現(xiàn)：

1.土地來(lái)源及所有權(quán)、使用權(quán)特征。城鄉(xiāng)住宅用地在土地所有權(quán)性質(zhì)具有相同點(diǎn)，所有權(quán)性質(zhì)均為公有，即屬于國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織所有。個(gè)人只擁有土地的使用權(quán)，城市住宅土地使用權(quán)可以通過(guò)出讓、劃撥等方式獲得，支付一定出讓金獲得的土地有使用時(shí)間限制，住宅用地一般是70年；劃撥的土地雖不用支付使用費(fèi)，但國(guó)家有權(quán)隨時(shí)收回。農(nóng)村土地與劃撥土地類似，是無(wú)償使用并且無(wú)使用時(shí)間限制的，集體經(jīng)濟(jì)組織中的成員可通過(guò)申請(qǐng)獲得宅基地建造住宅。

2.住宅產(chǎn)權(quán)特征。在房改政策的影響下，城市住宅產(chǎn)權(quán)存在以下兩種情況：第一類是房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)主體一致的，均為房屋所有人享有，如城市商品房、回遷房、經(jīng)適房等相同，購(gòu)房人擁有房屋的所有權(quán)及使用權(quán)；第二類是房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)主體不一致，如軍產(chǎn)房、公有住房、廉租房等房屋所有權(quán)為公有，個(gè)人享有房屋使用權(quán)。農(nóng)村住宅與第一類城市住宅相同，房屋所有權(quán)與使用權(quán)都屬于農(nóng)戶個(gè)人享有。

3.部分存在資格權(quán)的限制。與農(nóng)村宅基地資格權(quán)相似，城市住宅存在對(duì)購(gòu)買人群資格進(jìn)行限制的情況，除商品房外，國(guó)家房改政策針對(duì)不同類型的人群，提出不同的資格限制：對(duì)低收入及拆遷人群，推出了經(jīng)適房、兩限房等；針對(duì)部隊(duì)軍人、國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)企員工這類人群推出了央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)住房保障功能的重視。我國(guó)法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地，是對(duì)宅基地集體成員資格權(quán)保障的體現(xiàn)，故農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)只能在本集體成員內(nèi)部交易。

4.交易政策。在購(gòu)買政策方面，國(guó)家為了加強(qiáng)對(duì)城市特殊住宅的管理，通過(guò)控制住房面積、采取“只租不售”的制度，及干預(yù)出售價(jià)格等方式對(duì)城市住房進(jìn)行管控，目的在于解決住房矛盾，防止房?jī)r(jià)過(guò)度增長(zhǎng)。在二手交易過(guò)程中，兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房的特殊性在于個(gè)人不完全擁有房屋的所有權(quán)，只有在繳足土地出讓金及其他稅費(fèi)的情況下，才可以上市交易；另一類如公有住房、廉租房等個(gè)人僅擁有房屋使用權(quán)，房屋所有權(quán)為國(guó)家所有，因而基本上無(wú)法上市交易；而軍產(chǎn)房由于其房屋所有權(quán)屬軍委，上市交易需要軍方主導(dǎo)。農(nóng)村宅基地?zé)o償無(wú)期限使用，農(nóng)戶在國(guó)家“一宅一戶，限定面積”政策下進(jìn)行住宅建造，宅基地不動(dòng)產(chǎn)雖然在房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題上與商品房等相同，所有權(quán)為個(gè)人所有，但在處分問(wèn)題上，僅在集體內(nèi)部可實(shí)現(xiàn)收益，面向社會(huì)大眾的上市交易問(wèn)題一直受到國(guó)家嚴(yán)格的管控。

綜上，可以發(fā)現(xiàn)，第一：農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)與城市住宅一樣，個(gè)人都只擁有土地的使用權(quán)，土地所有性質(zhì)均為公有；第二：農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)與商品房等相同，屬于私有財(cái)產(chǎn)，個(gè)人擁有房屋的所有權(quán)及使用權(quán)；第三：與農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)類似，部分城市住宅存在對(duì)購(gòu)買人群資格進(jìn)行限制的問(wèn)題；第四：宅基地不動(dòng)產(chǎn)與城市住宅不動(dòng)產(chǎn)在土地性質(zhì)、住宅產(chǎn)權(quán)、資格權(quán)等方面存在相同點(diǎn)，而城市住宅的收益及處分權(quán)益得到了法律保障，所有者通過(guò)合法途徑對(duì)其住宅進(jìn)行二手交易，實(shí)現(xiàn)了私有財(cái)產(chǎn)的價(jià)值性。宅基地不動(dòng)產(chǎn)交易限制嚴(yán)格，無(wú)法對(duì)外上市進(jìn)行交易，國(guó)家政策法規(guī)強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村宅基地及住宅的居住性，及其對(duì)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定作用，但宅基地不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。然而城市住宅經(jīng)歷多次改革后，形成了完整的產(chǎn)權(quán)體系及交易制度，對(duì)農(nóng)村住宅改革具有一定的借鑒意義。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及國(guó)家政策對(duì)鄉(xiāng)村振興的重視，農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的“居住性保障需求”轉(zhuǎn)變成為“財(cái)產(chǎn)性維護(hù)需求”（胡新艷，許金海，陳卓2020）。因此，借鑒城市住房改革的政策制度經(jīng)驗(yàn)，討論宅基地不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)路徑有助于解決農(nóng)村宅基地住宅上市的困境。

2018年中央一號(hào)文件提出宅基地所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)和宅基地使用權(quán)“三權(quán)分置”模式，通過(guò)建構(gòu)新的宅基地體系以解決現(xiàn)有宅基地閑置、浪費(fèi)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)宅基地自身財(cái)產(chǎn)價(jià)值，增加農(nóng)民收入。但在實(shí)際生活中，宅基地“三權(quán)分置”政策在實(shí)踐中仍需要人們不斷摸索，因此，借鑒城市住宅產(chǎn)權(quán)特征及交易辦法，在“三權(quán)分置”的宅基地制度下，探索農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)入市交易之道，有助于建立農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易體系，實(shí)現(xiàn)宅基地不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)宅基地改革、鄉(xiāng)村振興。

（一）落實(shí)“所有權(quán)”行使主體

宅基地三權(quán)分置中“所有權(quán)”強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村土地集體所有制原則，是我國(guó)社會(huì)主義公有制的重要組成部分?！段餀?quán)法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)歸本集體成員集體所有”。要明確集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)或主體界定，落實(shí)農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)歸屬，主要解決所有權(quán)行使主體模糊的問(wèn)題。

在城市軍產(chǎn)房模式中，土地所有權(quán)為國(guó)家所有，通過(guò)劃撥的方式下放權(quán)力至軍方部隊(duì)，軍委作為所有權(quán)的行使主體進(jìn)行建造，處分及收益的權(quán)能也落實(shí)在部隊(duì)軍委。對(duì)比該住宅模式，農(nóng)村宅基地為集體共同所有，所有權(quán)的行使主體為集體經(jīng)濟(jì)組織，但在實(shí)踐中，宅基地的控制權(quán)往往落在鄉(xiāng)村行政組織、村干部等少數(shù)人手中。因此，應(yīng)立法明確農(nóng)村土地所有權(quán)的權(quán)利主體是“農(nóng)民集體”，確定其法人資格，登記法定代表人，并確權(quán)頒證明晰其具體權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)穩(wěn)定法人資格，避免隨意變更和，以進(jìn)一步規(guī)范和約束所有權(quán)主體的行為（韓文龍，謝璐，2018）。截至2020年，全國(guó)農(nóng)村土地確權(quán)頒證率達(dá)到96%，取得了初步成效，下一步應(yīng)對(duì)宅基地確權(quán)進(jìn)行詳細(xì)分辨，同時(shí)設(shè)立村民自治組織代為行使宅基地所有權(quán)權(quán)能，充分發(fā)揮集體組織對(duì)宅基地的民主管理作用，因村民自選自治獲得信任與支持，進(jìn)一步學(xué)習(xí)國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的政策，消除農(nóng)民對(duì)宅基地的傳統(tǒng)觀念，配套相應(yīng)的監(jiān)督保障機(jī)制，逐步完善集體土地所有權(quán)的相關(guān)權(quán)能，重點(diǎn)落實(shí)收益權(quán)與處分權(quán)權(quán)能，引入社會(huì)資本創(chuàng)立城鄉(xiāng)合作社，村集體成員出地出力、外來(lái)資本出錢出技術(shù)，真正為農(nóng)戶帶來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)收入。如明確由村民委員會(huì)代為行使宅基地所有權(quán)權(quán)能，與村農(nóng)民集體之間構(gòu)成“委托-代理”關(guān)系（嚴(yán)金明，迪力沙提，夏方舟，2019）。建立集體統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)賬戶，完善財(cái)產(chǎn)分配制度，真正實(shí)現(xiàn)集體成員享有所有權(quán)的權(quán)益。

（二）明確“資格權(quán)”范圍

宅基地三權(quán)分置中“資格權(quán)”強(qiáng)調(diào)本村集體組織中的農(nóng)戶，實(shí)際是對(duì)農(nóng)村居民的住房保障。根據(jù)資格權(quán)的性質(zhì)，農(nóng)戶資格權(quán)權(quán)能范圍包括：期待權(quán)、收益權(quán)、支配權(quán)（李明秋，李雯， 2020）。農(nóng)村集體成員取得資格權(quán)最直接的條件是擁有本集體的戶籍，并且操作上具有便利性（朱向陽(yáng)，2020）。而我國(guó)戶籍制度上的二元化，從法律角度，默認(rèn)城鎮(zhèn)戶口的居民沒(méi)有資格參與宅基地不動(dòng)產(chǎn)交易。因此，應(yīng)立法明確資格權(quán)的獲取與退出機(jī)制，使宅基地不動(dòng)產(chǎn)的“農(nóng)戶性”轉(zhuǎn)變成為“公民性”。

1.明確宅基地資格權(quán)的取得條件及退出機(jī)制。資格權(quán)的獲取與退出條件的設(shè)立，一方面可以保障農(nóng)戶對(duì)于宅基地的基本居住需求，另一方面允許有條件的農(nóng)村居民將其資格權(quán)退出，分為兩類：戶籍退出和僅宅基地資格權(quán)退出，并由村集體統(tǒng)一進(jìn)行補(bǔ)償，減少宅基地不動(dòng)產(chǎn)的閑置浪費(fèi)。對(duì)于資格權(quán)的申請(qǐng)審核，應(yīng)由村集體實(shí)行監(jiān)督管理權(quán)，將資格權(quán)和使用權(quán)的權(quán)利界限區(qū)別開(kāi)來(lái)，允許資格權(quán)的有償獲取、有限使用，即在使用面積、使用期限、土地用途等方面進(jìn)行限制。對(duì)于宅基地資格權(quán)的退出審核，建立公平公正的退出機(jī)制及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一方面對(duì)于退出宅基地資格權(quán)以及農(nóng)村戶籍的居民，可通過(guò)一次性補(bǔ)償價(jià)，將補(bǔ)償金額一次性結(jié)清，另一方面，對(duì)于僅退出資格權(quán)的農(nóng)戶，可將宅基地合作項(xiàng)目的股份量化作為補(bǔ)償，按揭償還給農(nóng)戶，共享農(nóng)村宅基地改革的經(jīng)濟(jì)成果。另外由村集體統(tǒng)一將退出的宅基地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理，建立資格權(quán)登記管理制度，審核居民申請(qǐng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的用途及目的，使農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)起來(lái)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為農(nóng)村建設(shè)引進(jìn)人才，進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)融合。在保障農(nóng)戶資格權(quán)的前提下，為村集體組織及其成員帶來(lái)一定的財(cái)產(chǎn)性收入。

2.擴(kuò)大農(nóng)戶資格權(quán)權(quán)益范圍，創(chuàng)立宅基地使用權(quán)可出租的資格權(quán)機(jī)制。宅基地資格權(quán)代表著農(nóng)戶集體成員的身份，一般默認(rèn)成員身份可使用宅基地，這樣極大的限制了宅基地不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。在城市中住宅模式中，兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等初次購(gòu)買時(shí)同樣具有購(gòu)買資格權(quán)的限制，針對(duì)城市特殊需要人群開(kāi)放購(gòu)買資格，但是在繳足出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的情況下可以進(jìn)行二手上市，面向社會(huì)大眾進(jìn)行交易。在農(nóng)戶宅基地不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題上，我們可以學(xué)習(xí)該模式，完善農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，創(chuàng)建土地租用金制度，設(shè)立可出租使用權(quán)的資格權(quán)機(jī)制，即：農(nóng)戶個(gè)人若將宅基地上不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行上市交易，需向村集體提出宅基地使用權(quán)出租的資格申請(qǐng)，在繳納土地使用租金及其他費(fèi)用后，方可對(duì)房屋進(jìn)行上市交易，另外完善土地租用年限制度，并設(shè)置宅基地房屋流轉(zhuǎn)面積范圍，因地制宜規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，在房屋交易時(shí)不低于此價(jià)格，將宅基地不動(dòng)產(chǎn)非永久性租讓，這樣農(nóng)戶保有集體的資格權(quán)，租用者享有宅基地不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。

（三）擴(kuò)大“使用權(quán)”權(quán)限

宅基地三權(quán)分置中“使用權(quán)”是農(nóng)村村民基于其集體成員的身份（資格權(quán)）而依法取得的對(duì)用于建造住房的土地所享有的使用權(quán)，實(shí)際是一種土地使用權(quán)，但其法律規(guī)定與城市土地使用權(quán)有很大的區(qū)別，城市土地使用權(quán)可上市流動(dòng)，而宅基地使用權(quán)只能在集體成員內(nèi)部流動(dòng)，城鎮(zhèn)居民無(wú)法取得宅基地使用權(quán)。借鑒城市土地使用權(quán)制度經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)放農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)宅基地不動(dòng)產(chǎn)交易。

1.開(kāi)放宅基地使用權(quán)的權(quán)限范圍，允許宅基地不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在一定區(qū)域內(nèi)集體成員之間轉(zhuǎn)讓。在城郊融入、特色古村落保護(hù)等項(xiàng)目中，通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地的集中搬遷整頓，在保證耕地面積的前提下，允許有穩(wěn)定收入來(lái)源、固定居住場(chǎng)所的農(nóng)戶將其宅基地不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租、入股等形式流轉(zhuǎn)給非本集體經(jīng)濟(jì)組的成員發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、健康養(yǎng)老等新產(chǎn)業(yè)，以此方式吸引社會(huì)資本注入，使農(nóng)村住宅不動(dòng)產(chǎn)成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)文化體驗(yàn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的有效載體，可通過(guò)股份合作的方式開(kāi)發(fā)古村落、打造鄉(xiāng)村振興新業(yè)態(tài)。流轉(zhuǎn)的條件限制可參考國(guó)有建設(shè)用地的出讓金設(shè)置、出租、出讓年限來(lái)制定，并逐步放寬流轉(zhuǎn)對(duì)象的身份限制，禁止利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等，防止亂占耕地建房。設(shè)置城鄉(xiāng)合作社非集體經(jīng)濟(jì)入股機(jī)制，限制其股份含量，如非集體經(jīng)濟(jì)股份不能超過(guò)20%，非集體成員出資引技術(shù)，農(nóng)村集體成員提供土地、人力資源，逐步消除城市與農(nóng)村之間的差距，真正提高農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)收入，推動(dòng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，構(gòu)建便捷生活圈、完善服務(wù)圈、繁榮商業(yè)圈，讓居民過(guò)上更加舒適的生活，加快建成美麗、幸福、宜居鄉(xiāng)村。

2.轉(zhuǎn)化宅基地不動(dòng)產(chǎn)土地用途性質(zhì)。在城市不動(dòng)產(chǎn)土地性質(zhì)中，可分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。而宅基地可以認(rèn)為是農(nóng)戶用于建造住房的住宅用地。根據(jù)城市商住房模式，其土地性質(zhì)為綜合用地，既可以商用、又可作住宅。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)途徑可以考慮將閑置宅基地通過(guò)適當(dāng)方式轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，促進(jìn)對(duì)依法登記的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)合利用，發(fā)展鄉(xiāng)村民宿、農(nóng)產(chǎn)品初加工、電子商務(wù)等農(nóng)村產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，提高土地利用率。

3.以軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)模式，在保證農(nóng)耕土地面積不受侵犯的前提下，村集體提供土地，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，集體擁有房屋的所有權(quán)，購(gòu)買者擁有房屋的使用權(quán)。引入“宅基地法定租賃權(quán)”制度（楊俊，張曉云，湯斌， 2015），包含流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)方式、使用期限、流轉(zhuǎn)價(jià)格、流轉(zhuǎn)收益分配等幾個(gè)方面在內(nèi)。允許包含城鎮(zhèn)居民及異地農(nóng)民通過(guò)購(gòu)買房屋取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，不能無(wú)償使用，需向宅基地的所有者支付一定的宅基地使用租金。在此基礎(chǔ)上，完善宅基地使用期限制度，設(shè)置流轉(zhuǎn)中的基準(zhǔn)地價(jià)與最低限價(jià)，建立專門的宅基地及房屋管理部門，流轉(zhuǎn)中所獲取的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)該遵循“誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的基本原則。在保證宅基地原有的用途、維持宅基地集體所有的性質(zhì)前提下，為增加農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入開(kāi)辟了一條新途徑。這樣在振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的前提下，為農(nóng)村引進(jìn)人才提供了條件，一定程度上對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)貼，保障了其生活，讓農(nóng)戶可以安居并樂(lè)業(yè)。

在我國(guó)現(xiàn)有制度下，房屋產(chǎn)權(quán)既屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，又受到國(guó)家權(quán)力的約束，這種制度上的二元化是我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題產(chǎn)生的重要根源。為消除城鄉(xiāng)差異，促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，研究城鄉(xiāng)住宅在土地制度、住宅產(chǎn)權(quán)、購(gòu)買資格、交易制度等方面異同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，吸取城市住宅變遷中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)宅基地不動(dòng)產(chǎn)的合法上市交易，保障立法制度的公平性。

因此，在“三權(quán)分置”的制度背景下探索農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易路徑，從所有權(quán)角度，落實(shí)所有權(quán)主體，以村集體為媒介對(duì)農(nóng)村空閑宅基地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行上市交易；從資格權(quán)角度，明確資格權(quán)的取得與退出機(jī)制，并擴(kuò)大支配權(quán)能范圍，設(shè)立宅基地使用權(quán)可出租的資格權(quán)機(jī)制，并設(shè)立有償、有限獲取制度；從使用權(quán)角度，從三方面入手，第一，開(kāi)放宅基地使用權(quán)的權(quán)限范圍，允許宅基地不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在一定區(qū)域內(nèi)集體成員之間轉(zhuǎn)讓；第二，轉(zhuǎn)化宅基地不動(dòng)產(chǎn)土地用途性質(zhì)，轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行上市交易，提高土地利用率；第三，采用軍產(chǎn)房模式，引入“宅基地法定租賃權(quán)”制度，為增加農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入開(kāi)辟了一條新途徑。協(xié)調(diào)處理好三種權(quán)利的關(guān)系及其內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)宅基地不動(dòng)產(chǎn)立法與其他法律規(guī)范的互動(dòng)與協(xié)調(diào)，從而增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，使城鄉(xiāng)真正融為一體，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，保證我國(guó)新時(shí)代社會(huì)主義正常、有序地發(fā)展。

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（作者單位：昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院浙江工業(yè)大學(xué)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

責(zé)任編輯：李政