夏楠

摘? 要：近幾年來，我國的房地產業(yè)一直保持著快速發(fā)展的趨勢，其中項目品質作為衡量房地產企業(yè)的重要內容，同時也是企業(yè)賴以生存的基礎但是在實際項目品質提升方面仍存在一些質量問題亟待解決，這給房地產企業(yè)在施工階段的管控帶來了新的挑戰(zhàn)。因此，要想有效避免工程質量出現問題，就要制定科學的質量管控體系，以此來確保房地產項目能夠順利開展。本文主要是對房地產項目品質提升的管控措施進行分析與探究。

在當今房地產市場競爭日益激烈的背景下，如何提高房地產項目的品質是一個十分關鍵的問題，這就需要房地產企業(yè)對施工項目進行嚴格的質量控制。但在實際項目開展的全過程中，不僅要確保工程項目的質量，還要對施工進度進行合理的控制，從而有效提升工程項目的經濟效益。本文主要是通過對房地產項目工程管控的意義以及房地產項目品質存在的主要問題進行分析，并提出提升房地產項目品質的管控措施。

一、分析對房地產項目工程管控的意義

房地產企業(yè)的發(fā)展是一個系統(tǒng)化的過程，其中各部門的工作環(huán)節(jié)都承擔著一定的職能和角色，尤其是企業(yè)的管控質量會在一定的范圍內決定著一個項目的成敗。除此之外，在眾多的環(huán)節(jié)過程中，工程項目質量會直接影響著設計方案的實施、產品理念的形成以及實際的效益，因此，提升房地產工程項目管控水平十分重要[1]?，F階段，由于房地產企業(yè)的項目管控的重點內容主要包括施工進度管理、項目安全管理、成本管理以及質量管理等，這些環(huán)節(jié)不僅反映了房地產企業(yè)的管理體系、隊伍建設以及專業(yè)技術水平等各方面的能力，同時還要對于建設指標、項目設計方案以及行業(yè)規(guī)范進行有效落實，從而達到預期的效果。

二、房地產項目品質存在的主要問題

（一）前期工作準備不充分，管理不科學

在經歷了快速發(fā)展的黃金時代以后，隨著國家政策和監(jiān)管程序的不斷完善，房地產整個行業(yè)逐步進入了一個結構調整時期，其總體需求趨于平穩(wěn)，行業(yè)增速略有下降。與此同時，就房地產的消費需求而言，由于國內商品房的銷售面積增長速度持續(xù)下降，已經是近幾年來的最低點。在此背景下，房建公司應及時加強對房地產市場的管控和客戶的需求進行剖析，否則將對未來的工程建設與收益狀況造成嚴重的沖擊，尤其是項目管控的影響具有連續(xù)性和多樣性，例如，在產品結構、景觀設計方案、業(yè)務形式等領域，由于缺乏對前期的客戶需要和營銷工作深入分析，所以導致無法得到充足的資料和依據[2]。另外，很多企業(yè)在工程項目正式開始之后才發(fā)現一些關鍵問題沒有得到解決，或頻繁地出現各類小問題，進而對施工的有序開展以及組織管理等工作造成很大的沖擊，最終導致工程項目重需新進行規(guī)劃或者直接放棄，尤其是對于一些已完成的建筑，這不但浪費了大量的資金，而且還會耽誤施工階段的整個進度。

（二）管控制度不健全，影響項目品質

在新的時代背景下，隨著我國的房地產市場日趨變得規(guī)范化、其管控手段變得越來越嚴厲，因此對房地產公司在管控水平、團隊建設方面以及人才培養(yǎng)方面提出更大的挑戰(zhàn)。然而，現階段房地產企業(yè)的發(fā)展理念、戰(zhàn)略方針和資金規(guī)劃等領域受到很多的制約，尤其是中小房地產開發(fā)公司在人才儲備以及團隊建設、質量管理體系建設等方面缺乏堅實的基礎和合理的框架，所以無法在項目進度控制與質量管理方面進行有效的人才配備以及相關的監(jiān)管等工作。例如，廈門有一家房地產開發(fā)公司在開展一項重點工程，其范圍主要包括兩座120 m的商業(yè)住宅和四棟聯排式別墅，總工程面積占地65000平方米，地下室面積19000平方米，地面面積46000平方米。然而，由于沒有根據工程項目的實際狀況進行詳細的研究，在實際建設的過程中缺少具備豐富經驗的管理級別的人員，因此無法形成一套相對比較完整的現場管控體系，而且在施工進度和質量管控方案方面仍采用傳統(tǒng)的項目管理模式，最終導致工程項目延期，并且在后期工程驗收的過程中出現了大范圍的質量問題，給房地產企業(yè)帶來很大的經濟損失。通過以上的實例，我們可以清楚地看出，健全的工程建設體系以及科學的管理人才配備，對于房地產項目品質的提升具有著重要的意義。

三、探討提升房地產項目品質的管控措施

（一）在設計階段實施嚴格的質量控制

為了能夠有效提升房地產的品質，應從工程項目的設計階段就著手進行品質管理，在設計階段不僅要做到對工程項目的設計方案進行監(jiān)控，還要對設計單位進行嚴格的要求。并在每一設計環(huán)節(jié)完成以后，組織技術專家進行評審，將評審的意見和建議進行匯總，實現對設計階段存在的問題進行預先修改，防止在實際工程建設中發(fā)生重大的改動，從而減少對工程進度和成本的影響。除此之外，在項目建設中，若出現設計方面的缺陷，應立即上報有關單位，并對其進行相應的修改或變更?？傊诒ＷC工程項目的進度和施工質量的前提下，盡可能地減少費用的支出。

（二）在項目實施階段進行科學的管控

當前應針對工程項目進度進行管控，首先應根據已簽的項目施工合同內容，由總承包單位進行內部監(jiān)管，并加強各部門之間的溝通與協(xié)調，根據房地產企業(yè)項目的進度計劃開展信息和資料的搜集與整理，并與企業(yè)的工程總進度計劃等進行實時分析，從而進一步確認沒有任何變差后，繼續(xù)開展接下來的工作環(huán)節(jié)。如果發(fā)現工程項目的實際進展與計劃的進度存在出入，應充分利用監(jiān)理部門的調節(jié)功能，主動與施工單位進行溝通與協(xié)調，與此同時還要對出現的問題進行具體地分析，并提出相應的整改措施[3]。例如，可對工程進度落后的環(huán)節(jié)，要及時向監(jiān)理部門解釋其具體的原因，并及時匯報相應的整改措施。除此之外，還可對指定的分包單位或者在同一時間內完成施工的單位安排好時間節(jié)點，盡量降低對整個項目的進度的沖擊，從而確保工程項目能夠順利完成。

（三）健全施工進度方案

房地產項目的施工進度控制的目標是在確保施工質量的基礎上能夠有效的完成施工的任務，其中健全施工進度方案作為主要的依據，所以在實際的施工過程中，不僅要對施工進度規(guī)劃有一個全面的認識，還要對當前施工的現場情況進行綜合的分析。例如，對于施工節(jié)點、天氣，施工的技術要點、現場的材料以及施工工段等進行綜合的考慮，健全項目進度方案即是施工的關鍵，也是保障項目工程的節(jié)點和項目管控的核心內容。另外，還要制定科學的施工進度方案，并對項目全局進行系統(tǒng)分析之后，做出合理實施計劃，從而進一步提升項目的品質。

（四）合理開展投資管控

由于項目建投資管控不僅是項目順利開展的前提，同時也是房地產工程項目的品質提升的關鍵環(huán)節(jié)。因此根據相關的合同條款，要對資金的結算以及工程量計劃進行嚴格的審查，并對工程項目中未確定的資金進行合理的管理，并根據項目的實際情況，按計劃進度和輕重緩急予以發(fā)放，進而保證項目能能夠正常運轉，實現各類項目資金的合理使用，這樣不僅可以有效加速項目的建設進程，同時也能有效地監(jiān)督各個部門的合同執(zhí)行。從而確保項目的經費能夠得到合理的控制。

結束語：

綜上所述，房地產的管控情況與企業(yè)今后的發(fā)展息息相關，同時也會對居民的生活品質產生很大的影響，只有把握好項目的進度計劃、質量控制、投資管控等關鍵環(huán)節(jié)，才能在激烈的房地產市場中獲得跟好的經濟效益與社會效益。 所以，房地產企業(yè)要從為人民謀福利以及自身發(fā)展的角度出發(fā)，從而加強項目品質的管控力度。

參考文獻：

[1]李杰勇.裝飾裝修工程中綠色施工技術應用探究[J].門窗，2016..

[2]史文杰.房地產開發(fā)項目工程管理質量控制措施[J].住宅與房地產，2017：20.

[3]周盛沛.房地產項目管理與控制的有效措施分析[J].建筑工程技術與設計，2018：3581..