華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院 黃賽

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平日益提高，居民對于房地產(chǎn)的居住條件要求也隨之提升，并愿意為更加良好的居住條件支付相應(yīng)費(fèi)用以獲得這種舒適感。在眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，房地產(chǎn)周邊生態(tài)環(huán)境越來越成為居民最為關(guān)注的影響因子之一，房地產(chǎn)周邊生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣程度往往能較大程度影響到購房者的支付意愿和所能接受的價(jià)格范圍，因此國內(nèi)的公園景觀房、江景房也越來越受到人們青睞，城市內(nèi)配套良好生態(tài)環(huán)境的土地也成為地產(chǎn)開發(fā)商的“必爭之地”。在城市內(nèi)部，公園是生態(tài)環(huán)境的重要組成部分，能夠較大程度地影響周邊的整體生態(tài)系統(tǒng)，為周邊居民提供良好的生活、休閑環(huán)境。公園賦予房地產(chǎn)的這種附加值越來越被消費(fèi)者、開發(fā)商及政府部門重視。那么，在城市中公園如何以及多大程度上影響周邊房地產(chǎn)價(jià)格？影響的時(shí)間性與影響范圍是怎樣的？

在已有的研究中，其他國家關(guān)于勞動(dòng)力、垃圾處理等非生態(tài)類因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證研究比較多[1-4]，而對景觀舒適度的專項(xiàng)影響研究還很少。國內(nèi)運(yùn)用特征價(jià)值法研究景觀、交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)價(jià)格影響的文章較多，而專門研究森林公園對房地產(chǎn)價(jià)格影響的文獻(xiàn)較少[5-12]。我國房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性，國內(nèi)還未形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，各個(gè)市場差別較大。文章以武漢市洪山區(qū)的馬鞍山森林公園周邊樓盤為研究對象，運(yùn)用特征價(jià)值法建立特征價(jià)值模型，探討馬鞍山森林公園對周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響以及評估馬鞍山森林公園價(jià)值。

一、研究方法

采用特征價(jià)格法。特征價(jià)格，英文名為“hedonic price”。含義是消費(fèi)者在追求效用最大化的過程中,每增加一單位某種屬性的消費(fèi)所愿意付出的費(fèi)用。特征價(jià)格理論認(rèn)為，消費(fèi)者對于住宅的需求并非基于產(chǎn)品本身，而因?yàn)楫a(chǎn)品所內(nèi)含的特征。家庭購買住宅，是為了把住宅特征轉(zhuǎn)化為效用，效用水平的高低取決于住宅所包含的各種特征的數(shù)量。所以，每個(gè)住宅特征都對應(yīng)著一個(gè)特征價(jià)格，由于該價(jià)格無法在市場上直接觀察，故特征價(jià)格有時(shí)又被稱為特征的隱含價(jià)格。對于“hedonic method”，我國內(nèi)地學(xué)者有多種叫法，如享樂價(jià)格法、內(nèi)涵資產(chǎn)定價(jià)法、內(nèi)隱價(jià)格法等，我國臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者統(tǒng)一稱之為特征價(jià)格法。本文使用最后一種叫法，因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)學(xué)術(shù)研究而言，它能夠簡單明了地反映該模型的基本內(nèi)涵。

二、研究區(qū)域、數(shù)據(jù)及指標(biāo)選取

（一）研究區(qū)域概況

選取馬鞍山森林公園為研究區(qū)域，研究區(qū)域馬鞍山森林公園坐落在位于武昌之東的洪山區(qū)，總面積713公頃，區(qū)域內(nèi)生活相對便利，中百超市、森林超市、郵政便民店等滿足人們的居家需要；娛樂休閑設(shè)施、超市、銀行、醫(yī)院、政務(wù)設(shè)施等相對完善，教育狀況都表現(xiàn)良好。

而馬鞍山森林公園作為一種環(huán)境屬性，其市場價(jià)格并不清晰，本文以馬鞍山森林公園的景觀價(jià)值進(jìn)行研究，以武漢市洪山區(qū)馬鞍山森林公園為中心，1.5公里為半徑范圍作為研究設(shè)定區(qū)域，根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，可適當(dāng)擴(kuò)大或縮小研究范圍，通過實(shí)地調(diào)研，其影響范圍主要包含了新世界恒大華府、葛洲壩世紀(jì)花園、武漢慧谷時(shí)空、未來之光等樓盤，樓盤的樣本量相對充足。

（二）研究數(shù)據(jù)及方法

研究數(shù)據(jù)主要采取安居客2021年7月至10月二手房交易數(shù)據(jù)及從百度地圖、高德地圖上提取的距離數(shù)據(jù)，以鏈家、房天下等網(wǎng)站掛牌出售的二手房交易數(shù)據(jù)作為補(bǔ)充。網(wǎng)上掛牌的二手房交易數(shù)據(jù)隨時(shí)更新，保證了數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性。對以上獲取的所有樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和初步檢驗(yàn)，篩選出有效信息，對存在偏差、缺漏的部分進(jìn)行二次修正，刪減掉無效信息，以此獲取用于函數(shù)模型分析的最終樣本數(shù)據(jù)，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，為了保證結(jié)果更正確，后續(xù)步驟誤差更小，研究剔除了年份太老的小區(qū)和樓盤；剔除了無電梯的小區(qū)和別墅；剔除有明顯錯(cuò)誤或者不符合實(shí)際的數(shù)據(jù)。

采用文獻(xiàn)調(diào)查、問卷調(diào)查和訪談?wù){(diào)查三種方式相結(jié)合的調(diào)研方法。采用隨機(jī)抽樣的原則分別選取湖北省武漢市洪山區(qū)馬鞍山森林公園區(qū)域樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，如新世界恒大華府、葛洲壩世紀(jì)花園、武漢慧谷時(shí)空、未來之光等，通過對小區(qū)居民問卷調(diào)查和訪談，來了解特征價(jià)值法如何運(yùn)用、馬鞍山森林公園對購房者的影響程度以及主要影響購房者購房的因素等多方面的信息。

（三）指標(biāo)選取

選取距離馬鞍山森林公園1.5公里以內(nèi)的樓盤數(shù)據(jù)，根據(jù)分析目的，避開那些在1.5公里以內(nèi)有公園的樓盤。主要將樓盤的價(jià)格影響因素分為結(jié)構(gòu)因素、鄰里因素、其他因素，指標(biāo)體系如表1所示，說明如下。

表1 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素指標(biāo)表

（1）結(jié)構(gòu)特征。建筑結(jié)構(gòu)特征選取的變量有包括樓層、朝向、住宅類型的建筑類別情況、裝修程度和容積率。一般來說，樓層適中、采光好的房屋價(jià)格更高；裝修程度的好壞也會(huì)對房屋價(jià)格產(chǎn)生影響；通常情況下，容積率是和房屋價(jià)格呈反比的。

（2）鄰里特征。鄰里因素選取的是一定距離內(nèi)學(xué)校個(gè)數(shù)、醫(yī)院個(gè)數(shù)和CBD個(gè)數(shù)和規(guī)模、公交線路、地鐵路線。購房者在購房時(shí)必定會(huì)考慮到小區(qū)所在學(xué)區(qū)的學(xué)校數(shù)量，因此學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校數(shù)量較大、選擇較多的房價(jià)越高；小區(qū)一定距離內(nèi)醫(yī)院、CBD數(shù)量多會(huì)給住戶帶去極大的便利，所以也會(huì)使房價(jià)上升；公交線路、地鐵路線較多意味著交通便捷，出行便利，也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)上升。

（3）其他特征。在買房時(shí)，房屋開發(fā)商的情況和物業(yè)情況、綠化率和建成年代也會(huì)影響到購房者愿意支付的價(jià)格。開發(fā)商越有名，房屋質(zhì)量和售后服務(wù)會(huì)更有保證，所以定價(jià)也更高，購房者也愿意支付較高的價(jià)格；通常情況下，物業(yè)費(fèi)越高，說明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量越高，房價(jià)越高，一般來說，綠化率越低、房齡越長的價(jià)格越低。

三、實(shí)證分析

（一）變量賦值與權(quán)重確定

首先對變量進(jìn)行賦值，賦值標(biāo)準(zhǔn)如下。

（1）建筑類別考慮朝向和層高：

①朝向

朝南較佳，朝北略低。依次打分為東南90、西南85、西北80、東北75，會(huì)有浮動(dòng)。

②層高：

18層以上樓棟：高層90～95，中層85～90，低層80～85；

10～18層樓棟：高層85～90，中層80～85，低層75～80；

7～10層樓棟：高層80～90，中層90～95，低層95～100。

（2）學(xué)校個(gè)數(shù)

①幼兒園：滿分40分：幼兒園10個(gè)以上，幼兒園一項(xiàng)滿分，1-10酌情扣分，價(jià)格0個(gè)0分；

②小學(xué)：滿分40分：小學(xué)5個(gè)以上滿分，1～5酌情扣分，0個(gè)0分；

③中學(xué)：滿分20分：中學(xué)標(biāo)準(zhǔn)同小學(xué)。

（3）醫(yī)院：綜合打分（考慮社區(qū)醫(yī)院，其他醫(yī)院作為參照因素）。

（4）開發(fā)商：開發(fā)商情況，參照網(wǎng)上排名，確定排名前五十的開發(fā)商，打分時(shí)根據(jù)排名從100分到80分依次遞減。

（5）除前述四項(xiàng)外，其余幾項(xiàng)打分均視情況給出分?jǐn)?shù)。

根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，對于原始數(shù)據(jù)進(jìn)行賦分處理后得到樓盤修正結(jié)果。

其次咨詢有關(guān)專家的意見，采用層次分析法確定出判斷矩陣，并計(jì)算各指標(biāo)和各變量的權(quán)重，得出三大因素各項(xiàng)權(quán)重分別為：結(jié)構(gòu)0.231，鄰里0.440，其他0.319，各項(xiàng)變量指標(biāo)的各項(xiàng)權(quán)重分別為：建筑類別0.1634，裝修狀況0.5396，容積率0.2969，學(xué)校個(gè)數(shù)0.1465，公交線路0.4256，醫(yī)院0.0794，地鐵路線 0.2563，CBD0.0923，開發(fā)商0.3048，物業(yè)費(fèi)0.1461，綠化率0.3908，建成年代0.1584。

（二）單因素與多因素回歸分析

由層次分析法所確定的各類因素的權(quán)重，對原始因素修正表進(jìn)行處理，得到原始修正結(jié)果表。根據(jù)結(jié)果表，對樓盤距離馬鞍山森林公園遠(yuǎn)近進(jìn)行單因素回歸分析。結(jié)果表明，在影響房價(jià)的結(jié)構(gòu)、鄰里、其他等因素保持不變的情況下，目標(biāo)距離對房價(jià)有顯著影響，隨著樓盤與馬鞍山森林公園的距離增加，房屋價(jià)格下降的程度越來越顯著。但是，由于現(xiàn)實(shí)中并不存在結(jié)構(gòu)、鄰里以及其他完全一致的樓盤，所以單一變量的控制事實(shí)上永遠(yuǎn)無法實(shí)現(xiàn)，因此，單因素回歸分析模型是一種理想狀態(tài)下馬鞍山森林公園對房價(jià)的溢價(jià)效應(yīng)的反應(yīng)。

接著，對樓盤數(shù)據(jù)進(jìn)行第一次簡單多元回歸分析，根據(jù)這一回歸分析情況，初步對不顯著變量以及樣本中偏離較遠(yuǎn)的異常值進(jìn)行處理。經(jīng)過多次回歸分析，并檢驗(yàn)了半對數(shù)模型、對數(shù)模型以及線性模型的擬合情況后，半對數(shù)模型的擬合程度最優(yōu)，因此選擇半對數(shù)模型作為本次實(shí)證研究距離馬鞍山森林公園遠(yuǎn)近對房價(jià)影響程度的模型，見表2。

表2 馬鞍山森林公園周邊樓盤多元回歸分析結(jié)果

分析結(jié)果：馬鞍山森林公園周邊樓盤距馬鞍山森林公園距離每增加1米，房屋價(jià)格大約減少0.133元。在本次研究中馬鞍山森林公園周邊樓盤房屋價(jià)格為15691.15元，即距離馬鞍山森林公園的距離每增加100米，房屋價(jià)格大約下降13.30元。

通過對馬鞍山森林公園周邊二手房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析以及一系列變量賦值處理，建立住宅價(jià)格特征模型以研究馬鞍山森林公園對周邊房地產(chǎn)的溢價(jià)效應(yīng)。在多因素回歸分析中，對對數(shù)模型、半對數(shù)模型的以及線性模型分別作了擬合度檢驗(yàn)，并通過相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)刪除了不相關(guān)的因素。最終，選擇半對數(shù)函數(shù)模型檢驗(yàn)距離馬鞍山森林公園遠(yuǎn)近對房屋單價(jià)的影響，線性模型檢驗(yàn)有無馬鞍山森林公園對房價(jià)的影響。結(jié)果顯示：馬鞍山森林公園周邊樓盤距馬鞍山森林公園距離每增加1米，房屋價(jià)格大約減少0.133元。

住宅的外部特征和內(nèi)部特征以及其他未量化的因素反映了房屋的價(jià)格，傳統(tǒng)的市場比較法、收益法等方法通過模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制的某一方面實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)值的評估。但其不能反映某一具體因素對房價(jià)的影響程度，而特征價(jià)格法則對其進(jìn)行了量化。利用這一原理，可以為城市森林公園對周邊房地產(chǎn)的溢價(jià)效應(yīng)作出較為準(zhǔn)確的量化。從而為城市森林公園建設(shè)的效益成本計(jì)算、森林公園的建設(shè)與周邊房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)開發(fā)以及基準(zhǔn)地價(jià)制定等提供參考。