李利杰

摘? 要： 工程造價控制是房地產(chǎn)開發(fā)工作最重要的內(nèi)容之一;房地產(chǎn)企業(yè)造價管理的好壞是一個關(guān)鍵性因素，成本控制的好壞決定于造價管理的方法 和制度執(zhí)行的力度;對于工程造價全過程進行控制有重要意義，也是項目有效管理的關(guān)鍵方向，這和工程的價值、質(zhì)量和效益密切相關(guān)能有效控制房地 產(chǎn)項目工程造價，對房地項目開發(fā)成敗有決定性的影響。

關(guān)鍵詞： 工程造價;房地產(chǎn)開發(fā);應(yīng)用探微

1 房地產(chǎn)項目工程造價的涵義及控制工程造價意義

房地產(chǎn)項目工程造價一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項目工程建設(shè)所花費的 全部費用;在當今市場經(jīng)濟大潮中，各行業(yè)競爭越來激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)行 業(yè)這些年不斷發(fā)展，已形成巨大規(guī)模，競爭激烈程度也愈演愈烈;要想使 房地產(chǎn)企業(yè)投資收益得到明顯提高，對于房地產(chǎn)企業(yè)工程項目需做到有效 控制工程造價，通過控制工程造價成本來降低成本，提高效益;房地產(chǎn)企 業(yè)建設(shè)工程造價在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的 “三超”現(xiàn)象，嚴重困擾著建設(shè)工程投資效益;因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參 與建設(shè)項目全過程造價管理，加強工程造價管控;控制工程造價不僅是把 項目投資控制在合理預(yù)算范圍內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財力，提 高投資效益，而取得最佳經(jīng)濟效益和社會效益。

2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理存在的問題

2.1? 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理理念缺失，管理效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價管理方面理念缺失，嚴重影響了管理效率，在 工程管理項目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)、招投標階段、實施階段等，管理理念 與效率低下直接影響了工程執(zhí)行力，在招投標環(huán)節(jié)也缺乏規(guī)范性的操作， 在設(shè)計環(huán)節(jié)中如沒有徹底的工程造價管理做保證，就無法提供有效舉措支 持對整個項目的控制，嚴重影響工程項目整體效益。

2.2? 房地產(chǎn)企業(yè)造價成本控制管理理論基礎(chǔ)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價成本管理存在諸多問題，原因在于管理方法理論 基礎(chǔ)較為薄弱，盡管在很多工程項目中引入了成本控制理念，但整體缺乏 對深入內(nèi)容認知，也缺乏隨形勢變化而變化的實踐工作指導(dǎo)性，導(dǎo)致在應(yīng) 用過程中盲目使用，工作成效較低，難以達到預(yù)期管控目標。

2.3? 房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)項目前期造價控制不當

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍存在忽視工程建設(shè)項目前期工作階段 的造價控制，而把重點放在施工階段和工程結(jié)算階段;房地產(chǎn)企業(yè)對工 程造價管理及管理人員重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基 礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用，造成概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超 預(yù)算的現(xiàn)象。

2.4? 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工過程成本控制管理不到位

在房地產(chǎn)企業(yè)項目工程施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能 切實將經(jīng)濟問題與技術(shù)問題有機結(jié)合一起，未盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理中存在問 題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟問題，已無法彌補;在施工過程中只重視技 術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進施工工藝、降低 建設(shè)成本列入生產(chǎn)管理過程中，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通， 工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，而造成成本人為不可控制狀態(tài)。

2.5? 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的評價體系

房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面 沒有科學(xué)評價體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企 業(yè)資源的巨大浪費，珍貴的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。

3 工程造價控制的措施

3.1? 重視人才，加大人才引進力度是控制工程造價的根本

“以人為本”才能有效控制工程造價，是所有開發(fā)商必須重視的管理? 理念;項目管理中，由于管理人員業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心及工作態(tài)度缺憾，使? 工程造價在管理上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失;開發(fā)商應(yīng)? 克服以往技術(shù)加管理的簡單用人方式，創(chuàng)造一種“以人為本，共享共選” 的寬松用人環(huán)境，大力培養(yǎng)人才同時留住人才，用好人才;同時應(yīng)建立人? 才檔案庫，從人才庫中花高酬選用高素質(zhì)，專業(yè)化注冊造價工程師，對整? 個公司工程造價管理事業(yè)發(fā)展能起到關(guān)鍵作用。

3.2? 健全工程造價信息化資源數(shù)據(jù)庫

我國已進入信息時代，信息已成為項目投資者不可缺少的參考因素; 資料積累不僅僅是原始資料搜集，還必須經(jīng)過加工、整理，以使資料具有 真實性、合理性;資料搜集不能只停留在設(shè)計概算和施工圖預(yù)算上，要包 括整個工程實施過程直至竣工決算;健全工程造價資源數(shù)據(jù)庫先應(yīng)將已完 工程資料進行積累和系統(tǒng)分析，得出科學(xué)數(shù)據(jù)，作為今后同類工程造價控 制信息;將有關(guān)部門人工、材料、機械、設(shè)備價格信息、造價指數(shù)、人工 材料、設(shè)備市場價等信息進行加工、整理歸集，為決策者正確做決策提供 依據(jù)，為投資控制部門提供造價變化預(yù)測信息。

3.3? 改變傳統(tǒng)觀念，確立主動控制的造價管理意識

造價控制中，往往將控制理解為目標值與實際值的比較，及當實際值 偏離目標值時，分析其產(chǎn)生偏差的原因，并確定下一步對策，但問題在于 這種控制過程是一種被動控制，因為這樣做只能發(fā)現(xiàn)偏離，不能預(yù)防可能 發(fā)生的偏離;為盡可能減少以至避免目標值與實際值的偏離，還必須立足 于事先主動采取控制措施，實施主動控制;通過主動控制不僅能反映投資 決策、設(shè)計、發(fā)包和施工的靜態(tài)投資，也能影響投資決策、設(shè)計、發(fā)包和 施工的動態(tài)投資。

3.4? 全過程造價控制

以設(shè)計階段為重點進行全過程造價控制，設(shè)計階段造價管理是全過程 造價管理重點;設(shè)計是工程的靈魂，技術(shù)先進、經(jīng)濟合理設(shè)計是項目建設(shè) 縮短工期、節(jié)省投資、提高效益的重要環(huán)節(jié)。（ 1 ）改革設(shè)計收費辦法， 調(diào)動設(shè)計單位控制資金能動性改革方向是以投資限額為基數(shù)按一定比例計 提，另加節(jié)約資金在限額以下的造價按一定比例來計提，如因設(shè)計質(zhì)量導(dǎo) 致設(shè)計概處算增加則按二倍比例扣回;實行這種取費方式，能夠提高設(shè) 計質(zhì)量，也有利于技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合，有效控制工程造價;（ 2 ）推行設(shè) 計招投標與方案競選，優(yōu)化設(shè)計方案：①方案設(shè)計實行招標和競選制：設(shè) 計招投標不僅有利于設(shè)計多方案的選擇和競爭，從而擇優(yōu)最佳方案，達到 優(yōu)化設(shè)計目的;且有利于控制建設(shè)項目工程造價，中標項目一般做出的投 資估算能控制或接近招標文件中規(guī)定的投資范圍內(nèi);更有利于縮短設(shè)計周 期，降低設(shè)計費用;②推行限額設(shè)計：限額設(shè)計是按批準的投資額控制初 步設(shè)計，按批準設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計，嚴格控制設(shè)計不合理變更，保 證造價限額不被突破;限額設(shè)計必須貫穿于設(shè)計的各階段，實現(xiàn)限額設(shè)計 投資縱向控制。

3.5? 加強對施工階段的管理，降低工程造價

施工階段是建筑產(chǎn)品的形成階段，也是資金投入最集中的階段;工 程量大、涉及面廣、影響因素多、施工周期長、材料設(shè)備價格以及市場 供求波動大等特點決定了施工階段在工程造價管理中具有不可忽視的重 要地位。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項目造價控制好壞，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司項目的質(zhì)量和 經(jīng)濟效益;因此，開發(fā)公司應(yīng)從多角度、多方位全面考慮房地產(chǎn)工程造價 控制要素及實質(zhì)，對工程項目造價進行科學(xué)有效的管理控制，在降低公司 項目工程成本基礎(chǔ)上，最大化實現(xiàn)既定投資目標及提高投資收益，以保持市 場競爭力，實現(xiàn)穩(wěn)健并快速發(fā)展。

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