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當(dāng)經(jīng)濟環(huán)境的變化、宏觀政策的推出以及人們購房需求的變化，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中面臨的風(fēng)險因素不斷增多。如果盲目進行投資項目的選擇，不但會使得項目收益降低，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，還可能會引發(fā)一系列的社會問題。近些年來，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理意識有所提升，但是許多企業(yè)還沒有建立起科學(xué)完善的風(fēng)險管理體系，企業(yè)管理人員的風(fēng)險管理能力有待提高，所以，針對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理開展研究，具有積極的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)投資項目中存在的風(fēng)險

（一）項目投資階段的風(fēng)險

1.政策風(fēng)險

包括國家政策和地方政策兩個層面的風(fēng)險。1）在國家政策風(fēng)險。一方面在2018年以后，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)加大了調(diào)控的力度，2019年在政治局會議上提出房地產(chǎn)不能作為短期經(jīng)濟刺激的方法，并在以后的多次會議中對這一調(diào)控政策進行了強調(diào)，對于購房者的投資意向存在一定程度的影響，也使得房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險增加[1]。另一方面，房產(chǎn)稅政策的推進為行業(yè)的健康發(fā)展提供了保障，但是使得投資購房者的成本增加，影響了其投資熱情[2]。2）地方政策風(fēng)險。由于各個城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r存在差異，人口情況、城市定位、房地產(chǎn)市場情況等都不同，政府對于市場的調(diào)控政策也存在差異。

2.產(chǎn)品定位風(fēng)險

在項目投資決策過程中，企業(yè)要對項目的產(chǎn)品定位進行科學(xué)的預(yù)估，為后續(xù)銷售量提供保證。企業(yè)要對房地產(chǎn)投資項目的產(chǎn)品比例、容積率、綠地率等指標(biāo)依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H需求進行設(shè)計，使產(chǎn)品能夠吸引更多的購房者。

3.環(huán)境風(fēng)險

環(huán)境風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)項目周圍區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、項目區(qū)域跟政府發(fā)展規(guī)劃的符合度、自然環(huán)境等因素，這些都會對后期的銷售產(chǎn)生影響，特別是許多項目以環(huán)境優(yōu)越、適宜居住作為銷售賣點，所以項目地址的選擇非常重要。

（二）項目開發(fā)籌備階段的風(fēng)險

1.融資風(fēng)險

資金籌集風(fēng)險是項目前期較為多見的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資項目通常都需要大量的資金，在項目開始建設(shè)以前，需要籌集到足夠的資金，并保證企業(yè)流動資金的充足，以免因為資金短缺影響工程建設(shè)進度。一般房地產(chǎn)項目采取的融資方式包括貸款抵押、短期借款和存款抵押等，以銀行貸款為主。房地產(chǎn)建設(shè)主要的融資手段是通過銀行貸款，但是受到宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)貸款難度不斷增加，許多投資者開始通過私人貸款獲得資金，但是需要支付更多的利息。

2.征地風(fēng)險

第一，征地項目的合規(guī)性風(fēng)險。包括征地項目與國家建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)是否匹配，項目的性質(zhì)是否屬于商住住宅等。第二，征地政策的把握。要使征地政策獲得被征收方的認可，以免造成社會穩(wěn)定問題。第三，征地成本風(fēng)險。包括土地出讓金和安置費用以及征地搬遷協(xié)調(diào)問題等。

3.設(shè)計風(fēng)險

在進行產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃時，要選擇合適的參數(shù)，使產(chǎn)品符合既定的市場定位，主要包括產(chǎn)品水平、資金投入、持續(xù)時間、產(chǎn)品形象等。設(shè)計風(fēng)險主要是因為設(shè)計得不合理造成的，使得設(shè)備和參數(shù)的選擇不科學(xué)，使得產(chǎn)品質(zhì)量與建設(shè)要求不符。

（三）施工建設(shè)階段的風(fēng)險

1.工期風(fēng)險

項目建設(shè)過程中可能會受到各種因素的影響造成工程進度的延誤，主要包括兩個方面的風(fēng)險。第一，管理措施不到位。比如資金沒有及時到位、設(shè)計圖不科學(xué)、臨時增加工作量等。第二，自然環(huán)境等不可抗因素，比如意外事故等。

2.質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量風(fēng)險主要是項目開發(fā)方、施工方、監(jiān)理方、供貨方等引起的質(zhì)量問題。項目開發(fā)單位沒有及時進行設(shè)計方案的制定和修改、無法及時地對各方關(guān)系進行協(xié)調(diào)；施工單位管理措施不科學(xué)、工人水平不高等；監(jiān)理方的監(jiān)督措施不到位、監(jiān)理人員水平不高等，供貨方提供的材料質(zhì)量不達標(biāo)，未能按照合同進行供應(yīng)等[3]。

3.技術(shù)風(fēng)險

指的是施工企業(yè)在項目建設(shè)過程中所使用的施工方法和技術(shù)不合理引起的風(fēng)險。主要包括當(dāng)前階段技術(shù)的局限性以及施工者對技術(shù)的掌握程度兩個方面。目前施工單位的技術(shù)水平不一定可以解決項目施工中的所有問題，而且施工人員可能因為自身技術(shù)水平不高、施工經(jīng)驗不足等造成技術(shù)錯誤問題，尤其是新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用風(fēng)險性更高。

（四）項目銷售階段的風(fēng)險

1.銷售時機風(fēng)險

主要指的是項目進入銷售期以后消費者是否具有足夠的購房欲望帶動產(chǎn)品銷售，該風(fēng)險因素主要受到地方經(jīng)濟環(huán)境和銷售季節(jié)的影響。一方面，國家或者地方經(jīng)濟的發(fā)展情況對于購房行為會產(chǎn)生直接的影響；另一方面，許多房產(chǎn)銷售具有季節(jié)性特征，如果銷售期選擇在淡季，會影響銷售回款。

2.銷售價格風(fēng)險

商品房的價格通常是由項目建設(shè)成本決定的，但是受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，許多消費者會對購房持觀望態(tài)度，對產(chǎn)品價格進行持續(xù)的比較，如果定價太高，會造成產(chǎn)品銷售情況不理想，影響企業(yè)資金的回籠，但是如果定價太低，會影響成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目風(fēng)險管理中存在的問題

（一）風(fēng)險管理意識淡薄

當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，風(fēng)險管理意識淡薄，使得管理人員缺乏對風(fēng)險管理的重視。房地產(chǎn)投資項目中存在著許多的風(fēng)險，管理者只看重眼前的利益，沒有意識到高收益當(dāng)中也隱藏著高風(fēng)險，所以沒有制定出針對性的風(fēng)險防范措施。缺乏風(fēng)險意識，會使得企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險問題時沒有進行全面的分析，使得該風(fēng)險以后還會出現(xiàn)。員工對于風(fēng)險管理的重要性缺乏認同，認為出現(xiàn)問題的解決是財務(wù)部門的責(zé)任，使得他們的風(fēng)險意識不強。許多企業(yè)投資項目由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)直接進行管理，基層員工沒有風(fēng)險管理職責(zé)，在進行問題的解決時，參與的積極性較差。

（二）風(fēng)險管理系統(tǒng)不健全

許多企業(yè)房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理能力較差，主要的表現(xiàn)是無法對風(fēng)險隱患進行及時的識別，影響了風(fēng)險應(yīng)對措施制定的針對性，即使企業(yè)在項目開展過程中認識到風(fēng)險問題的存在，也沒有有效的措施和所需的人才進行及時的解決。許多企業(yè)沒有構(gòu)建起科學(xué)完善的風(fēng)險評估體系，缺乏掌握專業(yè)知識的風(fēng)險管理人員，未能對企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)開展全面科學(xué)的分析，使得同類風(fēng)險問題不斷地出現(xiàn)。影響企業(yè)風(fēng)險管理系統(tǒng)構(gòu)建的最為突出的問題就是投資計劃制定、營銷策略制定、資本運作等方面專業(yè)人才的缺乏。

（三）對環(huán)境的把握不到位

近些年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，經(jīng)常出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，住房是重要的民生問題，國家會依據(jù)各個時期的具體情況制定出針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，所以政策頻繁變動要求企業(yè)及時進行調(diào)整，這對企業(yè)的風(fēng)險管理水平提出了更高的要求。許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，缺乏科學(xué)有效的政策變化了解路徑，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及多個政府部門，企業(yè)與政府單位之間存在信息不對稱的情況，無法及時獲取政策信息影響了投資決策的科學(xué)性。同時，企業(yè)沒有及時地對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、居民的購買力等進行全面的調(diào)研，缺乏對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的正確認識。

三、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理優(yōu)化策略

（一）項目投資階段的風(fēng)險應(yīng)對

1.政策風(fēng)險應(yīng)對措施

一方面，要加強對國家政策變動的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的政策研究部門，在各大會議前后等關(guān)鍵的時間節(jié)點對政策信息進行全面的解讀和分析，避開調(diào)控政策的鋒芒，選擇針對性的控制措施，為項目穩(wěn)定的開發(fā)和銷售提供保障。另一方面，要加強對政府部門的溝通與交流，及時了解當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的支持程度以及地方政策的調(diào)控方向等，結(jié)合自身實際情況，開展全面的市場調(diào)研，從而保證投資的科學(xué)性。

2.產(chǎn)品定位風(fēng)險策略

房地產(chǎn)投資項目要重視自身個性化特色的打造，可以與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的建筑風(fēng)格形成差異，在宣傳中要加強對重復(fù)力量的重視，使建筑理念深入人心，將住宅、養(yǎng)老、投資等要素進行充分的結(jié)合，形成競爭優(yōu)勢。企業(yè)可以組織業(yè)主和客戶參加各類活動，使項目的口碑得到提高，在為客戶服務(wù)的同時使項目形象得到提高。

3.環(huán)境風(fēng)險應(yīng)對

在進項項目投資時，要開展全面的市場調(diào)查，對當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)供應(yīng)和需求情況進行分析，在市場低迷時，要及時地對開盤銷售期、持續(xù)銷售期以及清貨期進行調(diào)整，通過銷售節(jié)奏的控制，實現(xiàn)存貨的快速清理，加快資金的回籠。在市場回暖時，要對營銷手段進行創(chuàng)新，使購房者能夠深入地對項目信息和競爭優(yōu)勢進行了解，加大樓盤推廣力度，快速進行房產(chǎn)銷售，實現(xiàn)資金的回籠。

（二）項目開發(fā)階段的風(fēng)險應(yīng)對

1.融資風(fēng)險應(yīng)對措施

資金支持方案主要包括幾個方面。第一，銀行貸款。銀行貸款具有較大的優(yōu)勢，但是受到國家政策的影響，獲取資金的難度不斷增加，所以數(shù)量無法滿足企業(yè)的資金需求，不能成為企業(yè)資金籌集的唯一路徑。第二，資金回報。企業(yè)可以通過房地產(chǎn)的銷售收入填補資金空缺，避免因為業(yè)務(wù)損失造成的債務(wù)負擔(dān)。第三，審批成本。企業(yè)要對政策進行深入研究，積極地跟政府部門進行溝通，使審批流程的成本降低。第四，私人貸款。私人貸款流程簡單，但是利息較高，只有在以上渠道無法滿足融資需求時，才可以選擇私人貸款。

2.征地風(fēng)險應(yīng)對

在進行土地征收以前，要從根源上對風(fēng)險進行控制，要保證合同的規(guī)范性，避免出現(xiàn)歧義、缺陷等，從而保證項目的有序進行。在征地以前，房地產(chǎn)企業(yè)要開展全面的土地成本測算，加強與政府部門的溝通，及時了解有關(guān)法律知識和政策，保證征地工作的順利完成。與政府達成協(xié)議以后，要求政府幫忙解決征地中拆遷困難的問題，將釘子戶、拆遷事件等風(fēng)險轉(zhuǎn)移給政府部門，企業(yè)可以節(jié)省出更多的時間進行資金、設(shè)計等問題的解決。

3.設(shè)計規(guī)劃風(fēng)險應(yīng)對措施

在項目設(shè)計階段，要積極與地方政府加強溝通，充分調(diào)查周邊住宅項目的社會、自然和使用屬性以及消費者的消費能力和消費習(xí)慣，使設(shè)計特點與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略性匹配。企業(yè)要對設(shè)計準(zhǔn)則進行明確的規(guī)定，并使設(shè)計方案與當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)慣一致，滿足其采光、風(fēng)俗、風(fēng)水等方面的需求，并且保證設(shè)計方案具有可行性，為后續(xù)施工奠定基礎(chǔ)。設(shè)計方案制定完成以后，要交給專業(yè)機構(gòu)進行評估，與政府規(guī)劃設(shè)計部門進行積極的溝通，保證設(shè)計方案與規(guī)劃設(shè)計相符。

（三）項目施工階段的風(fēng)險應(yīng)對

1.工期風(fēng)險控制措施

對工程項目進度存在影響的因素較多，其中最為重要的因素就是人為因素。房地產(chǎn)項目涉及的單位較多，包括承包商、供應(yīng)商等，要想保證工程按期完成，要加強與各個單位的交流與溝通。針對承包商，要在關(guān)鍵路段進行同步施工過程的監(jiān)督，督促他們儲備足夠的材料和資金。對于供應(yīng)商，要加強資源風(fēng)險的管理，保證工程原材料的質(zhì)量和數(shù)量，并加強對風(fēng)險的監(jiān)控。

2.技術(shù)風(fēng)險控制措施

首先，要對成果進行嚴(yán)格的檢查和驗收。在施工設(shè)計階段要對方案進行科學(xué)的審核，工程結(jié)束階段要依據(jù)圖紙和設(shè)計要求進行驗收。其次，加強監(jiān)督。要對建立單位、施工單位、工程部門的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，保證各項工作依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行落實。最后，要建立設(shè)計變更審查制度。如果在工程施工中，要對設(shè)計方案進行調(diào)整，需要及時聯(lián)系業(yè)主、設(shè)計單位等進行評估審核，組織有關(guān)人員進行討論，對變更的理由進行說明和記錄。

3.質(zhì)量風(fēng)險控制措施

作為房地產(chǎn)投資項目的核心內(nèi)容，質(zhì)量管理應(yīng)該覆蓋到設(shè)計、施工、反饋等不同的階段當(dāng)中，管理人員要加強對質(zhì)量管理的重視，建立原材料和項目施工變化應(yīng)對機制，為項目的質(zhì)量提供保證。同時，要加強對項目資金的管理，做到專款專用，避免出現(xiàn)挪用或者擠占的情況。企業(yè)要建立科學(xué)完善的資金管理體系，及時償還銀行貸款，以免對企業(yè)信用造成影響。要加強對承包商的監(jiān)督，保證他們依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)開展工程建設(shè)，避免出現(xiàn)工期延誤問題。

（四）項目銷售階段的風(fēng)險應(yīng)對

1.銷售時機風(fēng)險應(yīng)對措施

房地產(chǎn)企業(yè)要對周邊區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境以及國家政策，進行全面的信息收集和資料分析，對當(dāng)前行業(yè)定位進行精準(zhǔn)把控，選擇合適的實際進行房產(chǎn)的銷售。在項目進行過程中，要逐步推進銷售計劃的落實，在前期實行快速銷售策略，一方面進行預(yù)售，在房產(chǎn)價格處于高點的時候，利用贈送面積、完善配套設(shè)施等措施開展項目預(yù)售，不但可以回收資金，而且可以避免房價下降帶來的損失。另一方面可以進行分期現(xiàn)售。在申請到房屋買賣許可證以后，可以將建成房產(chǎn)進行銷售，使消費者可以直觀看到房產(chǎn)情況，提高協(xié)議達成的概率。

2.銷售價格風(fēng)險控制措施

首先，在進行定價策略的制定時，要充分利用項目各個階段銷售的特點，堅持平價進口－穩(wěn)步增長－實現(xiàn)價值最大化的原則。其次，在進行產(chǎn)品推廣時，要充分利用廣告媒體所具有的優(yōu)勢，加強產(chǎn)品的宣傳，要結(jié)合產(chǎn)品的市場定位，滿足各種類型消費者的需求，從而保證銷售量的提高。再次，可以利用直銷加托運的銷售模式，實現(xiàn)銷售渠道的拓展。通過銷售渠道商的銷售模式，可以直接向全國的客戶進行銷售，短期內(nèi)就能夠達到銷售高潮期，但是渠道費用較高，而且客戶資源都被渠道商掌控，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。所以，企業(yè)要培養(yǎng)自己的銷售團隊，構(gòu)建起自由的銷售渠道。

四、結(jié)語

企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資過程中，會面臨著各種風(fēng)險問題，需要對這些風(fēng)險進行全面的了解和認識。加強對項目投資階段、籌備階段、建設(shè)階段、銷售階段各種類型風(fēng)險的識別，并制定出針對性的應(yīng)對措施，將風(fēng)險降至可控范圍內(nèi)，從而為投資項目的有序進行提供保障。