劉曉倩 廣東白云學(xué)院

新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)市場規(guī)模收縮，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的實際生存壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增高、財務(wù)風(fēng)險評價方法不健全、風(fēng)險應(yīng)對策略不適用等問題日益嚴(yán)重，探索并落實切實有效的財務(wù)風(fēng)險評價方法和應(yīng)對策略迫在眉睫。

一、企業(yè)概述

某房地產(chǎn)企業(yè)為多元化中型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、酒店管理、物業(yè)管理、園林綠化工程的設(shè)計施工等。在該企業(yè)的發(fā)展過程中，2017至2021年的資產(chǎn)負(fù)債情況如下所示：

2017年，應(yīng)收賬款50465.43萬元，存貨580421.68萬元，流動資產(chǎn)合計738624.48萬元，資產(chǎn)總計847816.27萬元，流動負(fù)債合計330023.02萬元，非流動負(fù)債合計347110.35萬元，負(fù)債合計677133.37萬元。

2018年，應(yīng)收賬款92495.37萬元，存貨888547.47萬元，流動資產(chǎn)合計1078729.90萬元，資產(chǎn)總計1233646.97萬元，流動負(fù)債合計434951.74萬元，非流動負(fù)債合計581533.80萬元，負(fù)債合計1016485.55萬元。

2019年，應(yīng)收賬款128144.84萬元，存貨1407131.43萬元，流動資產(chǎn)合計1765613.71萬元，資產(chǎn)總計2064208.89萬元，流動負(fù)債合計869071.08萬元，非流動負(fù)債合計943949.09萬元，負(fù)債合計1813020.18萬元。

2020年，應(yīng)收賬款118761.46萬元，存貨1735282.62萬元，流動資產(chǎn)合計2050093.60萬元，資產(chǎn)總計2431364.07萬元，流動負(fù)債合計1289367.15萬元，非流動負(fù)債合計823105.10萬元，負(fù)債合計2112472.25萬元。

2021年，應(yīng)收賬款146901.85萬元，存貨1469647.74萬元，流動資產(chǎn)合計1762101.20萬元，資產(chǎn)總計2243085.65萬元，流動負(fù)債合計1464303.29萬元，非流動負(fù)債合計441243.81萬元，負(fù)債合計1905547.11萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平評價

（一）構(gòu)建基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析模型

1.指標(biāo)選取

在本房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險評價分析過程中，所選取的財務(wù)指標(biāo)可以形成如下指標(biāo)體系：企業(yè)償債能力、企業(yè)營運能力、企業(yè)盈利能力以及企業(yè)發(fā)展能力為一級指標(biāo)；在企業(yè)償債能力中，包含的二級指標(biāo)為流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率；在企業(yè)營運能力中，包含的二級指標(biāo)為存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；在企業(yè)盈利能力中，包含的二級指標(biāo)為總資產(chǎn)利潤率、成本費用利潤率、總資產(chǎn)凈利潤率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率；在企業(yè)發(fā)展能力中，包含的二級指標(biāo)為凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率。

2.基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價思路

主要選用因子分析法落實對本房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的評價，具體環(huán)節(jié)操作為：第一，對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)落實標(biāo)準(zhǔn)化處理。第二，組織KMO與Bartlett檢驗。第三，提取、旋轉(zhuǎn)因子。第四，對因子的得分展開計算。構(gòu)建線性函數(shù)，將權(quán)重設(shè)定為總體累計方差貢獻(xiàn)率之比，參考各個因子的得分完成最終綜合得分及其排名的確定[1]。

3.評價模型

在本房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險評價實踐中，選取初始特征值高于1且的前4個因子作為公因子，設(shè)定為公因子A、B、C、D。其中，公因子A為營運能力因子，對應(yīng)包含其二級指標(biāo)，主要對本房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況進(jìn)行反映。公因子B為盈利與發(fā)展能力因子，主要對本房地產(chǎn)企業(yè)的盈利現(xiàn)實情況以及發(fā)展能力水平進(jìn)行反映。公因子C為短期償債能力因子，主要對本房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力水平進(jìn)行反映。公因子D為長期償債能力因子，主要對本房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力對償還到期債務(wù)的保證程度進(jìn)行反映。結(jié)合公因子得分、累計方差貢獻(xiàn)率之比，完成本房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價模型的構(gòu)建，如下所示：

F=35.503A+28.047B+17.122C+11.964D

一般來說，當(dāng)F值越大時，房地產(chǎn)企業(yè)在相應(yīng)年度所承擔(dān)著的財務(wù)風(fēng)險更小，當(dāng)F值越小時，房地產(chǎn)企業(yè)在相應(yīng)年度所承擔(dān)著的財務(wù)風(fēng)險更大。

（二）結(jié)果分析

研究主要對2017年至2021年期間本房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，選取2021年的分析數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)說明。2021年第一季度，本企業(yè)的公因子A得分為-1.036，公因子B得分為1.27，公因子C得分為-0.888，公因子D得分為0.299，F(xiàn)值為-12.796；2021年第二季度，本企業(yè)的公因子A得分為-0.049，公因子B得分為0.487，公因子C得分為-1.083，公因子D得分為-0.166，F(xiàn)值為-8.58；2021年第三季度，本企業(yè)的公因子A得分為0.626，公因子B得分為0.367，公因子C得分為-1.284，公因子D得分為-0.291，F(xiàn)值為7.05；2021年第四季度，本企業(yè)的公因子A得分為0.748，公因子B得分為-0.504，公因子C得分為-1.247，公因子D得分為-0.268，F(xiàn)值為-12.167。能夠看出，在2021年，除第三季度之外，其余季度的綜合得分均為負(fù)值，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險先降后升。對2021年第一季度財務(wù)風(fēng)險水平產(chǎn)生較大影響的因子為短期償債能力因子以及營運能力因子；對2021年第二季度以及第三季度財務(wù)風(fēng)險水平產(chǎn)生較大影響的因子為短期償債能力因子；對2021年第四季度財務(wù)風(fēng)險水平產(chǎn)生較大影響的因子為盈利與發(fā)展能力因子。綜合來看，2021年，本房地產(chǎn)企業(yè)在短期償債、盈利與發(fā)展、營運方面均存在一定不足，財務(wù)風(fēng)險問題相對明顯。

同時，對比本企業(yè)在2017年至2021年所得到的財務(wù)風(fēng)險分析評價數(shù)據(jù)結(jié)果，能夠得到如下結(jié)論：本房地產(chǎn)企業(yè)在2017年期間得到的F值（綜合得分）相對較高，主要是因為企業(yè)積極響應(yīng)國家提出的“去杠桿”以及“去庫存”政策，積極展開供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，由此產(chǎn)生較高財務(wù)風(fēng)險；在2018年本房地產(chǎn)企業(yè)的綜合得分相對較低，與當(dāng)年我國出臺地產(chǎn)限價、限購以及限售政策的背景相匹配；在2021年，受“三條紅線”政策影響，本房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險問題更為明顯，降低企業(yè)負(fù)債規(guī)模，落實財務(wù)風(fēng)險問題的針對性處理，實施風(fēng)險防控舉措顯得尤為重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對策略探究

（一）依托企業(yè)負(fù)債規(guī)模降低強(qiáng)化資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定程度

結(jié)合前文的分析能夠了解到，本房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力水平并不理想，導(dǎo)致企業(yè)所承擔(dān)著的財務(wù)風(fēng)險增高。基于此，需要持續(xù)強(qiáng)化本房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，減小負(fù)債規(guī)模，并以此提升企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性水平，從而達(dá)到降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的效果。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，可以引入的方法措施如下所示：

第一，對企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實施更為合理、科學(xué)的配置。2021年，本房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債在負(fù)值總額中所占據(jù)的比例已然達(dá)到76%以上，這使得企業(yè)的短期償債能力大幅下降。基于這樣的問題現(xiàn)狀，必須要落實對長期以及短期負(fù)債比例的持續(xù)優(yōu)化，以此驅(qū)動企業(yè)的負(fù)債規(guī)?；謴?fù)至合理狀態(tài)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其投資項目的開發(fā)周期普遍維持在較高水平，所以若是對短期籌資模式進(jìn)行過度應(yīng)用，則極容易在項目未完成開發(fā)、投資未得到收益的條件下展開債務(wù)償還操作[2]。為避免上述問題，必須要對長期負(fù)債以及流動負(fù)債之間的比例進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，對企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實施更為合理、科學(xué)的配置，從而促使企業(yè)在短時間內(nèi)所承擔(dān)著的償債壓力有所緩解。

第二，對企業(yè)的融資渠道進(jìn)行適當(dāng)拓寬，進(jìn)一步穩(wěn)定企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。誠然，單純選取債務(wù)融資模式獲取融資支持能夠?qū)崿F(xiàn)對財務(wù)杠桿效應(yīng)的一定程度的實現(xiàn)，但是這也會導(dǎo)致企業(yè)所面臨的償債壓力呈現(xiàn)出大幅上升的趨勢。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不當(dāng)?shù)葐栴}，則出現(xiàn)企業(yè)無法償還債務(wù)這一現(xiàn)象的概率大幅上升，使得企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險明顯增高。為避免上述問題，必須要調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，對于本企業(yè)來說，可以對權(quán)益資本的比例進(jìn)行適當(dāng)增高，同時促使企業(yè)的債務(wù)資金比例下降，并切實參考當(dāng)前的風(fēng)險抵抗能力水平、加權(quán)資本成本，完成對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性確定。與此同時，還要持續(xù)拓寬企業(yè)的融資渠道，在保留債務(wù)融資模式的基礎(chǔ)上，積極引入可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行、股票增發(fā)、融資租賃等融資模式，提升企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化程度，并同時達(dá)到分散融資風(fēng)險的效果。

（二）參考政策與市場變動及時調(diào)整投資規(guī)劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資活動普遍受到政策環(huán)境、市場環(huán)境的影響，基于這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的經(jīng)營發(fā)展過程中，必須要加大對市場環(huán)境變化情況、政策變更情況的及時掌控力度，并以此為參考迅速、合理調(diào)整投資規(guī)劃，從而達(dá)到規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的效果。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下行的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮減在房地產(chǎn)項目開發(fā)方面的資金投入，結(jié)合限購、限價等政策的落實，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量進(jìn)行著重強(qiáng)調(diào)。同時，需要加大在納稅籌劃方面的關(guān)注度與投入力度，合理把控現(xiàn)有政策變化，盡可能降低房地產(chǎn)企業(yè)所需要負(fù)擔(dān)的納稅壓力，體現(xiàn)出對稅收風(fēng)險的合理合法規(guī)避。在此基礎(chǔ)上，還要盡量實現(xiàn)投資風(fēng)險的分擔(dān)，即提升產(chǎn)品多樣性，避免投資產(chǎn)品項目過于單一。

當(dāng)前，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策存在著不斷變化的現(xiàn)象，包括信貸調(diào)整、土地政策調(diào)整等等[3]。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時把握政策變化內(nèi)容，明確市場環(huán)境走勢，并在此基礎(chǔ)上迅速更新房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略，調(diào)整投資規(guī)模、投資方向等等，減少資金無法及時、充分回籠問題的發(fā)生概率，從而達(dá)到更好規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的效果。

（三）持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)存貨與應(yīng)收賬款管理

受到存貨管理能力水平較低、應(yīng)收賬款回收率偏低等因素的影響，本企業(yè)在實際經(jīng)營發(fā)展中承擔(dān)著的財務(wù)風(fēng)險偏高，資金實際利用率維持在偏小水平?；诖耍瑸檫M(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力，持續(xù)強(qiáng)化企業(yè)存貨與應(yīng)收賬款管理。此時，可以從以下兩方面入手完成對財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對：

第一，加強(qiáng)存貨管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要切實參考自身需求進(jìn)行擴(kuò)張，并結(jié)合銷售能力水平的持續(xù)性提升，促使企業(yè)所具備的庫存量大幅降低。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注對產(chǎn)品質(zhì)量以及服務(wù)水平的提升，結(jié)合市場營銷以及宣傳力度的增高，獲取更為理想的銷量，并以此達(dá)到減少庫存的效果。在此基礎(chǔ)上，還要持續(xù)完善存貨管理制度，保證所有存貨均有專人管理，提升企業(yè)對庫存相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的把控能力，支持經(jīng)營決策的科學(xué)制定，避免企業(yè)產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理。在進(jìn)行應(yīng)收賬款管理實踐中，需要針對客戶進(jìn)行信用評級，確定給哪些客戶賒銷，規(guī)定賬期[4]；落實對客戶信用等級的動態(tài)更新，保證客戶信用評級的實效性；應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賬齡分析，并跟蹤客戶的資信情況，組織到期催收；制定并推行信用政策，鼓勵客戶提前還款，或者尋求保理融資，讓應(yīng)收賬款盡早變現(xiàn)；一旦出現(xiàn)逾期時，應(yīng)當(dāng)及時啟動法律手段保全債權(quán)；提前制定壞賬計提辦法，避免出現(xiàn)應(yīng)收賬款管理失控問題。依托應(yīng)收賬款管理工作的優(yōu)化，促使企業(yè)資金能夠迅速回流，避免企業(yè)承擔(dān)更大的負(fù)債壓力。

另外，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，還需要企業(yè)主動學(xué)習(xí)、借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”模式，并以此為基礎(chǔ)推出更適合本企業(yè)的營運模式，以此實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)實際承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險的有力管控[5]。

（四）進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力

就當(dāng)前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)所面對著的市場競爭壓力大幅增高，在產(chǎn)品銷售方面存在的競爭更為激烈。此時，為避免產(chǎn)品滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)普遍會通過增加營銷成本的方式展開市場宣傳，但這也會導(dǎo)致總體利潤的下降。出于對提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的考量，應(yīng)當(dāng)積極打造更為優(yōu)質(zhì)的營銷團(tuán)隊，利用開設(shè)自媒體賬號等方式拓寬市場宣傳渠道，并同時實現(xiàn)對營銷成本的更好控制，以此達(dá)到維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)增長穩(wěn)定性的效果。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需要落實對收益分配合理水平的提升，在業(yè)績良好時對股利分配比例進(jìn)行適當(dāng)提高，實現(xiàn)利好信號的傳遞，在業(yè)績降低時對股利分配比例進(jìn)行適當(dāng)減少，提升內(nèi)部留存。

四、總結(jié)

綜上所述，結(jié)合因子分析法對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全面評價，能夠識別出在當(dāng)前市場環(huán)境下相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理和財務(wù)管理方面存在的缺陷問題。結(jié)合相應(yīng)評價結(jié)果，依托對企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)實施更為合理科學(xué)的配置、對企業(yè)的融資渠道進(jìn)行適當(dāng)拓寬、加強(qiáng)存貨管理、加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理等措施的落實，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管控水平、風(fēng)險應(yīng)對能力以及實際盈利能力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。