莊茜

一、房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)一直是我國(guó)各個(gè)城市投資行業(yè)的重要組成部分，也是投資者趨之若鶩的重點(diǎn)板塊。自從進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直在向多元化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，房地產(chǎn)從曾經(jīng)的以增長(zhǎng)速度為重點(diǎn)向以品牌優(yōu)化和社會(huì)效益為重點(diǎn)轉(zhuǎn)變。最近幾年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的高收益導(dǎo)致過多的資本涌入，房地產(chǎn)泡沫越來越多，雖然房?jī)r(jià)的高漲速令投資者十分狂熱，但政府出臺(tái)的各種購(gòu)房和買賣政策給房地產(chǎn)投資行業(yè)帶來了許多變數(shù)。再加上各個(gè)城市土地價(jià)格上漲，各種建材原料價(jià)格也水漲船高，樓市競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)居高不下。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義與特征

（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義

風(fēng)險(xiǎn)是指將要發(fā)生的事與我們預(yù)想的發(fā)展路徑偏離，可能會(huì)帶來傷害，也可能會(huì)出現(xiàn)意想不到的利益，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)判的。風(fēng)險(xiǎn)分為積極風(fēng)險(xiǎn)、消極風(fēng)險(xiǎn)和中立風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中主要討論的是消極風(fēng)險(xiǎn)，即投資過程中可能因信息的不及時(shí)、投資周期未知、預(yù)期收益偏離、地產(chǎn)政策改變等情況造成財(cái)產(chǎn)的損失。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.普遍性與客觀性

風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，風(fēng)險(xiǎn)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存的，普遍性是指風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)階段，每時(shí)每刻都伴隨著這個(gè)行業(yè)，客觀性是指風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移，客觀存在于房地產(chǎn)的各個(gè)角落。

2.不確定性

風(fēng)險(xiǎn)是難以預(yù)知的，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生概率不定，產(chǎn)生條件不定，產(chǎn)生后果不定。對(duì)于房地產(chǎn)施工過程中的種種情況，無(wú)法預(yù)知其發(fā)生的時(shí)間與后果，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資來說，風(fēng)險(xiǎn)是不確定的，但是風(fēng)險(xiǎn)究竟造成的是正面還是負(fù)面影響，也是不確定的，所以要用辯證法看待房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.聯(lián)動(dòng)性

聯(lián)系無(wú)處不在，各行各業(yè)都有其千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，世界是一個(gè)聯(lián)系的整體，房地產(chǎn)投資行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策者的行為息息相關(guān)，決策者的任何動(dòng)作都可能會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)概率的變化，也可能改變風(fēng)險(xiǎn)的利弊與嚴(yán)重程度，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生與風(fēng)險(xiǎn)的影響也是聯(lián)動(dòng)的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的變化都有可能影響最后的結(jié)果。

4.相對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)不是客觀存在的實(shí)體，風(fēng)險(xiǎn)隱藏在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)過程之中，看不見，摸不著;但相對(duì)的，在評(píng)估時(shí)，可以通過一些特殊的手段，根據(jù)以往發(fā)生過的事件去總結(jié)和借鑒，歸納出風(fēng)險(xiǎn)的可能結(jié)果，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出客觀地判斷。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)

風(fēng)險(xiǎn)管理是一門由來已久的學(xué)問，風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)趨向于經(jīng)過系統(tǒng)化的收集與分析，理性地看待項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)由各部分組成，相互作用，共同形成一個(gè)行之有效的管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理共分為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)處理、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)計(jì)算和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)四部分。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)：風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)指的是超前的進(jìn)行信息搜集、信息分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、預(yù)留方案以及風(fēng)險(xiǎn)追蹤，它將諸多資源用于專業(yè)性的風(fēng)險(xiǎn)策劃并保證盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)計(jì)算：投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)計(jì)算是指利用搜集的信息對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算，旨在保證項(xiàng)目實(shí)施過程中的基本利益和投資效率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)處理：投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)處理是指對(duì)投資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理，盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn)造成的不利后果和損失，風(fēng)險(xiǎn)處理包括風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)的搜集與分析、風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急、時(shí)間地點(diǎn)、由誰(shuí)處理等實(shí)際細(xì)節(jié)，要在正確的時(shí)間選擇正確的應(yīng)急方案才能夠以不變應(yīng)萬(wàn)變。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)：投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)是指要時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，及時(shí)動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目進(jìn)行中的風(fēng)險(xiǎn)，確保風(fēng)險(xiǎn)來臨的時(shí)間在可處理范圍內(nèi)，綜合條件與利弊權(quán)衡，利用技術(shù)和經(jīng)濟(jì)能力盡可能降低損失。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

風(fēng)險(xiǎn)可以從不同角度進(jìn)行分類，各類專業(yè)書籍中都有多角度的記載與說明，本文按風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)因素不同，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為房地產(chǎn)投資政治政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、 房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資世界局勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)投資政治政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資政治政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政府因響應(yīng)國(guó)家和社會(huì)需要，出臺(tái)一些新的政策利好城市發(fā)展和百姓福祉，這些政策可能會(huì)影響房地產(chǎn)投資者的利益。房地產(chǎn)投資政治政策風(fēng)險(xiǎn)包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)環(huán)境政策風(fēng)險(xiǎn)、城市區(qū)域功能改劃風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資行業(yè)是十分依賴政策支持的，政策對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不可忽視，任何一條政策的改變對(duì)于投資者的收益都將產(chǎn)生一系列變化，目前我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制依舊需要完善，國(guó)家通過上層建筑的手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了保駕護(hù)航的根本作用，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步前行?？梢哉f，政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一，不可忽視。

2.房地產(chǎn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指因復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)帶來的不確定風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括區(qū)域功能變化風(fēng)險(xiǎn)、群眾風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和治安風(fēng)險(xiǎn)。

區(qū)域功能變化風(fēng)險(xiǎn)是指政府為了城市的未來發(fā)展，對(duì)城市布局與規(guī)模進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，對(duì)建筑群之間的矛盾與匹配進(jìn)行優(yōu)化，建筑容積率的變化、建筑覆蓋率變化、用途的相容性等都可能會(huì)造成房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在做房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)要密切關(guān)注城市規(guī)劃變動(dòng)給投資項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)止損。

群眾風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)政府對(duì)城市規(guī)劃的改變會(huì)導(dǎo)致居民的生活利益、經(jīng)濟(jì)利益、發(fā)展利益受到損害，因此公眾會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒進(jìn)而導(dǎo)致投資項(xiàng)目的利益變化，房地產(chǎn)投資者需要考慮全面。

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指不同區(qū)域之間的發(fā)展可能會(huì)相互影響，房地產(chǎn)是一個(gè)包羅萬(wàn)象的有機(jī)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)區(qū)域土地價(jià)格的變化會(huì)導(dǎo)致附近區(qū)域價(jià)格的相應(yīng)改變，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的經(jīng)濟(jì)傷害，這類風(fēng)險(xiǎn)包括周邊發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和其他功能相近的區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，周邊發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是由于附近區(qū)域交通條件的改善、配套設(shè)施的完備、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化、商業(yè)地塊的補(bǔ)充等造成本區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲或因居住環(huán)境的問題導(dǎo)致價(jià)格下跌;類似區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)兩個(gè)不靠近的區(qū)域功能結(jié)構(gòu)、發(fā)展?fàn)顩r近似從而造成一定程度的消費(fèi)分散，降低地域消費(fèi)水平，從而對(duì)投資產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，或者兩片區(qū)域遙相呼應(yīng)，產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系形成有機(jī)一體造成房?jī)r(jià)上升的有利局面。

治安風(fēng)險(xiǎn)是指房?jī)r(jià)在很大程度上會(huì)受到當(dāng)?shù)氐闹伟惨蛩氐挠绊?，一個(gè)不安全的地塊肯定很難吸引消費(fèi)者的目光，房地產(chǎn)投資者一定要考慮地域的治安情況，規(guī)避這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

3.房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)包括買賣平衡風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、上市風(fēng)險(xiǎn)和群眾經(jīng)濟(jì)能力變化風(fēng)險(xiǎn)等。買賣平衡風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)的買賣關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格有很大的影響，從而影響投資利益。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)等方面對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)，例如最近的恒大風(fēng)波。低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品定價(jià)過低，對(duì)于企業(yè)的營(yíng)收平衡產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致投資者的收益波動(dòng)。上市風(fēng)險(xiǎn)是指由于融資規(guī)劃問題引起的收益風(fēng)險(xiǎn)，最后風(fēng)險(xiǎn)還是轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。群眾經(jīng)濟(jì)能力變化風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的好壞直接影響居民的購(gòu)買能力，從而決定房地產(chǎn)行業(yè)的興衰成敗，所以要考慮到國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平對(duì)房地產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指在施工過程中技術(shù)的革新、建造工藝的先進(jìn)、安全問題等決定了項(xiàng)目能否保質(zhì)又及時(shí)地完成，房地產(chǎn)投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括人員安全風(fēng)險(xiǎn)、工程項(xiàng)目造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)能力風(fēng)險(xiǎn)、建造質(zhì)量與速度風(fēng)險(xiǎn)等。

5.房地產(chǎn)投資生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指生產(chǎn)過程中無(wú)法預(yù)計(jì)的自然條件對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，惡劣的自然環(huán)境會(huì)對(duì)建筑生產(chǎn)產(chǎn)生不利影響，損害投資者的利益。自然風(fēng)險(xiǎn)包括大風(fēng)、暴雨、閃電、高溫、極寒、地震等各種風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)評(píng)估方法

房地產(chǎn)投資是一種風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的理財(cái)投資，由于房地產(chǎn)投資的特殊性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于投資前的準(zhǔn)備有很好的指向作用。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大數(shù)據(jù)評(píng)估方法包括主要因素分析、金融分析、利率比較分析、投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析等。

（一）主要因素分析法

我們要抓住主要矛盾的主要方面，對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，我們要抓住影響風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生與否的主要因素，確定其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資牽連程度。如何使用主要因素分析法，如下：

1.確定分析對(duì)象及主要風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要分析因素可以參考投資風(fēng)向、投資周期、回報(bào)率等具體利益展開。

2.明確可變因素。對(duì)于不確定因素設(shè)定一定波動(dòng)區(qū)間，不同施工階段的不確定因素也會(huì)改變，要及時(shí)跟進(jìn)并分析時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)、報(bào)告和調(diào)查，做出估計(jì)性統(tǒng)計(jì)。

3.計(jì)算影響概率。根據(jù)搜集得到的資料按固定其他因素，重復(fù)計(jì)算特定元素的方法得出每種因素對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響程度。

4.找出風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。主要影響因素在不同的條件下變化較大。

主要因素分析法考察了影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，但并不能計(jì)算得知項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，也無(wú)法計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失大小。

（二）金融分析法

金融分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中最重要的一環(huán)，它根據(jù)項(xiàng)目中的土地成本、建設(shè)材料、員工工資、稅務(wù)成本等進(jìn)行整體盈虧評(píng)估，從而決定項(xiàng)目是否具有投資的必要性。金融指數(shù)可以用動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的方式進(jìn)行計(jì)算。

這種方式能夠綜合地將時(shí)間具體化為利益，將不同時(shí)間的資金流量統(tǒng)一放在一起進(jìn)行計(jì)算。以累積凈現(xiàn)值為例，它是指設(shè)定的折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它的計(jì)算公式為

（3-1）

式中（A-B）t是指經(jīng)過t年的凈現(xiàn)金流量，由現(xiàn)金流入量（A）減去現(xiàn)金流出量（B），n是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工時(shí)長(zhǎng)，i是指基準(zhǔn)收益率，F(xiàn)是指累計(jì)凈現(xiàn)值。

若F大于零，說明項(xiàng)目能夠獲得超額利潤(rùn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者可以進(jìn)行投資。

若F等于零，說明該項(xiàng)目可以獲得基本利潤(rùn)，可以考慮投資。

若F小于零，說明項(xiàng)目會(huì)虧損，建議房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者避免虧損。

靜態(tài)分析指標(biāo)是指不考慮時(shí)間效益的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益計(jì)算，如投資利潤(rùn)率。其計(jì)算公式為：

投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總和或年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資額x100%

只有投資利潤(rùn)率大于可接受的利潤(rùn)率時(shí)，項(xiàng)目才可以考慮投資。

（三）利率比較分析法

利率比較分析是根據(jù)已建項(xiàng)目的固定成本、可變成本、經(jīng)濟(jì)效益等研究擬建項(xiàng)目成本與收益之間的一個(gè)收支平衡。當(dāng)項(xiàng)目支出與項(xiàng)目收入相等的節(jié)點(diǎn)就是項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式如下：

生產(chǎn)能力利用率=年固定成本/（年?duì)I收成本-年可變成本-年企業(yè)稅金）

產(chǎn)量=年固定成本/（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品稅金

盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量越少，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越高。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)的原因，盈虧平衡點(diǎn)的結(jié)果不一定客觀和準(zhǔn)確。

（四）投資風(fēng)險(xiǎn)概率分析法

概率分析法是指用概率模型預(yù)測(cè)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一種方法，通過連續(xù)概率分布情況判斷項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而幫助投資者科學(xué)投資。概率計(jì)算可以借助過去的數(shù)據(jù)計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)概率，也可以通過從業(yè)人員根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)主觀預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)概率。

五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

（一）風(fēng)險(xiǎn)回避

在人們的日常理財(cái)中，絕大多數(shù)人都希望自己的財(cái)產(chǎn)能夠安全的穩(wěn)步增長(zhǎng)，所以在銀行的理財(cái)與股市的股票之間往往選擇前者，同樣的，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的過程中，人們也會(huì)下意識(shí)地去選擇一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較低又能穩(wěn)定盈利的投資項(xiàng)目，這就是風(fēng)險(xiǎn)回避，但也有一些冒險(xiǎn)主義者喜歡風(fēng)險(xiǎn)較高卻能帶來高收益回報(bào)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)與收益在一定條件下是成正比的，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，損失的也會(huì)比他人多，這就是哲學(xué)中聯(lián)系的觀點(diǎn)，如果高收益卻沒有高風(fēng)險(xiǎn)，必將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。

（二）分散投資

通過投資結(jié)構(gòu)的分散達(dá)到加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)承受增強(qiáng)的效果，房地產(chǎn)投資也需要把投資分散到各個(gè)土地板塊，這樣能防止某一土地板塊的不景氣導(dǎo)致利益損失，還可以確定一個(gè)固定的投資間隔，避免在同一時(shí)間所有的地域投資受到影響，還可以與企業(yè)財(cái)團(tuán)等共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

1.非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移

非保險(xiǎn)性轉(zhuǎn)移是指投資者利用投資合同巧妙地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他承擔(dān)者，因?yàn)橥顿Y者與房地產(chǎn)企業(yè)存在共同的利益關(guān)系，即希望出售價(jià)大于成本價(jià)，并且差值越高，投資回報(bào)率越高，在與承建公司簽訂合同時(shí)，可以將土地價(jià)格波動(dòng)、建材成本變動(dòng)、人工成本提高、建設(shè)工期延遲等風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)接到承建公司，由他們承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，這樣可以大大降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移

保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移是指通過買保險(xiǎn)的方式，花費(fèi)較少的資金將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)交給保險(xiǎn)公司，這樣能提高投資的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而保險(xiǎn)公司則可以通過大量接受投保，完成資金流轉(zhuǎn)，提高公司的生存能力。但不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都可以在保險(xiǎn)公司完成投保，所以保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移具有一定的局限性。

（作者單位：蘇州萬(wàn)和商旅發(fā)展有限公司）

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