文/肖菲悅 丁曉欣

一、引言

目前，我國的保障性住房包括經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、定向安置房等。然而，這些并不足以滿足所有需要保障的對象。因此，國家推出了共有產(chǎn)權(quán)住房，并在2014年將北京、深圳、上海、黃石、成都、淮安設(shè)為開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的城市。經(jīng)過多年的探索實踐，各試點城市因地制宜，通過開放共有產(chǎn)權(quán)住房政策，實際解決了許多夾心層的住房問題，同時也解決了曾經(jīng)存在的保障性住房產(chǎn)權(quán)劃分不清問題。然而，新政策在實施過程中也出現(xiàn)了登記方式存在疏漏等問題。本文通過對比北京、上海、深圳三個主要城市的相關(guān)政策，梳理共有產(chǎn)權(quán)住房面臨的問題，提出相應(yīng)的解決對策，以期能夠?qū)罄m(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的完善有所幫助。

二、北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策現(xiàn)狀

（一）北京

北京市為進一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，對土地供應(yīng)、套型面積和價格標準、銷售對象和登記管理以及轉(zhuǎn)讓管理等方面作出了詳細規(guī)定。

據(jù)悉，2021年初，位于北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)某小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房正式啟動網(wǎng)上申購。項目地上建筑面積約56728平方米、總套數(shù)656套，含全裝修費用銷售均價41000元/平方米，單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。根據(jù)公告內(nèi)容，此次656套房源將分為兩部分，分別面向京籍與非京籍家庭配售。其中，京籍家庭是指申請人為朝陽區(qū)戶籍的無房家庭以及申請人在朝陽區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭，非京籍家庭是指申請人在朝陽區(qū)工作的非北京市戶籍無房家庭。

（二）上海

2016年3月16日，上海市人民政府以政府規(guī)章的形式發(fā)布《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，2019年9月23日進行了修訂，規(guī)定其分配方式為公開搖號、抽簽等，規(guī)定其產(chǎn)權(quán)比例為購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房所在項目的銷售基準價格占相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格的比例，予以合理折讓后確定，并在產(chǎn)權(quán)登記時記載不動產(chǎn)權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)份額，注明同住人姓名，并注記“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”以及“本市城鎮(zhèn)戶籍”或者“非本市戶籍”。同時，在物業(yè)管理中，購房人需全額繳納住宅專項維修資金并承擔物業(yè)服務(wù)費等。

（三）深圳

深圳作為試點城市之一，有著一套獨立的政策。在配售方式方面，深圳市政策性支持住房采取抽簽、搖號、綜合評分等選房方式，確保政策性支持住房配售過程公平、公正；在產(chǎn)權(quán)登記方面，深圳市明確注明政策性支持住房非市場商品房，屬于限制產(chǎn)權(quán)住房，并禁止此類住房在符合條件前的轉(zhuǎn)移登記。

深圳市在共有產(chǎn)權(quán)框架下結(jié)合本市住房保障制度的歷史發(fā)展情況，探索、構(gòu)建封閉流轉(zhuǎn)的政策性支持住房制度。深圳市購置型政策性支持住房籌集建立的出發(fā)點與共有產(chǎn)權(quán)住房相同，在房屋建設(shè)、分配、管理等方面的制度設(shè)計具有共有產(chǎn)權(quán)因素，并結(jié)合深圳實際情況構(gòu)建封閉流轉(zhuǎn)、解除產(chǎn)權(quán)限制、繳納增值收益等制度，實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度建設(shè)的目的。

三、北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策異同點分析

（一）三個城市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的相同點

在共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作開展中，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房實行網(wǎng)上申購，符合條件的申請家庭公開搖號，確定選房順序；上海市采用公開搖號、抽簽等方式對符合條件的申請人進行選房排序。深圳市政策性支持住房采取抽簽、搖號、綜合評分等方式選房，確保政策性支持住房配售過程公平、公正。

（二）三個城市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的不同點對比

北京、上海、深圳是我國經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，其共有產(chǎn)權(quán)住房政策方面有著一些不同點。本文將從四個方面加以分析。

1.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

（1）北京在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請，由代持機構(gòu)回購。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。新購房人獲得的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

（2）上海規(guī)定取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額。上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

（3）深圳市規(guī)定購房人自簽訂買賣合同之日起未滿3年的，特殊情形下可向原產(chǎn)權(quán)單位或者主管部門申請回購。自簽訂買賣合同之日起滿3年至解除產(chǎn)權(quán)限制前，可向符合申請條件的對象轉(zhuǎn)讓，或者向原產(chǎn)權(quán)單位或者主管部門申請回購。

2.產(chǎn)權(quán)份額。

（1）北京市規(guī)定以購房人購房價格占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格比例確定購房人產(chǎn)權(quán)份額。

（2）上海市規(guī)定在比例確定的基礎(chǔ)上予以合理折讓后確定購房人產(chǎn)權(quán)份額。

3.產(chǎn)權(quán)登記。

（1）北京市規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位、購房人和代持機構(gòu)按規(guī)定申請辦理不動產(chǎn)登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

（2）上海市規(guī)定記載房地產(chǎn)權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)份額，并注記“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”，限制購房人房屋處分權(quán)。

（3）深圳市規(guī)定，政策性支持住房非市場商品房，屬于限制產(chǎn)權(quán)住房，并禁止此類住房在符合條件前的轉(zhuǎn)移登記。

4.房屋出租、出借、抵押。

（1）在房屋出租、出借、抵押方面，北京市允許將共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租，但優(yōu)先面向符合條件的家庭出租，由購房人和政府代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分；允許購房人依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

（2）上海市不允許將共有產(chǎn)權(quán)住房擅自出租、出借，不得設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔保以外的抵押權(quán)。

（3）深圳市規(guī)定，不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈予、抵押、出租房屋，為購買本套房屋而向銀行設(shè)定的抵押除外。

四、北京、上海、深圳共有產(chǎn)權(quán)住房政策存在的問題及改進建議

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額確定方式缺乏合理性

1.問題。

（1）北京采用成本定價法，房屋銷售均價以項目開發(fā)建設(shè)成本與適當利潤為基礎(chǔ)，在土地供應(yīng)文件中明確。共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價與共有份額比例分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前評估確定。然而，因份額確定與出售時間的不同步，受房價漲跌影響，存在購房者實際支付與所占份額不對等現(xiàn)象，引發(fā)棄購或搶購等諸多問題。在住房市場價上漲時，購房者支付金額小于其所占的份額，形成搶購態(tài)勢；而在住房市場價格下跌時，購房者支付金額大于其所占的份額，造成滯銷，并損害政策的聲譽。由于房價下跌，北京市2018年已經(jīng)完成發(fā)售的三個共有產(chǎn)權(quán)樓盤，都一定程度上存在政府所占份額高于公允值的現(xiàn)象，使部分家庭選擇棄購。

（2）上海采取成本加成定價法，住房銷售基準價格以建設(shè)項目結(jié)算價格為基礎(chǔ)，購房人產(chǎn)權(quán)份額參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房所在項目的銷售基準價格占相鄰地段、相近品質(zhì)住房價格比例予以合理折讓后確定。這種方式雖能有效避免定價與出售時市場價脫節(jié)問題，但也存在核算成本較高、不利于市場機制的充分引入、利潤薄、打擊社會資本參與積極性等問題。

（3）深圳將國有土地價值和政府公共投入成本顯化為政府的份額，房屋出售所得由共有產(chǎn)權(quán)人按份額分成。深圳市政策性支持住房沒有明確政府產(chǎn)權(quán)份額，而是通過房屋被轉(zhuǎn)讓或被處置時繳納的增值收益予以體現(xiàn)，增值收益繳納方式為“（轉(zhuǎn)讓價格-原購買價格）×15%-相關(guān)費用”，共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不明確。

2.建議。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零四條的規(guī)定，按份共有制度下共有人可對共有份額進行約定，沒有約定或者約定不明確時，按照出資額確定份額；不能確定出資額的，視為等額享有。深圳市政策性支持住房，購房價格約為市場商品房的約50%-60%，優(yōu)惠部分多為政府公共成本投入。政策性支持住房上市交易時，這并未損害購房人的權(quán)益。此外，按份共有人可以約定產(chǎn)權(quán)份額。在深圳市政策性支持住房配售過程中，可在配售通告中明確增值收益繳納方式，在配售環(huán)節(jié)明確告知政府在房屋轉(zhuǎn)讓時享有的收益比例，體現(xiàn)政府的產(chǎn)權(quán)人身份。

表1 商品房價格組成表

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房按份登記方式存在問題

1.問題。設(shè)置共有產(chǎn)權(quán)登記制度會使政府陷入較多的訴爭中。對于這一問題，部分試點城市會在購房合同中對相關(guān)權(quán)利義務(wù)進行明確。然而，基于合同的相對性，政府與購房人簽署的購房合同并不對第三人產(chǎn)生法律效力，雙方對于相關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定并不能對抗第三人。此外，即使通過相關(guān)規(guī)定明確房屋使用責任，無法排除被侵權(quán)人基于不動產(chǎn)登記信息以政府為主體提起的相關(guān)訴訟，這增加了政府的應(yīng)訴風險。

因此，在共有產(chǎn)權(quán)住房按份登記制度下，雖明確政府按份共有人的身份，但政府無權(quán)依據(jù)該民事權(quán)利以共有人身份限制購房人對自有份額的處分。在實踐中，北京、上海等地亦通過行政手段，出臺相關(guān)政策文件限制購房人份額的轉(zhuǎn)讓。因此，政府通過政策文件限制購房人對房屋的處分權(quán)與該房屋是否登記在政府名下并無直接關(guān)系。

2. 建議?！段餀?quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。深圳市政策性支持住房雖單獨登記在購房人名下，但通過封閉流轉(zhuǎn)及增值收益繳納制度的設(shè)計，限制購房人處分權(quán)，明確房屋處分時的收益分配方式，基本實現(xiàn)按份登記的目的，同時規(guī)避按份登記的弊端，具有制度優(yōu)勢。為避免按份登記存在的行政管理成本高以及政府可能陷入的責任糾紛數(shù)量大的問題，北京、上海、深圳可沿用現(xiàn)行登記方式，但建議在房屋配售環(huán)節(jié)明確政府對房屋享有的處分權(quán)、收益權(quán)，通過所有權(quán)人權(quán)利的實際行使體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人身份。同時，應(yīng)明確增值收益的繳納方式，避免因增值收益繳納問題引發(fā)糾紛。

（三）關(guān)于是否允許政策性支持住房出租、抵押的問題

1.問題。關(guān)于這個問題，大部分城市有著明確的規(guī)定，即購房人在沒有完全取得產(chǎn)權(quán)前不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房。例如，上海不允許將共有產(chǎn)權(quán)住房擅自出租、出借，不允許設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔保以外的抵押權(quán)。深圳也規(guī)定不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈予、抵押、出租房屋，為購買本套房屋而向銀行設(shè)定的抵押除外。北京則不僅允許出租行為，并且要求按照合同約定分配租金收入同時允許購房人依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

2.建議。筆者認為，首先，應(yīng)該明確解決夾心層的住房問題是社會保障問題。當這些人的住房問題得到解決時，政府應(yīng)當及時收回住房，將其提供給其他有需求的申請人使用，而不是讓夾心層繼續(xù)通過出租的方式獲得收益，這會改變共有產(chǎn)權(quán)住房政策的設(shè)計初衷。其次，如果申請人在需要抵押時將共有產(chǎn)權(quán)住房作為抵押物，則后續(xù)申請人無法償還債務(wù)時，抵押物可能被法院回收、拍賣，這將導致共有產(chǎn)權(quán)住房的房源流失，所以不應(yīng)允許將共有產(chǎn)權(quán)住房擅自出租、出借，不得設(shè)定除政策性支持住房購房貸款擔保以外的抵押。

五、結(jié)語

我國共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展過程難免有些磕磕絆絆，因此，要以發(fā)展的眼光制定一系列適合的政策，并在實施的過程中不斷完善，讓所有受益者感受到踏實和穩(wěn)定。