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        房地產(chǎn)市場(chǎng)暖意初現(xiàn)

        2022-03-15 06:20:06王曉霞
        中國(guó)新聞周刊 2022年8期
        關(guān)鍵詞:房貸利率套房住房

        王曉霞

        隨著信貸政策趨穩(wěn),近兩個(gè)月來(lái)多地政府推出一系列利好政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)暖意漸顯。

        市場(chǎng)機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年1月至2月中旬,隨著信貸政策穩(wěn)定,全國(guó)有超過(guò)45個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策;而1月中旬至2月底,全國(guó)有15個(gè)省市或區(qū)域針對(duì)當(dāng)?shù)貏傂杌蛘吒纳菩托枨笙抡{(diào)了購(gòu)房首付比例。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)也顯示,1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱。

        近期,山東菏澤、安徽省、重慶部分地區(qū)、江西贛州、河南駐馬店、江蘇南通等地的多家大行、股份行下調(diào)了首套房首付比例,最低可至20%。廣西南寧、北海、福建福州、山西晉中、湖南株洲等地調(diào)整了住房公積金貸款首付比例,將購(gòu)買二套房的首付比例由50%~60%降至20%~40%。

        此外,房貸利率似乎也將開始新一輪下調(diào),按揭放款已較年前有非常明顯的放松,放款速度也明顯加快。貝殼研究院2月21日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示,其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份主流首套房貸利率為5.47%,二套利率為5.75%,均較上月回落9個(gè)基點(diǎn);平均放款周期為38天,較上月縮短12天。例如,從2月21日起,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大銀行下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率,其中,首套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%,二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。

        但是,從市場(chǎng)情況看,針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸等額度仍不是很寬松,由于這些對(duì)公業(yè)務(wù)規(guī)模大,這輪房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中也反映出了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性,銀行對(duì)此類貸款申請(qǐng)的評(píng)估趨于謹(jǐn)慎。不過(guò),近期有消息稱一些地方的金融監(jiān)管部門已要求銀行支持開發(fā)貸的占比和增速。

        中泰證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人陳立認(rèn)為,如果要進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下行,可以考慮適當(dāng)進(jìn)一步引導(dǎo)LPR長(zhǎng)端利率下行,通過(guò)按揭利率的主動(dòng)性降低,對(duì)沖購(gòu)房需求預(yù)期的下行。

        2021年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端呈現(xiàn)螺旋式下行。2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.4%,2020年為7%;兩年平均增速5.7%,比2019年的9.9%大幅下滑;自2021年6月以來(lái),該指標(biāo)持續(xù)下滑,恒大事件只是一個(gè)導(dǎo)火索。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下,房地產(chǎn)企業(yè)受制于房地產(chǎn)融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款“兩個(gè)上限”、土地供應(yīng)“兩集中”管理體系的監(jiān)管要求疊加影響,開發(fā)商預(yù)期、企業(yè)行為發(fā)生改變。此外,房企經(jīng)營(yíng)行為的改變又進(jìn)一步影響了銷售市場(chǎng),導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期走弱,進(jìn)一步?jīng)_擊商品房銷售。

        2021年12月21日,山東青州市的一處售樓處。圖/中新

        去年12月以來(lái),在“穩(wěn)字當(dāng)頭”的總體要求下,以及在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)下,地產(chǎn)行業(yè)開始合理性糾偏,各地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一些紓困。

        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹2022年2月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示,2022年依然要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段,加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。今年的房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管主要從四方面著手:一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求;二是增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性,加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同;三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn),以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo),以法治化、市場(chǎng)化為原則,壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任,維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益;四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

        中金公司近期發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為,本輪地產(chǎn)行業(yè)是較為克制的支持,一方面緩解信用風(fēng)險(xiǎn)給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的壓力,改善資金循環(huán),并且使用保障性租賃住房等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化,另一方面則堅(jiān)持“房住不炒”的原則,防止房?jī)r(jià)非理性上漲。

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