王曉霞

隨著信貸政策趨穩(wěn)，近兩個(gè)月來(lái)多地政府推出一系列利好政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)暖意漸顯。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月至2月中旬，隨著信貸政策穩(wěn)定，全國(guó)有超過(guò)45個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策;而1月中旬至2月底，全國(guó)有15個(gè)省市或區(qū)域針對(duì)當(dāng)?shù)貏傂杌蛘吒纳菩托枨笙抡{(diào)了購(gòu)房首付比例。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)也顯示，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱。

近期，山東菏澤、安徽省、重慶部分地區(qū)、江西贛州、河南駐馬店、江蘇南通等地的多家大行、股份行下調(diào)了首套房首付比例，最低可至20%。廣西南寧、北海、福建福州、山西晉中、湖南株洲等地調(diào)整了住房公積金貸款首付比例，將購(gòu)買二套房的首付比例由50%～60%降至20%～40%。

此外，房貸利率似乎也將開始新一輪下調(diào)，按揭放款已較年前有非常明顯的放松，放款速度也明顯加快。貝殼研究院2月21日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市2月份主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn);平均放款周期為38天，較上月縮短12天。例如，從2月21日起，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大銀行下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，其中，首套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。

但是，從市場(chǎng)情況看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸等額度仍不是很寬松，由于這些對(duì)公業(yè)務(wù)規(guī)模大，這輪房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清過(guò)程中也反映出了房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性，銀行對(duì)此類貸款申請(qǐng)的評(píng)估趨于謹(jǐn)慎。不過(guò)，近期有消息稱一些地方的金融監(jiān)管部門已要求銀行支持開發(fā)貸的占比和增速。

中泰證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人陳立認(rèn)為，如果要進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下行，可以考慮適當(dāng)進(jìn)一步引導(dǎo)LPR長(zhǎng)端利率下行，通過(guò)按揭利率的主動(dòng)性降低，對(duì)沖購(gòu)房需求預(yù)期的下行。

2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端呈現(xiàn)螺旋式下行。2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.4%，2020年為7%;兩年平均增速5.7%，比2019年的9.9%大幅下滑;自2021年6月以來(lái)，該指標(biāo)持續(xù)下滑，恒大事件只是一個(gè)導(dǎo)火索。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)受制于房地產(chǎn)融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款“兩個(gè)上限”、土地供應(yīng)“兩集中”管理體系的監(jiān)管要求疊加影響，開發(fā)商預(yù)期、企業(yè)行為發(fā)生改變。此外，房企經(jīng)營(yíng)行為的改變又進(jìn)一步影響了銷售市場(chǎng)，導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期走弱，進(jìn)一步?jīng)_擊商品房銷售。

2021年12月21日，山東青州市的一處售樓處。圖/中新

去年12月以來(lái)，在“穩(wěn)字當(dāng)頭”的總體要求下，以及在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)下，地產(chǎn)行業(yè)開始合理性糾偏，各地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一些紓困。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹2022年2月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，2022年依然要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。今年的房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管主要從四方面著手：一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求;二是增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性，加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同;三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益;四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

中金公司近期發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，本輪地產(chǎn)行業(yè)是較為克制的支持，一方面緩解信用風(fēng)險(xiǎn)給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的壓力，改善資金循環(huán)，并且使用保障性租賃住房等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，另一方面則堅(jiān)持“房住不炒”的原則，防止房?jī)r(jià)非理性上漲。