鄭美艷，王正倫，孫海燕

(1.南京體育學(xué)院 體育產(chǎn)業(yè)與休閑學(xué)院，江蘇 南京 210014；2.江蘇省體育局 體育產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)中心，江蘇 南京 210029)

1 問(wèn)題的提出

在2014年9月2日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)總理提出：讓體育產(chǎn)業(yè)強(qiáng)健人民體魄,讓大眾健身消費(fèi)助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。但面對(duì)人均體育場(chǎng)地面積不足2m2的現(xiàn)實(shí)狀況，除了通過(guò)政府購(gòu)買的方式，調(diào)動(dòng)體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)積極性，提高體育場(chǎng)館公共服務(wù)能力外，另一方面，向存量建設(shè)用地“要效益”，鼓勵(lì)存量建設(shè)用地更新改造，促“老樹(shù)開(kāi)花”也應(yīng)成為體育設(shè)施建設(shè)擴(kuò)容的有力方式[1]。2014年10月國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見(jiàn)》中明確提出，盤(pán)活存量資源，改造舊廠房、倉(cāng)庫(kù)、老舊商業(yè)設(shè)施等用于體育健身。2020年10月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)全民健身場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)發(fā)展群眾體育的意見(jiàn)》中強(qiáng)調(diào)挖掘存量建設(shè)用地潛力，并首次提出支持以租賃方式向社會(huì)力量提供用于建設(shè)的土地。2021年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《全民健身計(jì)劃(2021-2025)》中進(jìn)一步明確指出，在加大全民健身場(chǎng)地設(shè)施供給過(guò)程中，應(yīng)支持以租賃方式供地，充分挖掘存量建設(shè)用地潛力。

作為舊廠房轉(zhuǎn)型的一種新形式，廠房式體育設(shè)施正逐步走入民眾視野，“體育工廠”如雨后春筍般冒出。在走訪江蘇、安徽20余家“體育工廠”過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段此類項(xiàng)目基本采用純租賃模式，即舊廠房產(chǎn)權(quán)方將廠房直接出租給承租人使用，以獲取相對(duì)固定的租金收益，這是基于閑置廠房資源共享的社會(huì)化利用，符合“共享經(jīng)濟(jì)”所倡導(dǎo)的改買為租的嶄新理念[2]。這也是國(guó)家在頂層設(shè)計(jì)——“以租賃方式供地”這一全民健身場(chǎng)地建設(shè)新思路的落地雛形。而隨著租賃改造項(xiàng)目的推進(jìn)，問(wèn)題隱患也會(huì)接踵而至，其中廠房被征收這一問(wèn)題就成為舊廠房改造型體育設(shè)施的最大隱患，將對(duì)承租人造成多方面損失。

20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了少量關(guān)于舊工業(yè)建筑的論文，主要以介紹西方國(guó)家舊工業(yè)建筑改造項(xiàng)目的案例為主，自主性的突破研究較少。進(jìn)入21世紀(jì)，國(guó)內(nèi)關(guān)于舊廠房改造方向的研究日漸增多，研究特點(diǎn)表現(xiàn)在對(duì)舊廠房改造的核心價(jià)值有所覺(jué)察、設(shè)計(jì)策略有所探討、運(yùn)營(yíng)模式有所思考，但介入到舊廠房改造研究領(lǐng)域的學(xué)科還沒(méi)有完全打開(kāi)[3]。舊廠房改造為體育設(shè)施領(lǐng)域的探討還處于起步階段，對(duì)許多問(wèn)題的分析過(guò)于籠統(tǒng)，針對(duì)“廠改館”項(xiàng)目廠房征收這一突出現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的研究仍比較薄弱，理論和學(xué)術(shù)探討明顯落后于實(shí)踐發(fā)展的需要，惟此著眼于體育市場(chǎng)中舊廠房改造再利用領(lǐng)域的實(shí)際問(wèn)題，探索解決問(wèn)題的辦法，才能為舊廠房改造型體育設(shè)施項(xiàng)目健康發(fā)展提供有力的智力支持，避免一哄而上后的集體失敗。

2 舊廠房改造型體育設(shè)施項(xiàng)目廠房征收中承租人利益損失的范圍

近年來(lái)體育設(shè)施承租運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目因征收拆遷等原因被迫停運(yùn)的項(xiàng)目屢見(jiàn)不鮮，如：2011年江西九江市老體育局游泳場(chǎng)館在場(chǎng)館租賃合同存續(xù)期還有9年的情況下，由于征收拆遷，面臨其租賃利益的保護(hù)問(wèn)題。再如：2014年震動(dòng)一時(shí)的深圳蓮花山足球場(chǎng)雖然仍在租賃存續(xù)期內(nèi)，且運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，但也因重新規(guī)劃而被征收。作為場(chǎng)館承租人，其需要直接面臨——停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失；搬遷臨時(shí)安置的經(jīng)濟(jì)損失；承擔(dān)違約責(zé)任的經(jīng)濟(jì)損失：如承租人與消費(fèi)者簽訂體育場(chǎng)館會(huì)員協(xié)議、服務(wù)合同，但在租賃期內(nèi)廠房被征收，無(wú)法向會(huì)員提供承諾服務(wù)，導(dǎo)致承租人因合同違約賠償，造成其經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)還需間接承擔(dān)——契約權(quán)利類無(wú)形資產(chǎn)損失；關(guān)系類無(wú)形資產(chǎn)損失，如教練人才流失、管理團(tuán)隊(duì)瀕臨瓦解所帶來(lái)的損失；綜合類無(wú)形資產(chǎn)損失，如承租人深耕細(xì)作建立的商譽(yù)、品牌資產(chǎn)，形成的場(chǎng)館輻射網(wǎng)絡(luò)都將遭到破壞，數(shù)量穩(wěn)定的目標(biāo)消費(fèi)群流失，恢復(fù)與重建成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。而舊廠房租賃改造型體育設(shè)施因廠房征收導(dǎo)致的承租人損失除了上述內(nèi)容外，其還必須為廠房改造、器材設(shè)備購(gòu)置的損失買單，即承租人對(duì)舊廠房進(jìn)行裝修改造，添置各類體育器材設(shè)備，當(dāng)廠房被征收，體育器材物品必然要產(chǎn)生不同程度的損失，而裝修改造費(fèi)用也演變?yōu)槌翛](méi)成本。

南京軒轅體育館作為“廠改館”項(xiàng)目的一個(gè)典型案例，其由南京寶通鼓風(fēng)機(jī)廠的廢舊廠房改造而成。南京軒轅體育場(chǎng)館項(xiàng)目所在廠房片區(qū)占地面積15畝，場(chǎng)館利用面積達(dá)到5 000m2(圖1、圖2)。該廠房位于南京市江寧區(qū)科學(xué)園科建路，距離南京地鐵1號(hào)線竹山路站口僅1km左右，交通便捷。有效經(jīng)營(yíng)半徑內(nèi)城市新型住宅小區(qū)較為密集，主要居住客群為年輕人，運(yùn)動(dòng)消費(fèi)需求旺盛。該改造項(xiàng)目實(shí)施前開(kāi)展了深入地市場(chǎng)調(diào)查及投資評(píng)價(jià)工作，涉及選址勘察、功能定位多個(gè)方面，評(píng)價(jià)結(jié)果較為理想。

圖1 軒轅體育館整體鳥(niǎo)瞰

圖2 軒轅體育場(chǎng)館平面圖

舊廠房改造工作于2014年6月啟動(dòng)，其中場(chǎng)地改造裝修費(fèi)用約160萬(wàn)元，購(gòu)置各類體育器材約40萬(wàn)元，改造加購(gòu)置總費(fèi)用共計(jì)200余萬(wàn)元。廠房租金約定第一年105萬(wàn)元，逐年遞增。舊廠房改造后的場(chǎng)館高度約8m，具體包括12片羽毛球場(chǎng)地，8片籃球場(chǎng)地，4張乒乓球臺(tái)，1片室外5人制足球場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)健身項(xiàng)目?jī)?nèi)容較為豐富(圖3、圖4)。

圖3 軒轅體育館羽毛球場(chǎng)地

圖4 軒轅體育館籃球場(chǎng)地

2014年8月份南京軒轅體育館部分場(chǎng)地開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目聘請(qǐng)了專業(yè)的體育場(chǎng)館團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理工作，精準(zhǔn)定位服務(wù)民眾和園區(qū)企業(yè)，迅速憑借親民的價(jià)格優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、綜合的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目以及便捷的交通優(yōu)勢(shì)在南京江寧區(qū)域打響了品牌。僅2014年8至11月期間，該場(chǎng)館承接南京江寧科學(xué)園園區(qū)內(nèi)企業(yè)羽毛球、籃球賽事達(dá)三十余場(chǎng)，日均客流量破百，吸納會(huì)員近千位。正如調(diào)研中軒轅體育場(chǎng)館投資人所言，他們將半條命交給了廠房出租方，并努力使之形成新型廠房生態(tài)。2014年12月因?yàn)榕f廠房被征收，廠房產(chǎn)權(quán)方終止了廠房租約，軒轅體育場(chǎng)館改造項(xiàng)目結(jié)束了6個(gè)月時(shí)間的運(yùn)營(yíng)(圖5、圖6)。南京軒轅體育館在“廠改館”領(lǐng)域的先行先試，發(fā)現(xiàn)了體育健身市場(chǎng)痛點(diǎn)，創(chuàng)新了運(yùn)動(dòng)健身模式，但卻因承租廠房被征收以及合同約定內(nèi)容不夠準(zhǔn)確，而遭遇了顛覆性危機(jī)，軒轅體育場(chǎng)館投資方作為廠房承租人，其雖得到一定款項(xiàng)的補(bǔ)償，但是直接、間接損失仍是較為沉重的，具體包括，廠房改造和器材設(shè)備購(gòu)置損失、人才流失成本、品牌聲譽(yù)受損、客群流失損失?，F(xiàn)今,該場(chǎng)館所在地塊已經(jīng)正式掛牌為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(圖7)。

圖5 軒轅體育館廠房征收初期場(chǎng)景之一

圖6 軒轅體育館廠房征收初期場(chǎng)景之二

圖7 軒轅體育館廠房區(qū)域征收改建后場(chǎng)景

3 舊廠房改造型體育設(shè)施項(xiàng)目承租人利益保護(hù)之法律困境

過(guò)去20年間，我國(guó)關(guān)于房屋征收租賃問(wèn)題的相關(guān)法規(guī)主要有兩部：2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、2011年1月21日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，業(yè)界分別稱其為《老條例》與《新條例》。而伴隨《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的公布實(shí)施，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止?！缎聴l例》共五章三十五條，其中第一條規(guī)定“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例”；第二條規(guī)定“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償”；《新條例》的其余條款也沒(méi)有涉及對(duì)房屋承租人利益補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定?？梢?jiàn)，《新條例》的重點(diǎn)保護(hù)對(duì)象為被征收房屋所有權(quán)人，保障其合法權(quán)益，而對(duì)于房屋承租人則直接將其排除在補(bǔ)償范圍之外，使當(dāng)前房屋征收過(guò)程中對(duì)承租人合法權(quán)益的法律保護(hù)呈現(xiàn)缺失狀態(tài)。

4 舊廠房改造型體育設(shè)施項(xiàng)目承租人利益保護(hù)進(jìn)路的理念之辯

現(xiàn)實(shí)中，面對(duì)諸如南京軒轅體育館這類因廠房征收而使承租人合法權(quán)益受到侵害的廠房改造型體育設(shè)施項(xiàng)目，承租人非常被動(dòng)，其就廠房被征收事宜申請(qǐng)行政裁決、行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利尚且不談，就連以當(dāng)事人身份參與廠房征收補(bǔ)償談判的資格都不具備。這對(duì)于“體育工廠”這類投資規(guī)模較大的舊廠房改造項(xiàng)目，若不能妥善處理好包括員工安置在內(nèi)的各種矛盾，極易從個(gè)體事件發(fā)酵為群體性事件，不利于社會(huì)穩(wěn)定。由此，我們不禁要問(wèn)：舊廠房承租人的合法權(quán)益是否應(yīng)該受到應(yīng)有的保護(hù)呢？如果應(yīng)該受到保護(hù)，那么應(yīng)如何保護(hù)？只有厘清上述這些問(wèn)題，才能有效拓展舊廠房租賃改造型體育設(shè)施項(xiàng)目的發(fā)展空間。

4.1 租賃權(quán)的法律屬性反映出保護(hù)承租人利益的必要性

“廠改館”項(xiàng)目中，廠房設(shè)施的出租、承租雙方簽訂租賃契約，二者間產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系。而自出租方交付廠房，承租人對(duì)舊廠房進(jìn)行裝修改造、運(yùn)營(yíng)管理、獲取收益，當(dāng)事雙方之間就產(chǎn)生用益物權(quán)關(guān)系。雖然所有權(quán)的全部特征用益物權(quán)并不一一具備，但它仍是以物的使用價(jià)值為中心的物權(quán)，屬于他物權(quán)，具有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及一定范圍內(nèi)的處分權(quán)[4]。試想，若過(guò)度強(qiáng)調(diào)廠房租賃的債權(quán)關(guān)系，將使租賃權(quán)的得失很大程度依賴于第三方對(duì)租賃合同的好惡，甚至產(chǎn)生承租人在依照租賃契約支付對(duì)價(jià)后僅得到空殼合同的現(xiàn)象，這顯然是非理性的。綜上，“廠改館”項(xiàng)目廠房租賃權(quán)的實(shí)質(zhì)是：使承租人最終獲得“物權(quán)性質(zhì)”的廠房租賃權(quán)。作為改造對(duì)象的廢舊廠房，即使破漏不堪，“風(fēng)可進(jìn),雨可進(jìn),國(guó)王不可進(jìn)[5]?！币簿褪钦f(shuō)“廠改館”項(xiàng)目，承租人享有要求一切人就其對(duì)廠房的支配狀態(tài)予以尊重的權(quán)利。

4.2 “買賣不破租賃”的原則意味著承租人利益理應(yīng)受到保護(hù)

近世以來(lái)，以德、法、日為代表的大陸法系國(guó)家紛紛采用“買賣不破租賃”的原則強(qiáng)化租賃權(quán)，在其國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中也不斷加強(qiáng)租賃權(quán)對(duì)抗效力的保護(hù)功能，以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)承租人的合理有效保護(hù)[6]。當(dāng)前，我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。同時(shí)，《民通意見(jiàn)》第一百一十九條也規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效”。對(duì)于廢舊廠房改造開(kāi)放為體育設(shè)施項(xiàng)目，“買賣不破租賃”原則也就意味著在廠房租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使廠房設(shè)施被征收，征收人不能以其成為廠房新所有人為由，進(jìn)而否認(rèn)該廠房原有租賃關(guān)系的存在，并回避對(duì)承租人的具體賠償問(wèn)題。

4.3 消除廠房征收實(shí)操程序的桎梏需要有效保護(hù)承租人利益

“廠改館”這類項(xiàng)目，出租方雖是廠房產(chǎn)權(quán)所有人，但與廠房改造開(kāi)發(fā)關(guān)系最密切的則是承租方。這就要求在廠房被征收的實(shí)際過(guò)程中，征收方不僅要與廠房產(chǎn)權(quán)方進(jìn)行商談，更需要與廠房實(shí)際改造、使用并獲益的承租方溝通協(xié)商。若按照《新條例》規(guī)定，補(bǔ)償安置范圍只局限于被征收廠房產(chǎn)權(quán)人，而不予考慮廠房承租人的損失補(bǔ)償，勢(shì)必會(huì)增大“廠改館”項(xiàng)目廠房征收阻力：一方面，廠房被征收意味著承租人投入的大量人力物力財(cái)力都將成為無(wú)法挽回的沉沒(méi)成本,此時(shí)承租人很容易采取過(guò)激行為，抗議廠房被征收而拒絕搬遷；另一方面，對(duì)“廠改館”體育民生類項(xiàng)目采取強(qiáng)拆，將會(huì)激化各種矛盾，造成社會(huì)負(fù)面影響。因此，“廠改館”項(xiàng)目廠房征收過(guò)程中對(duì)承租人利益的保護(hù)非常必要。

5 舊廠房改造型體育設(shè)施項(xiàng)目承租人利益保護(hù)的進(jìn)路選擇

5.1 確立“廠改館”項(xiàng)目承租人在征收補(bǔ)償關(guān)系中的主體地位

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》開(kāi)宗明義對(duì)于征收補(bǔ)償主體的規(guī)定是房屋征收部門(mén)與被征收人，被征收人即被征收房屋所有人。業(yè)界專家認(rèn)為《新條例》對(duì)于“補(bǔ)償”的淡化旨在簡(jiǎn)化征收關(guān)系[7]。但“廠改館”項(xiàng)目中的廠房租賃非住宅租賃，其作為經(jīng)營(yíng)性租賃，于承租人而言，廠房被征收使其面臨體育設(shè)施裝修改造乃至停業(yè)等諸多損失，卻不能在《新條例》中得合理的保護(hù)。那么這種財(cái)產(chǎn)損失只能理解是體育場(chǎng)館投資方為公共利益需要所做的特別犧牲或奉獻(xiàn)，這對(duì)于承租人而言是不公平的。因此，舊廠房改造為體育設(shè)施等公共體育服務(wù)項(xiàng)目從征收補(bǔ)償?shù)暮侠硇约翱刹僮餍陨蟻?lái)說(shuō)，確立承租人的征收補(bǔ)償主體地位非常關(guān)鍵，這應(yīng)體現(xiàn)為由廠房征收方直接對(duì)承接方予以補(bǔ)償。首先，廠房征收方應(yīng)與承租人就“廠改館”項(xiàng)目的補(bǔ)償范圍、數(shù)額進(jìn)行直接溝通和協(xié)商對(duì)話，使雙方能夠達(dá)成共識(shí)；其次，由廠房征收方直接將補(bǔ)償款項(xiàng)交付給承租人，避開(kāi)出租方環(huán)節(jié)，有效減少隱患和弊端，保證對(duì)承租人的有效補(bǔ)償。綜上，對(duì)于舊廠房租賃改造型體育設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)確立承租人的征收補(bǔ)償主體地位，即通過(guò)征收人(由市、縣級(jí)人民政府確定的征收部門(mén))來(lái)完成對(duì)承租人的損失補(bǔ)償事宜。

5.2 明確“廠改館”項(xiàng)目承租人的損失補(bǔ)償范圍和權(quán)利救濟(jì)途徑

舊廠房被租賃改造型體育設(shè)項(xiàng)目，作為其物質(zhì)載體的廢舊廠房被征收后，涉及到體育設(shè)施投資改造方，即承租人方方面面的利益和損失。上文綜合梳理可知，“廠改館”項(xiàng)目承租人的損失涉及有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)損失兩方面。為使承租人利益能夠得到有效保護(hù)，首先需要對(duì)此類項(xiàng)目征收補(bǔ)償?shù)姆秶龀龊侠斫缍?。由于在“廠改館”項(xiàng)目改造、運(yùn)營(yíng)階段，由政府征收行為所造成的承租人有形資產(chǎn)損失是客觀存在的，且損失價(jià)值評(píng)估有據(jù)可依，在租賃雙方本身均未有過(guò)錯(cuò)的情況下，有形資產(chǎn)損失應(yīng)納入該類項(xiàng)目補(bǔ)償范圍。但其中最具爭(zhēng)議的還是承租人所享有的無(wú)形資產(chǎn)損失是否應(yīng)納入賠償范疇？首先，該類損失是政府征收行為所產(chǎn)生的廠房承租人的間接經(jīng)濟(jì)損失；其次，“體育工廠”無(wú)形資產(chǎn)收益只能預(yù)期，不是現(xiàn)實(shí)利益；再者，欠缺相應(yīng)的法律依據(jù)而難于計(jì)算該類損失。綜上，本文認(rèn)為廠房承租人的無(wú)形資產(chǎn)損失不應(yīng)納入“廠改館”項(xiàng)目的廠房征收補(bǔ)償范圍。另一方面，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)征收決定和補(bǔ)償內(nèi)容不服的救濟(jì)途徑只針對(duì)被征收房屋所有權(quán)人，而“廠改館”項(xiàng)目承租人，其既不是補(bǔ)償協(xié)議主體，又無(wú)救濟(jì)途徑，對(duì)于其而言將面臨著救濟(jì)途徑落空的局面，成為被遺棄的主體。鑒于此，建議依據(jù)《新條例》中為房屋所有權(quán)人設(shè)置的救濟(jì)程序，給予“廠改館”項(xiàng)目承租人同樣的程序權(quán)利，以從程序上保障承租人的利益不被侵害。

5.3 規(guī)范整治“廠改館”項(xiàng)目租賃合同條款以規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前法律權(quán)利保護(hù)缺失的背景下，“廠改館”項(xiàng)目承租人在與出租方形成租賃合同關(guān)系時(shí)，通過(guò)“合同約束”這一折衷方式維護(hù)自身權(quán)益，雖說(shuō)無(wú)奈但也不失為明智之舉[8]。但“廠改館”項(xiàng)目租賃合同在當(dāng)前實(shí)際操作中，出租方與承租方對(duì)廠房征收所涉及到的諸多問(wèn)題卻“沒(méi)有約定”或“約定不明”：第一種情況，“廠改館”項(xiàng)目廠房租賃合同雙方僅停留在口頭協(xié)議層面，未采取書(shū)面契約方式?！逗贤ā返诙僖皇鍡l規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式”?！翱陬^協(xié)議”發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)舉證困難，對(duì)廠房租賃雙方而言均存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。第二種情況，“廠改館”項(xiàng)目中存在的“不定期”租賃合同，由于其對(duì)廠房租賃無(wú)明確的期限約定，使之在實(shí)踐中對(duì)廠房征收問(wèn)題不具有法律懲戒與約束?！逗贤ā返诙偃l對(duì)此做出明確規(guī)定：“不定期租賃任何一方均可以隨時(shí)提出解除合同，只要租賃合同給對(duì)方合理的準(zhǔn)備時(shí)間即可”。第三種情況，承租人盲目追求租金優(yōu)惠而簽訂風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)知的廠房租賃合同。這類租賃合同明確約定：租賃期限內(nèi)因第三方原因?qū)е伦赓U合同終止的，廠房出租方將不給予承租人相關(guān)補(bǔ)償，或者合同中寫(xiě)明此種情況下廠房承租人自行放棄補(bǔ)償權(quán)利。簽訂此類合同的“體育工廠”，其廠房被征收時(shí)，承租人權(quán)益將很難得到保障。因此，規(guī)范“廠改館”項(xiàng)目廠房租賃合同，是有效規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，提高合同履約質(zhì)量的真正起點(diǎn)。

5.4 借力社會(huì)組織化解“廠改館”項(xiàng)目廠房征收中的多元矛盾

在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，面對(duì)體育設(shè)施發(fā)展的超前性與經(jīng)濟(jì)立法與司法活動(dòng)滯后性的矛盾，還應(yīng)充分發(fā)揮社會(huì)組織化解、調(diào)解功能。在廠房型場(chǎng)館項(xiàng)目因廠房征收引發(fā)的矛盾糾紛中，引入舊廠房出租方、承租方、征收方之外的第四方——社會(huì)組織參與調(diào)解機(jī)制，以最大限度減少?gòu)S房征收糾紛的發(fā)生與激化。廠房改造型體育場(chǎng)館的廠房征收問(wèn)題涉及業(yè)務(wù)面廣，程序復(fù)雜，由諸如體育場(chǎng)館協(xié)會(huì)、租賃行業(yè)協(xié)會(huì)、法律援助協(xié)會(huì)等單一社會(huì)組織獨(dú)立調(diào)解此類問(wèn)題從專業(yè)融合角度來(lái)看，工作量大、效果不佳。因此建議組建體育市場(chǎng)廠房改造項(xiàng)目的專業(yè)調(diào)解委員會(huì)，從各單項(xiàng)專業(yè)協(xié)會(huì)選配具有該類問(wèn)題所涉細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)和職業(yè)背景的專業(yè)人員，作為調(diào)解專家參與調(diào)解協(xié)商工作，并健全矛盾糾紛解決機(jī)制。為滿足工作需要，調(diào)解委員會(huì)應(yīng)逐步建立專家數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，積極拓展社會(huì)組織相關(guān)專業(yè)人士參與體育領(lǐng)域廠房改造項(xiàng)目矛盾糾紛調(diào)解的渠道。作為承租人，也應(yīng)主動(dòng)提升維權(quán)能力，這是對(duì)社會(huì)組織調(diào)解體系資源最大的節(jié)約，也有助于社會(huì)組織調(diào)解工作效率極大地提高。

6 結(jié) 語(yǔ)

改造舊廠房用于公共體育服務(wù)設(shè)施，其初衷是從根本上盤(pán)活存量資源，多渠道解決全民健身難題，體現(xiàn)出 “創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”的發(fā)展理念與價(jià)值取向[9]。現(xiàn)階段廠房征收這一問(wèn)題卻成為舊廠房改造為體育設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中的最大隱患，將給舊廠房承租人造成有形及無(wú)形多方面損失。通過(guò)對(duì)廠房租賃權(quán)的法律屬性、“買賣不破租賃”原則、征收實(shí)際操作程序三層解讀，明確 “廠改館”項(xiàng)目在廠房被征收時(shí)保護(hù)承租人權(quán)益的必要性。在房屋征收過(guò)程中承租人合法權(quán)益法律保護(hù)缺失的背景下，建議“廠改館”項(xiàng)目除了確立承租人在征收補(bǔ)償關(guān)系中的主體地位、確定承租人損失補(bǔ)償范圍和權(quán)利救濟(jì)途徑之外，還需切實(shí)規(guī)范“廠改館”項(xiàng)目廠房租賃合同，這是有效規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)、提高合同履約質(zhì)量的關(guān)鍵。當(dāng)下，社會(huì)組織的力量與靈活性逐步顯現(xiàn)，借力社會(huì)組織，鼓勵(lì)其在廠房征收矛盾化解中發(fā)揮更大的作用。希望“廠改館”這一新模式能夠在公共體育設(shè)施領(lǐng)域，用規(guī)范發(fā)展之筆繪出“老樹(shù)開(kāi)花”花滿枝的生動(dòng)圖景。