文／肖魯江 南京城鎮(zhèn)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 董事長(zhǎng)

張金水 南京城鎮(zhèn)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 副總建筑師

引言

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)做必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。在1958 年第一次城市更新研討會(huì)上，相關(guān)組織對(duì)城市更新作了定義：生活在城市中的人，對(duì)于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購(gòu)物、娛樂(lè)及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿。對(duì)于自己所居住的房屋的修理改造，對(duì)于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境盡早施行改善，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都屬于城市更新范疇。

城市更新的方式可分為再開(kāi)發(fā)、整治改善及保護(hù)三種。

再開(kāi)發(fā)的對(duì)象是指建筑物、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等有關(guān)城市生活環(huán)境要素的質(zhì)量惡化的地區(qū)。這些要素的惡化降低了居民生活品質(zhì)，阻礙了城市的進(jìn)一步發(fā)展,因而需要重新考慮合理的使用方案。建筑物的用途和規(guī)模、公共活動(dòng)空間的保留或設(shè)置、街道的拓寬或新建、停車場(chǎng)地的設(shè)置以及城市空間景觀等，都應(yīng)在規(guī)劃中統(tǒng)一考慮。針對(duì)以上問(wèn)題，重建是一種最為完全的更新方式，但這種方式在城市空間、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會(huì)等方面均可能產(chǎn)生不利的影響，同時(shí)投資也會(huì)較大，因此探索其發(fā)展模式具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。

1 市政類建筑現(xiàn)狀

在我國(guó)市政行業(yè)，如：電力、石油、消防、環(huán)衛(wèi)、人防等實(shí)行行業(yè)準(zhǔn)入制度，各個(gè)行業(yè)都有嚴(yán)格的準(zhǔn)入規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)。

這些涉及民生及安全的行業(yè)之間由于各自行業(yè)特性及安全要求，一般都是低密度、低容積率的獨(dú)立建造，高墻大院、缺乏與外界溝通，既造成了較大的行業(yè)壁壘，又造成了其與周邊民用建筑的臨避效應(yīng).居民擔(dān)心電磁輻射、燃?xì)獍踩仁沟弥苓吘用裢罚峙c政策提倡的城市土地高效、復(fù)合利用相悖。如何破解這一難題就成了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中亟須研究解決的一個(gè)新課題。

再者由于市政類項(xiàng)目投資巨大，項(xiàng)目本身經(jīng)濟(jì)收益較小，如何平衡項(xiàng)目的投資回報(bào)，使項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)民眾訴求、政府意志與企業(yè)訴求之間找到平衡點(diǎn)，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的又一挑戰(zhàn)。據(jù)調(diào)查，很多類似項(xiàng)目都曾因此一度陷入僵局，如何破解是一個(gè)難點(diǎn)。以下以南京河西南部市政綜合體項(xiàng)目的工程實(shí)踐為例，談一談如何解決以上問(wèn)題，希望做到拋磚引玉，對(duì)后續(xù)類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供一些借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

2 項(xiàng)目概況

為迎接2014 年南京青奧會(huì)，南京市對(duì)河西地區(qū)已有市政實(shí)施啟動(dòng)了升級(jí)工程，通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)大多數(shù)市政配套設(shè)施無(wú)論規(guī)模、技術(shù)條件都比較落后且用地緊張，無(wú)法滿足青奧會(huì)期間大范圍、高強(qiáng)度的使用需求。為破解這一難題，南京市政府計(jì)劃建設(shè)奧體南部市政綜合體項(xiàng)目，作為世界青年奧運(yùn)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱青奧會(huì)）市政配套工程，力爭(zhēng)將其打造成集市政基礎(chǔ)設(shè)施及特大型城市公共建筑工程為一體的市政類城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目被列入2012 年南京市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，CTA-城鎮(zhèn)設(shè)計(jì)通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)中標(biāo)拿到項(xiàng)目合同。

項(xiàng)目占地面積34042m2，總建筑面積160184m2，地上總建筑面積113267m2，地下總建筑面積46917m2。容積率3.33。項(xiàng)目總投資為4.85 億元，于2013 年開(kāi)工建設(shè)，2019 年4 月竣工投入運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目位于南京市奧體新城南部，基地西側(cè)為渭河路，基地東南角貼臨建造有220KV 濱南變，東側(cè)為繞城公路綠化隔離帶，南側(cè)為規(guī)劃二號(hào)支路，其南側(cè)即為規(guī)劃市政設(shè)施用地，北側(cè)及西側(cè)為規(guī)劃住宅小區(qū)和安置房小區(qū)。

項(xiàng)目用地性質(zhì)為市政綜合用地，用地編號(hào)為：U2b、U71、U21、U42、U12，其中U12 為220KV 在建濱南變。整個(gè)項(xiàng)目用地種類復(fù)雜，復(fù)合功能較多。設(shè)計(jì)任務(wù)書要求配建功能如下：220KV濱南變（在建）、特勤消防站、公安特勤營(yíng)地、小汽車及公交車充換電站、供電所收費(fèi)站、公交首末站、公交保養(yǎng)廠、環(huán)衛(wèi)停車樓、環(huán)衛(wèi)辦公住宿樓、加油站、商業(yè)配套設(shè)施、人防醫(yī)療救護(hù)站、專業(yè)隊(duì)及人員掩蔽工程。

各項(xiàng)功能設(shè)施產(chǎn)權(quán)單位占地面積要求分別是：特勤消防站0.7 公頃；公安特警營(yíng)地1 公頃；充換電站及供電收費(fèi)站1 公頃；公交首末站及保養(yǎng)廠1.5 公頃；環(huán)衛(wèi)停車場(chǎng)0.6 公頃；加油站0.3 公頃；已建220KV 濱南變0.9 公頃。

3 方案設(shè)計(jì)

3.1 設(shè)計(jì)策略一：從城市設(shè)計(jì)角度研究項(xiàng)目、從社會(huì)效益角度復(fù)合功能

前期通過(guò)對(duì)項(xiàng)目任務(wù)書的研究及同類型項(xiàng)目的調(diào)研發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目功能與城市關(guān)系如表1。

表1 項(xiàng)目功能與城市關(guān)系（表格來(lái)源：作者自繪）

如何實(shí)現(xiàn)以上各種臨避效應(yīng)嚴(yán)重的功能體的城市特性是項(xiàng)目設(shè)計(jì)難點(diǎn)，尤其是協(xié)調(diào)好臨避效應(yīng)與其外向?qū)傩?，即多?shù)市政類建筑功能要求直接臨街或便于與城市道路連通以保證其使用的高效性之間的矛盾，是項(xiàng)目規(guī)劃成敗的關(guān)鍵。通過(guò)分析項(xiàng)目用地周邊環(huán)境發(fā)現(xiàn)，基地僅西側(cè)為城市主干道，而南側(cè)為城市支路且被已建220KV 濱南變占據(jù)了一半的沿街面寬；其余方向均為城市綠地或規(guī)劃建設(shè)用地，基地環(huán)境與項(xiàng)目功能屬性矛盾嚴(yán)重，制約了方案的進(jìn)一步發(fā)展。通過(guò)設(shè)計(jì)研究分析向建設(shè)單位及相關(guān)政府部門申請(qǐng)從城市規(guī)劃的層次，對(duì)項(xiàng)目的周邊交通、市政等做一個(gè)宏觀的控詳優(yōu)化調(diào)整，使項(xiàng)目周邊的交通等更合理、更具有前瞻性，并為本項(xiàng)目的實(shí)施提供基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)與相關(guān)運(yùn)營(yíng)單位、政府部門、建設(shè)單位的多輪溝通，最后達(dá)成共識(shí)：

（1）特勤消防站、特警營(yíng)地、充換電站及供電收費(fèi)站、加油站、220KV 濱南變獨(dú)立設(shè)置，均有獨(dú)立的出入口；

（2）公交首末站、公交保養(yǎng)廠、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施等功能復(fù)合建造，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的集約化開(kāi)發(fā)利用；

（3）為了在政府意志與企業(yè)訴求之間找到經(jīng)濟(jì)平衡點(diǎn)，確保項(xiàng)目的建設(shè)資金和后期正常運(yùn)營(yíng)，在沿城市主干道一側(cè)公交首末站上部復(fù)合商業(yè)及高層商務(wù)辦公樓；加油站附屬商業(yè)配套亦沿渭河路布置，站房靠?jī)?nèi)布置，在加油站房與220KV 濱南變間布局火災(zāi)危險(xiǎn)性相對(duì)較小的公交停車場(chǎng)；同時(shí)弱化了市政設(shè)施的臨避效應(yīng)影響。

為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)成立了以新城建設(shè)指揮部、河西規(guī)劃局為主導(dǎo)的項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)協(xié)調(diào)小組，最后通過(guò)城市規(guī)劃局部區(qū)域控詳調(diào)整的方式，并結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在基地北側(cè)和東側(cè)各增設(shè)一條寬度為12m 的城市支路，使基地四周形成環(huán)形交通道路；同時(shí)為了保障此類項(xiàng)目交通運(yùn)行的可靠性，南京市公安交通管理局同意在項(xiàng)目四周道路除了西側(cè)渭河路外，其他三個(gè)方向道路均實(shí)行單向行駛限制，交通控制設(shè)施與項(xiàng)目同步建設(shè)同步投入使用。

特勤消防站、公安特警營(yíng)地是為了2014 年國(guó)際青奧會(huì)的安全運(yùn)行而建設(shè)，從處突的特殊性出發(fā)，將其與項(xiàng)目的其他功能完全獨(dú)立開(kāi)建設(shè)，通過(guò)北側(cè)增設(shè)的一號(hào)支路進(jìn)行分隔，新增一號(hào)路作為其入口，新增三號(hào)支路作為其出口，提高出警效率。其他功能在遵守右進(jìn)右出的原則上，集中在一號(hào)支路南側(cè)地塊集中布局。

3.2 設(shè)計(jì)策略二：規(guī)劃脈絡(luò)清晰、功能區(qū)塊高度復(fù)合

合理規(guī)劃布局是本次設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，在仔細(xì)分析各功能區(qū)塊占地面積要求、出入口要求、開(kāi)放性與識(shí)別性要求，以及各項(xiàng)功能對(duì)周邊環(huán)境的影響等諸多因素基礎(chǔ)上，對(duì)各種功能進(jìn)行合理布局，并對(duì)各區(qū)塊相似功能如配套食堂、辦公、休息室等進(jìn)行合并、復(fù)合疊加集中建造，引入社會(huì)資源進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，盡可能留出基地內(nèi)車輛運(yùn)轉(zhuǎn)的空地及增加綠化景觀用地。

根據(jù)L 型用地特點(diǎn)并結(jié)合各功能特性，在用地西北側(cè)沿城市主干道渭河路一側(cè)布置01 棟綜合樓，功能有公交首末站、商業(yè)、商務(wù)辦公及附屬用房，一層沿西側(cè)渭河路布置商業(yè)及商務(wù)辦公出入口，北側(cè)為公交車首末站出入口，夾層為公交車運(yùn)營(yíng)中心和收銀辦公室等，2～4層為大型商業(yè)，5～18 層為商務(wù)辦公樓。

02 棟電動(dòng)車充換電站緊鄰01 棟東側(cè)布置，共4 層，配建功能有供電所、3 個(gè)商用大巴車換電工位、2 個(gè)中巴車換電工位、2 個(gè)乘用車底盤換電工位、1 個(gè)乘用車后備箱換電工位，配套建設(shè)相應(yīng)配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電池維護(hù)室、電動(dòng)汽車監(jiān)控中心、電動(dòng)汽車服務(wù)公司以及儲(chǔ)能站等功能，滿足每天500 輛小汽車、4 路大站公交車的充換電需求。

03 棟綜合樓布置在用地最東側(cè)，功能為公交保養(yǎng)廠、共用食堂、環(huán)衛(wèi)樓、環(huán)衛(wèi)停車場(chǎng)等，公交保養(yǎng)廠可以承擔(dān)公交車白天維保并兼顧夜間停靠的功能，環(huán)衛(wèi)停車指標(biāo)按2.5 輛/萬(wàn)人（服務(wù)城區(qū)人口）規(guī)劃設(shè)置；以上功能相對(duì)集中，便于使用且避免了對(duì)城市主通道的交通影響。

04 棟加油站布置在用地南側(cè)靠近渭河路一側(cè)，定性為二級(jí)加油站，加油島處布置有油氣回收裝置，配套商業(yè)設(shè)施沿渭河路布置，形象好（圖1）。

圖1 建筑功能分區(qū)圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

3.3 設(shè)計(jì)策略三：交通組織合理高效

在交通流線設(shè)計(jì)上，結(jié)合項(xiàng)目周邊的交通情況，在基地北側(cè)的規(guī)劃支路上依次設(shè)置公交車入口及電動(dòng)車充換電入口；在基地的東側(cè)規(guī)劃支路上依次布置電車充換電及公交車保養(yǎng)出口，在基地靠近220KV 濱南變北側(cè)布置環(huán)衛(wèi)車出入口；在基地南側(cè)的規(guī)劃支路上布置公交車停車場(chǎng)入口、加油站入口；在基地西側(cè)渭河路上布置加油站出口，以上流線均遵循右進(jìn)右出的原則，避免了交叉，實(shí)現(xiàn)互不干擾（圖2）。

圖2 動(dòng)線分析圖（圖片來(lái)源：作者自繪）

地下車庫(kù)分別靠近基地北側(cè)、東側(cè)、西側(cè)布置有三個(gè)雙車道機(jī)動(dòng)車出入口，交通便捷，避免了與基地內(nèi)車流的交叉。

3.4 設(shè)計(jì)策略四：建筑與環(huán)境綠色低碳

根據(jù)《江蘇省綠色建筑發(fā)展條例》，使用國(guó)有資金的大型公共建筑應(yīng)采用綠色二星建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，本項(xiàng)目采用綠色二星設(shè)計(jì)。通過(guò)增強(qiáng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比，使項(xiàng)目達(dá)到節(jié)能65%的目標(biāo)。

總規(guī)劃布局充分利用地勢(shì)條件和自然季節(jié)風(fēng)向布置建筑，高層布局在西北角，做到夏季東南風(fēng)暢通，冬季東北風(fēng)受阻。建筑重視自然通風(fēng)、遮陽(yáng)隔熱以不斷改善室內(nèi)熱環(huán)境，從而降低建筑能耗。建筑外墻采用240mm 厚煤矸石燒結(jié)自保溫砌塊，外墻內(nèi)側(cè)做20mm 厚水泥基無(wú)機(jī)礦物輕集料保溫砂漿；冷橋部位外墻采用40mm 厚巖棉板，內(nèi)墻20mm 厚水泥基無(wú)機(jī)礦物輕集料保溫砂漿。屋面采用50mm 厚的擠塑聚苯板（XPS）正置式保溫屋面系統(tǒng)。外門窗采用斷熱鋁合金多腔密封6中透光Low-E+12Ar+6雙銀玻璃窗或幕墻。

項(xiàng)目采用太陽(yáng)能光熱、光伏和地源熱泵等可再生能源系統(tǒng)，屋頂太陽(yáng)能集熱器為03 棟3～4 層廚房、宿舍提供熱水需求；地源熱泵為01 棟2～4 層商業(yè)提供冷熱源；太陽(yáng)能光伏容量達(dá)到項(xiàng)目建筑物變壓器總裝機(jī)容量的0.4%，為地下車庫(kù)等公共區(qū)域提供照明電源。結(jié)合綠化設(shè)置的太陽(yáng)能光導(dǎo)管為地下室?guī)?lái)了光亮；基地內(nèi)設(shè)置336 噸雨水收集池，雨水收集系統(tǒng)年雨水收集量為30800 噸，可以為基地內(nèi)綠化提供日用水量30 噸。

4 技術(shù)難點(diǎn)

本工程消防設(shè)計(jì)也是一個(gè)難點(diǎn)，特勤消防站、220KV 濱南變電站、充換電站、公交首末站及保養(yǎng)廠、加油站、環(huán)衛(wèi)停車樓等除了需要分別執(zhí)行《城市消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》《火力發(fā)電廠與變電站設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《電動(dòng)汽車電池更換站設(shè)計(jì)規(guī)范》《城市道路公共交通站、場(chǎng)、廠工程設(shè)計(jì)規(guī)范》《汽車加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范》《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》專項(xiàng)規(guī)范，民用建筑部分則執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，面對(duì)交接部位消防規(guī)范如何認(rèn)定的問(wèn)題，項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段召開(kāi)了本工程的消防論證專家會(huì)，達(dá)成共識(shí)如下：

（1）特勤消防站、220KV 濱南變電站、充換電站、公交首末站及保養(yǎng)廠、加油站、環(huán)衛(wèi)停車樓等與民用建筑之間加強(qiáng)防火分隔措施，滿足獨(dú)立的防火分區(qū)等要求，減少相互之間的火災(zāi)危險(xiǎn)。

（2）項(xiàng)目嚴(yán)格控制參觀等人員。

（3）以上功能部位的建筑耐火等級(jí)和構(gòu)件耐火性能必須提高一個(gè)等級(jí)或以最高等級(jí)設(shè)置。

（4）加油站增設(shè)油氣回收系統(tǒng)。

（5）項(xiàng)目消防控制室必須在一層設(shè)置，加強(qiáng)24 小時(shí)監(jiān)控。

（6）加強(qiáng)地下室變配電房部分的消防排水能力設(shè)計(jì)。

以上相關(guān)技術(shù)問(wèn)題在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)，最終在滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)建成效果的雙重目標(biāo)。

5 社會(huì)意義

根據(jù)規(guī)劃部門調(diào)研，河西南部市政綜合體是目前華東地區(qū)第一個(gè)由市政項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目在同一地塊內(nèi)高強(qiáng)度、多功能復(fù)合開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)典案例，為華東地區(qū)乃至全國(guó)范圍內(nèi)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程背景下的城市存量用地的開(kāi)發(fā)和利用以及市政類建設(shè)工程在城市更新進(jìn)程中的發(fā)展，提供了新思路、新方向。也是國(guó)內(nèi)第一個(gè)將高壓配電及收費(fèi)系統(tǒng)、汽車加油加氣系統(tǒng)、汽車（含公交車及環(huán)衛(wèi)車）室內(nèi)充換電系統(tǒng)、公交保養(yǎng)與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)辦公與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、特勤消防與警務(wù)系統(tǒng)、人防醫(yī)療與防護(hù)系統(tǒng)及大型商業(yè)、高層辦公有機(jī)融合為一體的特大型市政、商業(yè)類城市綜合體項(xiàng)目（圖3），為我國(guó)大中型城市土地集約化利用和開(kāi)發(fā)及城市更新提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

圖3 建成照片（圖片來(lái)源：作者自攝）

當(dāng)前，城市發(fā)展正在由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，城市更新作為存量時(shí)期主要的城市發(fā)展和空間治理方式，是資源環(huán)境約束背景下建筑及土地價(jià)值再挖掘的重點(diǎn)領(lǐng)域。而量大面廣的市政類基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)通過(guò)在城市更新過(guò)程中在挖掘商業(yè)價(jià)值、更新文化空間、復(fù)合建筑功能、優(yōu)化建筑環(huán)境等方面的努力，實(shí)現(xiàn)拓展城市功能、發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和傳承城市文化，促進(jìn)文化和經(jīng)濟(jì)對(duì)于城市發(fā)展的帶動(dòng)作用、營(yíng)造具有地域性文化意境的城市空間，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。