嚴躍進

全面降準后，房地產(chǎn)行業(yè)有何影響和變化？開發(fā)商的日子能好起來嗎？

2021年房企面臨經(jīng)營和債務等多重壓力，可以用“焦頭爛額”一詞形容。當前房地產(chǎn)政策總體趨于寬松。在這個背景下，開發(fā)商的日子是否會好起來？何時會好起來？要回答這些問題，就要基于“政策—市場—企業(yè)”的傳導機制進行分析。只有明確判斷政策底、市場底和企業(yè)底，才能真正看到房企重回健康發(fā)展的階段。

政策底：從信貸放松到地方性的放松

房地產(chǎn)政策放松的信號源于2021年9月29日。這一天央行召開了房地產(chǎn)金融工作座談會。會議明確，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。該表態(tài)信號意義極強，即金融信貸政策要關注房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的情況，積極給予支持。

2021年12月3日，銀保監(jiān)會表示，當前房貸政策將重點滿足首套和改善性住房按揭需求。這是金融系統(tǒng)首次提及對改善性住房的信貸支持。

2021年12月6日，央行宣布降準，明確在保持流動性合理充裕的同時，有效增加金融機構支持實體經(jīng)濟的長期穩(wěn)定資金來源，增強金融機構資金配置能力。該表述雖不是針對房地產(chǎn)市場，但鑒于銀行可貸資金和能力的增強，所以對于房地產(chǎn)市場和企業(yè)來說都有積極的意義。

在信貸政策放松的過程中，其他金融政策也逐漸放松，尤其是體現(xiàn)在發(fā)債和資產(chǎn)證券化領域。2021年11月9日，銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。此次會議上，相關企業(yè)明確有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。而后續(xù)的發(fā)債情況也證實了這一點。同時，進入12月，各類資產(chǎn)證券化的動作增加，尤其是針對購房尾款進行資產(chǎn)證券化的操作增多。這說明，房企正對各類應收賬款進行變現(xiàn)，有助于進一步改善現(xiàn)金流狀況。

新的放松開始從金融領域轉向行政管控和財政稅收等領域。目前來看，一些三四線城市的放松動作更多，包括：南通海安對改善型購房需求給予補貼、重慶萬州在房交會上明確實行契稅減半補貼、河南新鄉(xiāng)落實契稅補貼20%的政策、荊門對大學生在中心城區(qū)購房給予一次性購房補貼、保定取消被動式超低能耗建筑商品房限購政策等。此類政策都說明三四線城市去庫存壓力大，各地政府正主動營造更好的房屋銷售環(huán)境，助力房企去庫存。各種政策疊加的基礎上，我們認為，政策底正在構筑，且2022年將呈現(xiàn)比較明顯的寬松導向。尤其是針對改善型購房需求和二套購房需求，預計后續(xù)各類支持性的政策會明顯增加。

市場底：回暖過程不會來得非?？?/p>

從近期市場的反饋情況看，包括房企營銷人員在內(nèi)，都認為：信貸雖然基調(diào)在放松，但還沒有這么快就傳導到房地產(chǎn)銷售市場中。至少房企還沒有感受到房貸市場明顯寬松的氣息。類似情況至少說明，對于各類政策的放松，要真正傳導到市場中，其實還是有時滯的。

對政策面的梳理可以看到，從2021年10月開始信貸政策就趨于寬松。但是市場數(shù)據(jù)并沒有這么快地改善。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國百城住宅庫存報告》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個月正增長現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。當前百城庫存規(guī)模為2016年8月以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。城市結構方面，截至2021年11月底，100個城市中一、二、三、四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、26571萬和22487萬平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最為明顯，其出現(xiàn)了連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢，創(chuàng)下了2016年7月以來的最高值。換句話說，就當前樓市基本面看，市場壓力其實并沒有緩解。

所以從這個角度看，至少2021年第四季度的市場行情還不會太樂觀，各類寬松政策還不會這么快反饋到市場中。尤其是占據(jù)大頭的三四線城市，近期絲毫沒有樓市回暖的跡象。部分城市雖然市場交易出現(xiàn)環(huán)比上升，但是同比跌幅還是很大的。市場行情筑底或回暖，則要等到2022年上半年。預計從3月開始，商業(yè)銀行貸款的節(jié)奏確實會加快，進而形成較多的住房消費支持。而各地在購房政策放松的情況下，也往往可以激活壓抑的購房需求。而到5月，由于其本身是傳統(tǒng)的營銷旺季，所以預計營銷節(jié)奏會加快，銷售數(shù)據(jù)也有改善的可能。這個時候，城市和房企的銷售數(shù)據(jù)會陸續(xù)由負轉正。市場底出現(xiàn)，并開始迎來回暖的行情。

企業(yè)底：預計2022年第三季度會有所改善

城市和具體房企銷售數(shù)據(jù)的轉好，是否意味著房企的好日子到來了呢？其實不然。單純從銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計來看，其實回暖并不難。只要銀行信貸政策支持，統(tǒng)計在銷售排行榜上的數(shù)據(jù)就會明顯改善。但是這個數(shù)據(jù)多少還是賬面上的，企業(yè)自身的資金狀況還不會這么快得到改善。換句話說，從政策底、市場底到企業(yè)底，其實是有時滯的。至少對于房企來說，企業(yè)底要出現(xiàn)，那么在化解債務風險和提高經(jīng)營水平等方面，都應該有明顯轉好的表現(xiàn)。

化解債務的問題，是一個時間的問題，至少房企在2022年確實可以較好地化解債務風險。我們從近期一些化解債務風險的操作可以看出，企業(yè)應對的能力確實是在增強的。其中，對于恒大來說，其在2021年12月6日發(fā)布公告：考慮到集團目前面臨的經(jīng)營上和財務上的挑戰(zhàn)，公司董事會決議設立中國恒大集團風險化解委員會。類似風險化解委員會的成立，有助于后續(xù)國企資源的導入，利好債務問題的更快解決。而對于華夏幸福來說，其在2021年12月9日發(fā)布債務重組工作，表示公司債務重組計劃已獲華夏幸福金融機構債權人委員會表決通過，同時明確了4種償債的工作策略。從這兩個房企的案例可以看出，房企和投資者的關系若是穩(wěn)定，那么后續(xù)債務處置的難度就會降低。關鍵也在于，央行對于此類債務處置也有過表態(tài)。2021年12月9日，央行在“香港國際金融中心定位與展望”聯(lián)合研討會上表示，部分房企的風險問題是市場事件，將按照市場化、法治化原則妥善處理，債權人和股東的權益將按照其法定受償順序得到充分的尊重。這充分說明，債務問題的解決，將面臨較好的外部環(huán)境支持。

債務問題解決的同時，自然就是企業(yè)經(jīng)營改善的問題。房屋銷售市場的逐漸回暖，會使得房企的資金回籠速度加快，其本身就是經(jīng)營改善的一個重要標志。而隨著經(jīng)營狀況逐漸趨于活躍，且房企債務壓力逐漸減少，此時房企自由度將增加，就會開始考慮企業(yè)擴張的內(nèi)容，包括投資拿地、招募人才、積極融資、戰(zhàn)略轉型等。對于這個時間點，我們認為，至少要在2022年第三季度才能看到。倘若疫情等干擾因素增多，可能這個時間點還要推后。