文_陳建奇

房地產(chǎn)是經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)健康發(fā)展是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容，防范化解房地產(chǎn)風險關(guān)系經(jīng)濟社會的穩(wěn)定運行，關(guān)系金融安全的保障，世界主要國家都重視房地產(chǎn)風險問題。近年來我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)減速態(tài)勢，不同地區(qū)房地產(chǎn)需求分化，房地產(chǎn)庫存增加并伴隨投資放緩，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營虧損風險、流動性短缺風險和債務違約風險，部分地區(qū)房地產(chǎn)爛尾誘發(fā)斷貸挑戰(zhàn)。如何客觀評估當前房地產(chǎn)風險問題，如何防范化解當前房地產(chǎn)風險，如何創(chuàng)新房地產(chǎn)發(fā)展政策，等等，這些問題都有待進行深入的研究。

一、當前房地產(chǎn)存在循環(huán)不暢與外溢風險

房地產(chǎn)循環(huán)不暢促使庫存持續(xù)擴張，構(gòu)成當前推升房地產(chǎn)風險的重要因素。房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要特征是供需平衡，供需平衡要求房地產(chǎn)循環(huán)的暢通無阻，體現(xiàn)為生產(chǎn)與銷售的均衡，如果生產(chǎn)超過銷售，供給超過需求，庫存將持續(xù)擴張，房產(chǎn)循環(huán)不暢促使房地產(chǎn)資金循環(huán)面臨壓力，房地產(chǎn)企業(yè)財務收支矛盾加劇，房地產(chǎn)風險面臨升級挑戰(zhàn)。2022年1—7月，我國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，需求受阻的循環(huán)問題突出，促使庫存較快增長，截至7月份，商品房待售面積54655萬平方米，同比增長7.5%，其中，住宅待售面積增長14.1%。房地產(chǎn)庫存增加，房地產(chǎn)市場循環(huán)堵點淤點亟待打通。

房地產(chǎn)循環(huán)不暢促使房地產(chǎn)風險呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。經(jīng)濟循環(huán)涉及生產(chǎn)、分配、流通、消費等多個環(huán)節(jié)，當前我國房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)風險并不突出，這與美國次貸危機存在較大差異。2007年始于美國的次貸危機源于房貸違約，風險主要產(chǎn)生在消費需求端。當前我國房地產(chǎn)庫存高位運行促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資不抵債的倒閉風險，部分房地產(chǎn)項目停工，居民由于房企未能及時完成住房供應而拒絕償還貸款，出現(xiàn)斷貸等問題，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)面臨斷貸帶來的資金損失風險，促使金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資保持謹慎態(tài)度，房地產(chǎn)正常循環(huán)運轉(zhuǎn)面臨的風險加大，房地產(chǎn)涉及經(jīng)濟社會諸多領(lǐng)域，房地產(chǎn)風險不僅要考慮自身的運行挑戰(zhàn)，還要考慮風險的外溢效應。

房地產(chǎn)風險升級對財政債務風險產(chǎn)生外溢影響。地方政府除了稅收等預算收入之外，土地相關(guān)的政府性基金收入在財政收入中扮演重要角色，有些地方政府與土地相關(guān)的基金收入甚至接近綜合財力的半壁江山，房地產(chǎn)風險升級對地方財政風險具有較大影響。2022年1—7月，地方一般公共預算本級收入67540億元，按自然口徑計算下降7.6%。地方政府性基金預算本級收入31227億元，比上年同期下降30%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入28279億元，比去年同期下降31.7%。地方國有土地使用權(quán)出讓收入占地方一般公共預算本級收入的42%，地方國有土地收入大幅下降加劇地方財政收支矛盾。當前房地產(chǎn)庫存增加促使房地產(chǎn)企業(yè)購買土地意愿和能力下降，客觀上對地方土地出讓等產(chǎn)生持續(xù)沖擊，地方政府性基金預算收入減速壓力增大，地方財政償債能力減弱，地方財政風險由于房地產(chǎn)問題而面臨升級挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)風險升級對金融安全產(chǎn)生外溢影響。房地產(chǎn)具有金融屬性，與金融市場關(guān)系非常緊密，2008年國際金融危機警示房地產(chǎn)風險對金融安全的巨大外溢影響。2022年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.11萬億元，占全社會人民幣貸款余額的1／4左右。房地產(chǎn)融資既有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，也有居民按揭貸款，除此之外，還有很多房地產(chǎn)相關(guān)的金融投資理財產(chǎn)品。房地產(chǎn)風險上升對于商業(yè)銀行住房信貸資產(chǎn)價值產(chǎn)生沖擊，促使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品價格波動加劇。特別是，部分地區(qū)房地產(chǎn)風險升級伴隨房地產(chǎn)價格下降，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于房地產(chǎn)循環(huán)不暢可能面臨經(jīng)營困難，出現(xiàn)“爛尾樓”或者交房滯后現(xiàn)象，促使購房者采取斷貸斷供等舉措，導致相關(guān)金融機構(gòu)面臨較大的資金償還風險，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)不良資產(chǎn)攀升，金融系統(tǒng)性風險壓力增大。

房地產(chǎn)風險升級對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定構(gòu)成外溢影響。2022年1—7月份，我國固定資產(chǎn)投資319812億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的25%，房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但2022年以來房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)不斷下降趨勢，1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為-6.4%，住宅投資增速為-5.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。觀察2000年至今我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)和基建投資是拉動經(jīng)濟增長的重要動力，當前房地產(chǎn)投資不斷減速，對宏觀經(jīng)濟增長貢獻下降。宏觀經(jīng)濟增長遭受房地產(chǎn)的負面沖擊，如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響，那么房地產(chǎn)投資下滑產(chǎn)生的溢出影響將更大，當前宏觀經(jīng)濟正處于增長動能換擋期，房地產(chǎn)減速對宏觀經(jīng)濟的外溢效應值得關(guān)注。

二、防范化解房地產(chǎn)風險必須厘清政策組合及制約因素

防范化解房地產(chǎn)風險必須解決房地產(chǎn)循環(huán)不暢問題，重點打通房地產(chǎn)循環(huán)的堵點淤點。目前房地產(chǎn)循環(huán)問題體現(xiàn)為高庫存，去庫存成為當前防范化解房地產(chǎn)風險的政策目標。然而，房地產(chǎn)如何去庫存？房地產(chǎn)不是普通的商品，而且房地產(chǎn)不僅具有居住屬性，也具有金融屬性，這些都決定了房地產(chǎn)去庫存需要創(chuàng)新思維，必須厘清政策組合及制約因素。

房地產(chǎn)去庫存較難采用降價促銷的傳統(tǒng)思維。根據(jù)供需的理論關(guān)系，商品價格下降促使社會需求增加，同時，價格下降將縮窄盈利空間，促使企業(yè)供給意愿下降，結(jié)果是銷售增長而生產(chǎn)減速，有助于商品去庫存，所以，降價是傳統(tǒng)商品去庫存的重要方式。然而，房地產(chǎn)不同于普通商品，房地產(chǎn)價格下降并不必然有助于去庫存。首先，房地產(chǎn)價格下調(diào)之后，早期在相同區(qū)域較高價格購房的民眾可能出現(xiàn)要求退房的群體性活動，由此滋生的社會穩(wěn)定問題值得關(guān)注。其次，房地產(chǎn)價格下降會形成民眾對未來房價的下降預期，在此情況下，民眾不會匆忙采取購房的行動，而是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度，期待房價繼續(xù)下降以選擇更合適的購房機會。再次，房地產(chǎn)價格下降會增大周邊房地產(chǎn)出售壓力，促使周邊二手房等存量房產(chǎn)也進行降價打折出售，容易形成房價競相打折的局面，使得新建樓盤去庫存面臨更大的壓力。由此可見，房地產(chǎn)價格下降具有較大不確定性，不僅較難快速去庫存，而且可能滋生社會不穩(wěn)定等新風險。

漲價成為房地產(chǎn)去庫存的重要手段。降價雖然對于房地產(chǎn)去庫存的影響存在不確定性，但漲價卻對房地產(chǎn)去庫存有著積極的影響。伴隨房地產(chǎn)價格上漲，已經(jīng)購房的民眾對自身購房行為持積極態(tài)度，不會由于房價上漲而出現(xiàn)類似房價下跌帶來的退房問題，社會預期房價可能繼續(xù)上漲，促使周邊存量房產(chǎn)惜售并增強漲價動機，不會出現(xiàn)大規(guī)模拋售的行為，與此同時，準備購房的民眾會加速作出購房決策，避免房價繼續(xù)上漲而出現(xiàn)損失，購房需求短期內(nèi)持續(xù)釋放，可見，房地產(chǎn)需求將伴隨房價上漲而較快擴張，房價上漲對房地產(chǎn)去庫存有著積極影響。2015年中央提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，2016年以來去庫存成為重要戰(zhàn)略，此后房地產(chǎn)價格出現(xiàn)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)去庫存取得了重要進展，房產(chǎn)漲價去庫存在經(jīng)驗上得到了檢驗。

房價上漲盡管有助于去庫存，但必須與土地供應組成政策組合，不考慮房地產(chǎn)價格調(diào)整與土地供應的平衡，較難從根本上實現(xiàn)去庫存的目標。房價上漲去庫存可以改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流等指標，而且有助于增大房地產(chǎn)開發(fā)利潤，增強社會對房地產(chǎn)的投資意愿，促使房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，此時如果不對土地供應進行限制，那么房地產(chǎn)企業(yè)將增加對土地的購買，其他企業(yè)也可能轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，結(jié)果是企業(yè)購買土地的規(guī)模將大幅增加，由此開發(fā)的房地產(chǎn)將大幅增長，房地產(chǎn)供給規(guī)模擴張將促使新一輪的庫存上升，使得高庫存問題再次凸顯。2016年我國房地產(chǎn)漲價去庫存的同時，地方政府也加速大規(guī)模增加土地供應，2017年全國國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比增長40.7%，2018年全國土地出讓收入65096億元，同比增長25%，2019年全國土地成交總金額高達6.8萬億元，增幅達14.3%，連續(xù)多年不斷刷新紀錄。近年來土地供應大幅增加客觀上增大房地產(chǎn)庫存壓力，房價上漲有助于去庫存，但也帶來了加庫存的問題，如果不考慮兼顧土地供應與房價上漲的政策組合，那么去庫存可能難以實現(xiàn)。

房地產(chǎn)價格調(diào)整與土地供應之間進行平衡的政策組合，盡管有助于實現(xiàn)去庫存的目標，但當前該政策組合的實施面臨較大制約。從上面的分析可知，房地產(chǎn)去庫存需要強化房地產(chǎn)漲價預期，但同時應對土地供應進行限制，否則會出現(xiàn)去庫存加庫存的問題。然而，限制土地供應或者停止供地當前較難實施，因為財政對土地出讓收入的依賴問題突出。當前宏觀經(jīng)濟減速壓力較大，財政擴張穩(wěn)增長的力度今年以來不斷加碼，財政收支矛盾突出。地方政府除了稅收等公共預算收入之外，土地相關(guān)的政府性基金收入在財政收入中扮演重要角色，在宏觀經(jīng)濟減速引發(fā)的財政增支減收的背景下，限制土地供應將促使財政收入大幅減少，對地方財政收支壓力構(gòu)成更大挑戰(zhàn)。因此，限制土地供應較難實施，這成為去庫存政策組合的較大制約。

房價上漲影響實體經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成房地產(chǎn)去庫存的另一個制約因素。如果房價繼續(xù)不斷上漲，直接的問題是人工成本、租金成本、土地成本等將同步上升，促使企業(yè)生產(chǎn)成本較快上漲，盡管有些企業(yè)可以對沖潛在的影響，但有些企業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。制造業(yè)企業(yè)可能遭受房價上漲帶來的較大沖擊，目前制造業(yè)企業(yè)利潤率總體低于10%，有些制造業(yè)企業(yè)利潤率甚至在5%以下，房價繼續(xù)較快上漲帶來的成本上升，將不斷吞噬制造業(yè)企業(yè)的利潤，促使制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移至國外。我國是制造業(yè)大國，制造業(yè)的轉(zhuǎn)移將對實體經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成較大沖擊。從這個角度看，房價上漲去庫存雖然有助于房地產(chǎn)自身的發(fā)展，但對于制造業(yè)等企業(yè)可能構(gòu)成負面影響，這是房地產(chǎn)漲價去庫存的政策措施面臨的新的制約因素。

三、推動房地產(chǎn)風險化解的政策創(chuàng)新

房地產(chǎn)去庫存面臨多重制約，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展有賴于政策創(chuàng)新。房地產(chǎn)去庫存的制約因素既與宏觀形勢變化有關(guān)，也與人均住房供需問題緩解有關(guān)。經(jīng)過40多年改革開放，房地產(chǎn)已經(jīng)不是供需矛盾突出的行業(yè)，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中國人口普查年鑒—2020》，從居住面積來看，我國人均住房建筑面積為41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米；按住房間數(shù)劃分，我國平均每戶住房間數(shù)為3.2間，人均住房間數(shù)為1.2間。房地產(chǎn)人均住房水平的提升，預示社會未來對房地產(chǎn)需求將呈減弱趨勢，房地產(chǎn)規(guī)模擴張不再是優(yōu)先關(guān)注的選項，以需求調(diào)控為主導特征的去庫存政策亟待調(diào)整，房地產(chǎn)調(diào)控亟待由需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)調(diào)控思維，從房地產(chǎn)去庫存轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿

房地產(chǎn)去庫存受阻倒逼房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)企業(yè)進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。當前房地產(chǎn)庫存高位運行，去庫存政策面臨多重制約，房地產(chǎn)銷售大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)財務收支矛盾加劇，房地產(chǎn)企業(yè)粗放發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型。根據(jù)中指研究院《2022年1至8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，銷售前100位的房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。銷售前100位房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元，權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。房地產(chǎn)銷售放緩，促使房地產(chǎn)企業(yè)擴張被迫放緩，陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)評級遭受下調(diào)，融資成本及壓力上升，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)開始供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進程，由重視粗放規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向更加關(guān)注提質(zhì)增效。

房地產(chǎn)企業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點是去杠桿。高杠桿是房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象，在新冠肺炎疫情全球性擴散的背景下，我國房企平均負債率超80%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)粗放發(fā)展的突出挑戰(zhàn)。在地價持續(xù)升高的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤遭到擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過規(guī)模擴張獲得較高營業(yè)收入。規(guī)模擴張需要以大量土地儲備為前提，但土地儲備需要龐大的資金支持，促使房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款和發(fā)債等手段大幅籌集資金，以滿足對土地儲備的購買需求，結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率持續(xù)攀升。當前房地產(chǎn)企業(yè)高庫存很大程度源于房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿，去杠桿成為緩解庫存繼續(xù)飆升的重要手段。

去杠桿政策需要債務增量與存量的雙輪驅(qū)動。房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率既要考慮存量債務的化解，也要對增量債務進行限制。近年來我國金融監(jiān)管部門出臺了去杠桿的重要政策，“三道紅線”是相關(guān)的重要舉措。2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出限制性指標，即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1，不少大型房地產(chǎn)企業(yè)觸及了“三道紅線”，促使商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款持謹慎態(tài)度，信貸政策的縮緊客觀上有助于減緩房地產(chǎn)企業(yè)債務增長速度。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)對未來增長預期減弱，房地產(chǎn)銷售回籠的資金不是繼續(xù)大規(guī)模購買土地進行擴張，而是用于逐步償還已有債務，增量限制與存量化解共同推動房地產(chǎn)杠桿率的穩(wěn)定或者下降。

（二）多措并舉保交樓，防范房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型引發(fā)的次生風險

房地產(chǎn)關(guān)系發(fā)展和民生，應防范房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型引發(fā)的次生風險。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模巨大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有較高比重，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。當前房地產(chǎn)次生風險主要是去庫存壓力較大引發(fā)的次生風險，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題，導致部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付，損害購房人合法權(quán)益，爛尾樓等關(guān)系社會穩(wěn)定問題成為當前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的次生風險，保交樓成為突出工作。

保交樓工作需要多措并舉。今年以來，部分地區(qū)由于爛尾樓等原因出現(xiàn)斷貸問題，由此引發(fā)的金融風險備受關(guān)注，保交樓成為重要任務，對此，政府與金融機構(gòu)需要從多方面推進，積極排查房地產(chǎn)樓盤開發(fā)逾期可能引發(fā)的次生風險，如果斷貸事件持續(xù)蔓延，那么可能引發(fā)房地產(chǎn)貸款斷供等相關(guān)問題，保交樓是阻止風險蔓延的重要要求。然而，在政府推動保交樓項目的背景下，有些房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)道德風險，在房地產(chǎn)形勢低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)故意不按時推動樓盤開發(fā)，把相關(guān)責任轉(zhuǎn)給政府，必須深入評估房地產(chǎn)企業(yè)，對此類房地產(chǎn)企業(yè)采取懲罰措施。關(guān)于出現(xiàn)爛尾的房地產(chǎn)企業(yè)，在采取兼并重組等方式進行處置的同時，設立房地產(chǎn)基金，增加政策性銀行貸款，確保住房交付問題得到解決。

（三）因城施策、因地施策，推動房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

深刻把握房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的內(nèi)涵，明確各地區(qū)調(diào)控政策重點。從市場角度看，穩(wěn)定是房地產(chǎn)健康發(fā)展的應有之意，必須深入研判不同地區(qū)房地產(chǎn)形勢，對風險較高地區(qū)房地產(chǎn)進行監(jiān)督預警，確保不出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。從價格角度看，房地產(chǎn)健康發(fā)展就是價格既不暴漲又不暴跌。有些城市上漲過快，政策重點是促進房地產(chǎn)價格平穩(wěn)甚至適度回調(diào)，有些城市價格水平相對較低，避免房地產(chǎn)價格大幅下挫是重要內(nèi)容。從生產(chǎn)銷售循環(huán)看，房地產(chǎn)循環(huán)暢通是關(guān)鍵，針對高庫存的問題，堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，政策重點是激發(fā)剛需，可以通過適當降低首套房首付比例，調(diào)整信貸支持政策，促進房地產(chǎn)逐步去庫存。

適時開征房地產(chǎn)稅，探索構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。借鑒國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)行政調(diào)控并非政策主流，房地產(chǎn)稅是世界主要國家采用的重要手段。通過房地產(chǎn)稅，政府就有了影響房地產(chǎn)的政策工具，也為地方政府財政增加新的來源，解決過分依賴土地財政的問題，也有助于更好推動共同富裕。但房地產(chǎn)稅必須緊緊抓住促進房地產(chǎn)健康發(fā)展這條主線，推動制度設計優(yōu)化完善。在開征原則上，因地施策、因城施策將構(gòu)成開征地產(chǎn)稅的核心條款。盡管中央政府會對房地產(chǎn)稅進行總體的指導，但不同地方將獨自決定是否開征房地產(chǎn)稅以及如何開征房地產(chǎn)稅的問題，因為全國房地產(chǎn)區(qū)域差異較大，如果都采取同一種方式，那么可能無法解決各地所面臨的房地產(chǎn)的突出問題。在開征對象上，存量不動、增量征收將構(gòu)成房地產(chǎn)稅對象的選擇模式。我國當前房地產(chǎn)的種類繁多，包括房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷房等幾十種類型，對不同類型房地產(chǎn)進行區(qū)別對待可能是更有效率的做法。在開征稅率上，低稅率將構(gòu)成房地產(chǎn)稅稅率的主流模式。開征房地產(chǎn)稅將直接增加房地產(chǎn)的持有成本，如果房地產(chǎn)稅率過高，難免出現(xiàn)類似緊縮貨幣政策所帶來的房地產(chǎn)的壓力，房地產(chǎn)稅率低位運行將構(gòu)成房地產(chǎn)稅率的主流模式。