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        防范化解房地產(chǎn)風險的制約因素及政策創(chuàng)新

        2022-03-04 22:12:36陳建奇
        中國黨政干部論壇 2022年10期
        關(guān)鍵詞:庫存企業(yè)

        文_陳建奇

        房地產(chǎn)是經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)健康發(fā)展是經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容,防范化解房地產(chǎn)風險關(guān)系經(jīng)濟社會的穩(wěn)定運行,關(guān)系金融安全的保障,世界主要國家都重視房地產(chǎn)風險問題。近年來我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)減速態(tài)勢,不同地區(qū)房地產(chǎn)需求分化,房地產(chǎn)庫存增加并伴隨投資放緩,部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營虧損風險、流動性短缺風險和債務違約風險,部分地區(qū)房地產(chǎn)爛尾誘發(fā)斷貸挑戰(zhàn)。如何客觀評估當前房地產(chǎn)風險問題,如何防范化解當前房地產(chǎn)風險,如何創(chuàng)新房地產(chǎn)發(fā)展政策,等等,這些問題都有待進行深入的研究。

        一、當前房地產(chǎn)存在循環(huán)不暢與外溢風險

        房地產(chǎn)循環(huán)不暢促使庫存持續(xù)擴張,構(gòu)成當前推升房地產(chǎn)風險的重要因素。房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要特征是供需平衡,供需平衡要求房地產(chǎn)循環(huán)的暢通無阻,體現(xiàn)為生產(chǎn)與銷售的均衡,如果生產(chǎn)超過銷售,供給超過需求,庫存將持續(xù)擴張,房產(chǎn)循環(huán)不暢促使房地產(chǎn)資金循環(huán)面臨壓力,房地產(chǎn)企業(yè)財務收支矛盾加劇,房地產(chǎn)風險面臨升級挑戰(zhàn)。2022年1—7月,我國商品房銷售面積78178萬平方米,同比下降23.1%,需求受阻的循環(huán)問題突出,促使庫存較快增長,截至7月份,商品房待售面積54655萬平方米,同比增長7.5%,其中,住宅待售面積增長14.1%。房地產(chǎn)庫存增加,房地產(chǎn)市場循環(huán)堵點淤點亟待打通。

        房地產(chǎn)循環(huán)不暢促使房地產(chǎn)風險呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。經(jīng)濟循環(huán)涉及生產(chǎn)、分配、流通、消費等多個環(huán)節(jié),當前我國房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在生產(chǎn)環(huán)節(jié),其他環(huán)節(jié)風險并不突出,這與美國次貸危機存在較大差異。2007年始于美國的次貸危機源于房貸違約,風險主要產(chǎn)生在消費需求端。當前我國房地產(chǎn)庫存高位運行促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難,部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨資不抵債的倒閉風險,部分房地產(chǎn)項目停工,居民由于房企未能及時完成住房供應而拒絕償還貸款,出現(xiàn)斷貸等問題,商業(yè)銀行等金融機構(gòu)面臨斷貸帶來的資金損失風險,促使金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資保持謹慎態(tài)度,房地產(chǎn)正常循環(huán)運轉(zhuǎn)面臨的風險加大,房地產(chǎn)涉及經(jīng)濟社會諸多領(lǐng)域,房地產(chǎn)風險不僅要考慮自身的運行挑戰(zhàn),還要考慮風險的外溢效應。

        房地產(chǎn)風險升級對財政債務風險產(chǎn)生外溢影響。地方政府除了稅收等預算收入之外,土地相關(guān)的政府性基金收入在財政收入中扮演重要角色,有些地方政府與土地相關(guān)的基金收入甚至接近綜合財力的半壁江山,房地產(chǎn)風險升級對地方財政風險具有較大影響。2022年1—7月,地方一般公共預算本級收入67540億元,按自然口徑計算下降7.6%。地方政府性基金預算本級收入31227億元,比上年同期下降30%,其中,國有土地使用權(quán)出讓收入28279億元,比去年同期下降31.7%。地方國有土地使用權(quán)出讓收入占地方一般公共預算本級收入的42%,地方國有土地收入大幅下降加劇地方財政收支矛盾。當前房地產(chǎn)庫存增加促使房地產(chǎn)企業(yè)購買土地意愿和能力下降,客觀上對地方土地出讓等產(chǎn)生持續(xù)沖擊,地方政府性基金預算收入減速壓力增大,地方財政償債能力減弱,地方財政風險由于房地產(chǎn)問題而面臨升級挑戰(zhàn)。

        房地產(chǎn)風險升級對金融安全產(chǎn)生外溢影響。房地產(chǎn)具有金融屬性,與金融市場關(guān)系非常緊密,2008年國際金融危機警示房地產(chǎn)風險對金融安全的巨大外溢影響。2022年二季度末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.11萬億元,占全社會人民幣貸款余額的1/4左右。房地產(chǎn)融資既有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款,也有居民按揭貸款,除此之外,還有很多房地產(chǎn)相關(guān)的金融投資理財產(chǎn)品。房地產(chǎn)風險上升對于商業(yè)銀行住房信貸資產(chǎn)價值產(chǎn)生沖擊,促使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品價格波動加劇。特別是,部分地區(qū)房地產(chǎn)風險升級伴隨房地產(chǎn)價格下降,部分房地產(chǎn)企業(yè)由于房地產(chǎn)循環(huán)不暢可能面臨經(jīng)營困難,出現(xiàn)“爛尾樓”或者交房滯后現(xiàn)象,促使購房者采取斷貸斷供等舉措,導致相關(guān)金融機構(gòu)面臨較大的資金償還風險,商業(yè)銀行等金融機構(gòu)不良資產(chǎn)攀升,金融系統(tǒng)性風險壓力增大。

        房地產(chǎn)風險升級對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定構(gòu)成外溢影響。2022年1—7月份,我國固定資產(chǎn)投資319812億元,房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的25%,房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但2022年以來房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)不斷下降趨勢,1—7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為-6.4%,住宅投資增速為-5.8%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元,同比下降25.4%。觀察2000年至今我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)和基建投資是拉動經(jīng)濟增長的重要動力,當前房地產(chǎn)投資不斷減速,對宏觀經(jīng)濟增長貢獻下降。宏觀經(jīng)濟增長遭受房地產(chǎn)的負面沖擊,如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響,那么房地產(chǎn)投資下滑產(chǎn)生的溢出影響將更大,當前宏觀經(jīng)濟正處于增長動能換擋期,房地產(chǎn)減速對宏觀經(jīng)濟的外溢效應值得關(guān)注。

        二、防范化解房地產(chǎn)風險必須厘清政策組合及制約因素

        防范化解房地產(chǎn)風險必須解決房地產(chǎn)循環(huán)不暢問題,重點打通房地產(chǎn)循環(huán)的堵點淤點。目前房地產(chǎn)循環(huán)問題體現(xiàn)為高庫存,去庫存成為當前防范化解房地產(chǎn)風險的政策目標。然而,房地產(chǎn)如何去庫存?房地產(chǎn)不是普通的商品,而且房地產(chǎn)不僅具有居住屬性,也具有金融屬性,這些都決定了房地產(chǎn)去庫存需要創(chuàng)新思維,必須厘清政策組合及制約因素。

        房地產(chǎn)去庫存較難采用降價促銷的傳統(tǒng)思維。根據(jù)供需的理論關(guān)系,商品價格下降促使社會需求增加,同時,價格下降將縮窄盈利空間,促使企業(yè)供給意愿下降,結(jié)果是銷售增長而生產(chǎn)減速,有助于商品去庫存,所以,降價是傳統(tǒng)商品去庫存的重要方式。然而,房地產(chǎn)不同于普通商品,房地產(chǎn)價格下降并不必然有助于去庫存。首先,房地產(chǎn)價格下調(diào)之后,早期在相同區(qū)域較高價格購房的民眾可能出現(xiàn)要求退房的群體性活動,由此滋生的社會穩(wěn)定問題值得關(guān)注。其次,房地產(chǎn)價格下降會形成民眾對未來房價的下降預期,在此情況下,民眾不會匆忙采取購房的行動,而是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度,期待房價繼續(xù)下降以選擇更合適的購房機會。再次,房地產(chǎn)價格下降會增大周邊房地產(chǎn)出售壓力,促使周邊二手房等存量房產(chǎn)也進行降價打折出售,容易形成房價競相打折的局面,使得新建樓盤去庫存面臨更大的壓力。由此可見,房地產(chǎn)價格下降具有較大不確定性,不僅較難快速去庫存,而且可能滋生社會不穩(wěn)定等新風險。

        漲價成為房地產(chǎn)去庫存的重要手段。降價雖然對于房地產(chǎn)去庫存的影響存在不確定性,但漲價卻對房地產(chǎn)去庫存有著積極的影響。伴隨房地產(chǎn)價格上漲,已經(jīng)購房的民眾對自身購房行為持積極態(tài)度,不會由于房價上漲而出現(xiàn)類似房價下跌帶來的退房問題,社會預期房價可能繼續(xù)上漲,促使周邊存量房產(chǎn)惜售并增強漲價動機,不會出現(xiàn)大規(guī)模拋售的行為,與此同時,準備購房的民眾會加速作出購房決策,避免房價繼續(xù)上漲而出現(xiàn)損失,購房需求短期內(nèi)持續(xù)釋放,可見,房地產(chǎn)需求將伴隨房價上漲而較快擴張,房價上漲對房地產(chǎn)去庫存有著積極影響。2015年中央提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板,2016年以來去庫存成為重要戰(zhàn)略,此后房地產(chǎn)價格出現(xiàn)持續(xù)上漲,房地產(chǎn)去庫存取得了重要進展,房產(chǎn)漲價去庫存在經(jīng)驗上得到了檢驗。

        房價上漲盡管有助于去庫存,但必須與土地供應組成政策組合,不考慮房地產(chǎn)價格調(diào)整與土地供應的平衡,較難從根本上實現(xiàn)去庫存的目標。房價上漲去庫存可以改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流等指標,而且有助于增大房地產(chǎn)開發(fā)利潤,增強社會對房地產(chǎn)的投資意愿,促使房地產(chǎn)企業(yè)加大投資,此時如果不對土地供應進行限制,那么房地產(chǎn)企業(yè)將增加對土地的購買,其他企業(yè)也可能轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn),結(jié)果是企業(yè)購買土地的規(guī)模將大幅增加,由此開發(fā)的房地產(chǎn)將大幅增長,房地產(chǎn)供給規(guī)模擴張將促使新一輪的庫存上升,使得高庫存問題再次凸顯。2016年我國房地產(chǎn)漲價去庫存的同時,地方政府也加速大規(guī)模增加土地供應,2017年全國國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元,同比增長40.7%,2018年全國土地出讓收入65096億元,同比增長25%,2019年全國土地成交總金額高達6.8萬億元,增幅達14.3%,連續(xù)多年不斷刷新紀錄。近年來土地供應大幅增加客觀上增大房地產(chǎn)庫存壓力,房價上漲有助于去庫存,但也帶來了加庫存的問題,如果不考慮兼顧土地供應與房價上漲的政策組合,那么去庫存可能難以實現(xiàn)。

        房地產(chǎn)價格調(diào)整與土地供應之間進行平衡的政策組合,盡管有助于實現(xiàn)去庫存的目標,但當前該政策組合的實施面臨較大制約。從上面的分析可知,房地產(chǎn)去庫存需要強化房地產(chǎn)漲價預期,但同時應對土地供應進行限制,否則會出現(xiàn)去庫存加庫存的問題。然而,限制土地供應或者停止供地當前較難實施,因為財政對土地出讓收入的依賴問題突出。當前宏觀經(jīng)濟減速壓力較大,財政擴張穩(wěn)增長的力度今年以來不斷加碼,財政收支矛盾突出。地方政府除了稅收等公共預算收入之外,土地相關(guān)的政府性基金收入在財政收入中扮演重要角色,在宏觀經(jīng)濟減速引發(fā)的財政增支減收的背景下,限制土地供應將促使財政收入大幅減少,對地方財政收支壓力構(gòu)成更大挑戰(zhàn)。因此,限制土地供應較難實施,這成為去庫存政策組合的較大制約。

        房價上漲影響實體經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成房地產(chǎn)去庫存的另一個制約因素。如果房價繼續(xù)不斷上漲,直接的問題是人工成本、租金成本、土地成本等將同步上升,促使企業(yè)生產(chǎn)成本較快上漲,盡管有些企業(yè)可以對沖潛在的影響,但有些企業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。制造業(yè)企業(yè)可能遭受房價上漲帶來的較大沖擊,目前制造業(yè)企業(yè)利潤率總體低于10%,有些制造業(yè)企業(yè)利潤率甚至在5%以下,房價繼續(xù)較快上漲帶來的成本上升,將不斷吞噬制造業(yè)企業(yè)的利潤,促使制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移至國外。我國是制造業(yè)大國,制造業(yè)的轉(zhuǎn)移將對實體經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成較大沖擊。從這個角度看,房價上漲去庫存雖然有助于房地產(chǎn)自身的發(fā)展,但對于制造業(yè)等企業(yè)可能構(gòu)成負面影響,這是房地產(chǎn)漲價去庫存的政策措施面臨的新的制約因素。

        三、推動房地產(chǎn)風險化解的政策創(chuàng)新

        房地產(chǎn)去庫存面臨多重制約,促進房地產(chǎn)健康發(fā)展有賴于政策創(chuàng)新。房地產(chǎn)去庫存的制約因素既與宏觀形勢變化有關(guān),也與人均住房供需問題緩解有關(guān)。經(jīng)過40多年改革開放,房地產(chǎn)已經(jīng)不是供需矛盾突出的行業(yè),根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中國人口普查年鑒—2020》,從居住面積來看,我國人均住房建筑面積為41.76平方米,平均每戶居住面積達到111.18平方米;按住房間數(shù)劃分,我國平均每戶住房間數(shù)為3.2間,人均住房間數(shù)為1.2間。房地產(chǎn)人均住房水平的提升,預示社會未來對房地產(chǎn)需求將呈減弱趨勢,房地產(chǎn)規(guī)模擴張不再是優(yōu)先關(guān)注的選項,以需求調(diào)控為主導特征的去庫存政策亟待調(diào)整,房地產(chǎn)調(diào)控亟待由需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

        (一)創(chuàng)新房地產(chǎn)調(diào)控思維,從房地產(chǎn)去庫存轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿

        房地產(chǎn)去庫存受阻倒逼房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型,推動房地產(chǎn)企業(yè)進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。當前房地產(chǎn)庫存高位運行,去庫存政策面臨多重制約,房地產(chǎn)銷售大幅下降,房地產(chǎn)企業(yè)財務收支矛盾加劇,房地產(chǎn)企業(yè)粗放發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型。根據(jù)中指研究院《2022年1至8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》,銷售前100位的房企銷售額均值為477.6億元,同比下降46.2%,其中銷售額超千億房企10家,較去年同期減少14家;超百億房企96家,較去年同期減少48家。銷售前100位房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元,權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米,同比分別下降47.6%和51.2%。房地產(chǎn)銷售放緩,促使房地產(chǎn)企業(yè)擴張被迫放緩,陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)評級遭受下調(diào),融資成本及壓力上升,倒逼房地產(chǎn)企業(yè)開始供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進程,由重視粗放規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向更加關(guān)注提質(zhì)增效。

        房地產(chǎn)企業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點是去杠桿。高杠桿是房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象,在新冠肺炎疫情全球性擴散的背景下,我國房企平均負債率超80%,體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)粗放發(fā)展的突出挑戰(zhàn)。在地價持續(xù)升高的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)利潤遭到擠壓,房地產(chǎn)企業(yè)必須通過規(guī)模擴張獲得較高營業(yè)收入。規(guī)模擴張需要以大量土地儲備為前提,但土地儲備需要龐大的資金支持,促使房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款和發(fā)債等手段大幅籌集資金,以滿足對土地儲備的購買需求,結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率持續(xù)攀升。當前房地產(chǎn)企業(yè)高庫存很大程度源于房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿,去杠桿成為緩解庫存繼續(xù)飆升的重要手段。

        去杠桿政策需要債務增量與存量的雙輪驅(qū)動。房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率既要考慮存量債務的化解,也要對增量債務進行限制。近年來我國金融監(jiān)管部門出臺了去杠桿的重要政策,“三道紅線”是相關(guān)的重要舉措。2020年8月,央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出限制性指標,即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1,不少大型房地產(chǎn)企業(yè)觸及了“三道紅線”,促使商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款持謹慎態(tài)度,信貸政策的縮緊客觀上有助于減緩房地產(chǎn)企業(yè)債務增長速度。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)對未來增長預期減弱,房地產(chǎn)銷售回籠的資金不是繼續(xù)大規(guī)模購買土地進行擴張,而是用于逐步償還已有債務,增量限制與存量化解共同推動房地產(chǎn)杠桿率的穩(wěn)定或者下降。

        (二)多措并舉保交樓,防范房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型引發(fā)的次生風險

        房地產(chǎn)關(guān)系發(fā)展和民生,應防范房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型引發(fā)的次生風險。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模巨大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有較高比重,對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。當前房地產(chǎn)次生風險主要是去庫存壓力較大引發(fā)的次生風險,房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款不暢、新增融資受阻,資金鏈出現(xiàn)問題,導致部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付,損害購房人合法權(quán)益,爛尾樓等關(guān)系社會穩(wěn)定問題成為當前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的次生風險,保交樓成為突出工作。

        保交樓工作需要多措并舉。今年以來,部分地區(qū)由于爛尾樓等原因出現(xiàn)斷貸問題,由此引發(fā)的金融風險備受關(guān)注,保交樓成為重要任務,對此,政府與金融機構(gòu)需要從多方面推進,積極排查房地產(chǎn)樓盤開發(fā)逾期可能引發(fā)的次生風險,如果斷貸事件持續(xù)蔓延,那么可能引發(fā)房地產(chǎn)貸款斷供等相關(guān)問題,保交樓是阻止風險蔓延的重要要求。然而,在政府推動保交樓項目的背景下,有些房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)道德風險,在房地產(chǎn)形勢低迷的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)故意不按時推動樓盤開發(fā),把相關(guān)責任轉(zhuǎn)給政府,必須深入評估房地產(chǎn)企業(yè),對此類房地產(chǎn)企業(yè)采取懲罰措施。關(guān)于出現(xiàn)爛尾的房地產(chǎn)企業(yè),在采取兼并重組等方式進行處置的同時,設立房地產(chǎn)基金,增加政策性銀行貸款,確保住房交付問題得到解決。

        (三)因城施策、因地施策,推動房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

        深刻把握房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的內(nèi)涵,明確各地區(qū)調(diào)控政策重點。從市場角度看,穩(wěn)定是房地產(chǎn)健康發(fā)展的應有之意,必須深入研判不同地區(qū)房地產(chǎn)形勢,對風險較高地區(qū)房地產(chǎn)進行監(jiān)督預警,確保不出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。從價格角度看,房地產(chǎn)健康發(fā)展就是價格既不暴漲又不暴跌。有些城市上漲過快,政策重點是促進房地產(chǎn)價格平穩(wěn)甚至適度回調(diào),有些城市價格水平相對較低,避免房地產(chǎn)價格大幅下挫是重要內(nèi)容。從生產(chǎn)銷售循環(huán)看,房地產(chǎn)循環(huán)暢通是關(guān)鍵,針對高庫存的問題,堅持房子是用來住的不是用來炒的定位,政策重點是激發(fā)剛需,可以通過適當降低首套房首付比例,調(diào)整信貸支持政策,促進房地產(chǎn)逐步去庫存。

        適時開征房地產(chǎn)稅,探索構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。借鑒國際經(jīng)驗,房地產(chǎn)行政調(diào)控并非政策主流,房地產(chǎn)稅是世界主要國家采用的重要手段。通過房地產(chǎn)稅,政府就有了影響房地產(chǎn)的政策工具,也為地方政府財政增加新的來源,解決過分依賴土地財政的問題,也有助于更好推動共同富裕。但房地產(chǎn)稅必須緊緊抓住促進房地產(chǎn)健康發(fā)展這條主線,推動制度設計優(yōu)化完善。在開征原則上,因地施策、因城施策將構(gòu)成開征地產(chǎn)稅的核心條款。盡管中央政府會對房地產(chǎn)稅進行總體的指導,但不同地方將獨自決定是否開征房地產(chǎn)稅以及如何開征房地產(chǎn)稅的問題,因為全國房地產(chǎn)區(qū)域差異較大,如果都采取同一種方式,那么可能無法解決各地所面臨的房地產(chǎn)的突出問題。在開征對象上,存量不動、增量征收將構(gòu)成房地產(chǎn)稅對象的選擇模式。我國當前房地產(chǎn)的種類繁多,包括房改房、經(jīng)濟適用房、拆遷房等幾十種類型,對不同類型房地產(chǎn)進行區(qū)別對待可能是更有效率的做法。在開征稅率上,低稅率將構(gòu)成房地產(chǎn)稅稅率的主流模式。開征房地產(chǎn)稅將直接增加房地產(chǎn)的持有成本,如果房地產(chǎn)稅率過高,難免出現(xiàn)類似緊縮貨幣政策所帶來的房地產(chǎn)的壓力,房地產(chǎn)稅率低位運行將構(gòu)成房地產(chǎn)稅率的主流模式。

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